操作指引――不动产抵押

1、操作指引不动产抵押1. 为了完善本公司反担保措施“不动产抵押”的执行，统一操作流程，确保反担保措施的合法、有效，根据国家法律规定，结合公司实际，制定本指引。2. 本指引所称不动产包括在国有土地使用权土地上和集体土地使用权土地上建筑的房屋、其他建筑物、构筑物等。3. 前期调查3.1. 国有土地使用权土地上建筑的不动产重点调查以下几项：因该不动产尚未建成，未实际交付的，应重点调查：提供该不动产的反担保人对该不动产享有权利的所有赁证必须完备，包括但不限于购买该不动产的合同书或协议书、已经付款的凭证（发票）等；实地到访该不动产座落建筑工地，了解该建筑物的建设情况、该项目的总建筑层数、现建筑层数，评估实

2、际施工进度能否达到拟交付日期的要求；该不动产的拟交付日期是否会超过反但保所对应的银行贷款的的还款日期；查清该不动产销售是否具备合法手续（不动产是商品房的，开发商是否有预售许可证；不动产是其他建筑物的，开发人否有土地使用权证、规划许可证，施工许可证）；该不动产所在建筑用地是否设有抵押权；不动产已实际交付，尚未办理或正在办理不动产所有权证书、土地使用权证书的，应重点调查：提供该不动产的反担保人对该不动产享有权利的所有赁证必须完备，包括但不限于合同书或协议书、已经付款的凭证（发票）等；实地到访该不动产，查看不动产的实际状态（空置、自用、出租等）对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承

3、租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性；向该不动产的所有人了解取得不动产所有权证和土地使用权证的大概时间。不动产已实际交付，并取得所有权证书、土地使用权证书的，应重点调查：反担保人是否为该不动产所有权证书和土地使用权证登记的权属人；3.2. 集体土地使用权上建筑的不动产重点调查以下几项：3.3 调查中经过核实的不动产权利人、实际权利人身份凭证（自然人身份证应在有效期内；单位营业执照应在年检有效期内）及其对该不动产享有权利的所有权利凭证，包括合同、协议、发票、收据、权属证书、证明等，应检视原件后复印件备份（复印件应要求权利人签字或盖章确认），业务归档时一并移交归档

4、。3.4. 调查中实际到访该不动产的，应从该不动产外部向内进行持续拍照，拍照应能反映出该不动产的全景特征和实际状态，3.5. 对已经交付或建设完毕，无所有权证和土地使用权证的不动产，应绘制不动产座落的平面图，平面图应准确反映该不动产的四至范围、不动产的基本结构等信息。3.6. 现场到访后，应根据该不动产的实际座落位置、整体结构特征、使用年限、合理布局、外围可利用基础设施、物业服务、市场行情等条件进行综合价值评估。3.7. 不动产前期调查工作，应在召开担保业务评审会前完成，评审会召集人员应就拟作为反担保措施的不动产是否完成前期调查进行核实，未按本指引完成前期调查工作的，不得召集评审会。3.8.

5、业务人员未完成拟作为反担保措施的不动产前期调查工作的，公司不得向银行出具表示同意为客户贷款提供担保的意向性文件。4. 不动产抵押登记可以设立抵押登记的不动产是指在银行下款前或银行下款后一个月内办理抵押登记手续的不动产。4.1 银行下款前可以设立抵押权登记的，业务人员应要求不动产权利人在办理抵押之日前签订以下文件：A：“抵押担保范围包括反担保合同书约定的担保范围”；B：“因履行合同产生的争议由合同签订地人民法院管辖”。4.2. 不动产权利人愿意抵押登记，但因不动产已存在先抵押权或其他原因导致在银行下款前无法办理抵押登记的，在银行下款前应要求抵押人：500元向抵押权人承担逾期违约金。” 4.3.

6、可以设立抵押权，但因不动产权利人无法亲自办理抵押权登记手续导致银行下款前未办理抵押权登记，或因其他原因导致在银行下款前无法办理抵押权登记的，应在银行下款前办理完毕有关抵押登记事项的预授权公证，预授权人应为本公司负责该笔担保业务的业务人员。4.4. 银行下款前可以办理不动产抵押登记手续的，应在银行下款前办理抵押登记手续；银行下款前无法办理不动产抵押登记手续的，应在银行下款后三日内或注销先抵押权三日内办理抵押登记手续。办理抵押登记应按照登记管理机关要求办理。4.5. 不动产抵押登记机关出具的领取抵押权属证明的手续凭证由我公司持有，经办人员必须按凭证要求时间领取抵押权属凭证并及时移交归档。4.6.

7、反担保所涉及的的银行贷款到期且客户正常还款完毕后，不动产抵押担保人要求注消不动产抵押担保的，业务人员应向贷款银行进行核实，经核实无误的，可赁银行出具的还款证明或其他能够证明客户还款完毕的证明向公司申请注消不动产抵押登记，经风控部相关负责人员批准后办理。4.7. 抵押权登记手续的办理应由公司业务部门指定专人负责。由专职人员负责出台抵押登记流程及实施细则。5. 无法办理抵押登记的不动产反担保处置措施5.1. 无法办理抵押登记的不动产是指在银行下款后一个月内无法办理抵押登记手续的不动产，包括在担保期限内可以办理产权证、土地使用权证的不动产和担保期限内无法办理产权证、土地使用权证的不动产。5.2. 业

8、务人员在前期调查中，查明无法办理抵押登记的情形，应在业务评审会前向风控部法务人员告知该不动产不能办理抵押登记的具体原因。5.3. 不能办理抵押登记的不动产反担保措施具体事宜，采取一事一议的原则处理。5.4. 采取签订“转让协议”形式变通执行不动产抵押的应符合下列要求：5.5. 采用签订转让协议等方式变通执行不动产抵押的，应要求不动产权利人将能够证明其享有不动产权利的所有原始凭证留置本公司。业务人员应将就真实性和完备性核实后的原始凭证移送档案室保管。5.6. 存放公司的有关不动产权利的原始凭证原则上不得对外借阅、复印。因不动产权利人请求借出的必须提出书面申请，由风控部门指定审核人员决定是否批准借

9、出，同意借出的一律由经办该业务的业务人员陪同持证。5.7. 因递交相关行政机关导致暂时无法收回不动产原始赁证的，相关行政机关签收该原始赁证的证明应由业务人员交公司档案室保存，在行政机关规定的时限立即换领原始凭证，行政机关颁发与该不不动产有关证件应一并留置本公司档案室存放。5.8. 档案管理人员应对借出的原始赁证进行复印留档，待原始凭证收回时，档案管理人员应持复印件与收回的原件通过对比字体大小、位置、格式等信息进行检查，检查无误的收回存放，发现不一致的应立即向上级汇报。5.9. 反担保所涉及的的银行贷款到期且客户正常还款完毕后，不动产权利人要求取回存放本公司的涉及不动产权利的原始赁证，业务人员经与银行核实后可赁银行出具的还款证明或其他能够证明客户还款完毕的证明向本公司申请将该等凭证退还不动产权利人，相关申请经风控部批准后执行。5.10档案管理人员退还不动产原始权