房地产需求收入弹性案例分析

1、课程：管理经济学案例分析报告（二）题目：需求收入弹性应用案例班级：2011春季班第2组组长：刘芳执笔：赵延康成员：扈琮琮赵玉娟王绪强二O一一年五月自1998年住房制度改革以来， 中国房地产市场出现了“价涨量增” 的局势，近年来，甚至出现了“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一 片”的奇怪现象。对此，经济界不少学者用房产不是普通商品而是一 种随着价格上涨销售量增加的特殊商品予以解释。房地产除了耐久 性、异质性、相对缺乏弹性，在消费（使用）过程中，还能给持有者 “居住”的消费需求满足外，还能给其带来“保值增值”的投资需求的满 足。一、房地产需求分析我们先从消费者需求因素进行分析：1、商品的性质：房地产

2、市场和其他商品市场有本质的不同，其 中最重要的差别是房地产产品在地理位置上的固定性。 房地产市场是 分散化、本地化的、由相关市场组成的市场。房地产产品不是标准化 的商品。 市场的细分过程可以以某些消费者特征为基础进行。 首先可 以按照年龄、性别等人口统计特征对市场进行细分，其次，也可以按 照消费者的经济特征对市场进行细分，其中最重要的经济特征是消费 者的收入状况。再有，消费者的心理特征也可用于市场进行细分。可 以按照消费者的态度、偏好、品味和行为将其划分不同的人群。另外 根据消费者的心理特征， 还可对具有相同收入和年龄的消费人群做进 一步的划分。 房地产市场是有两类不同的参与人群构成的。 一群

3、是市 场的需求方，由那些能够并愿意购买商品的个体组成，表现为市场中 的消费者。另一类人群是市场的供给方，由那些能够并愿意生产、制 造用于销售的产品的个体所组成。 每个房地产子市场都具有各自不同的且独特的需求和供给特征。房地产产品的价格可能从0元至某个有限价格不等。在每个价格 水平上，会有不同数量的家庭对此产品产生兴趣。 此种价格数量关 系表示在下表中。在交割的价格水平上，例如图中的PM点，没有任 何家庭对此种住宅产生兴趣。在0元价格水平上， 社区中家庭中愿意 且能够购买的住宅数量较大， 表示为QM点。在0价格水平上的需求数 量并不是无限大， 是因为其受到一些因素的限制： （1）家庭的总数量 是

4、有限的；（2）有些家庭会因为面积太小、 价格太低或者离工作地点 太远，而不愿意购买此种的住宅； 以及（3）即使住宅的购买价格为0， 有些家庭也无法负担拥有住宅所有权所需缴纳的其他费用。在曲线两端点间每个可能的价格水平上， 会有一定数量的家庭愿 意且能够购买此种住宅。例如在PA价格水平上此种住宅的需求量为QA。而当价格降到PA水平以下，住宅的需求量就会增加，因为有更 多的家庭愿意且能够购买此种住宅。 需求关系可以简单表示为可能的 价格与需求量之间的反比关系。如果价格下降，需求量就会增加。价格2、替代品。每一种类型的房地产都有若干种替代品，因此每种 类型的住宅都会替代品市场变化的影响。考虑某种特定

5、类型的住宅， 称为X类住宅，其替代品为前提及的其他可供选择的住宅类型，统称 为Y类住宅。当这些住宅替代品的价格因为其子市场供给或需求发生 变化而上涨时，X型住宅的需求就将增加。这是因为Y型住宅价格的 上涨导致某些消费者由于收入或贷款方面的考虑，无法接受此类住宅，因此，当Y型住宅的价格相对于X型住宅上涨时，某些消费者就 会从丫型转向X型住宅，从而导致X型住宅潜在购买者数量的增加。X型单元需求的上升3、住户的年龄构成：不同年龄段的住户倾向于选择不同类型的 住宅。年轻的住户，即18-30岁年龄段的住户倾向于租住住宅，而中 年住户则倾向于选择购买住宅。随着时间的推移，住户的年龄构成也 会发生变化，单身

6、住户因为婚姻而形成多人住户， 年轻住户成为中年 住户，这些伴随着时间推移所发生的变化都会改变未来的住房需求。 此外，住户从一个地理区域到另一个地理区域的搬迁也会造成两地年 龄构成的变化。 一般而言， 户主为年轻人的住户以及单身住户搬迁的 几率更大， 因此，搬迁目的地出租单元和小户型住宅市场的需求将增 加，相应地，迁出地此类市场的需求将下降。4、住户收入： 确定收入变化对房地产市场的影响需要两个步骤。 首先，分析人员必须明确收入的类型， 在此基础上才能确定其变化对 需求曲线的影响。大部分住户的收入来源于工薪。随着收入增长，低 等级品德需求将降低，中等级的需求可能上升或降低， 而高等级的需 求将增

7、加。消费者从一个子市场进入相邻的一个更高档次的子市场， 这种变化表现为代表更高品质的住宅子市场的需求增加， 同时较低品 质子市场需求降低。 但在某一特定的住宅子市场中，通常不会因为个 别消费者购买住宅绝对量的增加而导致需求的增加。当收入水平提高 到之前的两倍时， 一般的消费者并不会在城市北郊购买两栋二手、 中 等规模的独户独栋住宅，而会在相同区域购买更大的住宅或新的住 宅，或者将多余的钱转而其他地理区域购买第二居所或度假居所， 而 这已经属于另一个子市场的范畴了。5、信贷情况：房地产商品的一个经济特征就是，其价格通常是 一般消费者年收入的若干倍。 一般而言，消费者必须借钱来置办房产。 因此，房

8、地产贷款资金的可及性和贷款的相关财务款项也是市场中的 重要决定因素。 对于需求方而言， 如果贷款利率降低或者贷款期限延 长，都会降低月还款额而使更多的消费者进入市场， 成为潜在的购买 者。也就是说，消费者的购买力将提高。此外，当要求的首付额下降 时，也会发生同样的情况。因此，任何以上三种变化的发生都会造成 需求增加。6、净新增住户数：随着时间的推移，城市区域中的住户数量将 由于多种原因发生变化。首先，孩子们达到适婚年龄（大多数为25岁）并选择与其父母分开居住， 当一个年轻人建立一个独立的物理实 体时，一个新的住户就产生了。 其次，讲有许多住户迁入该城市区域。 这些新增的住户同样需要居住空间，并

9、因此而导致需求增加。在结婚和迁入人口导致新住户形成的同时， 现有住户数量也将因 住户迁出城市区域、死亡或若干成年人选择合住在一个单元里而减 少。由于这些原因造成的住户单位减少的数量， 必须从新增住户数量 中扣除，从而得到住户净增量。如果得到的结果是正值，就讲导致住 宅需求量的上升。7、所有权成本：房地产所有者需要承担与物业运营相关的一系 列开销，如房产税、维护和维修费用、设施费（包括暖气、冷气、自 来水和垃圾处理费）等等。消费者不可能在不支付这些补充开销的情 况下使用住宅。当所有权成本数量下降时，市场需求就会上升。即使 消费者的收入水平保持一定， 所有权成本也将允许更多的潜在购买者 进入市场。

10、8、对未来的预期：住宅市场消费者对未来经济形势的预期将在 很大程度上影响市场的需求水平。 其中两个最重要的变量是未来的住 宅价格和贷款利率。 如果这两个变量中的任何一个将在下一个时期预 期增加， 则消费者将更有可能在当前进行消费。 这种消费结构的时间 变化（如果发生的话） 将导致当前需求水平的提高和未来需求水平的 下降。 消费者能够基于上述预期进行购房的前提条件是， 消费者应当 拥有必要的首付款和现行贷款利率下足够的收入水平。9、季节性：需求水平将随季节变化：基于以下原因，住户在夏 天的住宅变化将比其他季节更频繁； 他们希望在搬迁时不打断子女的 就学安排；5-10月结婚的较多，因此形成的新住户

11、也较多。 一般而 言，其中第一个原因只会影响自有住宅市场， 但上述两个原因都会对 租赁市场产生影响。二、房地产价格上涨对房地产需求的影响分析 当房地产价格上涨时， 表现为个体或社会财富中货币资产效用的 下降和房产效用的提高。按目前国内投资市场，股票市场风险太大， 一般老百姓望而却步， 而房产却有保值增值的功效， 在房地产价格节 节攀高的刺激下，老百姓以货币换房产的意愿就更强烈。因此，在房 地产市场上的表现是，随着房产价格的上升，销售量不断增长。但这 种“价涨量增”并不表现为同一条需求曲线上的变动，而是表现为在同 一条需求曲线上的变动， 而是表现为整条需求曲线随着时间的流动不 断地向上移动 （以

12、及预期价格上涨） 所导致的房产效用提高的被动性 因素， 从购房者的角度看， 还有由于收入增加所引起的货币持有量提 高进而财富拥有量的增加的主动性因素。三、住房需求收入弹性的理论分析1、住房需求收入弹性的含义住房需求收入弹性（以下简称“收入弹性”是指住房需求的百分 比变化与家庭收入的百分比变化的比值， 这个数值很好地度量了收入 变化对住房需求的影响，用公式表达为：EIQQI I其中Q为住房需求量，心为新增的住房需求量，1为家庭收入,为增 加的家庭收入，E1为收入弹性。当需求的收入弹性小于1时，我们 称之为缺乏弹性，反之为弹性充足。2、家庭收入增加的预计假设今后10年的每人每年平均可增加收入率为2

13、%-3%，因此10年后，我国人均收入的增长率约为：若每年增加2%，则10年后可增加到（1+0.2）10=1.219，10年 后人均年收入增加21.9%若每年增加3%，则10年后可增加到（1+0.3）10=1.344,10年后 人均收入增加34.4%取其中间值，则估计得到10年后我国人均收入的增长率为：28.2%3、新增的住房需求量的预计1快速城市化，创造首次置业需求现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。 快速的城镇化进程将 给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了 住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。根据2010年11月发布的第六次全国人口普查结果，全国总人口为13

14、39724852人, 与2000年第五次全国人口普查相比，十年增加7390万人，增长5.84%，年平均增长0.57%，。其中，居住在城镇的人口为66557万 人，占总人口的49.68%，居住在乡村的人口为67415万人，占50.32%。同2000年人口普查相比， 城镇人口比重上升13.46个百分 点。年均增长1.35%。假按此速度计算， 未来十年全国城市人口增量 将超过23030万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外， 城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖 范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们 所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这

15、部分所谓的“城市化” 人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇 人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来十年约有17273万新增人口，约5758万个家庭需要新增住房需求，户均面积90平米，则其总需求为51.8亿平方米左右。2人均收入快速增长，带来改善型需求 人均收入快速增长，带来改善型需求。2002年以来，我国城镇 居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，在我国宏观经济持 续向好的大环境下， 预计未来十年城镇居民个人可支配收入依然可以 保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供 了支付能力， 近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的

16、增长而稳 步提高。另外，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费 将步入加速升级阶段， 早在2006年我国人均GDP已超过2000美元。 因此，现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改 善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的 变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显， 包括婚房在内的购房需求 在一定程度上也属于改善性需求。按照2010年人口普查的数据，居 住在城镇的人口为66557万人，城镇平均家庭人口数为3，那么城镇 家庭数为2.22亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭 占城镇家庭总数的20%左右，也即0.44亿个家庭有能力改善居住水 平

17、。按发达国家经验，一个中产家庭十年左右才会产生新的购房需求，若按未来十年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.22亿个家庭会购 买新房，若按户均130平米计算，未来十年将有28.6亿平米的改善 型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善 型需求已成为市场上的主导性需求。3持续旧城改造，造成新增刚性需求 旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁， 会持续产生新增的住宅 需求，而且多属刚性需求。预计未来十年住宅动拆迁量大概为20亿 平米左右， 如果选择实物补偿， 根据最新的国有土地上房屋征收条例 的规定， 要保证安置房的套内面积不少于被征收房屋的套内面积， 根 据现在大部分安置房的公摊率

18、20%计算，需要新增住宅面积24亿平 米左右，按照80%被拆迁户会选择房屋补偿，大概会有19.2亿平方 米的新房需求量。4投资投机需求仍然存在，带来房屋需求住宅的首要功能是居住， 但投资保值是另一大功能， 特别是我国 当前资本市场还不是很完善， 社会上缺乏足够投资渠道情况下， 投资 房产便是一种重要的途径。 当前， 我国经济正面临着诸如人民币升值 加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言， 通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投 资途径。尽管国家连续出台政策打压炒房，各地也相继推出限购令， 但整体而言， 购房投资现象不可能完全消失， 预计未来十年内全国投 资投机性需求占总住宅需求的比例为10-20%。2010年，全国商品房 销售面积1043亿平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及 投资住房需求的弹性因素，十年投资住房需求合计约20亿平方米。5各种替代形式抵消商品房新增需求公租房十一届全国人大四次会议公