2019中级会计实务107讲第19讲房地产的转换

1、第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。成本模式r 公允价值模式-投资性房地产固定资产E非投资性房地产开发产品 无形资产企业也纟页有腫矚表明房地产用途发生改变:董事会就改娈房地产用途形成正武书面决议>房地产因用途改娈而发生实际状态上的改娈 * ! = = i V ! » ! B I ! !>" I W ! » !转换形式转换日将投资性房地产转为自用房地产达到自用状态，即企业开始自用的日期作为存货的房地产改为出租房地产的租赁期开始日自用建筑物停止自用，改

2、为出租租赁期开始日自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期将投资性房地产转为存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）房地产转换的会计处理1.成本模式下的转换投资性房地产（成本模式）-非投资性房地产（固定/无形）投資性房地产c对 应0结投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 I固定资产（或无形资产）累计折I日（摊销）借：投资性房地产【原值】累计折旧（摊销】 固定无形）资产减值准备贷；固定资产无形资产）【馬值】 投资性房地产累计折旧 担资性房地产减11准备固定无形资产减值准备借：固定资产

3、I无形资产）【原值】 投资性房地产累计折I目（摊销） 投资性房地产測直隹备贷；投资性房地严rjstii累计折旧（摊销） 固士（无形）资产诫俏准备投资性房地产（战本模式寸投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产观值准备借；投资性房地产【账面价值: 存货跌价淮备S：开发产品【账面余额】H面愉値SH L L非投资性房地产幵发产品 幵发产品存货8S价准番侣：幵发产品【帐面价倩】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【账面原值】【记忆口诀】成本模式下的蒔换：非滾动资产之间对应容勃流动资产与非流动资产之间账面价11箔隈投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产一厂房累计折旧一厂房2

4、0008000200014-8 2X138100 为扩大生产经喜 甲公司董 事会作出书面块义 计划于2 X他年B月亂日将某岀目在外的 厂房在租赁擀蒔时收回，用干本公司生产产品。随后甲公 司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作，2X览年日月31 日'甲公司将该出租的厂房收回，2X13年9月i日开始用 本公司生产产品O该I页房地产在转换前采用成本模式计量1辅换日 载至2咒第年g月31已 账面价值为6000万元，其中，園介 80血万元，累积已提折旧3000万元。假定不考虑其他因素， 甲公司的账务址理如下；8000借：固定资产一厂房【例4-9】甲公司拥有栋本公司总部办公使用的办公 楼公司董事会

5、就该栋办公楼用于出租形成了书面块议。 2X134100,甲公司与乙公司签订了经营租赁协 将逑祢办公楼對本出粗给乙公司使用，租赁期开始日为 ZX 18年5月旧，租期为5年。2X1眸5月旧，垃栋办廡转换日 的账面余额対50000万元，已计提折旧500万元“假设甲公 司所在城市不存在活跃的房地产交易市场“甲公司的账务 处理如下:借：投资性房地产一办公楼50000累计折旧500贷：固定资产一办公楼50000投资性房地产累计折旧500【例4-101甲公司罡从事房地产幵岌的企业2X13#4月也日'甲公司董事会就其幵发的一栋写字楼不再出售改 用作出租册成了书面决i5G甲公司遂于乙公司签订了租赁协议，

6、将此写字橫整休出租络乙公司使用，租赁期开始 为ZXm年明1已 租赁期为拜。"阳年Ei月1日该写字臧日楼的账面余颍対巧000。万元，未计提存贷跌廿r；隹爸，话换后 采用成本模式进行后缚计量甲公司的账务处理女吓：借：投资性房地产一写字楼50000贷：开发产品500002.公允价值模式下的转换投资性房地产（公允价值模式） 非投资恃房地产個定ZE形H筍投资性房地产一成本:公允价值】”借：固定资产（无形资产）【公允价值】 |累计拥日（累计摊销）* 公允价值娈动损益【借差】；!固定（无秒资产圖S准备瞎 贷；投资性房地产一成本：!公允价值娈动损益【借羞】!：公允价值变动：|贷；固定资产（无形资产【

7、廓倩】：公允价值变碱益【贷差】'| 9 S ! IM! I! F1 , != IM r 0 Ml = l I I其他综合收益K贯差】!投资性房地产（公允价值模式）一 非投资性房地产开发产品）:ffi：菽站頑萨一麻E公缶介荀i帝:谡产品【公召招:存货跣价准备'；公允析這娈碱益I借羞】'公允价值娈动協益【借差】贷：投资性房地产-成本'扯开发产品【账面余额】*!一公允价值娈动i其他综合收益【贷差】；i公允价值娈碱益【贷差】L_ _ _ - _. _ _ JLCiEfc 口换1公兎於倩原卞的揺阪：公允价值苗啡面价值借方羞赖计入公允价值变动损益扌贷方差额井情况-投资性房地

8、产诺非投资性房地产:计入公允价值变动损益.非投资性房地产转投资性房地产：计入其他综合收益【易混点】房地产转换 VS计量模式变更房地产卡瓣计量模式变更擡资性斗非投资,性房地产3房地产用邈枣换产生的差额计入损空或其他综合收益成本模式 关 公允价值欖式计量模武娈更产生的建额 计入留存收益【例471】 SXlSllfllS,租赁期温 甲公司将岀租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公斟土芜转换日 公司的行政管理形成了书面决必疽楼正式开蛤目用，才睑由投资性房地产徇助目用房地产，当日的公允价值为? 200万元4该项房地产在转换前采用公允 价俏欖式计量，原账面价值为TOO。万元，其中，威本为贺00 万

9、元，公允价11变动为増值的0万元。甲公司的账务处理如 下；借：固定资产一写字楼7200贷：投资性房地产一写字楼一成本6700公允价值变动300公允价值变动损益一投资性房地产200粧质教材髦I；习题购买麻系舷信号oziOl【例4-12裁伯年明，甲公司准备搬至新办公協 遂准备将旧办公楼出租，以赚収租叙JI人公司董事合已经形成书面;戒G 2心眸辽月鬲甲公司完成了搬迁工作原办公楼停止自用。2X19年1月1已甲公司与乙公司一-.赁协议，将其原办公楼租贷给乙公司使用，豹走asawteL!iJ 日为NX 13年1月1日，租赁期九3年°假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量給假设旷甜年1月旧

10、，该办公楼的公允价值为做00万元，其原价対55000万元，已摄折旧1500。万元“甲證司的账务处理如下；借：投资性房地产一办公楼一成本38000公允价值变动损益一投资性房地产20001500055000累计折旧贷：固定资产一办公楼【例4-13 2X18年4月15日，甲房地产幵发公司董壽会形成书面；夬议，将其幵岌的一栋准备出售的写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议j租赁期开始日为2X1S年航荷月丄已 粗赁期対5年° 2 XI&年5月旧，该写字楼的账面余容 为加000万元F公允价值为43000万元假设甲公司对出粗的与字楼采用公允11介憤模式计量，用公司的K务处理如下；借

11、：投资性房地产一写字楼一成本贷：开发产品4300040000其他综合收益一公允价值变动一投资性房地产3000F列关于转换【例？单选题】（2017年考题）企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。A.计入递延收益B.计入当期损益C计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额,该计入公允价值变动损益。【例？单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账 面价值的差额，正确的会计处理是（）。A

12、. 计入其他综合收益B. 计入期初留存收益C计入营业外收入D.计入公允价值变动损益【答案】A【例？判断题】（2017年考题）企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房 地产。（）【答案】“宮4 V【解析】投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，所以本题的表述正确。【例题综合题】（2017年改编）甲公司2010年一2016年发生如下与固定资产、投资房地房地产相关的 业务：资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款 44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立 即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关

13、手续。该写字楼预计尚可使用22年。甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。（1）编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。借：投资性房地产一成本44000贷：银行存款44000资料二：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45500万元和50000万元。（2）编制甲公司2011年12月31日対该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分录。借：投资性房地产一一公允价值变动1500贷：公允价值变动损益1500（3）计算甲公司2011年12月31日该写字楼的账面价值2011年12月31日该写字楼的账面价值为 45500万元资料三：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。（4）编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录。借：固定资产50000贷：投资性房地产一成本44000公允价值变动1500公允价值变动损益4500（5）计算甲公司2013年12月31日该写