房地产估价理论与方法重要公式

1、房地产估价理论与方法重要公式1 . 2房地产的概念建筑密度 %=建筑基底总面积X 100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数容积率=建筑密度X建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积2. 3房地产的供求与价格供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量弹性=作为因变量的经济变量的相对变化-房地产需求的价格弹性 = -房地产需求的收入弹性 = -房地产需求的人口弹性 = -房地产需求的交叉价格弹性-房地产需求的价格预期弹性作为自变量的

2、经济变量的相对变化房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比-房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比-房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比2. 4房地产价值和价格的种类-一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格-基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用

3、途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。-标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土地在该区域的标准指导价格。-房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。-房地价格=土地价格+建筑物价格-土地价格=房地价格一建筑物价格-建筑物价格=房地价格一土地价格-楼面地价=土地总价总建筑面积-楼面地价=土地总价X 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现

4、房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价-补地价-补地价-补地价-补地价=改变后的地价一改变前的地价（单价）（总价）（单价）（单价）=现楼面地价X现容积率一原楼面地价X原容积率=补地价（单价）X土地总面积=原楼面地价X（现容积率一原容积率）=原容积率下的土地单价X（现容积率一原容积率）原容积率4. 4建立价格可比基础建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 建筑面积套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 套内使用面积使用面积使用面积公顷=10 000平方米亩=666.67平方米平方英尺=0.09290304平方米坪=3.30579平方

5、米-1-平方米下的价格二公顷下的价格+ 10 000-平方米下的价格=亩下的价格+ 666.67-平方米下的价格=平方英尺下的价格+ 0.09290304-平方米下的价格=坪下的价格+ 3.305794. 5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数二可比实例正常市场价格 可比实例成交价格X_J二可比实例正常市场价格1 士 S %或者：可比实例成交价格X100二可比实例正常市场价格100 士 S %上式中，J或 100是交易情况修正系数1 士 S %100 士 S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格士交易情况修正数额二可比实

6、例正常市场价格正常成交价格一应有卖方缴纳的税费二卖方实际得到的价格正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付岀的价格应有卖方缴纳的税费=正常成交价格X卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费=正常成交价格X买方缴纳税率正常成交价格=卖方实际得到的价格1卖方缴纳税率正常成交价格=买方实际付岀的价格1+买方缴纳税率4. 6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格X （1 士 T% ）二可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格X（100 士 T）/100二可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格

7、成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数XX估价时点时的 价格指数二可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X（1 士价格变动率）期数二可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X（1 士价格变动率X期数）二可比实例在估价时点时的价格4. 7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格X房地产状况调整系数二

8、可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者:可比实例在其房地产状况下的价格X1二可比实例在估价对象房地产状况下的价格1 士 R %可比实例在其房地产状况下的价格X100二可比实例在估价对象房地产状况下的价格100 士 R可比实例在其房地产状况下的价格X可比实例在其房地产状况下的价格X100/ （）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格100/ （）X（）/100二可比实例在估价对象房地产状况下的价格注：上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4. 8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式：估价对象价格 =可比实例成交价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系

9、数 估价对象价格X （1 士 S %） X （1 士 R %）=可比实例成交价格X（1 士 T %）或者：X （1 士 T %） X _1或者：1 士 S %1士 R %估价对象价格 =可比实例成交价格X100 X 100 士 T X 100估价对象价格 =可比实例成交价格X（1 +交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数（1 士 T %）或者：1 士 T % 或者：1估价对象价格=可比实例成交价格X士 S %士 R %100 士 T100 士 S 100100-百分率法下的修正、调整系数累加公式：估价对象价格 =可比实例成交价格X估价对象价格X （1 士 S %士 R %）=可

10、比实例成交价格X 估价对象价格 =可比实例成交价格X100差额法下的公式：估价对象价格=可比实例成交价格士交易情况修正系数士交易日期调整系数士房地产状况调整数额5. 2房地产价格的构成开发利润二开发完成后的房地产价值一土地取得成本一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 费计算基数=土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率 =开发利润/ （土地取得成本+开发成本）计算基数二土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用）计算基数二土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为 成本利润率，即:成本利润率=开发利润

11、/ (土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)计算基数二开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为 销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5. 3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧新开发土地价格二取得待开发土地的成本+ 土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率二开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积X 100%新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)/(用地总面积X

12、开发完成后可转让面积的比率)X用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价 =取得该荒地的总代价十土地开发总成本 =取得该荒地的总代价十土地开发总成本 和开发利润的比率 得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价X销售费用、总开发利润销售税费=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1 销售费用、销售税费和开发利润的比率=取得该荒地的总该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息(1 销售

13、费用、销售税费和开发利润的比率)X可转让熟地面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息(1 销售费用、销售税费和开发利润的比率)X可转让熟地面积比率X该荒地总面积新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+ 开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物重新购建价格旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧5. 5建筑物的折旧建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数直线法

14、的年折旧计算公式：Di = D= C S/N=C (1 R) /N上式中：Di 第i年的折旧额。D是一个常数；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值N建筑物的经济寿命；R建筑物的净残值率；(C S)称为折旧基数；年折旧率 d=D/C X 100%=(C S)/(C X N) X 100% =(1 R)/N X 100%有效经过年数为 t年的建筑物 折旧总额Et=D X t = (C S)t/N = C(1 R) t/N直线法折旧下的 建筑物现值 的计算公式为：V=C Et = C (C S)t/N = c1 (1 R)t/N上式中：Et建筑物的折旧总额；V建筑物的现值；(C S)称为折旧基数

15、；成新折扣法V=C+ q式中：V建筑物的现值；C建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率();用直线法计算成新率的公式为 ：q= 1 (1 R)t/N x 100%当 R= 0 时，q= (1 t/N) x 100%=1 (1 R) N n/N x 100 %= t/N x 100 %n/ t + nx 100 %=1 (1 R) t/ t + n x 100%建筑物经济寿命二1/年折旧率修复所必需的费用w修复后的房地产价值一修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本一超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本一(无效成本+超额持有成本 )5. 6成本应用中涉及的有关规

16、定年折旧额二原价x(1 残值率)/耐用年限6. 1收益法的基本原理地价=年地租x购买年地价二地租/利息率某笔资金x利率=房地产的净收益房地产价格二房地产的净收益/利率6. 2报酬资本化法的公式 V=A/1 +Y+ A2/(1 + Y" x (1 + 丫2) + An/(1 + YJ x (1+ 丫2)x (1 +Yn)Ai1(1帀23-V=A/1 + Y+ A2/(1 + Y) + A3/(1 + Y) + An/(1 + Y)Ai(1 Y)i-A 末=A 初(1 + Y)-V=A/Y1 1/(1 + Y)n-V=A/Y-Kn=1 1/(1 + Y)n =(1 + Y)n1/(1 +

17、 Y)n-V70=V«x K70-V50=V«x K50-g =V50/K50-V40=V40x K40/K50-Vn= Vnx Kn/ Kn=VNX (1 + Y)N n x (1 + Y)n 1 / (1+ Y)N 1 Vn=A/Yn 1 1/(1 +Yn)n或 VN= A/YN 1 1/(1 + YN) 以上几个公式中：V房地产收益价格又称现值；丫1 , 丫2 Yn第n收益年限;丫期报酬率(折现率)A1, AAn第n期净收益;-收益期限为有限年的公式A(1 Y)iAY(1 Y)t11-式中t为净收益有变化的期限 (1 Y)nt-收益期限为无限年的公式A(1 Y)iAY

18、(1 Y)t净收益按一定数额递增有限年 V=(A/Y+b/Y 2) X 1 1/(1+ Y)n b/Y X n/(1+ Y)n 未来第 n 年为A 十(n 1)b 收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y 2净收益按一定数额递减有限年2V=(A/Y b/Y ) X 1n1/(1+Y) +b/Y X n/(1+Y)未来第n 年为A (n 1)bn < A/b+1净收益按一定比率递增有限年V=A/(Y g) X 1 -(1+g)/(1+Y) n 未来第n年为 A(1+g) n 1 无限年 V=A/(Y g)净收益按一定比率递减有限年V=A/(Y+g) X 1 (1 g)/(1+Y) n未来第n

19、年为 A(1 g)n 1无限年V=A/Y+g以上几个公式中：V房地产收益价格又称现值；b净收益逐年递增(减)的数额；g净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y gI) X 1 (1 + gI)/(1 + 丫)n E/YgEX 1 (1 + gE)/(1 + 丫)n 上式中：I 有效毛收入；E运营费用；gI 逐年递增的比率；gE逐年递增的比率；-预知未来若干年后的价格的公式:t A乂i 1 (1 Y)i (1 Y)t如果净收益每年不变为A,则公式为：V=A/Y1 (1 + Y) +

20、M/(1 + Y)2ttt如果净收益按一定数额递增，则公式为：V=(A/Y + b/Y) 11/(1+ Y) b/YX t/(1+Y)+ Vt/(1+ Y)-如果净收益按一定数额递减，则公式为：V=(A/Y b/Y2) 1(1+ g/1+ 丫) +b/Y Xt/(1+丫) + V/(1+ Y)-如果净收益按一定比率递增，则公式为：V=A/Y g 1 (1+g/1+ 丫) + V心+ Y) t-如果净收益按一定比率递减，则公式为：V=A/Y+ g 1 (1+g/1+ Y) + V心+ Y) t-如果难以预测未来的价格公式为:V=A (1+ 丫) 一 1 /Y(1+ 丫) 一 (1 +)上式中：=

21、A/ Y X Y/(1 + Y) 1=A/ Y aa偿债基金系数；A净收益；V房地产收益价格又称现值；Y报酬率(折现率)；增值率；6. 3净收益潜在毛收入(PGI) ； 有效毛收入(EGI) ； 净运营收益(NOI) ； 税前现金流量(PTCF) ； 运营费用率(OER) 税后现金流量(ATCF) ； 净收益率(NIR)净收益率二1运营费用率净收益二潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用二有效毛收入一运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)有租约限制下的价值二无租约限制下的价值一 承租人权益的价值6. 4报酬率投资带来的优惠报酬率二无风

22、险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿6. 5直接资本化法-资本化率=年收益/价格 V = NOI/RR资本化率；收益乘数=价格/年收益房地产价值二年收益X收益乘数:毛租金乘数二价格/毛租金(毛租金乘数也是上式中：V房地产价值；NOI房地产未来第一年的净收益;-收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：-利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：-房地产价值二毛租金X毛租金乘数-毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即经常所讲的“租售比价”) V= PGI x PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：PGI

23、M=V/PGI V= EGI x EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：EGIM=V/EGI V= NOIX NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式， 而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即 ： V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取 综合资本化率 的公式为： Ro=NIR/EGIM因为NIR=1 OER所以Ro=(1 OER)/EGIM上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V 所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)

24、得： Ro=NIR/EGIM上式中：Ro-综合资本化率；OEF运营费用；V-房产价格；NIR净收益率；EGIM有效毛收入乘数；NOI某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y 1 1/(1 Y)nR=Y/1 1/(1 Y)n在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/YX Y/(1 + 丫)一 1或tR= 丫x Y/(1 + 丫)一 16.6 投资组合和剩余技术

25、式中：综合资本化率；R_土地资本化率；Rb建筑物资本化率；Vl土地价值；建筑物价值；V 土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，L + B= 100 %; Ro=VLxRLVBxRB/ VLVB RL=(V LVB) RO VB x RB/V L RB=( VLVB)ROVLxRL/VB Ro= L X R.+ BXR3 R,= L X R.+(1 L)Rb Rj= (1 B) Rl+BX R3抵押贷款常数的计算公式为：Ro=Mx RM(1 M)x RE在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：FMfYmX (1 + 丫 n/(1 + Y) n 1=丫m+ Ym

26、/(1 + Y0 n 1式中：R抵押贷款常数；Ym抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率( i ); n抵押贷款期限；房地产的价格=抵押贷款金额自有资金额房地产净收益=抵押贷款收益自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为： VL= A O VBX RB/ RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为 ： VB= A O VL X RL/ R B上式中：Vl土地价值；A土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB建筑物价值；Rb-建筑物资本化率；R. 土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为： VE= A O VMX RM/ R E直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为： VM= AOVEX RE/ R

27、 M上式中：Ve自有资金权益价值；A房地产净收益；Vl抵押贷款金额；R抵押贷款常数；FE自有资金资本化率；6.7 净收益与资本化率的匹配 由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/ 土地资本化率 由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率 由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率 由房地收益单独求取土地价格：土地价格 =房地净收益建筑物净收益 / 土地资本化率土地价格=房地净收益一建筑物价格X建筑物资本化率/土地资本化率土地价格 =房地净收益 /综合资本化率建筑物价格 由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益一土地净收益/建筑物资本化

28、率建筑物价格=房地净收益一土地价格X土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率一土地价格72 假设开发法的基本公式待开发房地产的价值二开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开 发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值二开发完成后的房地产价值一由生地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 费开发利润买方购买生地应负担的税费生地价值二开发完成后的熟地价值一由生地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 费土地开发利润买方购买生地应负担的税费毛地价值二开发完成后的房地产价值一由毛地建成房屋的开发成本

29、一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 费开发利润买方购买毛地应负担的税费毛地价值二开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值二开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税 费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值二续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资 利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值二装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修 改造投资利润一买方购

30、买旧房应负担的税费适用于开发完成后岀售的公式：Vp C适用于开发完成后岀租、营业的公式：V= V C上式中：V待开发房地产的价值;V P-用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；Vc应扣除项目VR用收益法测算的开发完成后的房地产价值；74 假设开发法计算中各项的求取利率二单位时间内的利息/本金X 100 % I = PX i X n F= P(1 + i X n)复利的本利和计算公式为：F= P(1 + i) n复利的总利息计算公式为：I = P(1十i) n 1在名义利率下的本利和为：F= P(1 + r/ m)nXm在名义利率下的一年末本利和为：F= P(1 + r / m)m假

31、设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F= P(1 + i)令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m) m得岀i = (1 + r/m) m 1名义利率与实际利率的关系， 还可以通过利率的计算公式得岀， 即 i=(F P)/P=P(1r/m) mP/P=(1 r/m) m1上 7.4 式中 ： i 利率 ; n 计息周期数 ; I 总利息 ; F 计息期末的本利和 ; r 名义年利率 ; m 一年中计息 m次；r /m每次计息的利率;P 本金；82 数学曲线似合法 Y= a + bX a=( EY bXE X)/N b=(N XE XY-E XX

32、E Y)/ N xE X2 (EX)22当 E X=0 时， a=E Y /N b= E XY/ E X上式中：Y各期的房地产价格;X 时间；a , b为末知参数；N 时间序列的项数；8. 3平均增减量法 V = Po 十 d x i d = (Pl Po) + (P2 Pl) + (Pi Pi 1)+ (Pn Pn 1)/n =(P n F0)/ln上式中：V 第i期房地产价格的趋势值；i 时期序数；P。一基期增减量的平均数；d 逐期增减量的平均数Pi第i期房地产价格的实际值；8. 4平均发展速度法 Vi=Po x ti t=(P 1/P 0X P2/P 1X P3/P 2X Pi/P i

33、lXX R/Pn 1)1/n =(Pn/Po)"n上式中：t 平均发展速度；8. 6指数修匀法下式中：V 第i期的预测值；Pi第i期的实测值；Vi+i第i + 1期的预测值；a 修匀常数，0W a < 1公式为: Vi+i = Vi + a(Pi V) = aP i + (1 a) Vi V+i = aPi+ (1 a) Vi Vi+i= Vi + a(Pi V)9. 1路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法则()403020109876单独深度价格修正率()403020109876累计深度价格修正率()407090100109117124130平均深度价格修正率16014012010087.278.070.865.0(%)(40)(35)(