专题七_房地产投资：区位、风险与投资领域分析

1、1/28/2022整理课件1专题七专题七 房地产投资房地产投资区位、风险和投资领域的分析区位、风险和投资领域的分析房地产投资房地产投资投资风险投资风险风险的种类风险的种类风险的规避风险的规避投资的区位选择投资的区位选择投资类型投资类型投资特点投资特点投资领域投资领域工业地产投资工业地产投资商业地产投资商业地产投资旅游与休闲地产投资旅游与休闲地产投资写字楼投资写字楼投资区位理论区位理论空间结构理论空间结构理论第一节第一节 区位理论与房地产投资区位理论与房地产投资v一、区位理论一、区位理论区位的基本内涵：区位的基本内涵：v狭义：指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地狭义：指特定地块（宗

2、地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系块的相互关系v广义：指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的广义：指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系v自然地理区位自然地理区位v经济地理区位经济地理区位v交通地理区位交通地理区位区位理论：研究地块地理和经济空间位置分布、相互关区位理论：研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。系及其影响因素的学说。主要的区位理论主要的区位理论v二、城市地域空间利用结构理论二、城市地域空间利用结构理论同心圆理论：城市各功能用地以中

3、心同心圆理论：城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共区为核心，自内向外作环状扩展，共形成五个同心圆用地结构。形成五个同心圆用地结构。v中心商业区中心商业区v过渡地带过渡地带v个人阶层住宅区个人阶层住宅区v中产阶层住宅区中产阶层住宅区1.最高收入或通勤人士住宅区最高收入或通勤人士住宅区同心圆土地利用模式伯吉斯：1925扇形理论：各类城市用地趋向扇形理论：各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。郊呈扇形发展。v中心商业区中心商业区v批发和轻工业区批发和轻工业区v低收入住宅区低收入住宅区v中收

4、入住宅区中收入住宅区v高收入住宅区高收入住宅区扇形土地利用模式霍伊特：1939多核心理论：城市土地利用过程中多核心理论：城市土地利用过程中并非只有一个商业中心，而会出现并非只有一个商业中心，而会出现多个中心。多个中心。v中心商业区中心商业区v批发与轻工业区批发与轻工业区v低收入住宅区低收入住宅区v中收入住宅区中收入住宅区v高收入住宅区高收入住宅区v重工业区重工业区v卫星商业区卫星商业区v近郊住宅区近郊住宅区1.近郊工业区近郊工业区多中心土地利用模式哈里斯、乌尔曼：1954v三、房地产区位对房地产投资的影响三、房地产区位对房地产投资的影响自然因素自然因素社会因素社会因素环境因素环境因素经济因素经

5、济因素城市规划因素城市规划因素第二节第二节 房地产投资与风险分析房地产投资与风险分析v一、房地产投资及类型一、房地产投资及类型房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域及房地产金融资产上的经济行为。领域及房地产金融资产上的经济行为。房地产投资有时也指投入到房地产开发经营、中房地产投资有时也指投入到房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中的资金。介服务、物业管理服务等经济活动中的资金。房地产投资房地产投资房地产投资直接投资间接投资间接投资房地产公司股票房地产

6、投资基金住房抵押债券住房抵押债券房地产公司债券房地产公司债券房地产投资信托基金 各种房地产投资基金 直接拥有办公楼、商场、厂房等房地产开发v投资类型：投资类型：根据投资方式：根据投资方式：v直接的房地产实物投资直接的房地产实物投资开发投资开发投资置业投资置业投资v间接的房地产投资：也就是房地产证券投资，房地产间接的房地产投资：也就是房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息 或股利，或股利，而不直接运用这些资本从事房地产的开发与经营，不而不直接运用这些资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作对房地产的经营活动作 任何决策。任

7、何决策。房地产投资信托（房地产投资信托（REITs）：从国际范围看，房地产投资信）：从国际范围看，房地产投资信托基金（托基金（Real Estate Investment Trust,简称简称REITs）是一）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同

8、于基金，在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。式基金。 房地产抵押贷款证券化：房地产抵押贷款证券化： MBS是指由房地产抵押贷款是指由房地产抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或其他信用加强手段，成抵押贷款组群，经过担保或其他信用加强手段，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般情况以证券的形式出售给投资者的融资过程。

9、一般情况下，发放机构将贷款资产出售给政府抵押机构或投下，发放机构将贷款资产出售给政府抵押机构或投资银行，再由其进行包装重组，以证券的形式将债资银行，再由其进行包装重组，以证券的形式将债权进一步出售给社会公众投资者。权进一步出售给社会公众投资者。 房地产辛迪加（房地产辛迪加（syndicate）：是国外房地产开发商广泛采）：是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无

10、限责任；人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的所需权益或短责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的所需权益或短期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以获得房地产投资的收益。获得房地产投资的收益。 根据投资对象：根据投资对象：v1. 地产投资：农地开发；市地开发（增量土地开发

11、；地产投资：农地开发；市地开发（增量土地开发；存量土地开发）存量土地开发）v2. 房产投资：商用房（含写字楼）；工业用房；住宅房产投资：商用房（含写字楼）；工业用房；住宅投资（普通住宅、公寓、别墅等）投资（普通住宅、公寓、别墅等）v房地产投资的特点房地产投资的特点优点：特性优点：特性v避税的好处避税的好处v 信誉高信誉高v增值作用，抵抗通货膨胀的影响增值作用，抵抗通货膨胀的影响缺点：缺点：v所需资金额巨大，而且回收期较长所需资金额巨大，而且回收期较长v变现能力差，流动性差变现能力差，流动性差v需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验v风险较大风险较大 v房地产投资风险房地产投资风险风险是指投资

12、的资本金或者投资的潜在收入发生损失的风险是指投资的资本金或者投资的潜在收入发生损失的可能性。风险越大，收益越高。可能性。风险越大，收益越高。房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。投资者所面临的收益不特别是导致投资损失的可能性。投资者所面临的收益不确定性就是所谓的风险。确定性就是所谓的风险。房地产投资风险比较大房地产投资风险比较大v空间上的固定性空间上的固定性v房地产投资规模大房地产投资规模大v房地产投资周期长房地产投资周期长v房地产市场有很强的区域性房地产市场有很强的区域性v房地产市场的不完全竞争性房地产

13、市场的不完全竞争性 政策风险政策风险社会风险社会风险经济风险经济风险技术风险技术风险自然风险自然风险国际风险国际风险政治环境政治环境经济体制经济体制改革、产改革、产业政策、业政策、金融政策金融政策变化、房变化、房地产制度地产制度变化、环变化、环保政策变保政策变化、法律化、法律城市规划城市规划区域发展区域发展公众干预公众干预住客干预住客干预治安治安市场供求市场供求财务财务地价地价融资融资国民经济国民经济状况变动状况变动建筑材料改建筑材料改变更新变更新施工技术和施工技术和工艺革新工艺革新建筑设计变建筑设计变动或计算失动或计算失误误设备故障、设备故障、损坏或事故损坏或事故信息信息火灾火灾风暴风暴洪水

14、洪水地震地震气温气温国家国家国际政治国际政治国际投资国际投资环境环境货币汇率货币汇率国际货币国际货币利率变化利率变化国际经营国际经营风险风险非系统风险投资项目数量系统风险房地产投资风险管理：投资者应当及时地发现或预测到房地产投资风险管理：投资者应当及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施，化解、缓和、减轻、这种风险并能及时采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益损失的可能性控制这种风险，减少投资者预期收益损失的可能性v1、风险回避（、风险回避（risk avoidance）一方面是在预期收益相同的情况下，投资于风险较小的房地产项目；一方面是在预期收益相同的情况

15、下，投资于风险较小的房地产项目；另一方面，是通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险另一方面，是通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险v2、风险分散（、风险分散（ diversification of risk ）通过多项目投资组合及多种经营，利用不同项目的不同风险特性来通过多项目投资组合及多种经营，利用不同项目的不同风险特性来分散风险分散风险v3、风险控制（、风险控制（ risk control ）主要是通过加强资产管理来实现的主要是通过加强资产管理来实现的v4、风险转移（、风险转移（risk transfer ）是通过合理改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担是通过合理改变经营形式

16、将一部分或全部风险由另一方来承担第三节第三节 商业地产投资商业地产投资v一、商业地产特征一、商业地产特征高增长、高价格、高风险高增长、高价格、高风险资源整合要求高资源整合要求高受宏观经济影响大受宏观经济影响大v二、商业地产的价值分析二、商业地产的价值分析商业地产的土地价值商业地产的土地价值商业地产的物业价值商业地产的物业价值商业地产的经营价值商业地产的经营价值v三、商业用地地域类型（商业设施的地域分布于地三、商业用地地域类型（商业设施的地域分布于地域组合形式）：域组合形式）：v按照商业组合性质特征：按照商业组合性质特征：商业中心（备注）商业中心（备注）商业街（传统商业街、城市干道商业街、郊区商

17、业街、高速公路商商业街（传统商业街、城市干道商业街、郊区商业街、高速公路商业带）业带）商业专门地区商业专门地区商业点商业点v按照零售商业空间形态特征：点状、线状和块状按照零售商业空间形态特征：点状、线状和块状商圈：指特定商业中心地的支配范围，又称商业势力圈，商圈：指特定商业中心地的支配范围，又称商业势力圈，即相当于中心地理论的市场区概念。即相当于中心地理论的市场区概念。城市商业中心用地城市商业中心用地v城市商业中心的等级体系：市级商业中心、区级商业城市商业中心的等级体系：市级商业中心、区级商业中心、小区级商业中心和邻里级商业中心。中心、小区级商业中心和邻里级商业中心。v商业中心空间分布商业中心

18、空间分布城市各等级商业中心的数量配置遵循着由高级向低级逐渐递城市各等级商业中心的数量配置遵循着由高级向低级逐渐递增的金字塔式等级体系。增的金字塔式等级体系。明显地呈现向心环带状，由城市中心向外依次是：明显地呈现向心环带状，由城市中心向外依次是：中央商中央商业（务）区；业（务）区；中心外缘带；中心外缘带；中间带；中间带；市区边缘带；市区边缘带；卫星城镇带。卫星城镇带。商业布局的新变化：时间原则替代了空间原则；离心倾向；商业布局的新变化：时间原则替代了空间原则；离心倾向；集聚紧凑布局集聚紧凑布局批发业用地批发业用地v城市中心及附近城市中心及附近v城市内部主要交通干道附近城市内部主要交通干道附近v城

19、市港口、铁路站附近城市港口、铁路站附近v郊区接近高速公路出入口的附近郊区接近高速公路出入口的附近v专业批发市场附近专业批发市场附近零售商业用地（用地遵循原则）零售商业用地（用地遵循原则）v商业市场人气和知名度商业市场人气和知名度v交通方便，可达性强，人流众多或在主要的交通交汇点上交通方便，可达性强，人流众多或在主要的交通交汇点上v是否处于核心商圈是否处于核心商圈v轨道交通旁、绿地旁、大型生活社区内、区域性商业中心内比较轨道交通旁、绿地旁、大型生活社区内、区域性商业中心内比较有潜力，但快速路、绿化道隔离带后不可取有潜力，但快速路、绿化道隔离带后不可取v注重商圈变动因素，如规划前景与限制，如交通原

20、因导致市场的注重商圈变动因素，如规划前景与限制，如交通原因导致市场的关闭与商业圈变动。关闭与商业圈变动。v著名商业街的高档商铺投入成本较高，应慎重。著名商业街的高档商铺投入成本较高，应慎重。1A234BCD123EFGHJK123La：圆形布局：圆形布局1：核心2：地区中心3：社区中心4：邻里中心A：服装店B：各种商店C：礼品店D：食品店b：受干线可达性影响的零售：受干线可达性影响的零售业业1：传统街道2：干线地带3：郊区E：银行F：咖啡馆G：汽车修理厂c：受特殊可达性影响的零售业：受特殊可达性影响的零售业1：高档商店2：中档商店3：低档商店H：娱乐场所J：市场K：家具展销店L：器械店 v四、

21、商业地产的开发经营模式四、商业地产的开发经营模式产权式商铺产权式商铺出租式商铺出租式商铺战略同盟式商铺战略同盟式商铺v五、商业地产市场分析五、商业地产市场分析商业地产的需求是引致需求商业地产的需求是引致需求开发模式有缺陷开发模式有缺陷风险是要由商业地产的经营者来承担的风险是要由商业地产的经营者来承担的米尔顿库帕公司是美国最大的购物中心所有者，总部设在纽约海德公园，在美国拥有个购物中心。这些购物中心遍及美国、加拿大，总出租面积约为万平方英尺。客户包括（美国第二大零售商，全球最大的连锁店）、沃尔玛和（美国第二大百货折扣连锁店）等著名零售商。 西湖公司总部位于加利福尼亚圣马第奥。在中国、日本和美国经

22、营着多项投资，包括公用事业和私人产业，如风险投资和不动产。西湖公司在年前就在中国投资，目前在国内经营着家公司，涉及服装、建筑、制造、零售、技术和房地产。 第四节第四节 写字楼投资写字楼投资v一、写字楼物业的特征一、写字楼物业的特征区位好，价格高区位好，价格高独栋功能齐全的高层建筑独栋功能齐全的高层建筑物业管理专业性强物业管理专业性强周期性升级周期性升级v二、写字楼市场分析二、写字楼市场分析受宏观经济影响大受宏观经济影响大需求变动迅速需求变动迅速价格弹性大价格弹性大v三、写字楼未来的发展趋势三、写字楼未来的发展趋势综合化和现代化水平不断提高综合化和现代化水平不断提高市场细分程度提高市场细分程度提

23、高布局趋于分散布局趋于分散天津的天津的CDB由六纬路、张自忠路、吉林路、营口道、大沽北路、曲阜道、南京路、由六纬路、张自忠路、吉林路、营口道、大沽北路、曲阜道、南京路、浦口道、台儿庄路和十三经路合围的浦口道、台儿庄路和十三经路合围的1.8平方公里的范围内。平方公里的范围内。 天津天津CBDv以海河为中轴的八大以海河为中轴的八大CBD：于家堡、响螺湾、小白楼、老金融街、南站、东站、：于家堡、响螺湾、小白楼、老金融街、南站、东站、西站、天钢柳林。西站、天钢柳林。 v“一主两副一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性

24、城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。林风景区等组成。 v小白楼地区城市主中心，以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，从完善小白楼地区城市主中心，以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，从完善城市现代功能，缓解城市

25、中心区交通压力，提升城市传统中心区城市形象的角城市现代功能，缓解城市中心区交通压力，提升城市传统中心区城市形象的角度出发，适度发展金融、商务办公和中高端商业。度出发，适度发展金融、商务办公和中高端商业。 v西站地区城市副中心，依托区域交通枢纽的建设和西站地区城市副中心，依托区域交通枢纽的建设和“四河六岸（子牙河、北运四河六岸（子牙河、北运河、南运河及新开河）河、南运河及新开河）”良好的生态景观环境，从完善地区功能，构建副中心良好的生态景观环境，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区西北部发展出发，以发展金融、商业、贸易及信息产职能体系，带动中心城区西北部发展出发，以发展金融、商业、贸

26、易及信息产业等功能为主体，打造中心城区西北部综合性的副中心。业等功能为主体，打造中心城区西北部综合性的副中心。 v天钢柳林地区城市副中心依托地区良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际天钢柳林地区城市副中心依托地区良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际机场与航空城的良好区位，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心机场与航空城的良好区位，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区东南部发展的角度出发，以发展会议、展览、商务、商业及娱乐为主体，城区东南部发展的角度出发，以发展会议、展览、商务、商业及娱乐为主体，打造中心城区东南部综合性的副中心。打造中心城区东南部综合性的副中心。 v通过城

27、市主副中心与区级中心相互促进，共同推进中心城区均衡协调发展，形通过城市主副中心与区级中心相互促进，共同推进中心城区均衡协调发展，形成高端服务业成高端服务业“向心聚集向心聚集”，服务产业梯次扩散，经济带、文化带、景观带交，服务产业梯次扩散，经济带、文化带、景观带交相辉映的城市特色。相辉映的城市特色。 第五节第五节 旅游及休闲地产投资旅游及休闲地产投资v一、旅游及休闲地产特征一、旅游及休闲地产特征 旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲休闲

28、)培训基地、会议中心、运动培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅宅、景区住宅(风格别墅风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。生态价值和社会效益的统一生态价值和社会效益的统一房地产与旅游景点互动房地产与旅游景点互动旅游及休闲地产与交通的连接旅游及休闲地产与交通的连接 v二、旅游及休闲物业类型二、旅游及休闲物业类型旅游景点地产旅游景点地产城市休闲旅游地产城市休闲旅游地产旅游商务地产旅游商务地产v三、旅游及休闲地产市场分析三、旅游及休闲地产市场分析旅游地产市场将迅速发展旅游地产市场将迅速发展旅游市场的变化将引发旅游地产的变化旅游市场的变化将引发旅游地产的变化旅游地产具有明显的整体联动性旅游地产具有明显的整体联动性分时度假分时度假与与产权酒店产权酒店的兴起的兴起第六节第六节 工业地产投资工业地产投资v一、工业地产市场投资特征一、工业地产市场投资特征投资主体单一投资主体单一投资回报率高投资回报率高项目投资规模巨大项目投资规模巨大v二、工业地产投资的影响因素二、工业地产