商业地产基础知识培训(完整版)

1、商 业 地 产 基 础 知 识 培 训目 录第一章 房地产基础知识培训 . . 4一、房地产的概念 . . 4二、商业地产的类型 . . 6三、房地产专业名词 . . 8四、建筑识图 . . 18 第二章 商业地产市场调研 . . 26 第三章 目标商业基础知识培训 . . 27一、发展商背景介绍 . . 27二、项目地理位置及分析 . . 30三、项目总体规划 . . 31四、商业部分基本资料 . . 32五、项目商业部分的定位 . . 34六、商业部分功能分布 . . 36 第四章 商业项目销售的业务流程与销售策略 . . 44一、寻找客户 . . 44二、现场接待客户 . . 46三、谈

2、判 . . 48四、客户追踪 . . 50五、签约 . . 52六、售后服务 . . 54 第五章 相关商业合同文本讲解 . . 55 第六章 销售人员的礼仪和形象 . . 56 第七章 电话礼仪及技巧 . . 57 第八章 商业地产销售技巧 . . 58一、分析客户类型及对策 . . 58二、逼定的技巧 . . 63三、说服客户的技巧 . . 65四、如何塑造成功的销售员 . . 71五、如何处理客户异议 . . 76六、房地产销售常见问题及解决方法 . . 81 第九章 个人素质和能力培养 . . 87 第十章 员工架构、守则及职责 . . 88说 明该销售手册共分十章,需要一个月的时间,

3、共(个课时,一个课时 60分钟。主要安排如下:第一章 商业地产基础知识培训(个课时第二章 商业地产市场调研(个课时第三章 目标商业基础知识培训(个课时第四章 项目的商业销售流程与策略(个课时第五章 相关商业合同文本讲解(个课时第六章 销售人员的礼仪和形象(个课时第七章 电话礼仪及技巧(个课时第八章 商业地产销售技巧(个课时第九章 个人素质和能力培养(个课时第十章 员工架构、守则及职责(个课时第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念1、 房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托 于物质实体上的权益。又称不动产,是房产与地产的总称,两者具有整 体性和不可分割性。

4、包括:1 土地2 建筑物及地上附着物3 房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地 使用权、典当权等。2、 房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物;地产 指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及 各地段 ,又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使 用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:a 实物形态上看,房产与地产密不可分;b 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地 产价格;c 从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几

5、个方面:a 二者属性不同;b 二者增值规律不同;c 权属性质不同;d 二者价格构成不同。3、 商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既 有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足 商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。二、商业地产的类型 1、商业物业分类表 2、房屋建筑结构分类 三、房地产专业名词1、建筑专用术语1城市规划术语A 城 市 规 划对 一 定 时 期 内 城 市 的 经 济 和 社 会 发 展 、土 地 利 用 、空 间 布 局 以 及 各 项 建 设 的 综 合 部 署 、 具 体 安 排 和 实 施 管 理 。

6、B 城 市 基 础 设 施城 市 生 存 和 发 展 所 必 须 具 备 的 工 程 性 基 础 设 施 和 社 会 性 基 础 设 施 的 总 称 。C 城 市 用 地 城 市 用 地按 城 市 中 土 地 使 用 的 主 要 性 质 划 分 的 居 住 用 地 、 公 共 设 施 用 地 、工 业 用 地 、仓 储 用 地 、对 外 交 通 用 地 、道 路 广 场 用 地 、市 政 公 用 设 施 用 地 、绿 地 、特 殊 用 地 、水 域 和 其 它 用 地 的 统 称 。 居 住 用 地在 城 市 中 包 括 住 宅 及 相 当 于 居 住 小 区 及 小 区 级 以 下 的 公

7、共 服 务 设 施 、 道 路 和 绿 地 等 设 施 的 建 设 用 地 。 公 共 设 施 用 地城 市 中 为 社 会 服 务 的 行 政 、 经 济 、 文 化 、 教 育 、 卫 生 、 体 育 、 科 研 及 设 计 等 机 构 或 设 施 的 建 设 用 地 。 工 业 用 地城 市 中 工 矿 企 业 的 生 产 车 间 、库 房 、堆 场 、构 筑 物 及 其 附 属 设 施(包 括 其 专 用 的 铁 路 、码 头 和 道 路 等 的 建 设 用 地 。 仓 储 用 地城 市 中 仓 储 企 业 的 库 房 、 堆 场 和 包 装 加 工 车 间 及 其 附 属 设 施 的

8、 建 设 用 地 。 对 外 交 通 用 地城 市 对 外 联 系 的 铁 路 、公 路 、管 道 运 输 设 施 、港 口 、机 场 及 其 附 属 设 施 的 建 设 用 地 。 道 路 广 场 用 地城 市 中 道 路 、 广 场 和 公 共 停 车 场 等 设 施 的 建 设 用 地 。 市 政 公 用 设 施 用 地城 市 中 为 生 活 及 生 产 服 务 的 各 项 基 础 设 施 的 建 设 用 地 包 括 :供 应 设 施 、交 通 设 施 、邮 电 设 施 、环 境 卫 生 设 施 、 施 工 与 维 修 设 施 、 殡 葬 设 施 及 其 它 市 政 公 用 设 施 的

9、建 设 用 地 。 绿 地城 市 中 专 门 用 以 改 善 生 态 、保 护 环 境 、为 居 民 提 供 游 憩 场 地 和 美 化 景 观 的 绿 化 用 地 。 特 殊 用 地一 般 指 军 事 用 地 、 外 事 用 地 及 保 安 用 地 等 特 殊 性 质 的 用 地 。 水 域 和 其 它 用 地城 市 范 围 内 包 括 耕 地 、园 地 、林 地 、牧 草 地 、村 镇 建 设 用 地 、露 天 矿 用 地 和 弃 置 地 ,以 及 江 、河 、湖 、海 、水 库 、苇 地 、滩 涂 和 渠 道 等 常 年 有 水 或 季 节 性 有 水 的 全 部 水 域 。 保 留 地

10、城 市 中 留 待 未 来 开 发 建 设 的 或 禁 止 开 发 的 规 划 控 制 用 地 。D 居 住 区 规 划 居 住 区 规 划对 城 市 居 住 区 的 住 宅 、公 共 设 施 、公 共 绿 地 、室 外 环 境 、道 路 交 通 和 市 政 公 用 设 施 所 进 行 的 综 合 性 具 体 安 排 。 居 住 小 区城 市 中 由 居 住 区 级 道 路 或 自 然 分 界 线 所 围 合 ,以 居 民 基 本 生 活 活 动 不 穿 越 城 市 主 要 交 通 线 为 原 则 ,并 设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应 的 、满 足 该 区 居 民 基 本 的

11、物 质 与 文 化 生 活 所 需 的 公 共 服 务 设 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 区 。 居 住 组 团城 市 中 一 般 被 小 区 道 路 分 隔 ,设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应 的 、 居 民 所 需 的 基 层 公 共 服 务 设 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 。2建筑面积密度每 公 顷 建 筑 用 地 上 容 纳 的 建 筑 物 的 总 建 筑 面 积 。3容积率一 定 地 块 内 , 总 建 筑 面 积 与 建 筑 用 地 面 积 的 比 值 。4建筑密度一 定 地 块 内 所 有 建 筑 物 的 基 底 总 面 积 占 用 地 面 积 的 比

12、 例 。5道路红线规 划 的 城 市 道 路 路 幅 的 边 界 线 。6建筑红线城 市 道 路 两 侧 控 制 沿 街 建 筑 物 或 构 筑 物 (如 外 墙 、 台 阶 等 靠 临 街 面 的 界 线 。 又 称 建 筑 控 制 线 。7建筑间距两 栋 建 筑 物 或 构 筑 物 外 墙 之 间 的 水 平 距 离 。8绿地率城 市 一 定 地 区 内 各 类 绿 化 用 地 总 面 积 占 该 地 区 总 面 积 的 比 例 。 在 居 住 区 用 地 范 围 内 指 各 类 绿 地 的 总 和 占 居 住 区 用 地 的 比 率 。 绿 地 应 包 括 :公 共 绿 地 、 宅 旁

13、绿 地 、 公 共 服 务 设 施 所 属 绿 地 和 道 路 绿 地(即 道 路 红 线 内 的 绿 地 ,不 包 括 屋 顶 、晒 台 的 人 工 绿 地 。9占(基 /用地面积:指 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 确 定 的 建 设 用 地 界 线 所 围 合 的 用 地 水 平 投 影 面 积 , 不 包 括 代 征 地 的 面 积 。10总建筑面积:也 叫“ 建 筑 展 开 面 积 ” 。建 筑 物 各 层 水 平 投 影 面 积 的 总 和 ,包 括 使 用 面 积 、 辅 助 面 积 和 结 构 面 积 三 项 。 使 用 面 积 指 建 筑 物 各 层 平 面 中 直

14、接 为 生 产 或 生 活 使 用 的 净 面 积 的 总 和 。 在 居 住 建 筑 中 的 使 用 面 积 也 称“ 居 住 面 积 ” 。辅 助 面 积 是 指 建 筑 物 各 层 平 面 为 辅 助 生 产 或 生 活 活 动 所 占 的 净 面 积 的 总 和 , 例 如 居 住 建 筑 中 的 楼 梯 、 走 道 、 厕 所 、 厨 房 等 。 使 用 面 积 与 辅 助 面 积 的 总 和 称 “ 有 效 面 积 ” 。 结 构 面 积 指 建 筑 物 各 层 平 面 中 的 墙 、 柱 等 结 构 所 占 面 积 的 总 和 。11城市基础设施城 市 基 础 设 施 分 为 工

15、 程 性 基 础 设 施 和 社 会 性 基 础 设 施 两 类 。 工 程 性 基 础 设 施 一 般 指 能 源 供 应 、 给 水 排 水 、 交 通 运 输 、 邮 电 通 信 、 环 境 保 护 、 防 灾 安 全 等 工 程 设 施 。 社 会 性 基 础 设 施 则 指 文 化 教 育 、 医 疗 卫 生 等 设 施 。 我 国 一 般 讲 城 市 基 础 设 施 多 指 工 程 性 基 础 设 施 。2、设计规范术语1建筑面积房 产 的 建 筑 面 积 是 指 建 筑 物 外 墙 外 围 所 围 成 空 间 的 水 平 面 积 , 如 果 计 算 多 个 的 建 筑 面 积 ,

16、 则 是 各 房 产 建 筑 面 积 之 和 。 建 筑 面 积 包 含 了 房 产 的 可 用 面 积 、 墙 体 柱 体 占 地 面 积 、 楼 梯 走 道 面 积 、 其 他 公 摊 面 积 等 。2使用面积房 产 的 使 用 面 积 , 指 房 产 各 层 平 面 中 直 接 供 使 用 者 使 用 的 净 面 积 之 和 。 计 算 使 用 面 积 时 有 一 些 特 殊 规 定 :内 墙 面 装 修 厚 度 计 入 使 用 面 积 。3公用面积房 产 的 公 用 面 积 是 指 房 产 内 为 客 户 出 入 方 便 、 正 常 消 费 或 生 活 所 设 置 的 公 共 走 廊

17、、 楼 梯 、 电 梯 间 、 水 箱 间 等 所 占 面 积 的 总 和 。 开 发 商 在 出 售 商 品 房 时 计 算 的 建 筑 面 积 存 在 公 共 面 积 的 分 摊 问 题 。4实用面积它 是 " 建 筑 面 积 " 扣 除 公 共 分 摊 面 积 后 的 余 额 。5计租面积作 为 计 算 房 租 的 面 积 。 非 住 宅 用 房 按 建 筑 面 积 计 算 。6套内面积俗 称 " 地 砖 面 积 " 。 它 是 在 实 用 面 积 的 基 础 上 扣 除 了 柱 体 、 墙 体 等 占 用 空 间 的 建 筑 物 后 的 一 个

18、内 容 空 间 的 概 念 。 动 既 有 章 可 循 , 也 有 利 可 图 , 吸 引 居 民 和 机 构 投 资 非 房 产 租 赁 市 场 。7竣工面积竣 工 面 积 是 指 竣 工 的 各 幢 房 屋 建 筑 面 积 之 和 。 房 屋 建 筑 的 竣 工 应 是 按 照 设 计 要 求 全 部 完 工 , 经 验 收 合 格 的 建 筑 .8共有建筑面积系 指 各 产 权 主 共 同 占 有 或 共 同 使 用 的 建 筑 面 积 。9共有建筑面积分摊系数整 幢 建 筑 物 的 共 有 建 筑 面 积 与 整 幢 建 筑 物 的 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 的 比 值

19、, 即 为 共 有 建 筑 面 积 分 摊 系 数 。 即 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 =公 用 建 筑 面 积 /套 内 建 筑 面 积 之 和 。10层高层 高 是 指 房 产 高 度 以 " 层 " 为 单 位 计 量 , 每 一 层 的 高 度 国 家 在 设 计 上 有 要 求 ,这 个 高 度 就 叫 层 高 。它 通 常 包 括 下 层 地 板 面 或 楼 板 面 到 上 层 楼 板 面 之 间 的 距 离 。11净高净 高 是 指 层 高 减 去 楼 板 厚 度 的 净 剩 值 。12实用率实 用 率 是 套 内 建 筑 面 积 和 房 产 面

20、积 之 比 , 大 于 使 用 率 。 即 实 用 率 =套 内 建 筑 面 积 /套 内 建 筑 面 积 +分 摊 的 共 有 共 用 建 筑 面 积3、销售术语1产权证书产 权 证 书 是 指 " 房 屋 所 有 权 证 " 和 " 土 地 使 用 权 证 " 。 房 屋 产 权 证 书 包 括 :产 权 类 别 、产 权 比 例 。房 产 坐 落 地 址 、产 权 来 源 、 房 屋 结 构 、 间 数 、 建 筑 面 积 、 使 用 面 积 、 共 有 数 纪 要 、 他 项 权 利 纪 要 和 附 记 , 并 配 有 房 地 产 测 量 部 门

21、 的 分 户 房 屋 平 面 图 。2使用权房使 用 权 房 是 指 由 国 家 以 及 国 有 企 业 、 事 业 单 位 投 资 兴 建 的 住 宅 , 政 府 以 规 定 的 租 金 标 准 出 租 给 居 民 的 公 有 房 产 。3公房公 房 也 称 公 有 房 产 ,国 有 房 产 。它 是 指 由 国 家 以 及 国 有 企 业 、 事 业 单 位 投 资 兴 建 、 销 售 的 房 产 , 在 房 产 未 出 售 之 前 , 房 产 的 产 权 (拥 有 权 、 占 有 权 、 处 分 权 、 收 益 权 归 国 家 所 有 。 目 前 居 民 租 用 的 公 有 房 产 ,

22、按 房 改 政 策 分 为 两 大 类 :一 类 是 可 售 公 有 房 产 , 一 类 是 不 可 售 公 有 房 产 。 上 述 两 类 房 均 为 使 用 权 房 。4不可售公房不 可 售 公 房 是 指 根 据 本 市 现 行 房 改 政 策 还 不 能 出 售 给 承 租 居 民 的 公 有 房 产 。5已购公房已 购 公 房 又 称 售 后 公 房 , 就 是 购 买 的 公 有 房 产 。6单位产权房单 位 产 权 房 是 指 产 权 属 于 单 位 所 有 的 房 屋 ,也 称 系 统 产 权 房 、系 统 房 。7二手房二 手 房 即 旧 房 。 新 建 的 商 品 房 进

23、行 第 一 次 交 易 时 为 " 一 手 " , 第 二 次 交 易 则 为 " 二 手 " 。8期房期 房 是 指 开 发 商 从 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 开 始 至 取 得 房 地 产 权 证 大 产 证 止 , 在 这 一 期 间 的 商 品 房 称 为 期 房 , 消 费 者 在 这 一 阶 段 购 买 房 产 时 应 签 预 售 合 同 。期 房 在 港 澳 地 区 称 做 为 买 " 楼 花 " , 这 是 当 前 房 地 产 开 发 商 普 遍 采 用 的 一 种 房 屋 销 售 方 式 。 购 买 期

24、 房 也 就 是 购 房 者 购 买 尚 处 于 建 造 之 中 的 房 地 产 项 目 。 而 在 成 都 市 通 常 对 期 房 的 理 解 是 未 修 建 好 , 尚 不 能 入 住 的 房 子 。9现房所 谓 现 房 是 指 开 发 商 已 办 妥 房 地 产 权 证(大 产 证 的 商 品 房 , 消 费 者 在 这 一 阶 段 购 买 房 产 时 应 签 出 售 合 同 。10准现房准 现 房 是 指 房 屋 主 体 已 基 本 封 顶 完 工 , 工 程 正 处 在 内 外 墙 装 修 和 进 行 配 套 施 工 阶 段 的 房 屋 。11共同共有房产共 同 共 有 房 产 :指

25、 两 个 或 两 个 以 上 的 人 ,对 全 部 共 有 房 产 不 分 份 额 地 享 有 平 等 的 所 有 权 。12尾房尾 房 又 称 扫 尾 房 。 它 是 房 地 产 业 进 入 散 户 零 售 时 代 的 产 物 ,是 空 置 房 中 的 一 种 。一 般 情 况 下 ,当 房 产 销 售 量 达 到 80%以 后 ,一 般 就 进 入 房 地 产 项 目 的 清 盘 销 售 阶 段 ,此 时 所 销 售 的 房 产 , 一 般 称 为 尾 房 。13烂尾房烂 尾 房 是 指 那 些 由 于 开 发 商 资 金 不 足 、盲 目 上 马 ,或 者 错 误 判 断 供 求 形 势

26、 ,开 发 总 量 供 大 于 求 ,导 致 大 面 积 空 置 ,无 法 回 收 前 期 投 资 , 更 无 力 进 行 后 续 建 设 ,甚 至 全 盘 停 滞 的 积 压 楼 宇 。 " 烂 尾 " 的 情 况 一 般 不 会 发 生 在 房 产 推 出 销 售 的 时 候 的 , 而 是 随 着 项 目 的 不 断 推 进 , 一 步 步 显 现 。14销售面积销 售 面 积 是 指 商 品 房 按 " 套 " 或 " 单 元 " 出 售 , 其 销 售 面 积 为 购 房 者 所 购 买 的 套 内 或 单 元 内 建 筑

27、面 积 (以 下 简 称 套 内 建 筑 面 积 与 应 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 之 和 。15均价均 价 是 指 将 各 单 位 的 销 售 价 格 相 加 之 后 的 和 数 除 以 单 位 建 筑 面 积 的 和 数 ,即 得 出 每 平 方 米 的 均 价 。均 价 一 般 不 是 销 售 价 。16起价起 价 也 叫 起 步 价 ,是 指 某 房 产 销 售 价 格 中 的 最 低 价 格 ,即 是 起 价 。17预售价预 售 价 也 是 商 品 房 预(销 售 合 同 中 的 专 用 术 语 ;预 售 价 不 是 正 式 价 格 ,在 商 品 房 交 付 使 用 时 ,

28、应 按 有 批 准 权 限 部 门 核 定 的 价 格 为 准 。18一次性买断价一 次 性 买 断 价 是 指 买 方 与 卖 方 商 定 的 一 次 性 定 价 。 一 次 性 买 断 价 属 房 产 销 售 合 同 中 的 专 用 价 格 术 语 ,确 定 之 后 ,买 方 或 卖 方 必 须 按 此 履 行 付 款 或 交 房 的 义 务 , 不 得 随 意 变 更 。19定金定 金 是 指 当 事 人 约 定 由 一 方 向 对 方 给 付 的 , 作 为 债 权 担 保 的 一 定 数 额 的 货 币 ,它 属 于 一 种 法 律 上 的 担 保 方 式 ,目 的 在 于 促 使

29、债 务 人 履 行 债 务 ,保 障 债 权 人 的 债 权 得 以 实 现 。根 据 我 国 发 法 通 则 和 担 保 法 八 十 九 条 规 定 ,定 金 应 当 以 书 面 形 式 约 定 ,当 事 人 在 定 金 合 同 中 应 约 定 交 付 定 金 的 期 限 。定 金 合 同 从 实 际 交 付 定 金 之 日 起 生 效 , 定 金 的 数 额 由 当 事 人 约 定 ,但 不 得 超 出 合 同 标 的 额 的 20%。如 果 购 房 者 交 了 定 金 之 后 改 变 主 意 决 定 不 买 , 开 发 商 有 权 以 购 房 者 违 约 为 由 不 退 定 金 ;如 果

30、 开 发 商 将 房 产 卖 给 他 人 ,应 当 向 购 房 者 双 倍 返 还 定 金 。20违约金违 约 金 是 指 违 约 方 按 照 法 律 规 定 和 合 同 的 约 定 , 应 该 付 给 对 方 的 一 定 数 量 的 货 币 。 违 约 金 是 对 违 约 方 的 一 种 经 济 制 裁 , 具 有 惩 罚 性 和 补 偿 性 ,但 主 要 体 现 惩 罚 性 。只 要 当 事 人 有 违 约 行 为 且 在 主 观 上 有 过 错 ,无 论 是 否 给 对 方 造 成 损 失 ,都 要 支 付 违 约 金 。四、建筑识图1、建筑图纸的内容及用途一 套 完 整 的 建 筑 图

31、 纸 ,根 据 其 专 业 内 容 或 作 用 的 不 同 ,一 般 包 括 :1图纸目录包 括 每 张 图 纸 的 名 称 、 内 容 、 图 纸 编 号 等 , 表 明 该 工 程 图 纸 由 哪 几 个 专 业 的 图 纸 及 哪 些 图 纸 所 组 成 , 便 于 检 索 和 查 找 。2设计总说明主 要 说 明 工 程 的 概 况 和 总 的 要 求 。 内 容 一 般 应 包 括 :A 设 计 依 据 (如 规 划 限 制 、 设 计 规 模 、 建 筑 面 积 以 及 有 关 的 地 质 、 气 象 资 料 等 ;B 设 计 标 准 (如 建 筑 标 准 、 结 构 荷 载 等

32、级 、 抗 震 要 求 等 ;C 施 工 要 求 (如 施 工 技 术 、 材 料 要 求 以 及 采 用 新 技 术 、 新 材 料 或 有 特 殊 施 工 的 工 艺 说 明 。以 上 各 项 内 容 , 对 于 简 单 的 工 程 , 也 可 以 分 别 在 各 专 业 图 纸 上 写 成 文 字 说 明 。3建筑施工图包 括 总 平 面 图 、 平 面 图 、 立 面 图 、 剖 面 图 和 构 造 详 图 。 表 示 建 筑 物 的 内 部 布 置 情 况 , 外 部 形 状 , 以 及 装 修 、 构 造 、 施 工 要 求 等 。4结构施工图包 括 结 构 平 面 布 置 图 和

33、 各 构 件 的 结 构 详 图 。 表 示 承 重 结 构 的 布 置 情 况 , 构 件 类 型 , 尺 寸 大 小 及 构 造 做 法 。5 设备施工图包 括 给 水 、排 水 、 采 暖 通 风 、电 气 等 设 备 的 平 面 布 置 图 、 系 统 图 和 详 图 。表 示 上 下 水 及 暖 气 管 线 布 置 ,卫 生 设 备 及 通 风 设 备 等 的 布 置 , 电 气 线 路 的 走 向 和 安 装 要 求 等 。2、建筑图纸中的常用符号及图例为 了 保 证 制 图 质 量 、提 高 效 率 、表 达 统 一 和 便 于 识 读 ,我 国 制 订 了 国 家 标 准 房

34、屋 建 筑 制 图 统 一 标 准 , 其 中 几 项 主 要 的 规 定 和 常 用 的 表 示 方 法 如 下 :1 定 位 轴 线在 施 工 图 中 通 常 将 房 屋 的 基 础 、 墙 、 柱 和 梁 等 承 重 构 件 的 轴 线 画 出 , 并 进 行 编 号 , 以 便 于 施 工 时 定 位 放 线 和 查 阅 图 纸 , 这 些 轴 线 就 是 定 位 轴 线 。定 位 轴 线 采 用 细 点 划 线 表 示 。 轴 线 编 号 的 圆 圈 用 细 实 线 , 在 圆 圈 内 写 上 编 号 。 在 平 面 图 上 水 平 方 向 的 编 号 采 用 阿 拉 伯 数 字 ,

35、 从 左 向 右 依 次 编 写 。 垂 直 方 向 的 编 号 采 用 大 写 英 文 字 母 , 自 下 而 上 依 次 编 写 , 英 文 字 母 中 的 I 、 O 、 Z 不 得 作 轴 线 编 号 , 以 免 与 数 字 1、 0、 2混 淆 。对 于 一 些 与 主 要 承 重 构 件 相 联 系 的 次 要 构 件 , 它 的 定 位 轴 线 一 般 作 为 附 加 轴 线 , 编 号 可 用 分 数 表 示 。 坟 墓 表 示 前 一 轴 线 的 编 号 , 分 子 表 示 附 加 轴 线 的 编 号 。2 标 高在 总 平 面 图 、 平 面 图 、 立 面 图 和 剖 面

36、 图 上 , 经 常 用 标 高 符 号 表 示 某 一 部 位 的 高 度 。 各 种 图 上 所 用 的 标 高 符 号 如 下 所 示 : 9.000 6.000标 高 数 值 以 米 为 单 位 (不 标 单 位 , 一 般 标 注 至 小 数 点 后 三 位 数 。标 高 有 绝 对 标 高 和 相 对 标 高 两 种 。绝 对 标 高 :我 国 把 青 岛 黄 海 的 平 均 海 平 面 定 位 绝 对 标 高 的 零 点 , 其 他 各 地 标 高 都 以 它 作 为 基 准 , 在 总 平 面 图 中 的 室 外 地 面 标 高 中 采 用 的 一 般 都 是 绝 对 标 高

37、。相 对 标 高 :除 了 总 平 面 图 外 , 一 般 都 采 用 相 对 标 高 , 即 把 首 层 室 内 主 要 地 面 标 高 定 位 相 对 标 高 的 零 点 , 并 在 建 筑 工 程 的 总 说 明 中 说 明 相 对 标 高 和 绝 对 标 高 的 关 系 。 如 室 外 地 面 标 高 -0.450表 示 室 外 地 面 比 室 内 首 层 地 面 低 0.45米 。3 尺 寸 标 注施 工 图 中 均 应 注 明 详 细 的 尺 寸 。 尺 寸 标 注 由 尺 寸 界 线 、 尺 寸 线 、 尺 寸 起 止 点 和 尺 寸 数 字 四 个 部 分 组 成 。 根 据

38、房 屋 建 筑 制 图 统 一 标 准 规 定 , 除 了 标 高 及 总 平 面 图 上 的 尺 寸 以 米 为 单 位 外 ,其 余 一 律 以 毫 米 为 单 位 。为 了 使 图 面 清 晰 , 尺 寸 数 字 后 一 般 不 必 注 明 单 位 。标注数字尺寸界线尺寸起止符号 尺寸线在 图 形 外 面 的 尺 寸 界 线 是 用 细 实 线 画 出 , 一 般 应 与 被 标 注 的 长 度 垂 直 , 但 在 图 形 里 面 的 尺 寸 界 线 以 图 形 的 轮 廓 线 和 中 线 来 代 替 。 尺 寸 线 必 须 用 细 实 线 画 出 , 而 不 能 用 其 他 线 代 替

39、 ; 应 与 被 注 长 度 平 行 , 且 不 宜 超 过 尺 寸 界 线 。 尺 寸 线 的 起 止 点 用 45°的 中 粗 斜 短 线 表 示 , 短 线 的 方 向 应 以 所 标注 数 字 为 准 , 自 数 字 左 下 角 向 右 上 角 倾 斜 。 尺 寸 数 字 应 标 注 在 水 平 尺 寸 线 的 上 方 , 垂 直 尺 寸 线 作 坊 的 中 部 。4 常 用 图 例 5 建 筑 施 工 图 的 识 读 方 法一 幢 建 筑 物 从 施 工 到 建 成 , 需 要 有 全 套 的 建 筑 施 工 图 纸 作 指 导 ,一 般 一 套 图 纸 有 几 十 张 到

40、 几 百 张 。阅 读 这 些 施 工 图 纸 要 先 从 大 方 面 看 , 然 后 再 一 次 阅 读 细 小 部 分 , 先 粗 看 , 再 细 看 , 平 面 图 、立 面 图 、剖 面 图 和 详 图 结 合 看 。具 体 说 ,要 先 从 建 筑 平 面 图 看 起 , 若 建 筑 施 工 图 第 一 张 是 总 平 面 图 ,要 看 清 楚 新 建 建 筑 物 的 具 体 位 置 和 朝 向 , 以 及 其 周 边 建 筑 物 、 构 筑 物 、 设 施 、道 路 、绿 地 等 的 分 布 或 布 置 情 况 ,以 及 各 单 元 户 型 情 况 ;平 面 图 与 立 面 图 对

41、 照 ,看 外 观 及 材 料 做 法 ;配 合 剖 面 图 看 内 部 分 层 结 构 ; 最 后 看 详 图 了 解 必 要 的 细 部 构 造 和 具 体 尺 寸 与 做 法 。3、建筑材料建 筑 材 料 是 建 筑 物 的 物 质 基 础 ,它 的 性 质 、质 量 、品 种 和 价 格 等 直 接 关 系 到 建 筑 物 的 结 构 形 式 、 建 筑 功 能 质 量 和 建 筑 造 价 。1 建 筑 材 料 的 分 类根 据 材 料 来 源 不 同 , 建 筑 材 料 可 以 分 为 天 然 材 料 和 人 造 材 料 ;根 据 使 用 部 位 不 同 ,可 以 分 为 墙 体 材

42、 料 、地 面 材 料 和 屋 面 材 料 等 ; 根 据 材 料 功 能 不 同 , 可 分 为 结 构 材 料 、 防 水 材 料 、 保 温 材 料 和 吸 声 材 料 等 。为 了 研 究 学 习 方 便 ,一 般 将 材 料 的 化 学 组 成 分 为 无 机 材 料 、 有 机 材 料 和 复 合 材 料 三 大 类 ; 建 筑 材 料 的 分 类 2 建 筑 材 料 的 基 本 性 质A 材 料 结 构 状 态 的 主 要 参 数密 度 :材 料 再 绝 对 密 实 状 态 (不 含 孔 隙 或 空 隙 下 单 位 体 积 的 质 量 。体 积 密 度 :材 料 再 自 然 状

43、态 下 单 位 体 积 的 质 量 。 松 散 材 料 的 体 积 密 度 一 般 成 为 堆 积 密 度 。孔 隙 率 :固 体 材 料 体 积 内 孔 隙 体 积 所 占 的 比 例 。 密 实 度 :材 料 体 积 内 被 固 体 物 质 充 实 的 程 度 , 即 材 料 的 绝 对 密 实 体 积 与 其 总 体 积 之 比 。密 度 何 体 积 密 度 主 要 反 映 材 料 的 轻 重 , 而 孔 隙 率 和 密 实 度 主 要 反 映 材 料 中 孔 隙 的 多 少 。一 般 情 况 下 ,材 料 的 孔 隙 率 越 高 (密 实 度 越 低 , 则 材 料 的 保 温 隔 热

44、 性 能 、 吸 声 性 能 和 吸 湿 性 能 越 好 ,而 材 料 的 强 度 降 低 ,抗 渗 透 性 能 、耐 磨 性 能 、抗 冻 性 能 、耐 腐 蚀 性 能 、耐 久 性 能 越 低 。 B 材 料 的 力 学 性 质强 度 :材 料 在 外 力 作 用 下 抵 抗 破 坏 的 能 力 称 为 强 度 , 用 材 料 在 被 破 坏 时 的 最 大 应 力(单 位 面 积 承 受 的 力 值 来 表 示 。 根 据 外 力 作 用 方 式 的 不 同 , 材 料 强 度 主 要 有 抗 拉 强 度 、 抗 压 强 度 、 抗 折 强 度 和 抗 剪 强 度 。 不 同 的 材 料

45、 , 对 其 强 度 的 要 求 也 不 一 样 。 如 水 泥 以 抗 压 强 度 为 主 , 钢 筋 以 抗 拉 强 度 为 主 。弹 性 与 塑 性 :材 料 在 外 力 作 用 下 产 生 变 形 , 外 力 去 除 后 , 仍 能 恢 复 其 原 状 的 性 质 称 为 材 料 的 弹 性 。 反 之 , 当 外 力 去 除 后 , 不 能 完 全 恢 复 原 状 的 性 质 称 为 材 料 的 塑 性 。 大 多 数 建 筑 材 料 都 同 时 具 有 弹 性 和 塑 性 , 在 外 力 不 大 的 情 况 下 , 产 生 弹 性 变 形 , 当 外 力 超 过 一 定 数 值 后

46、 , 便 出 现 塑 性 变 形 。韧 性 与 脆 性 :材 料 在 外 力 作 用 下 , 未 发 生 明 显 变 形 就 突 然 破 坏 的 性 质 称 为 脆 性 , 具 有 此 性 质 的 材 料 称为 脆 性 材 料 , 如 石 材 、 砖 、 素 砼 等 。 脆 性 材 料 一 般 抗 压 强 度 高 于 其 抗 拉 强 度 。 材 料 在 冲 击 、 振 动 力 作 用 下 产 生 较 大 变 形 而 不 至 被 破 坏 的 性 质 称 为 韧 性 , 具 有 此 性 质 的 材 料 称 为 韧 性 材 料 ,如 钢 材 、木 材 等 。 硬 度 与 耐 磨 性 :材 料 抵 抗

47、 较 硬 物 体 压 入 和 刻 划 的 能 力 称 为 硬 度 。 材 料 抵 抗 磨 损 的 能 力 称 为 耐 磨 性 。 在 建 筑 工 程 中 , 用 于 路 面 、 地 面 、 楼 板 面 的 材 料 都 需 要 较 高 的 硬 度 和 耐 磨 性 。C 材 料 的 物 理 性 质耐 水 性 :材 料 长 期 在 水 的 作 用 下 保 持 其 原 有 性 质 的 能 力 称 为 耐 水 性 。 建 筑 工 程 中 易 于 受 水 作 用 或 易 于 受 潮 的 部 位 所 用 的 材 料 要 求 具 有 较 好 的 耐 水 性 。 抗 渗 性 :材 料 抵 抗 压 力 水 或 其

48、 他 液 体 渗 透 的 能 力 称 为 抗 渗 性 。 如 卫 生 间 的 地 面 所 使 用 的 材 料 就 要 求 有 很 好 的 抗 渗 性 。抗 冻 性 :抗 冻 性 是 指 材 料 在 吸 水 饱 和 状 态 下 抵 抗 多 次 冻 结 和 融 化 的 作 用 而 不 被 破 坏 , 同 时 也 不 严 重 降 低 强 度 的 性 质 。 寒 冷 地 区 建 筑 物 的 外 墙 与 外 界 接 触 的 构 件 所 使 用 的 材 料 , 要 求 具 有 较 好 的 抗 冻 性 。 吸 湿 性 :材 料 在 空 气 中 吸 收 水 分 的 能 力 称 为 吸 湿 性 。 室 内 装

49、饰 材 料 具 有 一 定 的 吸 湿 性 , 可 以 调 节 、 稳 定 室 内 的 湿 度 。导 热 性 :材 料 传 到 热 量 的 能 力 称 为 导 热 性 , 用 物 理 学 的 导 热 系 数 表 示 。 导 热 系 数 越 小 , 则 材 料 的 保 温 隔 热 性 能 越 好 。 材 料 的 导 热 性 能 , 取 决 于 材 料 的 化 学 组 成 、孔 隙 率 、含 水 率 、温 差 等 因 素 。孔 隙 率 高 , 保 温 性 好 ; 含 水 率 高 、 温 差 大 , 保 温 性 差 ; 建 筑 物 外 墙 一 般 度 采 用 多 孔 的 保 温 材 料 , 如 粘

50、土 砖 、 加 气 砼 等 。热 容 量 :材 料 吸 收 热 量 和 释 放 热 量 的 性 质 称 为 热 容 量 。 建 筑 工 程 中 采 用 导 热 系 数 消 , 热 容 量 大 的 材 料 可 以 起 到 保 温 隔 热 、 保 持 室 内 温 度 恒 定 、 节 约 能 源 的 作 用 。 一 般 情 况 下 , 砖 混 结 构 房 屋 较 之 钢 筋 砼 结 构 房 屋 具 有 更 好 的 保 温 隔 热 性 能 。耐 燃 性 与 耐 火 性 :材 料 抵 抗 然 受 的 性 质 称 为 耐 燃 性 。 建 筑 材 料 按 耐 燃 性 分 为 4级 :A 级 , 不 燃 烧

51、体 ; B1级 , 难 燃 体 ; B2级 ,可 燃 体 ; B3级 , 易 燃 体 。材 料 抵 抗 高 热 或 火 的 作 用 , 保 持 原 有 性 质 的 能 力 , 称 为 耐 火 性 。耐 火 性 与 耐 燃 性 不 同 ,如 钢 材 是 不 燃 烧 体 , 但 在 高 温 或 火 的 作 用 下 短 时 间 内 就 会 变 形 , 失 去 原 有 的 强 度 , 甚 至 熔 融 , 因 而 不 术 语 耐 火 材 料 。 建 筑 材 料 或 构 件 的 耐 火 性 用 耐 火 极 限 表 示 , 即 从 受 火 作 用 到 失 去 支 持 能 力 、 完 整 性 被 破 坏 或

52、失 去 防 火 作 用 的 时 间 。吸 声 性 与 隔 声 性 :声 能 穿 透 材 料 和 被 材 料 消 耗 的 性 质 称 为 材 料 的 吸 声 性 。 阻 止 声 能 穿 透 材 料 的 性 质 称 为 隔 声 性 。 一 般 情 况 下 , 多 孔 材 料 吸 声 性 较 好 , 体 积 密 度 大 的 材 料 隔 声 性 好 , 多 层 材 料 和 带 夹 层 的 材 料 隔 声 性 也 较 好 。第二章 商业地产市场调研一、商业地产市场调研的含义二、商业地产市场的重要新性三、市场调研的内容四、调研的方法第三章 目标商业基础知识培训一、发展商背景介绍1、 万科集团介绍“你好,广

53、州”最亲切的问候,只因为精通各地人文。来自万科, 一个 20年发展历程, 18个城市、近 60多个楼盘的全国性大企业,却 有细致的人性关怀, 从遍布全国的一张张满意笑脸, 从内部到外部的一 致推崇, 或许可以看到成功的秘诀人性向往受尊重的愿望总是得到 最大的满足。万科企业股份有限公司, 1984年成立,中国大陆首批公开上市企业之 一(深交所股票代码 000002 ,以房地产为核心业务。截止 2003年 12月 31日,万科总资产为 105亿元,分别在深圳、上海、北京、广州、 中山、东莞等城市进行规模化住宅开发。今年是万科成立 20周年,一直以来,万科给自己的定位是中国房地产 业“领跑者” ,凭借一贯的创新精神及人文关怀,万科树立了全国性住 宅品牌, 于 2002年及 2001年两度入选世界权威杂志 福布斯 全球最 优秀 300家和 200家中小型企业, 并于 2002年及 2003年连续两年获得 中国最受尊敬企业称号。客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本持续增长和领跑阳光照亮的体制2、 广州市万科置业有限公司介绍广州市万科置业有