房地产分析研究简报

1、房地产 研究简报建筑规范的改变将对房地产业产生较大影响 1SARS疫情对北京房地产市场供需结构的影响 2SARS未构成亚太楼市危机2北京的经济增长质量低于广州 2摩根欲“清理”粤华融 30亿资产 3北京释放出暂不收紧房贷的信号 3北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中 4北京商品住宅投资增速趋缓 4上海新增住宅供地 60%集中郊区 4深圳“城中村”改造提速 5中行以物抵债资产帐面值为 158.19亿元人民币 5兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场 6台湾乡林集团要在紫禁城盖六星级饭店？ 6上海在郊区实施土地产业人口“三个集中”战略 6深圳业主要参加人大选举，立法维权！ 7土地的过度性开发和奢侈性开

2、发 7金融街签订重大土地销售合同 8金地集团的郊区化产品定位是两小时车程 9邓智仁挺不住了，萨斯病严重冲击北京房地产行业 9在非典期间“扩军备战”， 等于越过了投资零回报期 9香港经济结构调整的重要信号 10台湾“养生、健康”住宅市场异军突起 10“造城运动”与 TOD 10行业政策及趋势建筑规范的改变将对房地产业产生较大影响从建设部有关部门了解到， 目前建设部正会同有关专家起草并将于近日出台 确保今夏空调系统安全的紧急措施 ，以解决非典时期现有建筑中空调运行中 的二次污染问题。此后， 建设部还将在一两个月内发布新修改的 采暖通风空气 调节设计规范，对新建项目空调系统的设计、系统形式、安装、新

3、风量等都要 根据空气的品质和健康性的要求做出强制性的规定。 同时，建设部与卫生部正在 紧急编制中央空调通风系统运行管理规范 ；建设部还将在年内组织专家编制 完成建筑生物安全规范 、生物安全操作柜规范等一系列建筑规范。建设部 标准定额司的有关人士表示， 建设部最近还准备听取各方面专家的意见， 考虑对 建筑设计中的一些规范标准进行修改， 以提高国内新建建筑的品质， 进一步满足 人们的卫生与健康要求。很显然， 将健康要求提到建筑规范的议事日程， 这对房 地产业将会产生较大的影响。首先，健康标准是与自然通风、科学的楼体进深、 合理的密度、人性的设计等密切联系的，以往一些开发商推崇的依靠空调技术， 只注

4、重采光和功能空间， 忽略自然通风的开发设计理念应该转变了。 一味儿追求 增加开发面积、一梯数户的大体量楼盘在今后的市场上将会被淘汰。另外， 建筑 规范及技术要点标准的提高， 必将使建筑项目的前期投入及后期运营成本相应提 高。开发企业需要及时调整项目的资金投入，同时，楼价也会因健康、卫生条件 的提高而有相应的变动。而且，规范的修订需要一定的时间，这期间，尽管市场 需求总量不会变，但日益成熟的买家在新产品出现之前会出现持币等待的心态， 已开发的在售项目对市场需求的预期将会打折扣。 老楼盘的竞争将会因此进一步 加剧。SARS 疫情对北京房地产市场供需结构的影响对 SARS 影响北京房地产市场供需体系

5、，安邦分析师张宏指出，供、需双 方都需要一个恢复期。需求方面， 根据目前的市场状况， 要恢复到疫情发生前的 市场繁荣程度，正常的时间表应该在 9 月份左右（在疫情有效控制的前提下） 。 个别市场操作能力强的企业，抢、 赶时间可能使进度提前； 但如果疫情出现不规 则波动，则绝大多数企业可能就只有期待等来年了。 在投资方面， 疫情爆发初期， 绝大多数有投资计划的企业将预期的投资时间表调整到 6 月份。也就是说，如果 在 6 月份前疫情得到有效控制， 则投资计划会继续执行。 现在从疫情的控制情况 看，SARS疫情对投资的影响基本消除。不过，开发投资考虑到疫情带来的风险 溢价、市场变化和经济影响程度，

6、具体投资方案会出现调整。SARS 未构成亚太楼市危机仲量联行发表一份专题报告认为，在疫区采取迅速及果断措施，有效遏止 SARS 疫潮的情况下， 预计疫情对亚太区整体市场所构成的危机不会太大。 报告 并认为香港楼市的信心已渐见恢复， 而发展商积极推出新盘， 住宅成交量将可望 增加；至于商业方面，消费信心可望于第三季恢复，而零售、旅游相关行业将于 第四季复苏。不过，负责该份“非典型肺炎：商业及房地产市场前景”专题研究 报告的仲量联行亚太区研究部主管余乃文指出，若假设疫情持续扩散（主要针对中国及台湾目前的疫情，而作出扩散假设 ），疫区内房地产及商业市场将受冲击。 以此估计，楼市包括住宅、 商铺及写字

7、楼租金将持续受压， 投资者亦会减少区内 投资及本地生产总值削弱消费信心。 运输及服务业等行业持续放缓， 而制造业受 冲击，定单减少。余乃文强调，目前受 SARS 侵袭的主要城市均能采取迅速及 果断措施，有效遏止疫情，故预料 SARS 对亚太区整体市场构成的危机不会太 大。北京的经济增长质量低于广州北京市统计局发布一季度京津沪渝穗五市经济发展情况。 经济总量排名从高到低分别是上海、广州、北京、天津和重庆，一季度的 GDP 分别是 1325.9 亿 元、 748.6 亿元、 666.3 亿元、 490.6 亿元和 478.2 亿元，五个城市的经济增速 都达到两位数。 值得关注的是，广州经济总量首次

8、超过北京。 从产业发展情况看， 北京、广州两市第三产业比重超过 60% ，上海是 49.5% 。从工业发展情况上看， 北京工业总量居第三位，速度居第四位。 上海工业总量遥遥领先， 北京工业总量 占上海工业总量的比重与去年基本持平，大约为37% ，广州工业总量略低于北京。广州的固定资产投资只相当于北京的 2/3 ；北京的房地产投资占总投资比重 为 54% ，在五市中最高。在地方财政实力上，北京和广州一季度财政收入分别 158.3 亿元和 66.2 亿元，增速大致相同。在利用金融资源上，北京一季度金融 机构贷款余额 9669 亿元，比年初增加 457.7 亿元；而广州一季度末贷款余额为 5522

9、亿元，比年初增加 248 亿元。广州一季度新创造的价值（ GDP ）要高于北 京，但是其掌握的财政资源和金融资源都少于北京， 这从另一方面说明北京的经 济增长效率是低于广州的。摩根欲“清理”粤华融30 亿资产 摩根斯坦利对中国急待处置的金融不良资产胃口大增。 摩根斯坦利属意收购 华融在广东省内的 30 亿房地产抵押类资产。华融资产管理公司广州办事处总经 理吴穗生透露，该办事处已为此向总公司递交申请，目前正处于待批阶段。 这是 摩根与华融在国内组建首家中外合作公司之后的猎寻动作。 吴穗生透露， 摩根斯 坦利资产管理公司中国区总裁蓝德彰今年之内已四次亲抵广州与其会谈。 而后虽 然蓝德彰广州之行受阻

10、于“非典” ，但仍通过传真和其它形式保持联系，并曾要 求“华融广州办事处”对 30 亿房地产抵押贷款类资产“封包”不再对其它 投资者开放。吴穗生称， 他希望摩根能与华融成立一家合作公司， 共同处置此项 资产。在摩根支付资产现金价值的一定比例后， 双方风险共担处置此项资产， 并 按约定比例分成回收现金。届时， 作为合作公司成员， 华融利用对市场的熟悉协 助处置资产， 而摩根则可利用其资金实力进行投资。 合作公司对不良资产投资包 装后，现金回收率将大为提升。 但目前四大资产管理公司尚无对资产进行投资包 装的政策。据悉，将具体操作此项不良资产的是摩根房地产基金 IV 国际部全属 子公司。除摩根动作快

11、捷抢得先机外，其它外资投资者也闻风而至。吴穗生称， 新加坡、香港等地的投资者“自动送上门来” ，更有外资投资者要求对一些较大 的资产包进行“封包” 。京沪深市场动态北京释放出暂不收紧房贷的信号来自北京市住房资金中心的消息， 有关方面正在研究促进房地产销售和开盘 相关措施，市住房资金中心将适当提高住房公积金贷款额度，降低首付款等， 拉 动全市的住房消费。 安邦分析师张宏认为， 这项政策对减轻非典冲击的影响效果 可能不大，但背后传达的信息值得关注，就是北京释放出暂不收紧房贷的信息。 同时，北京市国土房管局正在会同市建委组织市交易所和北京房地产网筹办 “网 络和电视房地产交易展示会” 、“露天小型二

12、手房展示会” 、“低价位商品房展示 会”，拓展房地产销售渠道；研究制定受“非典”影响较重行业的营业性出租房 屋租金减免政策；加快办理预售许可证、 测绘和权属抵押登记等手续， 简化审批 程序，为开发企业和购房人创造便利条件。 另外， 北京市国土房管局对商品房预 售许可证将采取临时措施。 凡是商品房预售许可证有效期至 2003 年 5 月、6 月、 7 月的，其有效期限延长至 2003 年 8 月，至 2003 年 8 月下旬再到市国土房管 局办理换证手续。北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中针对 SARS 疫情的影响，房地产市场也反映了很多建议。荣丰房地产公司 总经理王征提出，非典时期， 民工的

13、缺少、 材料供应的受阻以及一些职能部门办 公速度的放慢， 也会影响正常的工程进度以及交房进程， 由此将会带来一些购房 合同执行的纠纷。 哪些延期算非典带来的不可抗力影响， 哪些延期不算不可抗力， 有关方面应尽早确定。 北京城市开发集团的营销负责人刘冰则提出了出台减免税 费等优惠政策， 坚定买房人购买信心的建议。 北京市房地产交易市场的所长臧美 华则提出， 在非常时期应把非常形式的房展会如平面房展搞起来， 让买房人 足不出户，全面了解买房信息。对这些建议，北京市房屋建设、管理部门有关负 责人表示， 因非典疫情的发生而对楼盘建设进程的影响哪些情况为不可抗力， 目 前已经将有关方案上报给市政府和建设

14、部。 在做好防止非典工作的前提下， 有关 部门将考虑对北京楼市出台特殊时期特殊政策， 一方面， 加强政府职能部门的服 务工作，另一方面，尽快研究本报提出的北京楼市“非常时期购房优惠政策” 。 北京商品住宅投资增速趋缓从一季度北京房地产开发情况看，北京市房地产开发有几个现象值得关注： 首先，商品住宅投资增速趋缓， 同时办公楼和商业营业用房投资的增速大幅提升。 北京市统计局统计报告分析认为， 住宅产业是国民经济重点发展的领域， 商品住 宅作为住宅建设的主体， 近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。 在住宅需求还很旺盛、 办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情 况下，投资者投

15、资去向的调整还需慎重。其次，新开工面积首次出现下滑，这是 近年来少见的现象。 截止到 3 月底，全市新开工商品房 476.6 万平方米， 比去年 同期下降 5.8% ，其中住宅 415.3 万平方米， 比去年同期下降 9.6% 。新开工面积 的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一， 商品房新开工面积下降究竟 是暂时现象还是预警信号，还有待观察。第三， 拖欠工程款增长速度快于开发投 资。一季度，北京房地产开发各项应付款合计 8 亿元，其中拖欠工程款 4.4 亿元， 比去年同期增长了 1.9 倍。最后，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快， 一季度利用外资仅为 1.1 亿元。 上海新增住宅

16、供地 60% 集中郊区上海市房地局公布的 “一季度上海房地产市场运行”情况分析显示，今年前 3 个月，上海新增的供应土地有近 60% 集中在闵行、宝山、嘉定、青浦、奉贤等 区域。对于前一阶段上海房地产市场上中低价位住宅供不应求的结构性问题， 政 府采取的措施已经显现：今年一季度全市新增经营性项目土地出让面积为 561.03 万平方米，其中商品住宅用地占到了供应总量的 9 成，其面积同比增幅 高达 58.2% 。值得一提的是这些新增住宅用地多半用来建造中低价位的住宅。 统 计显示，均价在 4000 元至 7000 元的中价位住宅，仍是上海房地产市场交易的 主体。在今年一季度登记预售的商品房中，这

17、部分房屋面积占到了总量的 48.08% 。人们担心，“非典”疫情会对部分高价位住宅销售带来影响，看来正在 慢慢得以验证。一季度登记预售的商品房中，境外人士购房的比例为5.9% ，比去年同期下降了两个百分点，比上季度下降了 9.7% 。上海市房地局从房价问题入手，公布了三条调节市场的措施。 首先，继续加大大众化低价位的商品住房建 设力度。除了全市今年计划新建 100 万平方米重大工程配套商品房，目前上海 各区都在积极规划更多中低价商品房的建造。 其次，扩大中价位商品住房的供应 量。目前，上海内、外环线之间的住宅施工量约占全市总量的40% ，供应还不够充分，如果这一区域的施工量占总量比例提高到60

18、% ，将有利于增加供应，保持适度的商品住房空置量， 平抑房价。 再次，关于高价商品房。 有关人士表示， 市场将给出高价商品房的最终价格走势， 但政府部门将通过控制旧区改造节奏以 及市中心区的拆迁总量， 来避免高价商品房价格的大起大落， 影响整个房地产市 场。深圳“城中村”改造提速 从深圳市人大获悉，深圳“城中村”改造工作开始提速，深圳市规划与国土 资源局今年将从各区选取“旧村”进行整体改造的规划编制，同时，政府城中 村改造暂行管理办法也呼之欲出， 将就改造中地价优惠、 拆迁补偿等政策问题 作出具体规定。据国土部门有关负责人介绍，旧村改造工作将遵循“政府引导、 市场主导”的原则， 明确市区两级政

19、府的职责， 城中村改造的土地收益将按照市 区两级的分配比例，统一纳入国土基金， 专项用于城中村改造； 改造范围内属居 住小区级的公共配套设施由改造单位负责建设， 居住小区级以上的公共配套设施 由政府统一规划建设。旧村改造项目均可享受地价优惠的政策，国土部门透露， 目前地价优惠政策有两套方案， 一是特区城中村改造项目用地按照现行地价标准 的 10% 收取，其中市政公建配套用地免交地价，宝安、龙岗两区的地价标准由 区政府根据实际拟定， 经市政府批准后执行； 另一套方案拟规定在规划确定的改 造容积率内的部分收取 10% 的标准地价，其余部分仍按标准地价收取。行业情报中行以物抵债资产帐面值为 158.

20、19 亿元人民币 安邦分析师日前在中国银行网站对外公开的“资产处置信息系统”中发现， 根据该系统提供的数据， 该行的 899 项待处置资产帐面金额超过 6500 亿元（详 见中港台金融 5月8日第 1265 期）。安邦的这一发现引起了包括中国银行在 内的一些机构的重视。 中国银行方面与安邦集团研究总部进行了紧急沟通， 该行 解释，由于某软件公司设计的中国银行 “资产处置信息系统” 网站数据的转换程 序存在错误，造成了资产计数上的错误。 由于该系统是面向全球的 （包括可能的 收购者），因此安邦发现的这一问题，显示了该系统的重大疏漏。据中国银行有 关部门提供的数据，该“资产处置信息系统”上的待处理

21、资产，主要来自银行在 不良资产清收过程中通过“以物抵债” 方式收回的实物资产和股权资产。 该行提 供的数据显示：截止 2003 年5 月 9 日，该系统反映的中国银行尚有待处置的以 物抵债资产 927 笔，其帐面金额为 158.19 亿元人民币。其中土地使用权 165 笔， 18.85 亿元；写字楼 156 笔，24.13 亿元；工业用房地产 164 笔， 13.59 亿元； 饭店和宾馆 51 笔、9.09 亿元；住宅类房地产 118 笔、8.14 亿元等。 中国银行方 面表示，随着不良资产清收力度的不断加强， 各家商业银行收回的以物抵债资产 数量不断增多，由于存在“冰棍效应” ，随着时间推移

22、，以物抵债资产价值缩水 情况十分严重， 因此如何及时、 高效地处置以物抵债资产成为了各家商业银行降 低不良资产比率的重要工作。兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场 兴建港珠澳大桥和广珠铁路复工的消息刺激珠海房地产市场， 珠海市国土资 源局最近推出珠海中心城区的两块 “黄金宝地”准备于 6 月9 日公开拍卖。其一 是吉大海滨南路的旧直升机场，面积近 12889 平方米，容积率不大于 3.5 ，总建 筑面积逾 45112 平方米，其中商场不大于 1 万平方米，高层住宅高度不高于 22 层，建筑密度 15% ，并可建提供 400 个车位的地面及地下停车场；其二是吉大 石花西路与景山路交界处， 面积逾

23、8410 万平方米，可建酒店、 写字楼 （包括可独 立出租或出售的酒店或酒店式管理的公寓 ），楼高不高于 22 层，容积率不大于 4.5 ，建筑密度不大于 20% 。同时，为增加拍卖土地的吸引力。珠海市将定量供 应供开发的土地，每年供应量报上级批准后向社会公布，今年供应量不大于 12 个亿 （指总地价，各地块“基本地价”因地段、使用功能而异 ），中心城区今年初 定新开工商品房建筑面积不大于 80 万平方米，销售面积约 150 万平方米。 台湾乡林集团要在紫禁城盖六星级饭店？据悉，继日月潭涵碧楼在台湾饭店市场一炮而红后， 一手打造涵碧楼的台湾 乡林集团董事长赖正镒， 又将在北京紫禁城内， 兴建一

24、个结合住宅及饭店的六星 级度假村，成为第一个进驻紫禁城的台商。 据称， 目前乡林集团已经在北京紫禁 城取得一块 1.5 万坪的土地， 地点就在内城的护城河附近。 紫禁城的投资计划包 含60间别墅式套房（Villa）,以及提供给如比尔盖茨及张忠谋等跨国企业领导人 使用的高级豪宅，预估可以吸引不少企业领袖购买。赖正镒表示， 这项计划总投 资金额约在 20 亿元左右,乡林将会在国际市场筹措资金,不会由台湾出资。行业重大事件上海在郊区实施土地产业人口“三个集中”战略上海在占其土地总面积九成以上的郊区实施“三个集中”战略,根本打破郊 区现有的经济结构和功能布局,确保实现土地集约、产业集聚和人口集中, 使

25、郊 区成为上海人均 GDP 向 8000 美元至 1 万美元能级跃升的 “主要发动机”。上海 市委书记陈良宇在 15 日召开的上海郊区工作会议上说,没有郊区的大发展,上 海就穿不过人均 GDP8000 美元的高地。 只有郊区的大发展, 才能有上海的新气 象。“三个集中”战略,既是完善上海郊区城镇、产业、人口、土地、交通布局 的客观需要,也是上海实现城乡一体化、 农村城市化、 农业现代化和农民市民化 的必然选择。据上海市市长韩正在会上的阐述, 土地集中是“三个集中” 战略的核心环节。 农业用地向规模经营集中, 解决土地与农业人口转移的关系问题。 工业用地在园 区内集中使用。建立农村宅基地有偿转换

26、机制, 鼓励农民集中建房, 并放宽农民 进镇购房按揭贷款渠道,以使农民居住用地得以集中。以现代制造业为优先发展产业, 实施上海郊区的产业集聚。 上海此次将逐步 下放项目审批权,依托布局在郊区的现代钢铁、 化工、高科技及汽车四大产业基 地和 9 个市级工业园区, 降低软性商务成本, 集中力量把郊区建成上海现代制造 业的主要基地。同时利用郊区大开发的机遇,积极发展物流、商贸、房地产、旅 游和城镇服务等第三产业。上海都市农业要向生态、服务功能集聚。上海还将打破行政区划的限制,加快建设若干有产业支撑、人口在 50 万至 80 万的中等城市规模新城以及一系列中心镇，在更大范围内优化资源配置，以 利于郊区

27、人口的集中。据有关专家估计，在未来 10 年内，郊区城镇将要吸纳中 心城区 100 万迁居人口、 100 万外来人口和 100 万进城农民。到时沪郊的人口 集中度将大大加强。上海市政府有关人士说，郊区实施“三个集中”战略后，其产业布局和功能 开发的空间将会大幅放大， 并成为连接上海中心城区和长江三角洲经济区的中心 地带。上海目前正在进入以“科教兴市”提升城市能级的发展新阶段，期望转变 与长江三角洲周边地区的“同构竞争” ，形成新型的“垂直分工”关系。郊区大 发展将为此提供足够的功能集聚、产业支撑和发展空间。置业投资建议深圳业主要参加人大选举，立法维权！全国首位“独立竞选人”邹家健，参加深圳市福

28、田区第四届人大代表竞选。 这在全国开创了风气之先。邹家健表示， 近年来的房产维权纠纷是促使他竞选人大代表的主要动因。 据 悉，去年他和所居住的大厦业主按照深圳经济特区物业管理条例决定起诉发 展商按总造价的 2% 设立维修专用基金，发展商累计拖欠资金二百万元人民币， “但我们去起诉，法院不立案。 ”邹家健说，法院的理由是业主委员会不具备这 种主体资格，后业主去找有关部门，但被当皮球一样踢来踢去，邹家健说： “如 果我是人大代表，就可以直接通过提交议案方式反映业主的呼声。 ”邹家健介绍， 8 日，距离福田区正式投票选举日仅剩下不到一个星期。当天 下午，他打电话到福田区选举委员会咨询， 被告知选举委

29、员会正在开会确定最后 正式代表候选人。 “我还有没有机会参选？”邹家健问有关工作人员，这位工作 人员告诉邹家健，提名候选人时间已过，但可以通过“另选人”直接参选。邹家健反复思考， 最后决定参加福田区人大代表选举。截至目前，邹家健尚 未收到任何人大通知， 告之其所获选票数目及是否当选， 也未见任何形式的人大 公告。邹家健坦言，如果能够当选，将更坚定地代表大众参政议政，他将关注公 众消费，为弱势群体的维权作出努力。没当选也会理性对待。福田区人大常委会有关人士称， 从选举法上说， 邹家健此举没有任何不妥之 处，只要通过正常渠道，宣传自己、推荐自己当人大代表没有什么不好。市场策略及分析土地的过度性开发

30、和奢侈性开发 上海市土地面积只有六千多平方公里，真不算大。历史发展形成了 19 个行 政区县。大的超过一千多平方公里，小的不超过 10 平方公里。由于城市化地区 在扩大， 原先的郊县变成了城区。 因此站在今天的角度看， 上海各区县的土地面 积彼此间是失衡失重的。 如果各区县今后仍旧维持现有的土地面积， 各区县的发 展潜力也将是不平衡的。原先的中心城区是会充满失落感的。毕竟， 土地是生存 和发展的最基本的空间。上海的土地是有着巨大承载力的， 是作出巨大的社会和经济贡献的。 上海的 土地更是珍贵的、稀缺的。今天的上海， 在土地利用上是存在两个问题的， 即土地的过度性开发利用和 奢侈性开发利用。土地

31、过度性开发利用是指： 投资过于集中在某一有限区域， 甚至多年连续性 如此；不断的锦上添花，最终造成建筑体量过大、过密，道路街坊尺度太小，人 流车流太大，生态和交通环境十分不理想。徐家汇是上海土地过度开发利用的一个典型。这里的建筑有些是硬塞进来 的。这里的交通拥挤，空气污浊、声音嘈杂、视野受阻。又如黄浦江边， 一批大体量的高楼一直推进到江边， 在总体上破坏了景观和 天际轮廓线。再如浦东的东方路， 每隔三五年，进行一次大的改造。每一次改造都将已长 成的树木移掉， 每一次都将道路的一些高档建筑材料毁掉重建， 不是一次规划分 步实施。土地奢侈性开发利用是指：开发面积超过未来的功能定位和人口增长的需 求

32、，片面追求形态，追求规划上的大尺度，追求土地占有量，基本不考虑布局的 经济性和运营成本。松江佘山的“豪宅” ，单幢住宅占地几亩、几十亩，标价上千万元，甚至上 亿。尽管是市场行为，但也严重背离国情。近闻有关部门要在奉贤南汇一带辟出 10 公里长海岸线建造 .面积超过 20 平 方公里的人工沙滩，预计在 2007 年建成。还听说这个人工沙滩要堆新沙、滤清 水，要造就蓝天碧水的新环境。这种近乎魔幻般的改造自然的计划，全然没有考 虑到上海周遍水域都是黄色的现实。再有芦潮港新城的建设， 按规划城的中心是两个杭州西湖面积大的圆形人工 湖。在这个湖的周边， 第一圈是中央商务区， 第二圈是绿化带， 第三圈是居

33、住带。 未来芦潮港新城的运营费用是很高的，点到点之间的距离特别长。此外，上海的不少集镇的经济开发区， 也存在着圈地而不能充分利用的问题。 土地的过度性开发利用和奢侈性开发利用， 都必将严重影响上海的可持续发 展战略的实施。 前者造成城市发展和财富积聚的失衡， 后者造成不可再生资源的 大量浪费，土地的价值最终不能被市场正常体现。行业标志性企业动态金融街签订重大土地销售合同金融街发布公告称，公司于 2003 年 5 月8 日与天惠置地签订协议，决定就 规划中的北京金融街 E 区 7 号办公楼项目的开发进行合作，公司将该项目转让 给天惠置地。 根据协议规定， 公司应向天惠置地收取的土地开发费总额为

34、20075 万元人民币。 在近几年房地产业增长迅猛的带动下， 由重庆华亚重组而来的金融 街，因其拥有金融街地区土地的独家开发权而受益非浅。 此次与天惠置地签订重 大土地销售合同， 该项利润将根据项目的进展情况从收入中扣除相应的开发成本 后逐步确认， 有利于维持公司经营业绩的稳步增长。 此次转让也可能是出于收缩 公司过长战线的考虑。因为公司增发投资项目较多，所需资金量较大，而 2002 年公司经营活动现金流为 -8.57 亿元，同时负债达到了 19.79 亿元，目前货币资 金仅 2.29 亿元，资产负债率较高，应收账款和存货增长过快，这些都在不同程 度上加大了公司的运营风险。如此看来， 去年 1

35、1月18 日同意将金融街 B3 酒店 项目转让给华融公司控股的项目公司也极有可能是出于此考虑。金地集团的郊区化产品定位是两小时车程金地集团在上海开发的一个占地 140 公顷的项目南翔星城大型国际社区， 在房地产界引起关注。目前，其第一期“格林风范”已经启动。 “格林风范”预 计投资额将达 30 亿元左右，土地成本已投入 8 亿元。开发资金 40%来自企业自 有资金， 60% 依靠银行贷款。金地这一大盘很可能会有增发概念。凌克介绍，公 司将结合上海发展的主导产业一一嘉定汽车工业，树立项目独一无二的品牌卖 点。金地集团上海公司总经理赵汉忠透露，嘉定项目将定位为每平方米 5000 元 人民币。除已启

36、动的南翔星城项目以外，今年集团另有 3个项目将在沪上启动。 凌克表示，金地下一个目标就是上海 2 小时经济圈以上海为圆心， 2 小时车 程为半径的区域。其实上海附近的一些县级城市，如江阴、太仓、昆山等区域居 民消费能力普遍较强，对高档房产需求强烈， 但现有的楼盘质量不高。 金地以后 就要在这些地方拓展，找到合适地段，做当地顶级楼盘。行业领导人及特点邓智仁挺不住了，萨斯病严重冲击北京房地产行业4 年前在北京创办环宇信达行的邓智仁，在地产界一直被视为传奇人物，可 惜正当他的业务如日中天之时， 非典型肺炎却把他的一番事业攻陷了； 面对所有 业务几陷瘫痪， 他已估计自己的公司也许只能撑上 3 个月。但

37、他自信以自己的才 能，就算失去了自己的公司、 以个人身份替开发商工作也可生存下去， 他日有机 会会在北京再战江湖。 经历了香港利达行倒闭一役， 邓智仁四年前在首都建立了 “环宇信达行”房地产顾问，希望重建他的地产代理王国，经过四年的奋斗，公 司每年营业收入已由首年的 200 多万元人民币， 增至第三年的 1900 多万元人民 币。邓智仁表示， “可惜这场突然出现非典型肺炎疫情，令公司的营业状况戏剧 性地受挫。”不过，似乎是愈战愈勇，他对未来还是有信心的，他说。 “我不是没 有经过风浪，但我坚信自己是人才，就算今次捱不过要结业，我在北京、在大陆 也不会没有生存空间” 。港台投资经验在非典期间“扩

38、军备战”，等于越过了投资零回报期 在深圳餐饮酒店业普遍受非典型肺炎疫情影响， 许多商家对前景表示担忧的 时候，香港凤凰楼饮食连锁经营公司董事长蒋展能却“逢低入市” ，加快装修他 在深圳的第6个投资项目一一雅园宾馆主楼及附属酒楼“凤凰楼”。非典疫情发 生后，深圳酒店餐饮业普遍受到冲击，许多商家经营出现困难。 “非典”带来的 影响也一度考验着雅园宾馆的改造项目， 家人和亲友都为蒋展能的投资担心。 有 的建议他趁初期投入不多时退出投资项目， 有的提出原定投资额太大， 应减少投 资规避风险。但蒋展能在反覆观察和再三权衡后，不仅没有减少投资， 反而决定 将原定 7000 万元的投资额增加到 1 亿元。蒋

39、展能认为，非典的影响是短暂的， 随著非典疫情高峰期过去，社会生活和商业消费将恢复正常。他说， 这段时间正 是商家“扩军备战” 的好时机， 酒楼在这段时间搞装修和前期准备等于越过了投资零回报期。而且，这段时间投资成本和交易成本都对自己有利 港台同业市场香港经济结构调整的重要信号香港恒生指数成份股出现重大调整。 12 日，老牌蓝筹地产股“新世界发展” 和“信和置业”出局，由工业股代表“裕元工业”和物流股代表“中远太平洋” 补进。受此影响， 这两只地产股当日股价分别下跌 5.6%和 4.8% ，这反映香港经 济结构在调整。 1995 年以前香港房地产业波动不大，但在 1997 年东南亚金融 风暴的影

40、响下，香港房地产市场大幅度降温，此前膨胀到极致的房地产“泡沫” 终于破裂。三年前，地产股信德集团、合和实业和鹰君相继出局。目前，恒生指 数成份股中地产股仅剩 6 家，只占恒生指数成份股总市值的 10% 。地产公司持 续从恒指成份股中出局， 一方面反映地产业的影响力逐渐削弱， 同时也是香港经 济结构调整的一个信号。香港要建成金融中心， 单靠地产、 贸易等行业是远远不 够的，发展工业和与之配套的行业 （比如物流业等 ）很有必要。台湾“养生、健康”住宅市场异军突起SARS 疫情持续扩大， 使台湾北部、 中部房地产市场的新建住宅和预售住宅 看房人数减少 20% 至 30%。嗅觉较灵敏的房地产业， 由此

41、纷纷打出 “养生”、“健 康”牌，诉求防疫的健康住宅概念。较一般住宅，这类养生住宅、健康住宅叫好 又叫座，可谓是第二季异军突起的亮点。此外，综观目前北台湾房市，也有商家 想搭上抗典便车， 甚至有推出付订金送臭气杀菌机、 签约送日本进口医疗级杀菌 分离式冷气，以提高客户购房意愿。案例比较及分析“造城运动”与0D威格斯地产的老总李忠日前撰文指出， 现在，正如某些策划大师所说的，中 国的房地产市场进入了一个大盘时代。从 10 万平方米到 20 万平方米，从 20 万平方米到 40 万平方米。然后再到 100 万平方米，再到 200 万平方米，用一个开发商话来说： “像我这种不到 10 万平方米的楼盘

42、，都不好意思对人讲了。 ”换句话说 10 万平方米以下简直就不叫 盘了。然而，我们现在造的城市都还年轻，还谈不上有什么阅历，最早造成的像碧 桂园这样的城也还不到 10 岁。换句话说，我们还没有看到任何一个我们用这种 速成手法建造的新城成长、长大， 去历经一个城区变化的全过程。 我们现在等于 是种了一片片还没有收获的庄稼地， 究竟能收获多少粮食， 大家都还不能作一个 准确的判断。根据国外这类新城发展的经验， 也凭着多年研究这类问题的书生意气， 让我 们展望一下这类的新城，在未来的发展过程中，大概会遇到哪些问题。误区之一就是居住人群的过分同质化。在一个房地产项目开发运作伊始， 开发商都会针对自己的

43、项目进行相应的市 场调查和客户群定位， 这是一种典型的定位营销的思想。 在进行主力客户群定位时，都力求定位准确， 而客户群定位越准确， 也就相应的将此居住区的居住人群 同质化了。换句话说，定位营销越成功的楼盘， 其未来的居住人群年龄就越接近， 家庭结构也越接近。这样， 他们的孩子的年龄也就更加接近。 于是就会出现在许 多国外新城中遇到的问题一一新区建成后的前几年，幼儿园爆满，小学无人；再过几年，小学爆满，幼儿园清空；再过几年，小学清空，中学爆满。什么时候等 到这些孩子从中学毕业，回城读大学， 他们的父母也渐渐老了 （原来的主力客户 们老了！）于是这个新城也就失去了活力。如果按照美国著名的建筑理

44、论家 Christopher Alexander 的建筑理论，上述 这种误区应该被称为户型隔离。 Alexander 指出：“生命的周期中，人们需要从 和他们自己处于不同时期的人那里获得支持和认可， 同时也需要从和他们自己处 于同一时期的人那里获得支持。 ”所以，无论是从开发商配套设施利用的功利角度， 还是从人性化住宅的关爱 角度，这种居住人口过于单一的“造城运动” ，在未来的发展中都会遇到或强或 弱的户型隔离带来的问题。误区之二就是户型隔离问题基础上的物业管理问题。 “社区封闭、物业管理” ，这已经成了开发商在进行居住区开发和管理时的 不二法门，仿佛这种划圈划片似的管理模式， 可以进行无限量

45、的放大。 但事实上， 如果对于一个面积超过 7000 住户以上的大型社区而言，就必须考虑社区管理模 式中的居民互助与就业问题，而不能仅仅是所谓的封闭管理了。所谓居民互助是指， 在户型混合（这是 Alexander 针对户型隔离提出的对策） 的基础上， 应当提倡不同层次、 不同类型间的居民相互提供服务不单是无偿 的服务，而且可以看成是一种有偿的服务， 也就是一种职业。 比如有老人的家庭， 如果老人是足够健康的， 那么他们可以开办一个照顾幼儿的儿童天地； 而如果有 下岗待业的年轻人在家，那么他们可以开办一个照顾周边老人的老龄服务设施。 这样，就能够形成相对完善的社区服务体系。 其实这些服务岗位， 本身也是一种 就业的机会， 完全可以安置一部分本社区内的人口就业一种建立在社区互助 基础上的就业。当然，这种互助就业不可能在客户群过于单一的情况下实现， 社区人群的相 对