关于建立银行房地产抵押物管理系统的探讨

1、关于建立银行房地产抵押物管理系统的探讨一、关于建立我行房地产抵押物管理系统的背景随着近年来我国经济的快速增长，我国的房地产业也从2000年开始走向新一轮的复苏，和房地产发展息息相关的房地产金融业也得到了高速的发展。从2005年上半年建行上海市分行的信贷余额来看，房地产业务的占比高达1/4强，这些业务基本都以办理业务的土地、在建工程或已建成的物业抵押作为贷款的保证方式。日前，在发展中小企业业务的整体思路下，总、分行拟推出中小企业的贷款办法，其中贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押。与此同时，我行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。房地产抵押作为贷款保

2、证的一种方式，有不可移动等优点，但是这其中还是孕育着一定的风险，建立科学，客观的我行房地产抵押物价值确定系统对我行规避贷款风险具有相当的意义。二、以房地产作为抵押物的贷款操作中出现的几个值得注意的问题。房地产抵押物作为对我行贷款的保证方式，一旦贷款发生拖欠本息现象，那贷款的本息回收就完全依赖于房地产抵押物能否实现其价值。在以房地产作为抵押物的贷款操作过程中，有许多现实生活中的问题，下面谈一下其中几个值得注意的方面：1、商业性地产的租赁问题：抵押给我行的已建成的商业性地产（如办公楼、商铺），其抵押时的租约情况密切关系到抵押物价值的实现。曾经就有这样一个案例，A公司将其拥有的办公楼抵押给银行，贷款

3、B万元，当贷款到期时，该公司不能偿还贷款，于是银行按照合同起诉该公司，法院启动了抵押物拍卖程序，拍卖前法院委托C房地产评估机构对抵押物进行评估。在评估过程中，该C房地产评估公司发现A公司在抵押贷款前将该办公楼租赁给D公司，租赁期限长达20年，租赁价格只有市场正常租金的1/10。根据我国现行的房地产估价规范，该物业宜采用收益法作为评估方法之一，且租赁期内的收益收入按租约的租金作为计算依据，该办公楼经评估，其价值远远低于正常公开市场价值，且在拍卖时，由于该物业长期没有收益，所以无人应拍，银行的抵押权名存实亡，资产也无法保全。2、在建工程的预定问题：房地产开发商在未达到预售条件时，先行向客户收取定金

4、，当开发商不能偿付贷款时，该笔定金将对银行实现资产保全产生威胁。目前，有相当部分的开发商，主要为建设商业或工业物业的地产商，为了弥补自有资金的不足，他们往往采取先行向客户收取相当数量的定金来缓解资金矛盾，当银行贷款给开发商时，他们已收取了客户的定金用于建设。贷款到期，当企业不能偿付债务时，抵押物进行价值实现时，法院将会考虑保护先行支付定金的小业主的利益，银行的债务能否悉数保全将是一个疑问。3、抵押率的控制问题：由于自2001年来房地产市场一直处于上升阶段，2005年3月后，上升趋势由于宏观调控的作用而得以缓解，市场趋势处于胶着状态。现在，我行的以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一为

5、低于70%。当房地产市场发生剧烈波动时，抵押物完全有可能跌至低于七层的价格，对于资产保全不利；但如果盲目降低抵押率，则会吓跑客户，失去业务。4、房地产评估中的抵押物价值确定的问题：业主早年以较低价格购入的物业，现以市场价抵押给我行贷取流动资金，贷得的款项已数倍于其投入数。在房地产抵押评估中我们过多地考虑了其市场价值，而对其取得成本未加以适当考虑，当债权不能实现时，抵押物变现后很可能由于市场的变化而抵偿不了我行的债务。以上四点仅仅是笔者在日常工作中发现的一些问题，并不全面，应该说，从房地产抵押物能否变现这一角度来看，其所涉及到的风险更多，如政策风险、市场风险等等不胜枚举。三、关于建立我行房地产抵

6、押物管理系统的设想。鉴于我行的房地产类贷款及以房地产作为抵押品的流动资金贷款的余额较大，但在房地产抵押物情况调查、价值确定及认可等方面存在着认识的片面性，对其中存在的风险并缺乏应对市场变化的全面的管理机制，应该说，客户经理并不是全能的，他们的知识会存在一定的局限，在经办信贷业务中可能不完全认识到房地产抵押物中所蕴涵的风险。对于我们如此规模的商业银行而言，建立房地产抵押物的管理系统，通过成立专家小组对宏观经济形势、房地产行业现状进行分析，动态地对房地产抵押物进行管理，在市场和风险管理中取得平衡点，我们的信贷业务才能更长足的发展。下面就我行房地产抵押物管理系统谈一点建立的设想：1、房地产抵押物管理

7、系统可以将房地产抵押物分为两大块，一为房地产开发贷款的抵押物，二为其他信贷业务的房地产抵押物。作为房地产开发贷款的抵押物其关注的侧重点在于开发商的投入金额、工程进度的情况及其价值的市场变化情况；而其他信贷业务的房地产抵押物其侧重点为抵押物的权益情况（包括租赁权，土地的使用权等）及市场价值的变化。2、对于不同的房地产要建立不同模式的管理系统。房地产是一个大概念，不同物业品种在同一时期，其市场表现、变现能力等方面可能大相径庭。一般来说房地产分为居住物业（如普通住宅、联体别墅、独幢别墅）、商业地产（如办公楼、商铺、宾馆）、工业地产（如厂房、研发大楼），对于每一种物业都对应有不同的特性。举例来看，上海

8、目前的房地产市场中，住宅市场日前处于价降量低的状态；而甲级办公楼市场却供求两旺，租赁价格不断攀升；高星级宾馆入住率也居高不下，所以房地产市场情况复杂，不可采用单一的管理模型。3、管理系统主要对于控制参数（如抵押率）、市场情况（如变现能力）等方面给予提示和警示。对于某一类物业市场价格和交易量发生剧烈波动时，系统要给予贷款经办行给予提示和指导，适当提高或降低抵押率，对于抵押物价值不足的部分要提供其他的债务保证方式等。4、管理系统对于贷前抵押物的状况调查也给予指导。对于抵押物取得的价格进行调查，对于商业地产的租赁期限、租赁价格等情况予以提示，对于权属有瑕疵的房地产给予提醒（如土地为划拨土地或租赁土地

9、等）。5、管理系统的数据库要予以不断更新。管理系统的数据库要根据本地区的房地产市场的变化进行更新，更新的周期以市场变化为准，建议至少每半年更新一次，在市场大起大落之时，要缩短更新频率。下为该系统示意图：房地产抵押物管理系统房地产开发贷款抵押物其他信贷业务房地产抵押物居住物业商业物业工业物业居住物业商业物业工业物业抵押物投入资金状况抵押物市场变动情况抵押率抵押率抵押物市场变动情况抵押物取得成本抵押物权益状况抵押物租赁的情况等四、建立我行房地产抵押物管理系统的其他意义。建立我行房地产抵押物管理系统的主要目的是为了防范抵押物变现过程中的操作风险、市场风险等，但其衍生的功能也不可小窥。1、首先，建立了

10、全行共享的抵押物管理系统对于各基层信贷经营部门的营销起到一定的指导作用。各行在营销业务过程中常常会出现客户夸大自有资产的情况，通过抵押物管理系统，对于客户在我行办理过业务的抵押物，可以看出客户的实力和能力。同时，对于其他基层行已经营销成功的客户也不必重复营销，造成资源浪费。2、其次，各级审批部门可以通过该系统了解市场状况，对于审批决策有相当的参考价值。对于各级审批部门而言，市场信息的透明度直接关系到业务的成败和风险的控制，管理系统为各级风险管理部门提供了全面的信息，对于贷后监管也起到了警示的作用。3、最后，对于我行的造价咨询业务来说，可以通过该系统捕捉商机，主动出击，扩大我行中间业务的收入。我行的造价咨询业务一直是我行区别于他行的拳头产品之一，但是随着市场竞争的加剧和信息渠道的不畅通，我行在这一产品上并没有完全体现。但通过管理系统，特别是其中开发项目的信息，造