(完整版)郑州(国际)农产品交易中心项目建议书7

1、郑州国际农产品交易中央工程工程建议书二.一二年六月第一局部 工程概要 2一、工程名称 2二、工程拟建地址 2三、工程建设单位 2四、编制依据 3五、编制原那么 3六、编制范围 4第二局部 工程建设背景 4一、国家“十二五规划纲要 4二、国务院物流业调整和振兴规划 4三、河南省和郑州市现代物流业开展规划 6第三局部 工程建设必要性 6一、响应国家产业政策,开展区域物流中央 6二、降低农副产品配送本钱,开展现代物流 7三、开拓国内外农副产品市场 7四、推动郑州农副产品批发市场提档升级 7五、促进农业产业升级换代 8第四局部 工程特点、定位和根本功能 8一、工程特点 9二、工程定位 10三、工程根本

2、功能 10第五局部 工程建设目标和规模 11一、建设目标 11二、工程规模 12第六局部总体规划布局 12第七局部环境保护、及劳动保护 15一、环境保护 15二、消防 15三、劳动保护 15第八局部投资估算和资金筹措 15一、估算范围 15二、总投资 15三、资金筹措 16四、资金运筹方案 16第九局部经济效益分析 17一、产品本钱估算 17二、经营收入 17三、税金及税后利润 18第十局部社会效益分析 19第十一局部 工程结论 20第一局部工程概要一、工程名称郑州国际农产品采购中央国际食品商贸城二、工程拟建地址郑州市管城区南曹乡南四环南、新郑市孟庄镇三、工程建设单位1、承办单位郑州国际农产品

3、交易中央股份,注册资本 5亿,由郑州 手拉手集团发起,中国供销农产品批发市场控股, 山东好当家 集团,北京新发地农产品股份,云南中豪置业有限公 司共同投资组建的独立法人企业.目前,公司正全力投入“郑州国际农产品采购中央工程筹备, 该工程已经上级主管部门立项备案,得到省、市领导的大力支持,并批 示列入省、市重点建设工程.郑州国际农产品采购中央的建设将得 到全面开展,并为中原经济区建设和郑州商贸城开展做出更大奉献.2、投资合作单位1北京新发地农产品股份是北京市交易规模最大的农产 品专业批发市场.公司成立于2003年9月,是在原新发地农产品批发市 场的根底上根据现代企业制度组建的一家股份制农业企业.

4、2云南中豪置业有限责任公司成立于 2021年5月,由浙江义乌 商人出资筹建,是一家以商业地产开发为主体的大型综合性股份制企业, 注册资金5亿元人民币.是云南省招商引资重点企业,受到了省、市领 导的高度重视和关心.(3) 江苏雨润农产品集团是中国500强企业-雨润控股集团旗下的 以农产品绿色生态种养基地、初深加工、物流园区、信息系统、配送体系等产业为主要投资、建设、经营方向的大型产业集团.总部位于南京, 注册资金30亿兀.(4) 中国供销农产品批发市场控股；(5) 山东好当家集团集团；四、编制依据(1) 国务院关于促进流通业开展的假设干意见?(2) 商务部农村市场体系建设“十一五规划?(3) 国

5、务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见?(4) 国务院物流业调整振兴规划?(5) 国家六部委关于加快农副产品流通设施建设的假设干意见?(6) 河南省国民经济和社会开展第十二个五年规划开展纲要?(7) 郑州市国民经济和社会开展“十二五规划纲要?(8) 郑州市城市总体规划?五、编制原那么1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运 输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址符合城市总体规划,合理布局,有足够的建设用地,并有一 定的开展余地;3、 总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合平安、防火的有 关规定,因地制宜进行合理布置,力求节约建设用地,充分考虑环境保护和绿化；4、充分利用当地

6、的社会协作条件,节约工程投资；5、严格执行建设工程“三同时的有关规定, 污染物的排放符合国 家规定,减少对环境的影响；6、认真贯彻消防法?和劳动部关于职业卫生监察规定?的通知 精神,采取切实防范举措,保证平安生产和员工的人身平安.六、编制范围本工程可行性研究报告研究范围包括：必要性分析、市场分析、选 址分析、建设方案、组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容.根 据上述内容论证本工程建设与实施的必要性、 技术可行性及经济合理性.第二局部工程建设背景一、国家 半二五规划纲要国家“十二五规划纲要中提出大力开展现代物流业：推广现代物 流治理技术,促进企业内部物流社会化,实现企业物资采购、生产组织、

7、产品销售和再生资源回收的系列化运作.培育专业化物流企业,积极发 展第三方物流.建立物流标准化体系,增强物流新技术开发利用,推进 物流信息化.增强物流根底设施整合,建设大型物流枢纽,开展区域性 物流中央.二、国务院物流业调整和振兴规划国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、 货代业和信息业等的复合型效劳产业,是国民经济的重要组成局部,涉 及领域广,吸纳就业人数多,促进生产、拉动消费作用大,在促进产业 结构调整、转变经济开展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要 作用.实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变, 不仅是物流业白身结构调整和产业升级的需要,也是整个

8、国民经济开展 的必然要求,提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市 与区域性物流节点城市建设.九大物流区域分布为：以北京、天津为中央的华北物流区域,以沈 阳、大连为中央的东北物流区域,以青岛为中央的山东半岛物流区域, 以上海、南京、宁波为中央的长江三角洲物流区域,以厦门为中央的东 南沿海物流区域,以广州、深圳为中央的珠江三角洲物流区域,以武汉、 郑州为中央的中部物流区域,以西安、兰州、乌鲁木齐为中央的西北物 流区域,以重庆、成都、南宁为中央的西南物流区域.十大物流通道为：东北地区与关内地区物流通道,东部地区南北物 流通道,中部地区南北物流通道,东部沿海与西北地区物流通道,东部 沿海与

9、西南地区物流通道,西北与西南地区物流通道,西南地区出海物 流通道,长江与运河物流通道,煤炭物流通道,进出口物流通道.全国性物流节点城市包括：北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、 上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成 都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共 21个城市.区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家 庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、 银川、拉萨共17个城市.三、河南省和郑州市现代物流业开展规划河南省地处中原,是农业大省,农产品资源丰富、交通兴旺、人口 众多.加快建设现代化的农产品批发市场,是“十二五时期河南省加 快转

10、变经济开展方式,加速推进现代农业开展,加大统筹城乡开展力度 的客观要求,是实现河南省由“农业大省向“经济强省、由“国人粮 仓向“国人厨房历史性跨越的必然选择.郑州市作为河南省省会,具有“中、通、丰的显著特点以及承接 南北、贯穿东西的独特区位优势,是中原经济区乃至全国的重点核心城 市,是农产品的主要集散地和重要物流节点城市,对中西部地区及至全 国都具有较强的辐射力和影响力.因此,工程的建设是加快推进中原经济区建设的需要,是郑州国际 化大都市的重要民生工程,有利于推进我国农产品流通体系的优化和完 善,有利于稳固和提升郑州的综合区位优势,有利于河南农业全产业链 业态的开展,推动农业现代化,有利于河南

11、省和郑州市产业结构的调整, 促进现代效劳业加快开展,成为农产品“价格形成中央、“标准产生中 心、“质量检测追溯中央和“期、现货交易中央.第三局部工程建设必要性一、响应国家产业政策,开展区域物流中央国家“一五规划纲要明确提出完善农村流通体系,推进农副产 品批发市场建设与改造,促进农副广品质量等级化、包装规格化,完善 鲜活农副产品“绿色通道网络,增强物流根底设施整合,建设大型物 流枢纽,开展区域性物流中央.二、降低农副产品配送本钱,开展现代物流农副产品在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问 题,物流技术要求较高,比方水产品的冷冻运输,分割肉的冷藏运输, 牛奶等制品的恒温运输等等.“新鲜

12、是农副产品的生命和价值所在, 但由于鲜活农副产品的含水量高,保鲜期短,极易腐烂变质,大大限制 了运输半径和交易时间,因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要 求.我国农副产品物流业由于起步较晚,以分散的小农经济为主,重生 产、轻流通,在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难,环节过多、成 本高、损耗大,找不到大的供应商,致使一些农副产品的进出口物流还 必须到达国际标准,影响了农民出口贸易.目前,我国农副产品物流是 以常温物流或白然物流形式为主,农副产品在物流过程中损失很大.据 统计,我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损 失率达25吩35溢右,而兴旺国家的果蔬损失率那么限制在 5

13、咖下,美国 果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1% 2%三、开拓国内外农副产品市场现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长.因此,开展现代物流对于开拓农村市场意义重大,不仅能为经营主体提 供真实、准确的有效信息,减少市场运营过程中的不确定性和盲目性, 并能有效地提升农副产品流通速度,还可以降低农副产品流通的本钱, 使农副产品在流通过程中实现增值,有利于保证农民的根本利益,并推 动农业的产业化、现代化进程,提升农业生产的整体效益.四、推动郑州农副产品批发市场提档升级郑州市现有农副产品市场大多面积狭窄,市场规模小,开展空间不足,市场简陋,配套缺乏,影响环境,阻碍交通,交易方式落后,信息

14、化水平不高,市场治理水平不高.改变传统低档落后的农副产品批发市 场流通形态,以全球采购中央模式取代,是郑州市城市改造、市场业态 升级、治理理念与世界接轨的客观需要.五、促进农业产业升级换代第一,兴旺的物流业能推动物资合理流动,加速资金周转,有利于 效劳业的开展,促进农业产业结构合理化.第二,兴旺的物流业能更好 地效劳于农产品流通,从而将农民更多精力和资金集中在开展精品农业 上,促进农业产业结构升级.第三,兴旺的物流能够促进新型商业企业 和业态形式开展,加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流效劳领 域延伸.第四局部 工程特点、定位和根本功能郑州国际农产品采购中央是借鉴国际最先进农产品流通模式,

15、 结合我国农业生产结构特点,采用全产业链运营理念,搭建农产品交易 流通高速通路和平台,建设一个立足中原,辐射全国,对接全球的规模 最大,业态最全,标准最高,理念最新,多功能、综合型、现代效劳业 标志性工程,郑州国际化大都市民生配套工程.以展示、展销、会展、 博览、商贸效劳会聚人流；以电子网络平台会聚信息流、商流和资金流; 以冷链配送体系会聚物流；形成国内外农产品、食品展示交易中央；中 原区域地方名、优、特产品展示、展销中央；农产品、食品生产经营企 业的总部经济中央；成为推动中原地区农业产业化强有力的引擎,促进 郑州现代商贸城建设的重要支撑.一、工程特点(1) 高起点.在吸收和总结国内外现代农产

16、品批发市场先进经验的 根底上,根据河南省的农广品的优势和特色,在现有根底上的探索开展 时机和空间,创造具有中国特色的农产品交易模式和新兴的流通方式.(2) 现代化.市场治理现代化,坚持科学开展观,引进现代化治理 理念,构造科学的组织治理架构,以产品质量标准化为核心建立标准化 的治理制度,提升市场治理水平.是运作手段的现代化,市场设施建设 现代化,交易方式现代化.(3) 多功能.市场不仅提供交易功能,构建国内外农产品及其加工 品的交易平台.还具有信息收集与发布功能、价格形成功能、物流仓储 配送功能、会议展示功能、农产品加工功能、质量检测功能、金融结算 功能、应急储藏调控功能和商务综合效劳功能等多

17、种效劳功能,是一个 市场效率更高、为经营者创造的价值更大的市场.(4) 综合型.市场不是单一型或专业批发市场,而是一个场中有市、 市中有园的多品种、综合性大型农产品批发市场.可以提供各类农产品 及加工产品产需直接见面的交易平台,多品种、大规模的流通特点,使 任何需求者到此都可一站式购齐商品,一次性满足需求.市场中还有物 流配送园区和农产品加工园区,通过物流企业提供的分拣、包装等初加工和农产品加工园区的进一步加工,可提升农产品的附加价值.市场中 的综合效劳区还提供产品展示、订货,结算、融资等商务效劳、必要的 生活效劳和政府一站式的行政效劳,极大方便了各类市场主体的经营活 动.(5) 广辐射.市场

18、不仅仅为郑州市或河南省提供效劳,而是依据郑 州市居于中原地区交通枢纽的区位优势,发挥其电子商务等新型交易方 式和强大物流配送功能的优势,以及所形成的“中原价格的开展成为 国内外农产品采购和集散的平台,扩大市场范围,做到大流通、大贸易, 形成对国内外的影响力和辐射力.二、工程定位根据河南省及郑州市经济社会开展的需要、河南省和郑州市农产品 流通的比较优势和开展趋势,郑州(国际)农产品交易中央经过 3-5年 的建设和开展,在国内外农产品流通中将占据重要地位. 其主要定位是：(1) 成为立足郑州、面向中原、辐射全国、连通世界的现代化、综 合性、一站式农产品集散中央；(2) 成为中原地区乃至全国的农产品

19、交易与加工相结合的贸工一体 化平台；(3) 成为引导和促进河南省现代农业开展的引擎和加速器；(4) 成为全国乃至世界农产品集团企业的商务总部中央.；(5) 成为以郑州为核心中原城市群的“菜篮子配送中央；三、工程根本功能郑州农产品批发市场的突出特点是在电子信息技术和现代化治理方 式支持下,具有强大的多种综合效劳功能,以减少农产品的流通环节, 降低流通本钱,保证上述目标的实现.(1) 大规模交易效劳功能(2) 信息收集与发布功能(3) 合理价格形成功能10(4) 物流仓储功能(5) 会展、博览商贸效劳功能(6) 农产品加工(中央厨房)功能(7) 全覆盖式配送效劳功能(8) 电子结算功能通过电子网络

20、平台,为市场经营活动提供资金存取、汇兑效劳；为 经营活动提供信贷效劳；市场与金融机构合作,提供多种融资效劳；在 专业市场实行电子结算卡结算,方便经营活动,实现产品可追溯；电子 商务,提供第三方监管和方便、快捷、平安的网上结算、支付效劳,控 制市场风险,保证履约率.(8) 质量检测功能(9) 综合效劳功能(10) 应急储藏和调控功能在市场建立和推行“滚动储藏制度,市场主体设立和保持一定的 合理库存,建立固定的供应渠道和合作关系,可以在突发事件出现时, 随时调动一定资源进行保证,使批发市场成为河南省及郑州市政府预防 和应急突发事件的重要载体和平台.当市场价格出现较大波动时,政府 可以利用市场作为载

21、体和平台,投放储藏物资,稳定供需,平抑价格.第五局部工程建设目标和规模一、建设目标根据农副产品批发交易市场的开展趋势、企业的市场开发优势,综 合考虑各方面主要功能因素,规划建设产品交易区、农产品加工区、物 流配送区、商务综合区、生活配套效劳区等.郑州 (国际)农产品交易中 心工程集“国际先进的农业技术、国内外农副产品展示展销、冷链物流ii配送、电子商务等功能为一体,延伸上下游产业,促进生产标准化、 治理信息化、效劳现代化,实现订单农业,成为“国内最大、世界一流、 品种最全、设施最完善、业态最先进、辐射范围最广阔的综合性、特大型农副产品交易平台.二、工程规模工程总占地面积6350亩,总建筑面积4

22、80万平方米.(1) 综合展示交易区：占地面积 4450亩,建筑面积200万平方米.(2) 农产品加工区：占地面积500亩,建筑面积30万平方米.(3) 物流配送区：占地面积500亩,建筑面积150万平方米.其中： 配送区：占地面积75万平方米,建筑面积100万平方米； 冷藏库：占地面积10万平方米,建筑面积20万平方米；常温仓库：占地面积30万平方米,建筑面积30万平方米.(4) 商务综合区：占地面积550亩,建筑面积60万平方米；(5) 生活配套效劳区：占地面积 350亩,建筑面积40万平方米.第六局部总体规划布局规划总用地面积6350亩.工程周边道路四通八达,各种效劳设施齐 全,通讯和信

23、息网络设施较为完善,人文环境良好.根据批发市场的基 本功能,市场效劳对象和市场相关运作要求,批发市场规划分为商务综 合区、综合展示交易区、农产品加工区、物流配送区及生活配套效劳区 五大功能局部组成.结合本工程的实际建设场址状况,根据市场在城市的区位关系和市 场规模,该工程总平面规划将南四环与郑尉路交汇处东北角规划为商务综合区,其他各功能区围绕主干道南四环展开布置,通过道路、广场、 平台彼此交织渗透,使其各个功能区联系方便,动静别离,互相协调, 同时满足人们日常生产、生活和办公等功能要求.规划用地指标表序号工程名称单位数量备注规划总用地面积亩63501商务综合区亩5502综合展示交易区亩4450

24、蔬采展示交易区亩700果品展示交易区亩350粮油展示交易区亩700水产品展示交易区亩350副食品展示交易区亩1350花卉展示交易区亩350茶叶展示交易区亩350地方名优*目品区亩150国际综合展示区亩1503农广品加工区亩5004物流配送区亩5005生活配套效劳区亩350建筑面积指标表序号工程名称单位数量备注总建筑面积万m24801商务综合区万m2602综合展示交易区万m2342含各交易区物流配送蔬采展示交易区万m235果品展示交易区万m218粮油展示交易区万m273水产品展示交易区万m238副食品展示交易区万m2126花卉展示交易区万m216茶叶展示交易区万m216地方名优*目品区万m210

25、国际综合展示区万m2103农广品加工区万m2304物流配送区万m28不含各交易区物流配送5生活配套效劳区万m240综合技术经济指标表序号工程名称建筑面积万 m2占地面积万 m2备注1商务综合区6023商务办公18商业效劳20行业协会和总部基地9会议展览132综合展示交易区200100不含各交易区物流配送3农广品加工区30304物流配送区150115含各交易区物流配送配送区含停车场10075冷藏库2010常温仓库30305生活配套效劳区4012生活效劳20其他配套设施20合计480280第七局部环境保护、及劳动保护一、环境保护本工程不产生废气、废水等污染,但会产生少量废料垃圾和生活垃 圾,根据城

26、市环境治理要求进行标准处理.本工程不存在大的污染环境 问题.二、消防根据消防部门的要求,配备各种必要的消防器材,并建立消防责任 制,定期进行消防知识教育,提升全体人员的消防意识,并将责任落实 到人.三、劳动保护根据国家和地方有关劳动保护法规执行,增强企业平安意识,采取 妥善的平安举措,保证企业的平安运转.第八局部投资估算和资金筹措、估算范围本工程投资估算范围包括一类工程费用：新建建筑物的土建、设备、安装、室外工程；工程建设其它费用、根本预备费、流动资金等.二、总投资本工程总投资1000000万元,其中一类工程投资 765260万元,工 程建设其它投资206058万元,预备费28682万元,详见

27、后附表投资估算表?.总投资构成见下表:总投资构成表单位：万元序号工程名称合计占投资(%)备注1建设投资10000001001.1一类工程费用76526076.522.1工程建设其它费用20605820.61其中土地购置费15600015.603.1预备费286822.872总投资1000000100三、资金筹措本工程总投资1000000万元,全部由企业采取以下白筹方式解决.(1) 公司目前积累的白有资金；(2) 对外招商引资,引入战略合作伙伴：(3) 著名生产企业；(4) 大型投资基金；(5) 政府投资机构(6) 申请国家专项资金四、资金运筹方案工程建设期为五年,第一年投入资金的 40%为40

28、亿元,第二年投 入资金的30%为30亿元,第三、四、五年各年投入资金的 10%后三 年每年各投入10亿元.第九局部经济效益分析一、产品本钱估算(1) 本工程劳动定员5000人,技术治理人员4550人,工资福利年 人均按20000元计,经营期年工资总额为9100万元,其他人员8450人, 工资福利年人均按13000元计,经营期年工资总额为10985万元,两项 合计20215万元.(2) 其它费用：包括销售费用及治理费用,以销售收入为根底计算.(3) 财务费用：运营期贷款利息.(4) 建设本钱费用：根据房地产工程的特点,售出建筑物的本钱费 用即为该建筑物的土地本钱及建设本钱.(5) 固定资产折旧：

29、固定资产折旧按直线折旧法计算,房层建筑按 20年计,设备按15年计,残值率均取5%场地使用权按50年计,无形 资产和其它资产按10年计,详见后附表固定资产折旧及递延摊销估算 表?.总本钱估算见后附表总本钱估算表?.二、经营收入经营收入一览表序号名称规划面积(平方米)单价总额(亿元)备注1经营收入8.02/ 年1.1产品交易治理计算交易额40亿5眩易费2/年经营1.2商务综合效劳31万6.02/ 年1.2.1商务效劳5100 套9万元/套/年4.59/ 年经营1.2.2会议展览13万1100元/平方米/年1.43/ 年经营2出租314.5 万12.525/ 年2.1综合展示交易区120万500元

30、/平方米/年6/年出租2.2农广品加工区30万200元/平方米/年0.6/ 年出租2.3物流配送区150万5.2/ 年出租2.3.1配送区100万300元/平方米/年3/年出租2.3.2冷库区20万800元/平方米/年1.6/ 年出租2.3.3常温仓库30万200元/平方米/年0.6/ 年2.4商务综合效劳14.5 万0.725/ 年出租2.4.1商务办公10万500元/平方米/年0.5/ 年出租2.4.2总部基地4.5万500元/平方米/年0.225/ 年出租3销售134.564.33.1商务综合效劳14.5 万3.3销售3.1.1商务办公10万每平方米6000元6销售3.1.2总部基地4.

31、5万每平方米6000元2.7销售3.2生活配套效劳40万29销售3.2.1住宅20万每平方米6500元13销售3.2.2效劳设施20万每平方米8000元16销售3.3综合展示交易区80万每平方米4000兀32销售三、税金及税后利润(1)经营收入及税后利润：年经营收入 8.02亿元,营业税0.401亿元,附加税0.04亿元,利润率按60淅,利润总额为4.5474亿元, 所得税为1.13685亿元,年税后利润为3.4106亿元.(2) 出租收入及税后利润：年出租收入12.525亿元,营业税0.626 亿元,附加税0.0626亿元,利润率按65制,利润总额为7.694亿元, 所得税为1.923亿元,

32、年税后利润为5.771亿元.(3) 销售收入及税后利润：销售收入 64.3亿元,营业税3.215亿 元,附加税0.3215亿元,利润率按20淅,利润总额为12.1517亿元, 所得税为3.038亿元,税后利润为9.1137亿元.第十局部社会效益分析本工程的建设和投入运营,将为郑州市确立为全国最重要的农产品 商贸城枢纽地位起到积极地推动作用.从宏观背景分析,郑州(国际) 农产品交易中央的建设顺应社会开展潮流、符合国家方针政策和开展战 略,具有极大的开展前景和重要意义.对迅速拉大城市框架,以优化城 市空间布局,提升城市综合竞争力为目标,着力打造现代化的郑州城市 新形象,起到积极的推进作用.完全符合

33、省、市的战略布置和郑州商贸 城建设的客观需要.该工程建成后,不但可有效安置村民,解决农民就 业和创业问题,还可吸引原市区的大批商户入驻,在充分满足城市农副 产品供应的根底上,强化治理优势,能大力向周边辐射,其经营效果和 社会经济效益将十分显著.该工程的建设不但改变郑州市缺乏高规格、高起点、大型农副产品 批发交易市场的现状,同时为农副产品交易和流通注入新的血液和活力, 为为农副产品生产、交易、仓储、加工、物流配送开辟一片新天地,同 时对的交易品种、质量进行检测,为广阔消费群体把好“入口关,提 供高质量绿色食品并带动河南乃至全国的农产品交易集约化、专业化、 规模化开展. 本工程建成后社会效益比较明显,主要表现在以下几点：(1) 加快郑州及周边地