房地产项目公司收购指引

1、房地产项目公司收购指引第一章 概述目前，房地产市场已经进入调整期，房地产项目公司股权转让已成为当前房地产项目转让中较为普遍的手段。因此，对以股权转让实现房地产项目转让的风险进行分析并对风险控制方法加以梳理就更加具有现实意义。一、 房地产开发的流程做房地产项目并购时要对房地产开发的流程节点要熟悉，因为做并购涉及到很多文件，跟这些流程是相关的，且各个阶段的重点不一样。如果不熟悉，有一些问题可能拿不准。二、 以股权转让实现房地产转让的特点【与项目直接转让的区别】以股权转让实现房地产项目转让，一般通过对房地产项目公司的股权交易进行。部分或全部收购房地产项目公司股权的动机都是获得土地使用权或在建工程。区

2、别 股权转让方式 项目直接转让方式 实现 条件 只要不存在与其他主体（如土地局、银行）关于股权转让的限制性约定，则在房地产项目开发的各阶段均可转让。 如果是单个小区开发，必须完成小区总投资量的25%以上；如果是成片开发，必须形成三通一平或者七通一平的工业用地条件。 交易 费用  转让方：所得税、印花税； 受让方：印花税。转让方：所得税、印花税、营业税及附加、土地增值税； 受让方：印花税、契税以及部分城市需缴的交易手续费等。  转让 手续 

3、;较为简单，只要签订股权转让相关合同并按规定办理工商变更登记即可，通过控股公司的经营权来直接控制和管理整个项目。手续较为复杂，涉及到土地使用权证的过户以及立项，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等建设手续的更名等，需要得到政府主管部门的批准方可。 收购 风险 除项目本身的风险，还需考虑房地产项目公司的股权风险（尤其是股权转让风险）。 项目本身的风险，如权属、手续办理、工程建设、市场等。第二章 常见法律风险及其防范措施和应对方法一、常见法律风险受让方必须考虑房地产项目风险和公司股权风险双重风险，尤其是股权转让的风险。其中，房地产项目风险是指

4、项目本身所存在的风险，是固有的，根本的，不因股权转让而消弭，反而会延续给新的项目公司承担，并最终转嫁给受让方。而股权转让风险主要来自于股权收购后引起经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。 在整个转让运作过程中，主要的法律风险及防范措施主要包括以下几方面：序号法律风险防范措施相关文件1或有债务：包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。【关键词：债务继承,隐瞒债务,不得对抗善意第三人】采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同债务承诺抵押担保合同2经营合法性：包括是否有逃税的潜在纳税处罚风险，董事会、股东会决议是否合法有效等。【关键词：逃税 非法决议 处罚 负责

5、人】采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同债务承诺 抵押担保合同3土地闲臵：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲臵费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（不可抗力、政府原因除外）。【关键词：土地闲臵费 收回】1、向主管部门打报告，是因什么原因导致未动工，让他给我们一个批复； 2、采用出让方股东债务承诺 的形式，并签署抵押担保合同关于*地块土地闲臵问题的请示 土地闲臵问题情况说明 抵押担保合同4产权风险：土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封，或者是存在租赁权、地役权等权利瑕疵。【关

6、键词：产权 权利瑕疵 限制】审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的 真伪产权状态承诺函 抵押担保合同5股权瑕疵：股权本身存在质押担保等第三人权利，对在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方未缴足出资因而不具有完整的股东权利等。【关键词：股权 权利瑕疵 限制】事先调查和评估，采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同股权状态承诺函 抵押担保合同6收购程序合法有效性：股权收购程序不完全是一种市场行为，在参与主体、市场准入、经营规模和范围等方面必然受到有关国家法律法规或相关政策的限制。【关键词：

7、程序违法 参与主体 市场准入 行政限制】政策、法规熟悉第三章 项目公司收购的操作流程一、前期准备工作1、基本情况调查。了解被并购方的动机、目标公司和目标项目的基本情况、存在的障碍。这些都是初步接触时要了解的内容。 2、组建并购团队。不同的项目并购的团队是不一样的，审查的重点也不一样。二、发出收购要约，进行可行性研究，若被收购方股东为国有性质的，则应形成企业国有产权转让方案 1、收购方向被收购方的股东发出收购要约，双方分别召开公司股东(大会，研究股权出售和收购股权的可行性，分析出售和收购股权的目的是否符合公司的战略发展，并对收购方的经济实力经营能力进行分析，严格按照公司法的规定程序进行操作。 2

8、、经过可行性研究论证后，应当形成企业国有产权转让方案。相关单位在决定或者批准企业国有产权转让行为时，应当审查转让方案。该方案必须涵盖的主要内容有： （1）转让标的企业国有产权的基本情况； （2）企业国有产权转让行为的有关论证情况； （3）转让标的企业涉及的职工安臵方案； （4）转让标的企业涉及的债权债务处理方案； （5）企业国有产权转让收益处臵方案以及产权转让公告的主要内容。 转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，应当附送经金融机构书面同意的相关债权债务协议、职工代表大会审议职工安臵方案的决议等。 3、职工安臵方案是构成产权转让方案的一个重要内容，也是企业国有产权转让相关批准机构审查的

9、一个重要内容。如果企业国有产权转让行为涉及到职工合法权益的，在企业国有产权发生转让导致转让方不再拥有控股地位之前，转让方就应当制定职工安臵方案和转让标的企业拖欠职工债务的处理方案，并且职工安臵方案需经企业职工（代表）大会审议通过后方可实施改制。职工安臵方案必须对所有涉及到职工利益的各个重大事项有相应的处臵措施，具体包括： （1）劳动关系的处理 A. 劳动关系变更的，涉及到职工工龄是否连续计算、劳动合同权利义务承继的问题，必须按照劳动法和相关政策规定加以明确。 B. 劳动关系解除的，应该按照相应规定支付经济补偿金。 C. 重新确立新的劳动关系的，应当依照国家的相关法律、法规和政策，本着公开、公平

10、和公正原则来处理，不但需要解除原来的劳动关系，同时也需要通过签订新的劳动合同，建立新的劳动关系，以适应企业新的发展需要。 （2）拖欠职工债务的处理 方案标的企业拖欠职工债务包括应发的工资、欠缴的各项社会保险费、住房公积金和其他费用。拖欠职工债务处理方案可以单独制订，也可以包括在职工安臵方案之中。 （3）社会保险的接续如果劳动关系发生变更或重新签订劳动合同的，重组后企业必须及时为职工办理社会保险接续手续。 4、在企业国有产权转让时，应当准确掌握转让标的企业的债务状况，债务处理方案应当全面真实反映转让标的企业全部债权债务，要防止利用改制或产权转让逃废债务，不得故意遗漏、隐匿资产。债务处理方案主要包

11、括以下内容： （1）债务的承担及清偿的办法 债务处理方案应当依法根据债务的性质和种类分别提出不同的落实解决办法。涉及到债权人担保物权的，要按照担保法的有关规定处理；涉及到金融机构债权，要事先与金融机构协商，作出适当的安排；涉及到对职工负债的，要按照劳动法和社会保障法规及相关政策的要求作出妥善处理（涉及到职工利益的，通常都在职工安臵方案中作出具体安排）。 （2）保障清偿的有效措施 在债务处理方案中，还必须就方案内容如何贯彻落实提出明确保障措施，确保处理方案最终得到执行。三、与被并购方开始首轮谈判，并签订并购意向书并交纳诚意金（针对非国有性质的被并购方股东，非必备项） 并购意向书的内容：

12、 （1）要明确并购什么东西，是并购项目还是公司的股权，所以要明确并购标的是什么。 （2）保密的条款，这对于上市公司很重要。 （3）提供资料和信息条款。要做并购，对方肯定要配合你提供一些资料。 （4）费用以分摊条款。律师费、律师事务所的费用。 （5）对价条款。有的意向书里可能没有这样的对价条款，但一般来讲，都要讲，按照什么样的计价方式，是按照并购试点评估还是已经确定了什么价格。 （6）进度安排条款。 （7）排他协商条款。这很重要。 （8）诚意金条款。 （9）意向书终止（解除）条款。 （10）争议解

13、决条款。 （11） 法律适用条款（涉外时）。四、聘请律师进行尽职调查，获得其尽调报告并分析研讨 律师的尽职调查首先要入场，包括到现场，到政府部门等，全方位的尽调，完了以后，要出具报告，所以尽调时要拟定好一个清单，给对方发过去。这些基础工作都是非常重要的。 五、与被收购方的股东进行实质性的协商和谈判尽调后，律师会给并购方提供一个方案和建议，怎么去做，是直接收购这个公司还是通过股权，是并购还是兼并，从风险的控制、节约交易成本、便于操作等角度提出并购方案。 在这个阶段里，税务这一块关涉重大，但我们国家很多律师都不懂，故而，也不可尽信律师的尽调报告所言。序号 名称 简介&

14、#160;比例 缴纳方 备注 1企业所得税 应税劳务、转让无形资产、销售不动产25% 卖方 与契税2择1，不能同时征2印花税 对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证征收的一种税 0.5双方 税目：产权转移书据五、股权转让申请（针对被收购方的股东为国有性质的，非必备项） 根据企业国有资产监督管理暂行条例第23条规定，国有资产监督管理机构决定其所出资企业的国有股权转让。其中，转让全部国有股权或者转让部分国有股权致使国家不再拥有控股地位的，报本级人民政府批准。六、评估验资（若被收购方股东非为国有性

15、质的，可以协商确定股权转让价格而无需评估验资，非必备项）   1、同级国有资产管理部门组织进行清产核资。   根据企业国有产权转让管理暂行办法第12条的规定，转让所出资企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资，并委托社会中介机构开展相关业务。   2、资产评估 （1）由被收购方股东（国有性质）委托具有相关资质的资产评估机构实施资产评估； （2）评估报告须报经本级人民政府批准或者实施备案。   （3）确定转让价格&

16、#160;  转让价格的确定不得低于评估结果的90%。如果低于这个比例，应当暂停产权交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行交易。 根据企业国有资产管理评估暂行办法，因为B公司出让的股权属于国有企业或国有独资有限公司，因此需到国有资产办进行立项、确认，然后再到资产评估事务所进行评估。C公司可直接到会计事务所对变更后的资本进行验资。七、到国有产权交易中心挂牌交易（国有性质的股东方、收购方前往挂牌，非必备项） 国有性质的被并购方股东应当到产权交易中心挂牌登记，并委托产权交易机构公告产权交易信息。 根据企业国有产权转让管理暂行办法第14条的规定，信息应当公告在

17、省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，征集受让方。产权转让公告期为20个工作日。披露信息的内容包括：转让标的的基本情况、转让标的企业产权的构成情况、产权转让行为的内部决策及批准情况、转让标的的企业近期经审计的主要财务指标数据、转让标的企业资产评估核准或者备案情况、受让方应当具备的基本情况以及其它需披露的事项。收购方在登记挂牌时，除填写买方登记表外，还应提供营业执照复印件，法定代表人资格证明书或受托人的授权委托书、法定代表人或受托人的身份证复印件。八、召开职工大会或股东（大）会，并形成股东（大）会决议 收购方以及被收购方的股东方分别召开职工大会或股东（大）会，并形

18、成股东（大）会决议，按照公司章程规定的程序和表决办法通过并形成书面的股东（大）会决议。九、准备并购谈判所有的法律文件，签订合同 若被收购方股东为国有性质，则签订产权转让合同（交易中心有范本）。 若非国有性质，需准备并购谈判所有的法律文件，主要包括并购总体协议、股权转让协议、项目转让协议、项目托管协议等。一般情况下，并购总体协议应具有如下条款： （1）并购标的条款）； （2）先决条件条款； （3）陈述和保证条款； （4）保密条款； （5）风险分担条款； （6）企业债权债务处理条款； （7）经营管理条款； （8）过渡期安排条款； （9）价格条款； （10）价款支付方式、期限； （11）股权移转条款； （12）合同终止条款； （13）违约责任条款； （14）担保条款； （15）不可抗力条款； （16）法律适用条款； （17）争议解决条款； （18）定义条款； （19）附件。十、办理交割手续（针对被收购方股东为国有性质的，非必备项） 由产权交易中心审理股权转