中山市旧村庄全面改造实施细则

1、中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）（征求意见稿）第一章 总则第一条 为推进实施乡村振兴战略， 促进城乡协调发展， 规范 旧村庄的全面改造活动， 根据有关法律、 法规及国家和省有关政策 规定，结合我市实际，制定本细则。第二条 本细则所称“旧村庄”是指城镇建成区内，布局较乱、 基础设施较差， 土地保留集体所有性质， 主要由集体经济组织成 员经过较长期自然形成的聚居地。 旧村庄改造单元内夹杂的国有 用地，应一并纳入改造范围。以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元， 应按照中山市旧厂房全面改造实施细则有关规定执行。第三条 旧村庄改造应当坚持以人为本、 规划先行， 改善人居 环境，完善公

2、共配套， 有利于保障集体经济和村民长远利益， 合 理保护和利用历史文物古迹。旧村庄改造涉及历史街区、 不可移动文物、 历史建筑等古迹 的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。第四条 旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉 及的重大事项应按规定公开表决， 由镇区监督， 并由公证机构公 证。第二章 一般规定第五条 旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补 偿或两者相结合的方式。第六条 旧村庄改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环 境。开发建设规模由回迁安置房、集体经济发展物业、 公共配套 设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润， 与商品房开发面积与市场单价的乘积相

3、平衡的原则测算确定。第七条 旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：（一）回迁复建的安置房规模， 按改造范围内原有建筑面积 的倍计算。回迁安置房用地单独安排的， 可以保留集体性质； 也可以由 集体经济组织按规定自愿转为国有用地后， 按保障性住房用地划 拨给集体经济组织使用； 集体经济组织及其成员要求出让的， 应 约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。 回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。回迁安置房用地不单独安排的， 须办理有偿使用手续， 其集 体经济组织相关成员不再分配使用宅基地。（二）集体经济发展物业建筑面积在改造前原有集体物业建 筑面积的基础上， 新增的集体经

4、济发展物业应不少于回迁补偿总 建筑面积的。集体经济发展物业用地也应尽量独立划定， 原则上不得用于 经营性房地产开发。（三）公共服务设施建筑面积及用地应当不少于改造前原来 数量标准，其中无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应 符合中山市“三旧”改造实施办法（试行） 有关规定。第八条 对改造范围内原土地房屋等情况，在拆除前由镇区 参照公益公建项目标准， 组织评估核定补偿安置费用， 待办理协 议供地手续时，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议 出让应收的土地出让金参考标准。如实际补偿安置费用超过的， 由项目实施主体自行承担。第九条 旧村庄改造可以按以下两种方式实施：（一）权利人自行改造，包

5、括以下情形： .集体经济组织（或其全资公司）自行实施改造； .集体经济组织公开选择市场主体，签订合作协议形成单一 主体，并由集体经济组织成员通过签订搬迁补偿协议将房地产权 益转移到该单一主体后由其实施。（二）政府主导改造。第十条 按照上述实施方式，旧村庄改造的申报主体可以按 以下方式确定：（一）对集体经济组织自行改造的，由该集体经济组织申报； 通过公开选择市场主体实施改造的， 在确定市场主体前， 也应由该 集体经济组织申报。（二）对政府主导改造的， 结合集体经济组织改造意愿， 由镇 区“三旧”办申报。第三章 前期工作第十一条 申报项目改造计划前，应开展改造意愿调查，并达 到以下条件：（一） 改

6、造单元所在的土地所有权人， 按规定公开表决并取得 全体成员或全体成员代表的以上同意；（二）改造单元内集体土地上盖物所有权人中， 按规定公开表 决并取得占建筑物总面积的以上的产权人且占总人数以上的产权 人同意；（三）如改造单元内存在国有土地权利人的， 也应当取得占国 有土地总面积以上的权利人且总人数以上的权利人同意。第十二条 在符合改造意愿条件的前提下，申报主体应拟订项 目改造计划， 阐明拟改造单元范围、 面积、土地用途、实施方式（引 入市场主体的需明确公开引入的时点） 以及编制改造单元规划、 补 偿安置方案和项目改造方案等初步时间安排等，并附有关意愿调 查、公开表决结果等，向属地镇区申报。镇区

7、应组织对所申报的项目改造计划 （含改造意愿情况） 进行 初步审查， 并按规定通过在集体经济组织公告栏张贴、 政府网站等 进行公示。经公示无异议， 或有异议但经核实不成立的， 镇区应对 项目改造计划进行确认。同等情形下，对改造意愿高的项目，各镇区应优先安排。 第十三条 对集体经济组织形成旧村庄改造意愿和计划的，各 镇区根据需要可成立专项工作小组， 组织或协助集体经济组织开展 改造范围内的土地、房屋、文化建筑、公共服务设施等情况进行 详细调查、测绘、统计、核实，包括以下内容：（一）改造单元范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等（二）集体土地及国有土地上的建设情况。 包括建筑物坐落，

8、 产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、 层数、建筑面积，报建、建成时间，现状用途，附着物类型及数 量等内容。第十四条 经过前期意愿调查和土地房屋等基础数据调查，集 体经济组织可结合实际， 可从前期和后期两个阶段公开选择市场主 体实施改造。其中：（一） 前期选定，是指在编制改造单元规划、 拟定补偿安置方 案前，通过市公共资源交易中心公开选定， 双方协商确定具体改造 单元规划和补偿安置方案。（二）后期选定， 是指集体经济组织已编制完成改造单元规划 并落实到控制性详细规划、 已表决通过补偿安置方案和规划设计方 案后，再通过市公共资源交易中心公开选定项目实施主体。后期选定的，集体经

9、济组织在前期阶段可委托相关具备资质的 规划设计咨询等服务机构编制改造单元规划、 拟定补偿安置方案及 代办有关手续等。 但委托有关服务机构的， 应取得集体经济组织表 决同意，有关费用可由集体经济组织支付； 或申请由镇区先行垫付， 待项目实施主体确定后， 由项目实施主体返还； 或与相关服务机构 约定待确定项目实施主体后由其支付。第四章 改造项目的实施第十五条 集体经济组织前期选定合作主体的，应在镇区的指 导监督下，按以下流程办理：（一）公开选定意向企业。 集体经济组织根据拟改造用地范 围、面积、土地房屋等基础数据、权利人、拟改造用地规划情况 （含“三旧”改造专项规划、控制性详细规划等），结合市规划

10、部 门制定的“三旧”改造单元规划编制指引，提出改造意向，委托招 标代理机构制订招标文件， 通过市公共资源交易中心公示不少于 天后，公开选择合作意向企业。公开选取时，可结合投标人的资质实力、开发经验、责任 能力，及其组织编制的改造单元规划 （开发规模最小且布局优） 、 初步设计方案、补偿安置初步方案（集体及其成员利益优）、开 发时限承诺和其他优惠条件等合理制定评分标准， 由该集体经济 组织选定的代表、 镇区代表、 规划建设领域专家评委三方面联合 组成评选小组进行综合评分， 择优依次选取不超过个合作意向企 业（投标人少于个的，按实际投标人确定）。（二） 办理改造单元规划审批。 以综合得分顺位第名投标人 的改造单元规划， 作为该项目的改造单元规划， 由集体经济组织 申报，经镇区组织实质性审查、市规划部门审核，报市政府批准。（三）公开表决确定合作企业。 根据经批准的