房地产案例分析

1、房地产案例分析一、项U建设背景 “A州新桥镇126 a占地片区原属本镇的新城房地产开发公司山于该公司资金不 足，无法启动本项U.有意转让f这是可能得到这个项U A要的外在因素； W政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平希望找到能开发高品质 住宅的开发商；本（房地产开发）公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是顶尖的 f这是可能得到项U的内在因素；根据“A州,9的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求该126 亩占地片区将是新桥镇乃至整个“A州,9重要的住宅区；经过对“A州”全面认真的市场调研；对项U区位环境进行反复的分析比较；再根据“A州，日前的房地产现状与发 展趋势只要

2、做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质；同时定位准确 完全不用担心项U的销售，而且有丰疗:的利润.该项U已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项U谈判工作已相继展开. 项U概况该126亩占地片区位于“A州“新桥镇何山路和塔园路交义口 ；紧接“A州呀斗技学院有&好的文化气 氛；道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连；项U占地126亩中120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地；容积率为20,总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商 业配套用房（约占5%）；具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益 和经济效益；本项U的建设资

3、金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房 款解决。 三AW °市介绍 “A州”位于长江三角洲中部、某省东南部'东经119°55*-121 °20,北纬30。4732。02之间；东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江；面积8488.42平方公里占全省面积的&27%；市区392.3平方公里其中建成区68平方公里'古城区14.2平方公里；所属六C市1094平方公里D市620平方公里F市1257.42平方公里县市面积为：B市7724平方公里E市864.9平方公里H市1092.9平方公里2001年.“A州,9市完成国内生产总值1760亿元经济

4、总量在三角洲位居第二，列全国第六；人均GDP按现行汇率折算超过3600美元显示出强劲的增长势头；整个市的人口 580.53万，城区人口为80万；新区的经济发展保持&好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿同比增长 17%;完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。四、2002年以前“A州”市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在/工业园区7古城区2300 Jt/m2/新区价格在2500元/ m2究其原因不外乎以下儿点：2000元/ m2左右徘徊Z丄地价格是一个首要的因素；Z上地作为稀缺f生资源政府没能做好土地供应的长期/规划；开发

5、商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨上地；导致上地成本在整个项U中只占很小的一部分整个“A州”的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面 的建设，使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅贵了 乂觉得不合 算；居民居住观念没有改变，大多数“A州,9人认为过了运河就觉得离开了城 市到了 郊区。而且也一直认为“A州”新桥镇是一个工业区不适宜居住；同时，新桥镇一 直以来治安、环境都不好在一定程度上限制了该区域的房价；消费观念限制了整个“A州,9市的房价许多“A州，扃民留恋于“小桥、流水、人 家只要有地方住能吃饱不会用剩余的钱去改善居住环境和投 资于房产； 这段时

6、间里虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实 施），但一直没能使“A州，房地产更上一个台阶。2002年全市经济继续走强.也是“A州”房价飞涨的一年；2001年10月份，A州市土地全面实行招投标，从至开发商取得土地的 唯一途径 就是市场招投标，土地市场更趋于公平；与此同时，政府出台了一系列的相矢政策；“A州”强化“强市富民意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运 行同时改变全市居民的消费观念.规范了房地产开发改善了投资环境使房地产开发逐步走上规模化、集约化经 营；房地产弄发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设；在市区范B內，加快土地供应制度的改革停止新批量土地的开发项对存

7、量上地 开发项U采取限制的态度，使开发总量得到控制；同时，积极引导开发企业参与 园区、新区的开发建设；加强城市建设步伐动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅 速膨胀五 宀 州”市 新 桥 镇 住 宅 市 场 分 析 “ A州，自0 4年10月份拍卖的土地中还没有形成楼盘；许多开发商S经闻风相继提高楼盘价格；据“A州,9市建设局市场调査统ih/“A州”市05年房价总体上涨了 14.8%“A州，新桥镇最新房勺介序号楼盘名称住宅类型价格（元/H12）1美之苑小高层（复、3600-38002星城多层公寓3200 （均价）3绿林花园多层公寓3000 （均价）4太阳水岸小咼层3500 （均价

8、）5景苑阁咼层4500 （均价）六、7匸项u发展前景投资7亿元的新桥镇改造被“A州”市列为“十五除见划重大项日；随着新桥镇二 期建设进行，该片区将成为连接古城和新区的中心；之前，某开发商以159万元 /亩的价格竞得了新桥镇一地块，楼板价约为1000元/ m2.而本公司在地价上有 一定的优势（约为600元/ m2 ）;所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项U住宅均价定位在3300元/ m2 项U建设指标序号项U单位数量I总用地面积田126总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率-2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方

9、米150880七、项U投资估算及盈利分析编制依据建筑工程费用以现行标准及费率为依据; 各种费率依据国家相矢文件。投资估算表序号项U单价数量金额（万元）1土地费用120 （万/亩）126150009前期费用100 （万/m2）16000016002.1勘测设计费2（）（万1600003202.2备类规费8（）（万16000012803工程费用1200 （万160000192003.1ijr安工程费1100 （万1600001760032室外工程50 （万/m2）1600008003.3机电工程50(万/m2)11600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计

10、17006资金成本19007总投资(1+2+3+4+5+6)40500八、佔算项U销售收入根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测；考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区£住宅均价定位为3300 元/ m2;/低层商铺均价定位为4500元/ m2。销售收入序号项U单位数呈价格金额（万元）1住宅元/m2150,8803500528082低层商铺元/m2S000500040003合计(1+2)56808营业稅及附加费本项U应计：营业税、城市维护建设稅和教育附加稅；其综合稅率为6%.共应交纳 稅金及附加费3408万元九、项U盈利能力分析财务现金流表序号项目合计I现金流入(1.1 + L2)56808L1销售收入568081.2其它收入0现金流出(2 1+2.2)439082.1成本投资405002.2营业稅及附加34083税前利润额（12）129004项目稅前利润率（3/2） %29.4%十、结论与