攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议

1、攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议攀枝花2014年城市发展状况及经济发展情况简介攀枝花面积7440平方公里，人口 120万，2014年，攀枝花市人均地区生产总值（GDP30万。城市人首次突破7万元（约合美元），达70646元，位居全省第一位。攀枝花市辖三区两县，也 是最大的，攀枝花是四川省除成都外唯一的劳动力输入城市，流动人口高达 口占全市总人口的%是仅次于成都的城市。2014 年，面对宏观经济持续下行、产品市场长期低迷、企业效益整体下滑等严峻形势, 市委、市政府主动适应新常态，沉着应对破难题，抢抓机遇谋发展，经济实现平稳较快增长, 社会保持和谐稳定，民生得到持续改善。经四川省统计局初步审

2、定，全年全市实现地区生产总值（ GDP亿元，按可比价计算,增长%其中：第一产业增加值亿元，增长 %对经济增长的贡献率为%拉动经济增长个百分点；第二产业增加值亿元，增长 %对经济增长的贡献率为%拉动经济增长个百分点；第三产业增加值亿元，增长%对经济增长的贡献率为19%拉动经济增长个百分点。人均地 区生产总值70646元，增长三次产业结构由上年的：调整为:：。全市非公有制经济实现 增加值亿元，增长%占GDP勺比重为%非公有制经济对全市经济的贡献率 %全年东区实现地区生产总值亿元，增长 %西区实现地区生产总值亿元，增长 %仁和区实现地区生产总值亿元，增长 %米易县实现地区生产总值亿元，增长 %盐边县

3、实现地区生产总值亿元，增长全年居民消费价格总水平（CPI）上涨%其中:食品类价格上涨%家庭设备用品及维修 服务类上涨%医疗保健和个人用品类上涨 %衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格下降%工业生产者购进价格下降全年完成全社会固定资产投资亿元，增长 %其中，民间投资亿元，增长 %从三次产业看，第一产业投资亿元，增长%第二产业投资亿元，下降%第三产业投资亿元，增长 从管理渠道看，基础设施投资亿元，增长;产业投资亿元，下降;民生及社会事业投 资亿元，增长%房地产开发投资亿元，增长 %全年房屋施工面积万平方米，增长 %房屋竣工面积万平方米，下降 %商品房销售面积万平方米，下降%其中，住宅销售面积万

4、平方米，下降 %全市城镇居民人均住房建筑面积平方米， 增长% %勺城镇居民家庭拥有自由房屋产权。PS 2014年，受国家经济发展放缓大环境影响，城市人均收入水平和消费力略有放缓。攀枝花城市整体经济发展相对稳定，人均住房情况已经达到一定饱和，城市建设投资环境 仍具有一定的发展空间。攀枝花2013年-2014年全市土地市场供应情况2013 年-2014年东区供应土地较多，据了解，东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供 应，仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域，而在花城新区供应土地的同时，主要 与仁和区供应土地产生直接竞争。2014年，由于国家经济发展放缓，城市整体新出让土地 较少，土地流标情况较多

5、。2013年-2014年东区供应土地较多，据了解，东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应，仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域，而在花城新区供应土地的同时，主要 与仁和区供应土地产生直接竞争。2014年，由于国家经济发展放缓，城市整体新出让土地较少，土地流标情况较多。2015年，攀枝花在售楼盘项目约为22个，全年商品房销售套数总共约：8000套。平均每月去化666套，月均每个项目去化约33套。原因有二：一是城市经济放缓，二是人均 住房率几乎饱和。小结：全国经济发展放缓，对国民经济的发展带来了一定的影响。导致2015年攀枝花土地市场交易下滑。但是，随着攀枝花住宅市场的不断饱和，预示着相应的商业

6、配套或将 拥有较大的发展潜力。攀枝花商业市场调研分析S.*千"峠i、二4* - 二葺导叫厂E料/X A70璋辽話r f 叫S卜叫.7 ' *1-叮吟滲' f W,.-當曲忙十'*审-泮烷畑鉴F養 V W:穿"铲d严攀枝花商圈主要集中在炳草区、炳三区（仁合沿线）、东区以及西区。其中，炳草区是城市中心, 商圈氛围最为浓厚。炳三区是城市规划发展重点开发区域，未来的商业新中心，但成长时 间尚久。东区主要为中低端批发市场。西区相对较远，商业发展情况并不理想。各商圈发展情况评级区域租金水平销售均价商圈氛围人流量通达情况炳草区300-1000 rf万优炳三区70-

7、240 rf万优东区50-160 rf万优西区50-120 rf万良炳草区作为攀枝花传统的商业中心，地理位置优渥，商业氛围浓厚，积累时间较长，周边大型生活超市有德铭阳光购物中心，商业街，大昌隆超市，手机超市，北京华联，摩尔盈盛等商场，并且也是城市核心交通主干道枢纽中心，平均车次达到每小时3000以上，人流量高峰期平均每小时约4000人次。周边商家铺面转租情况较少，可见该区域商业价值较咼。商业街实际情况商业街实际情况点评:炳三区作为攀枝花近年重点发展区域， 攀枝花整个新建项目均在该区域。由 于该区域尚在开发建设当中，虽云集了 90%勺在建在售项目，但成型时间相对会较长，预计3-5年才可达到一定人

8、气。东区的商业氛围主要是由商品批发市场支撑而起，整体环境和道路情况较之 前两者，存在一定的差距。西区也属于正在打造中的区域，但离城市中心较远，成型时间更久。小结：炳草区的商业开发及运作价值最大， 也是产能最高的区域。而该区域 目前更是一铺难求。炳三区还存在一定的发展时间，未来潜力巨大，但短期难见 效益。东、西区本身较之城市中心较远，并且经济价值较低。综上所述，此次对 攀枝花城市商业情况的调研以及项目开发的选址，便得出了结论。攀枝花项目考察选址依据本项目选址为炳草岗大道之上的中心广场，由于项目开发的特殊型是非一般 的沿街商业形式，而是地下人防建筑模式。因此，选址在此处的理由，基本成立。并且，在考

9、察过攀枝花唯一一个地下人防商业形态的“竹湖商业街”之后，对选 址此处的必要性和唯一性也更加确定。下面对“竹湖商业街”做简述“竹湖商业街”实景“竹湖商业街”攀枝花大道竹湖生活广场下面，主要功能其实更多是做为人行通 道。整个商业街面积约4000平米，以小超市、百货、服装、手机为主，商场形 象较为脏乱差。因此，该项目不能做为借鉴，仅作为参考了解。项目开发选址依据陈述:中心广场位置，地势相对平坦，对开发工程减少了攀枝花坡地城市的施工难 度，降低开发成本，并且利于打造规模。二:考虑到项目所需要的便捷入口以及入口、 通道所需的大小，该区域也是最为 合适的。攀枝花普遍的人行街道教小，仅3-4米。而项目所需要

10、的道路长度最少6米，而入口最小为米。因此，也只有该区域具备此条件。三:周边商业氛围浓厚，而且商铺价值是整个城市最高的， 且上述也提到几乎 铺难求。若项目再次开发，能够快速的切入市场进行运营，对销售及回款也有一 定的利好条件。四：正因为该区域一铺难求，而我司考察建议的开发地址在正中心，同时，也能 够对该区域的交通疏通，缓堵起到一定的利好作用，一举三得。五：项目完工之后，项目本身区域可设置一些广告位作为项目额外的利润，可租 可售给第三方广告公司，也可自持。六：可跟政府提议，项目完工之后，将该区域路段的红绿灯及人行马路取消，保 证交通先行。而商城作为行人过街的必要道路，强制动线。可增加项目预期价值。

11、项目开发存在难点、施工难点：项目优渥的地理位置，交通要道之上，施工过程中存在施工进出 场、建材囤放，建渣处理，施工打围等情况，不易处理。、较长一段时间会对该主要大道的交通情况造成一定程度的影响。三、对中心广场原有面貌破坏，不能恢复。四、对现有的地下管线（水电气）迁改，工程量较大，较复杂;解决建议、在项目确定修建之后，建议由政府出面发布公示，并且对交通进行一定的管 制方便施工。今日的不便是为了明日的方便。二、在确定项目施工之后，一定要保证项目能够快、稳、准、好、优的完成。争 取提早完成建设。三、项目从规划设计角度，设计单位必须要将项目从城市面貌， 城市形象、城市 名片的设计角度出发。已获得更多当地政府的支持，民众的支持，确保项目后续 事宜顺利。项目设计风格参考项目开发投入及收益经济测算 按照项目原定的15000 rf规模进行测算（最终以勘察单位实测可修建面积为准），此测算仅为大略的估算，不做容积，公摊，人工,管理、的纳入;开发面开发总成指标参数1