物业管理各项费用预算标准一般公共设施维护费

1、陈德豪 -物业管理各项费用预算标准 2007-06-16 15:45一般公共设施维护费一般公共设施维护费的构成是:1 、人员费用,分为管理人员、技师、技工等,包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等; F1(元 /月 2 、公共照明系统费用,包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯 (含节日装点灯 。这项费用又 分为:(1、电费 (W1×T1+W2×T2+ ×30×P 电 F2(元 /月 其中, W1表示每天开启时间为 T1(小时 的照明电器的总功率 (千瓦 /小时 ; T1表示每日开启 的时间 (小时 ; 30表示每月天数; P 电表示电费单价 (元 /度 。(

2、2、维修费,这是一个估算的经验值; F3(元 /月 3 、抽送风费用,包括:(1、电费=W ×24×a ×30×P 电 F4(元 /月 其中, W 表示抽送风电机的功率; a 表示使用系数,使用系数=平均每天开启时间 /24; P 电表示电费单价 (元 /度 。(2、维修费,这也是一个估算的经验值; F5(元 /月 4 、给排水费用,包括:(1、电费=W ×24×a ×30×P 电 F6(元 /月 其中, W 表示抽送水电机的功率; a 表示使用系数,使用系数=平均每天开启时间 /24; P 电表示电费单价 (元

3、/度 。(2、维修费,这是一个估算的经验值; F7(元 /月 5 、供配电、发电系统设备维修费; F8(元 /月 6 、消防系统维修费; F9(元 /月 7 、公共建筑、道路维修费; F10(元 /月 8 、以上 27项的不可预见费,按 10%计; F11(元 /月 由上述这 11项费用,可按公式 (2-1计算出一般公共设施维护费:P2= 11i=1Fi/S(元 /月 m2其中, P2表示一般公共设施维护费, Fi 表示上述所列 F1至 F11代表的费用; S 表示所管物 业的总面积。由这个计算公式可见,管理面积 S 越大,则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费 P2也 越低。9 、更新储备金

4、:P 2= (Mi+Ii÷Yi /(12×S其中, P 2表示一般公共设施的更新储备金, Mi 表示各一般公共设施的购置费,包括照明 系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等; Ii 表示各一般公共设施的安装费用; Yi 表示各一般公共设施的正常、安全使用年限; S 表示所管物业的总面积。3、电梯费电梯费的构成是:1 、电费=n ×W ×24×a ×30×P 电 F1(元 /月 其中 n 表示电梯数 (4部电梯 n 就为 4 ; W 表示电梯功率; a 表示电梯使用系数,由于写字 楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同,会

5、有差别,它可以通过统计的方法进行估算, a 大致在 0306这样的范围之间; P 电表示电费单价 (元 /度 。2 、维修费,包括材料和专门人工费; F2(元 /月 3 、以上 12项的不可预见费,按 10%计; F3(元 /月 由上述这 3项费用,可按公式 (6-1计算出电梯费:P3= 3i=1Fi/S梯 (元 /月 m2其中, P3表示电梯费; Fi 表示上述所例 F1至 F3代表的费用; S 梯表示带电梯的物业面积。 4 更新储备金:P 3= (M 梯 +I梯 ÷Y /(12×S 梯 其中 P 3表示电梯的更新储备金; M 梯表示电梯的购置费; I 梯表示电梯的安装费

6、用; Y 表示电梯的正常、安全使用年限; S 梯表示带电梯的物业面积。4、空调费空调费的构成是:1 、电费。中央空调的公共用电有主机和辅机 (水泵、冷却塔等 两部分,所以:电费=n 主×W 主×b 主 +(n泵×W 泵 +n塔×W 塔 ×b 辅×T ×30×P 电 F1(元 /月 其中, n 主表示主机台数; W 主表示主机功率; b 主表示主机负荷系数; n 泵表示水泵台数; W 泵表示水泵功率; n 塔表示冷却塔电机台数; W 塔表示冷却塔电机功率; b 辅表示辅机负 荷系数; T 表示每天空调工作时间; P

7、电表示电费单价 (元 /度 ;2 、水费:F2(元 /月 3 、维修费 (仅指公共部分,各业主户内风机由业主负责费用 ,包括材料和人工费用; F3(元 /月 4 、以上 13项不可预见费用,按 10%计; F4(元 /月 由上述这 4项费用,可按公式 (2-1计算出空调费:P4= 4i=1Fi/S空调 (元 /月 m2其中, P4表示空调费; Fi 表示上述所列 F1至 F4代表的费用; S 空调表示使用中央空调的 物业面积。值得注意的是, 由于办公室、商场的人流量是不同的,所以, 它们的制冷量在设计时也不一 样。在提出上述 P4之后,各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是

8、写字间的 2倍,所以对于商场空调费的分摊就应是 2×P4(元 /月 m2 。5 、更新储备金:P 4=(M空调 +I空调÷Y /(12×S 空调 其中, P 4表示空调设备的更新储备金; M 空调表示空调设备购置费; I 空调表示空调设备 安装费; Y 表示空调安全使用年限; S 空调表示使用中央空调的物业面积。5、环卫清洁费环卫清洁费的构成是:1 、人工费,包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等; F1(元 /月 2 、清洁机械材料费,其中大型清洁机械,如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等,按价值和使 用年限折算出每月的价值;日常易耗品及工具,每

9、月作预算; F2(元 /月 3 、垃圾桶购置费; F3(元 /月 4 、垃圾清倒费; F4(元 /月 5 、化粪池清理费; F5(元 /月 6 、水池清洁费; F6(元 /月 7 、清洁环卫所需的其他费用; F7(元 /月 由上述这 7项费用,可按公式 (2-1计算出环卫清洁费:P5= 7i=1Fi/S环卫 (元 /月 m2其中, P5表示环卫清洁费; Fi 表示上述所列 F1至 F7代表的费用; S 环卫表示上述费用所 涉及的清洁区域面积。6、绿化费绿化费的构成是:1 、人员费用,包括管理人员、技师、工人等; F1(元 /月 2 、绿化工具、材料 (如化肥、除草剂等 费; F2(元 /月 3

10、 、绿化用水费; F3(元 /月 4 、园林景观再造费用; F4(元 /月 由上述这 4项费用,可按公式 (2-1计算出绿化费:P6= 4i=1Fi/S绿化 (元 /月 m2其中, P6表示绿化费, Fi 表示上述所列 F1至 F4代表的费用; S 绿化表示绿化的面积。 7、保安费保安费的构成是:1 、人员费用,包括工资、福利、津贴、保险、服装费用等; F1(元 /月 2 、保卫系统设备,包括:(1、电费; F2(元 /月 (2、维修费; F3(元 /月 3 、日常保卫器材费 (如警棍、电池等 ; F4(元 /月 由上述这 4项费用,可按公式 (6-1计算出保安费:P7= 4i=1Fi/S(元

11、 /月 m2其中, P7表示保安费; Fi 表示上述所列 F1至 F4代表的费用; S 表示所管物业的总面积。 4 、更新储备金:P 7=(M保 +I保 ÷Y /(12×S其中 P 7表示保安系统的更新储备金; M 保表示保安系统购置费; I 保表示保安系统安装 费; Y 表示保安系统正常使用年限; S 表示所管物业的总面积。8、电视系统费用 (非有限电视公司提供 电视系统费用的构成是:1 、电费:W ×30×P 电 F1(元 /月 其中, W 表示电视系统的功率; P 电表示电费单价 (元 /度 。2 、维修费; F2(元 /月 3 、节目租用费; F

12、3(元 /月 由上述这 3项费用,可按公式 (2-1计算出电视系统费用:P8= 3i=1Fi/S(元 /月 m2其中, P8表示电视系统费用; Fi 表示上述所列 F1至 F3代表的费用; S 表示所管物业的总 面积。4 更新储备金;P 8=(M视 +I视 ÷Y /(12×S其中, P 8表示电视系统的更新储备金; M 视表示电视系统购置费; I 视表示电视系统安全 费; Y 表示电视系统正常使用年限; S 表示所管物业的总面积。9、保险费及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面, 切不可怠慢或存侥幸心理, 一旦由于某种 灾难造成了物业总体的破坏, 而无资金及时修复, 那

13、将是物业管理公司的严重失职, 它会因 此而丧失管理资格,而业主所蒙受的损失更是无法弥补的,所以必须加倍重视保险。 1 、险种选择;险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的,同时要考虑业主的意愿和承受能 力。业主如有异议,则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定,并形成法律文件。 2 、保险费分摊;P9=MX/S其中, P9表示保险费用; M 表示投保总金额; X 表示保险费率; S 表示保险受惠物业的总 面积。10、更新储备金物 业的配套设备都有一定的安全使用寿命,到时候就得更换 (否则可能会酿成灾害 。一下 子向业主筹集这笔费用,业主往往难以承担,所以物业管理公司有责任从物 业投入使用

14、开 始就逐年积存这部分费用, 以备不时之需, 这是物业管理重要的构成部分。 从所有权关系上 讲,这笔款项是业主的共有财产,所以要在银行单独立帐, 由业主委员会和物业管理公司 共同管理。 当物业管理公司更换时, 此笔款项必须移交给新的物业管理公司。 物业管理公司 使用这笔款项,必须经过业主委员会的审 批。由前面已计算出的更新储备金,可计算总的更新储备金:P 10=P 2+P 3+P 4+P 7+P 811、管理者酬金 P11前 述 10项费用都是物业管理所需的实际支出, 对物业管理公司来说是没有利润的。 物业管 理公司作为一个经济实体,要有合理的利润,否则将失去经营的动力。管理 者酬金的比率 可

15、根据管理的水平、 管理成效, 由物业管理公司和业主委员会商定, 一般服务性行业的利润 率在 8%15%之间, 管理者酬金就是以前述 10项费用 之和为基数, 乘上这个利润率即得。 12、税收 P12这是一个目前尚未解决的问题。 前述 P1P 10项费用是物业管理的实际支出费用, 对物 业 管理公司无利润可言。水费、电费、收视费等仅仅是由物业管理公司代收、代缴,对这部分 往来收入,似乎不应该向物业管理公司征税,否则就出现了重复征税的 问题。但目前税务 部门对物业管理公司的全部收入计征税收,这一方面增加了业主 (或用户 的费用负担,同时 也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的 立法中予以明

16、确。物业管理公司应尽 早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾。在对上述 12项费用标准核算之后,就可得到物业管理费的总单价:P 总= 12i=1Pi (元 /月 m2(2-2在作每户的管理费计费时,只需用每户面积乘以单价,即可得每户的管理费数额:F 总=P 总×S 户 (元 /月 (2-3人工费的预算人工费预算基本上取决于两个因素, 一个是计划期内不同性质、 类型、 对象的物业所需要聘 用的日常管理人员数和维修工人数; 另一个是计划期内所聘用的日常管理人员和维修工人的 人均工资额。人工费预算定额的测算公式可表达为:Pi=(Ni×Wi(i=1, nPi 计划期日常综合管理费中人工费

17、的预算额;Ni 计划期需聘用的第 i 类日常管理人员和维修工人数;Wi 计划期第 i 类人员的人均工资额。如表 1-23所示,某物业管理企业要完成所接管的“名雅苑”多层住宅的日常管理任务,需 聘用 4人管理人员, 每人每月工资 600元; 20个楼管员, 每人每月工资 350元; 1个日常水 电维修工,每人每月工资 500元,则每月共需开支的人工费为:Pi=4×600+20×350+1×500=9 900(元 2、行政办公费预算行政办公费预算可通过预测全年费用支出, 折合每月费用计算得到。 对已有管理经历的物业 管理企业, 可根据上年企业会计报表和年终决算, 得到

18、报告期全年行政办公费支出数, 再考 虑物价上涨因素和应该减少的不合理支出, 就可得到计划期全年行政办公费预算。 用公式可表达为:P2=F。 (1+i%-F。P2计划期行政办公费预算额;F 。基期行政办公费实际支出;i 通货膨胀率;F 。基期行政办公费中的不合理开支。没有管理经验的物业管理企业可用下列公式测算行政办公费支出预算:P2=Fi (i=1,nFi 指第 i 项行政办公费开支预测额。3、劳动保护防护费预算劳动保护费预算主要取决于两个因素:一是计划期内物业管理企业所需聘用的职工人数; 二 是计划期内人均的劳动保护防护费。用公式可表达为:P3=N×P3计划期内劳动保护防护费预算额;

19、N 计划期内聘用的职工人数;计划期内人均劳动保护防护费。式中计划期内人均劳动保护防护费,可根据报告期合计资料中的有关数据加以测算分析得 到。4、公用水电费预算公用水电费预算主要取决于不同物业的公共设备设施装置和用水用电量及水电费的单价。 用 公式可表示为:P4=Q 电 i ×P 电 +Q水 i ×P 水 (i=1, nP4表示计划期内公用设备设施用水用电费支出;Q 电 i 表示第 i 项公用设备设施用电量;Q 水 i 表示第 i 项公用设备设施用水量;P 电表示电费单价;P 水表示水量单价。公共设备设施一般主要包括公共照明设备系统、抽水送风机、 给排水设备系统、电梯、 中央

20、 空调, 其用电量的计算, 可根据实际使用情况测算。 但有经验的物业管理企业可以根据报告 期的用水用电情况和计划期要求节约降低的用量指标,测算得到。它们的具体计算如下: (1、公共照明设备系统用电量的计算Q 电 1=(W1×T1+W2×T2+ ×30Q 电 1公共照明设备系统用电量;W1每次开启时间为 T1(小时 的照明电器总功率 (千瓦 /小时 ;T1每天开启时间 (小时 ;30每月天数。(2、抽水送风机的用电量Q 电 2=W×24××30Q 电 2抽水送风机的用电量;W 抽水送风机的功率 (千瓦 /小时 ;a 表示使用系数 a=平

21、均每天开启时间 /24小时。(3、给排水设备系统用电量Q 电 3=W×24×a ×30Q 电 3表示给排水设备系统的用电量;W给排水设备的功率。 a给排水设备的使用系数。 (4、电梯用电量 Q 电 4=n×W×24×a×30 Q 电 4电梯用电量； n电梯数量；W电梯功率 a电梯使用系数。由于写字楼、商厦、住宅和公寓的电梯使用时间和频率不同，因此 a 会有差异。通过统计方法进行估算，a 大约在 0306 之间。 (5、中央空调用电量 Q 电 5=n 主×W 主×b 主+(n 泵×W 泵+n 塔&

22、#215;W 塔×b 辅×T×30 Q 电 5表示中央空调用电量； n 主主机台数； b 主主机的负荷系数； W 主主机的功率； n 泵水泵台数； W 泵水泵的功率； n 塔冷却塔电机的台数； W 塔冷却塔电机的功率； b 辅辅机的负荷系数； T每天空调工作时间； 30每月天数。 5、保安服务费预算 保安服务费由保安人员人工费、 保安设备系统维护费和日常保安工器具费构成， 应分别计算 出这些费用预算，加总后即得出保安服务费预算额。用公式可表示如下： P5=3i=1Fi=F1+F2+F3 P5表示保安服务费预算额； Fi表示第 i 项保安服务费预算额； F1表示保安人员人工费； F2表示保安设备系统维护费； F3表示日常保安工器具费。 其中，F1=保安人员聘用数×(人均工资奖金等+人均服装费+人均保险费； F2=保安设备系统用电量×电费单价+日常维修养护费； F3=日常保安用警棍、电池和电筒等购置费。 物业管理企业若将物业的保安服务任务交给专业保安公司承包完成， 则保安服务费预算额即 为将支付给专业保安公司的费用。 6、环卫清洁费预算 测算环卫清洁费预算可先将构成环卫清洁费的各项费用支出预算测算出来， 然后加总。 用公 式可表示为： P6=Fi(i=1,n P6环卫清洁费预算额； Fi第 i 项环卫清洁费