房地产投拓——你必须知道二级市场拿地30问!

1、房地产投拓你必须知道二级市场拿地 30 问！01关于项目地块1、项目土地在哪里？项目土地的净用地面积、土地用途、容积率、建筑面积、六证办理情 况什么样的？2、项目公司土地的获取时间、获取方式是什么样的？，相关税费是多少？3、项目公司获取土地的价格（可计入土地成本的发票金额）4、项目本身的状态如何？或有权益/净地 /含在建工程 /已竣工物业？5、若项目为或有权益 （合作方未获得土地使用权） ：那么该项目何时可以供地？合作方如何 保证我司权益，即保证我司可以堂到该项目土地?如涉及一级开发，那么成本、利益分闺是什么样的？6、若项目土地为净地：那么其本身的规划条件是否有不利因素（如，90/70 ）？是

2、否有闲置风险？是否有不可抵扣的成本（如，红线外费用 、土地管理费、原始成本折旧） ? 如需要，那么大概7、若该项目有存货（含在建工程） ：那么存货的质量、户型、总包合同 、成本管控、售价 （如有）如何？已竣工物业是否和图纸一致？是否有延期交楼的风险？存地与存货的关系如 何，存货是否会影响存地开发？8、项目土地是否需要清表（如房屋拆迁、坟墓拆迁、高压线拆除等）需要多长时间、多少资金可以完成清表？9、项目土地是否已经报规， 总方案是否已批复？前期报建手续是否合法 、合理？有无变更 的需要，以及对运营进度的影响？当地政府对规划变更的监管是否严格，是否有特殊要求 （如，日照）？调规大概需要多长时间，是

3、否有突破办法？10、当地的预售条件是什么？当地政府对提前售的监管是否严格，是否有突破办法？11、项目公司的股权架构（含出资比例、出资数额、岀资方式? 土地货币 / 其他、出资到位情况、股东股权性质 ?国有 /非国有 /外资、内资）是什 么样的？照）？合作方是12、项目公司股东的背景调查（包括自然人股东身份证、法人股东营业执 否是项目公司实际控制人？13、项目公司是否存在隐名股东？如有的话，是否可以提供股权代持协议？14、项目公司是否有其他权利负担或瑕疵（比如，査封）？ 02关于项目公司总负债、 净资产各有多少？项目公司的15、项目公司的资产负债表是否可以提供？总资产、核心资产是什么？16、项目

4、公司中项目土地之外的重大资产能否剥离？17、项目公司借、贷、担保金额是多少？什么时候到期？18、项目公司保证、 抵押、 质押等担保的协议、登记文件的内容是什么？项目公司股权是否 被质押， 项目土地是否被抵押， 对应的借款金额是多少？项目公司是否有不合理的债务， 因诉讼失效可以免除的债务，或通过谈判可以打折的债务 ?19、项目公司的法律纠纷（已发生诉讼、未决诉讼、潜在诉讼）对并购的影响是什么20、项目公司是否对外负有未履行的义务（如，帮政府修路，给购房者减免物业费等） 03关于交易模式21、选择何种交易模式？资产并购 / 股权并购？交易的先决条件是什么22、交易对价是如何计算出来的（是否包含税费

5、）？交易产生的税费、交易双方如何分担23、付款节奏如何，是否与重大交易节点挂钩？24、合同和新章程中，项目公司的利润分配方案如何？25、合作协议中，是否有特殊约定？（如，退出/兜底/保底 /资产自持等）26、项目公司的法人股东 （转让方） 章程对于出售股权有无限制性规定？是股东会批准还是 董事会批准？项目公司是否有转让方之外的其他股东、 优先购买权如何处理？项目公司的股 权转让是否需要其他第三方的批准，例如政府、银行或其他债权人、重要供应商或客户关于公司治理27、新章程中 ,项目公司的董事会、股东会的组成人员如何规定？议事规则如何？我司对于 项目母公司是否具有控制权？28、合作协议中， 项目由哪一方来操盘？项目总、 项目副总及项目管理团队由哪一方委派？ 项目总、项目副总若不来自同一方，那么其权限（如，审批权）各是如何？日常制度是否按 照我司规定？主管出纳由哪一方委派？如