_徐汇某地产中心_销售手册

1、?徐汇万科中心?销售手册一、环境篇1.1区域概况徐汇区总述：徐汇区位于上海市区西南部，濒临黄浦江，东与浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，与卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县的主要通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省的陆上门户。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯穿全境。来源：徐汇区政府网站据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其局部后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇，区名由此而得。徐汇区经济、社会各项事

2、业兴旺，具有繁华的商业商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。繁华的商业中心徐家聚集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸的思考乐书局以及柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身、求知的场所。

3、 上海高级居住区徐汇区内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史的凝固记忆。近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土。中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的现代气息。“住在徐汇成为上海房地产市场的亮点。 丰富的科技资源徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区漕河泾高新技术开发区也座落区内。徐汇区努力将资源优势转化为

4、产业优势，逐步形成了电子信息、生物医药、新材料三大新兴技术产业。加快科技产业园区建设，形成了“三区三园"建设布局，即徐家汇科技密集区、大学产业园、漕河泾高新技术开发区、光启园、华泾工业区、华东理工大学产业园。 高品质的文化、效劳资源徐汇区境内共有上海交通大学、复旦大学枫林校区、华东理工大学、上海师范大学、上海音乐学院等高等院校10余所。根底教育事业兴旺，南洋模范中学、上海中学、位育中学享誉海内外。区内集中了中山医院、儿科医院、肿瘤医院、五官科医院等著名医疗机构，每千人病床数到达兴旺国家水平。上海图书馆、上海大舞台、上海电影制片厂、上海交响乐团、上海体育场等文化、体育设施和组织都座落在

5、徐汇区。来源：徐汇规划网徐汇区及南站板块商务综述：徐汇属于上海六大商务板块南京西路CBD、陆家嘴CBD、淮海路CBD、人民广场CBD、徐家汇CBD、虹桥CBD，是四大城市副中心徐家汇、五角场、真如、花木之一。徐汇区一期工程工程以90年代初的东方商厦、六百为代表；二期以97年左右竣工的港汇广场、汇金广场、上海实业大厦、建汇大厦、汇银广场、嘉汇广场等为代表。作为上海较后起的核心商务区，徐汇区写字楼市场处于快速开展中，其甲级写字楼比例不断增加，过去办公楼产品标准参差不齐的现象有所改观；随着近年嘉华中心、中山万博、嘉凯城、汇京国际广场等几个高品质工程的入驻，该区域写字楼的综合品质有所提升。来源：DTZ

6、市场报告上海南站现代商务区，又称“南徐家汇国际商务区，定位为依托大型交通枢纽的新兴现代效劳业集聚区，属于徐家汇的核心腹地，处于内中环区域。工程周边徐家汇、田林、长桥等板块是徐汇高端居住人口聚集区域，不同于其他新兴商务区，本区域内有着非常成熟的人口根底。南站为徐家汇区域延伸，依托漕河泾、大学园区、新兴徐汇滨江区域的连接区域，结合这些区域的优势资源，同时结合南站交通枢纽的人流和交通优势，成为整个徐汇区综合优势最强的区域之一。本工程所在地块为上海南站商务区“地王工程，背后是三家房企大鳄万科、九龙仓、绿地联合拿地共同投资，其中以万科为主导开发商。自然条件：-上海植物园位于工程东南侧，距离本工程约1.4

7、公里：植物园位于徐汇西南部，是国内最大的市级植物园，占地面积81.86公顷。-桂林公园位于工程北侧，距离本工程约1.9公里：桂林公园位于上海的西南部的徐汇区桂林路128号。原址是黄金荣的家祠，1933年扩充为花园，因园内遍植20多种桂花树，故易名为桂林公园。花园占地60亩，以传统的江南布置为特色-徐家汇公园距离本工程约5公里：公园位于徐家汇广场东侧，北起衡山路、南至肇嘉浜路、西临天平路、东近宛平路，占地面积约7. 27万平方米。-工程内部景观资源：占地近6万平米的绿轴，定位是“开放的城市绿地公园，拥有近1000米的林荫步道，多个景观小品组合*(以上资料来源：徐汇官方网站及其他官方信息)工程简介

8、：工程地处徐汇区漕河泾街道348街坊，四至范围东至南宁路，四至范围西至沪闵路，四至范围南至柳州南路、南宁路，四至范围北至宾南路。总占地面积不含绿轴107486.2平米。宗地用途商办。1.2周边市政交通条件工程由定安路将工程分成东西两块，北至宾南路，西邻沪闵路，南至柳州路，东临南宁路。 工程所处地段优越，“五大交通体系可快速通达全市。1.2.1 道路系统主要交通干道u 周边主干道通达性：沪闵高架、柳州路、中环路、内环路u 公交线路情况：沪闵路红梅南路站：122、166、703、704、712、747、704B、徐闵线、上石线、803、816、虹桥枢纽1路虹梅路沪闵路站：757、古美环线江安路桂平

9、路站：341、703B、732、804、946、93、梅周线虹梅路顾戴路站：757、徐梅线浦北路桂江路站：804桂平路浦北路站：257、830虹梅路平南路站：757桂平路钦州南路站：93、257桂平路漕宝路站：93虹梅路漕宝路站：徐梅线、757漕宝路桂平路站：92、171、735、763、92B、198、186、沪松线漕宝路虹漕路站：92B、92、171、186、198、764、沪松线钦州南路虹漕路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、909虹漕南路浦北路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、946虹漕路江安路站： 122、43路; 13

10、1路; 166路; 224路; 303路; 703路b线; 712路; 732路; 763路; 830路; 909路; 946路; 上嘉线; 上朱线; 徐闵夜宵专线钦州南路桂林路站：703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 946路; 946路空调桂林路桂林东街站：3路; 131路; 166路; 303路; 712路; 725路; 755路; 761路; 763路桂林路桂林西街：43路; 131路; 166路; 303路; 341路; 755路; 761路; 763路; 梅周线; 上嘉线; 上朱线; 徐闵夜宵专线漕宝路桂林路： 92路b线; 120路; 122路; 186

11、路; 186路空调; 198路; 沪陈线; 沪松线漕宝路虹漕路：92b; 92路; 92路b线; 171路; 186路; 186路空调; 198路; 763路; 沪松线钦州南路虹漕南站43路; 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 909路虹漕南路浦北路站： 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 735路; 804路; 830路; 946路; 946路空调虹漕南路江安路站：43路; 122路; 257路; 712路; 725路; 731路; 735路; 755路; 803路虹梅南路：326路；731路；804路梅陇路龙州路

12、站：50路; 157路; 326路; 720路; 729路；326路；957路华东理工大学梅陇路： 326路；957路；50路华东理工大学：50路; 111路; 157路; 326路; 720路; 729路; 973路华东理工大学老沪闵路：56路; 157路; 729路; 867路沪闵路桂林路：50路; 50路空调; 166路; 218路; 326路; 704路; 704路b线; 729路; 747路; 763路; 816路; 虹桥枢纽1路空调; 徐闵线。沪闵路虹漕南路：0路、 122路、 166路、703路、 704路、704路b线、 712路、 725路、 747路、803路、 816路、

13、虹桥枢纽1路空调、上石线、 徐闵线、 徐闵夜宵专线、111路、156路、157路、729路、761路浦北路柳州路站725、761、755、111路、156路、157路、729路、761路华东理工大学站：111、156、157、729、867、973、326石龙路站164路 上海南站南码头昌里路761路 浦北路柳州路懿行路和炯路111路 长桥新村上海体育馆114路 上海南站南浦大桥龙吴路站957路 外环地铁站平江路枫林路958路 沪闵路海川路广元西路华山路733路 长峰新村卢浦大桥770路 长华路华泾路天钥桥路辛耕路824路 长桥新村忻康里932路 滨江路临江路城隍庙56路 凌云路罗秀路南丹东路

14、720路 莲花路上海体育馆714路 曹行华容路双峰路178路 剑川路通海路龙华其他交通情况：u 轨道交通：地处南站枢纽，无缝对接1号线、3号线、15规划、22号线规划，快速通达全市。地铁换乘通道出入口与本工程连接。u 城市快线：机场快线规划u 铁路：距离上海南站步行距离15分钟，铁路交通快速通达全国u 客运：紧邻南站长途汽车站，快速通达长三角各个区市u 机场：距离虹桥机场直线距离9.2公里，距离浦东机场直线距离35公里。距虹桥机场车程仅15分钟。u *(以上资料来源：DTZ市场调研)1.3区域市场开展长三角经济开展u 长三角作为世界六大都市圈，能级并肩于伦敦、巴黎、东京等兴旺国家，显示出其巨大

15、的经济能级，上海作为长三角核心城市，发挥着心脏和引擎的作用。长三角-世界第六大都市圈 u 长三角城市圈是世界六大都市圈之一，2021年长三角GDP总量到达11万亿元，占全国的21%。 u 以上海为中心的长江三角洲都市圈，由苏州、无锡、常州、扬州、南京、南通、镇江、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山、湖州等城市与上海一起组成。总占地面积近10万平方公里，人口超过7240万。 其他五个都市圈分别为： u 1纽约大都市圈。该都市圈从波士顿到华盛顿，包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿几个大城市，共40个城市。该都市圈占地面积138万平方公里，占美国面积的1.5。经济总量占美国GDP的30%。 u 2北

16、美五大湖大都市圈。该都市圈分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东到底特律、克利夫兰、匹兹堡，并一直延伸到加拿大的多伦多和蒙特利尔。它与纽约都市圈共同构成了北美的制造业带。经济总量占美国GDP的20%。 u 3东京大都市圈。一般指从千叶向西，经过东京、横滨、静冈、名古屋，到京都、大阪、神户的范围。这个区域面积35万平方公里，占日本全国的6。经济总量占日本GDP的60%。 u 4巴黎大都市圈。主要城市有巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔、科隆等。这个城市带10万人口以上的城市有40座，总面积145万平方公里。经济总量占欧洲GDP的30%。 u 5伦敦大都市圈。 以伦敦利物浦为轴线，包括大伦

17、敦地区、伯明翰、谢菲尔德、利物浦、曼彻斯特等大城市，以及众多小城镇。这是产业革命后英国主要的生产基地。经济总量占英国的50%。 上海长三角的龙头 u 2021年GDP总量占长三角16个核心城市的23%，上海对整个长三角有着绝对的辐射力和影响力。 u 2021年，长三角核心区16城市GDP总量逼近9万亿元。 u 上海以2万亿元位居榜首，苏州突破1万亿元，杭州、无锡、南京、宁波等4个城市的经济总量均已超过6000亿元。u 2021年长江三角洲核心区16城市GDP占比1.3.2开展前景，区域目前经济运行情况及区域开展前景与目标徐汇宏观经济环境现状：u 通过转变经济开展方式，优化产业结构，提高经济效益

18、，坚持将现代效劳业作为区域产业开展的主攻方向，产业结构不断优化。“十一五期末，实现现代效劳业年营业收入900.8亿元，年均增长21.5%；现代效劳业增加值占全区生产总值的比重超过35%，年均增速快于总体经济增速。工业平稳开展，经济效益稳步上升，高新技术产业开展迅速。商贸业开展态势良好，徐家汇商圈的开展能级不断提升。房地产市场的标准性进一步增强，对区域经济奉献保持稳定。徐汇区十二五经济开展目标u 到2021年，将徐汇区建成表达上海“四个中心根本功能，具有突出综合经济优势与科技创新优势、具备独特文化影响力、生态环境优美、公共效劳居民普遍满意的现代化国际大都市一流中心城区，为上海的开展作出应有奉献。

19、u “十二五时期，突出“高端产业、低碳开展的理念，创新驱动，转型开展，把徐汇区建设成为效劳经济主导、科技创新引领、教育文化繁荣、公共效劳优质、低碳和谐宜居的现代化国际大都市一流中心城区。主要实现以下经济社会目标：u 经济持续健康平稳开展。提升区域的综合经济实力，地区生产总值年均增长8%左右；区级财政收入年均增长9%左右。u 加大产业结构的调整力度，显著提升区域创新能力，根本形成现代效劳业为主导的区域产业格局与创新驱动的区域开展模式。现代效劳业营业收入年均增长14%；全社会研发投入相当于生产总值比例到达6%以上。徐汇&南站片区十二五规划利好一核多中心的城市公共活动中心布局u 徐汇区按照人

20、口分布及城区功能布局，逐渐形成以徐家汇为城区核心，以淮海路衡山路、南站商务区、龙华综合改造地区、滨江地区、田林地区、长桥地区、华泾地区为地区中心，形成“一核多中心的徐汇区公共活动中心布局。u 结合重点区域建设，积极推进产业载体建设工程，稳步推进商业地产开发，加快存量资源的置换改造，通过高端商务楼宇的进一步开发建设，与商务楼宇存量资源的高效利用和品质提升，助推现代效劳业和现代商贸业开展。u 徐汇十二五重点开展工程区域序号工程名称主要功能徐家汇地区1徐家汇中心商业、商办、酒店、文化休闲2光启城宜山路425号地块*商办3筑园宜山路407号商办4宛平南路88号地块办公楼*商办5小闸镇工程商办6轻纺市场

21、地块商办楼商办、酒店淮海-衡山地区7上海国际金融中心淮海路3号地块*商办8上海至尊衡山酒店衡山路12号地块*酒店9外高桥俱乐部衡山路85号地块*商办漕河泾开发区10W19地块商办楼*商办、酒店11新漕河泾国际商务中心桂平路漕宝路*商办12上海普天科技产业基地工程二期*科研13仪电集团地块科研14航天地块科研滨江地区15民航四大中心工程*商办16龙华机场1、2、3号地块商办17龙华地区综合改造*商办、文化18东航金叶苑商办楼商办19湖南大厦商办20龙华路1960地块*商办21久事地块科研22上海绿地中心斜土街道107街坊*商办23美奂大酒店酒店枫林地区24上海医药临床研究中心二期*科研25龙华医

22、院国家中医临床研究基地科研南站地区26南徐家汇国际商办楼*商办、酒店27中星地块柳州路浦北路*商办、酒店28日月光商务大厦田林街道213街坊*商办华泾地区29华泾商业商务中心*商业、商办其它地区30中瑞广场商办楼*商办31吴中路51号工程*商办32汇阳广场商办楼田林东路漕溪路*商办*(资料来源：徐汇官方网站)重点开展现代效劳业，定位商贸效劳区u 以滨江地区与南站地区建设为重点，对接“黄浦江开展轴，开展现代效劳业，为徐汇可持续开展提供支撑；u 南站现代商贸效劳区以下简称“南站地区：充分利用交通枢纽集散功能，衔接浦东地区与大虹桥地区，成为徐汇产业开展布局的重要支撑，重点开展现代效劳业、商务、商贸、

23、现代物流、会展等产业，形成吸引辐射长三角的总部经济集聚区。u 加快土地出让和招商引资，以商贸、物流为主，建设南站商务区，利用区位优势，加速融入长三角一体化进程，吸引知名企业总部入驻，打造长三角民营企业高新技术产品的展示中心。拓展公共活动功能，开展商务商业，形成有具备区域核心功能的公共活动中心。 “一带三廊、“三片五区的区域绿地格局u “一带三廊：“一带是指徐汇滨江景观带；“三廊是指龙华港蒲汇塘沿河绿色廊道、张家塘沿河绿色廊道和淀浦河沿河绿色廊道。u “三片五区：“三片是指滨江特色空间片、环外生态特色片和衡山路复兴路历史风貌片；“五区是指徐家汇片区、南站片区、枫林片区、南部社区景观区和漕河泾片区

24、。u 注重城市人文景观塑造，加强滨江区域、南站周边、漕河泾开发区以及枫林地区的景观建设，使市容景观更具吸引力。*(以上资料来源：徐汇官方网站)1.4 目前周边商务配套商业：东方商厦、美罗城、六百、汇金百货、太平洋百货、港汇广场、汇联百货、FOXTOWN酒店：五星级酒店上海华亭宾馆、上海漕河泾万丽酒店、上海嘉汇华美达广场大酒店、上海衡山宾馆、上海富豪环球东亚酒店、上海四季酒店等等会展：光大会展中心、虹桥国家展览中心研发：徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区漕河泾高新技术开发区也座落区内，集中了多个世界500强企业高档餐饮：马丁餐厅、王品台塑牛排、俏江南、梅

25、园村酒家等学校：华东理工大学、上海师范大学、上海交通大学、上海市委党校、上海工艺美术职业学院、上海市环境学校、青少年体验教育基地、上海市经济管理干部学院医院：市八院、上海远大心胸科医院、上海解放军八五医院银行：工商银行、民生银行、农业银行，上海银行、上海农商银行、招商银行桂林路支行、工商银行桂林路支行，建设银行、中国工商银行龙州路支行超市、菜场、药店、餐饮等*(以上资料来源：DTZ市场报告)二、市场篇2.1 目前本市工程所在地区域房地产市场状况和主要特点2.1.1 上海整体写字楼现状及开展：u 上海整体销售价格增长情况；历经2021年金融危机后，上海甲级写字楼售价开始上升，整体走势呈现快速上涨

26、，至2021年，因金融危机因素，整体写字楼售价开始出现波动，价格上涨开始维稳，截止2021年第二季度，上海核心区甲级写字楼的售价可到达5.5万元/。数据来源：DTZ研究部，统计标准：上海核心区甲级及以上写字楼工程销售价格。u 上海整体租赁价格增长情况；受宏观经济影响，近年来，上海甲级写字楼租金市场经历快速增长期后进入到一个平稳开展阶段，核心区企业需求稳定，租金平稳开展，租金变化幅度不大，非核心区业主竞争剧烈，加之未来一年内大量新增供给的影响，租金上涨幅度受到抑制。数据来源：DTZ研究部，统计标准：上海核心区甲级及以上写字楼工程租金成交价。重点在售及即将销售工程案例、比照优劣势及相关说辞：2.2

27、徐汇区住宅现状及开展：徐汇区为上海传统高档住宅区域之一，区域内花园洋房、高档楼盘林立，但徐家汇核心区新住宅工程供给乏力。从历年徐汇区住宅成交来看，该类物业受宏观经济影响较大，价格易产生波动，受宏观调控及经济危机等大环境因素影响。数据来源：佑威系统2.3徐汇区写字楼现状及开展：徐汇区目前的办公物业主要分布在已成熟的徐家汇商圈及尚在形成中的徐汇滨江商圈。徐家汇商圈为较晚形成的商务区，区域内工程较多，从早期世纪商贸广场、嘉华中心、港汇广场等工程的入市显著提升了该区域写字楼的综合品质，因徐家汇中心区体量与辐射有限，近年来徐家汇外扩板块的写字楼呈现一片繁荣景象。徐汇滨江为借助世博机遇规划的滨江商务带，前

28、期区域内无商务气氛可言，多为借助其滨江码头因素存在的大量汽车工厂，2021年世博后，该区域开始陆续有大体量城市综合体入市，其中以绿地中心为代表，后期更有龙华机场等大型工程入市。商办类物业收益相对住宅稳定，自2021年以后，徐汇区办公类物业的成交价格呈现直线上涨态势，截止2021年上半年，成交价达4.8万元/。数据来源：佑威系统2.3.1 周边已建成工程案例：*(以上资料来源：DTZ市场调研)徐汇滨江相关规划情况 *(以上资料来源：DTZ市场调研)2.4 开发商简介本工程开展商为万九绿合置业，由三家股东方：万科、九龙仓、绿地合资组建。万科企业股份成立于1984年，1988年进入房地产行业，199

29、1年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的开展，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈、中西部地区以及香港、美国、新加坡海外市场在内的64个城市和地区。2021年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2021年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。 公司在开展过程中先后入选?福布斯?“全球200家最正确中小企业、“亚洲最正确小企业200强、“亚洲最优50大上市公司排行榜；屡次获得?投资者关系?等国际权威媒体评出的最正确公司治理、最正确投资者关系等奖项。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石

30、。公司致力于通过标准、透明的企业文化和稳健、专注的开展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢送，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准那么上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业称号。 “万科成为行业第一个中国著名商标。为了与中国的城市开展相配合，万科已经加大在商业地产方面的投资。万科的商业地产业务涵盖大型购物中心、酒店、效劳式公寓和写字楼，主要分布于全国一线城市，总建筑面积逾1200万平米，北京、上海、深圳等分公司均用于大型城市综合体工程在建。万科在中国房地产行业的领导地位为商业地产业务开展提供了强大的号召力，联合业界顶尖的商业资源，在布局上引领城市开展趋势，与住宅协

31、同开展，为客户提供商住互动的全方位生活体验。工程另两家股东方也是实力卓著：九龙仓集团始创於1886年，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以开展中、港两地地产及基建业务为策略重点。集团为会德丰的附属公司。九龙仓125年来坚守创立明天为业务开展的愿景。绿地集团是世界500强企业和上海市国有控股特大型企业集团，创立于1992年，至今二十余年来，始终坚持“绿地，让生活更美好的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举开展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举开展的产业布局，在2021?财富?世界企业500强中位列第359位，在中国企业500强中位列第73位

32、，在以房地产为主业的综合性企业集团中排名第1位。2021年绿地集团实现业务经营收入超过2450亿元，利税总额240亿元，总资产超过2350亿元。三、工程整体规划1233.1根底经济技术指标工程地址徐汇区漕河泾街道348街坊出风口标准新风不低于1m取风，排风排烟高位>2.5m总占地面积及一期占地面积9125平方米总制冷量12260KW总建筑面积及各期建筑面积一期140610平方米总制热量8580KW总地上面积及一期地上建筑面积一期109076平方米公共区域设计温度/湿度夏季：26，<60%冬季：20总地下面积及一期地下面积一期31534平方米新风供给标准大堂：10m3/h电梯厅：20

33、 m3/h建筑总高T1、T2是96.55米；T3是83.95米；单体商业9.75米风机箱处理风量新风27000 m3/h一期各栋大堂高度及面积层高9米；T1、T2大室内约600平网络效劳商未定建筑层数T1、T2为21；T3为18层无线通讯覆盖大堂预留WIFI竣工时间一期2021年3月30日交付供电系统市政双回路10KV供电总办公楼面积及一期办公面积一期95338平方米供电标准办公区域110W/m2含空调，套内；商业250 W/m2含空调，套内面积，户站式，每户提供计量表、配电箱。总商业面积及一期商业面积三期集中商业约10万平方米，一期商业约1万平方米电梯数量/速度T1、T2为8客2货，低区四台

34、3.5米/秒，高区四台4米/秒，消防兼货梯2米/秒，-1至2层无机房电梯1米/秒；T3为4客1货，客梯4米/秒，货梯2米/秒。总停车位数量及一期停车位数量总车位数约3000个，一期地下660，地上20个。照度标准500lx办公一期各栋标准层建筑面积T1、T2约1940；T3约1227电梯承载量客梯、货梯客货梯1600kg，无机房电梯1000kg。进 深核心筒至幕墙南北12.15米；东西13.25米电梯等候时间约40秒层 高及净高办公T1、T2、T3一至三楼层高4.5米，以上层高4.2米外立面风格现代架空地板高度100mm含地毯高度，地毯不提供空气质量指示车库CO浓度检测走廊宽度、高度装修标准宽

35、1.6米，净高2.9米顶层2.8米，设空调，地面为100mm含后装地毯高度的OA架空地板，地板规格500*500，地毯，待室内设计细化消防报警火灾自动控制报警系统天花标准无吊顶，喷淋管穿梁上喷设置，不预留灯盘一楼电梯厅门禁闸机系统预留点位及机电条件楼板承重200kg/m2每层是否有上下水预留口户内无，茶水间卫生间有空调系统分体空调+多联机，办公赠送空调外机，冷媒管施工至套内。是否可安装卫星天线无抗震烈度、等级烈度7度，抗震等级二级总栋数一期三栋，共十栋写字楼梁高主梁800mm，次梁650mm功能的分布办公、商业一期栋距22米；34米柱体尺寸、柱距柱截面1000x1100->800x800

36、柱距8400、11400外墙柱到幕墙的距离1250mm外立面及幕墙材料夹胶LOW-E中空玻璃幕墙+局部铝板+铝合金遮阳；外泛光照明，设擦窗机 布线数量口3.1.2主要供给商、合作商品牌及背景简介l 规划单位背景及主要作品由世界著名的美国SOM担纲规划设计，SOM在高层和超高层建筑设计方面的成就得到了公认。SOM的著名建筑师G邦沙夫特设计的纽约利华公司办公大厦(Lever House，195l1952年建，世界上第一座玻璃幕墙高层建筑)是当时新型办公楼的代表。SOM在60年代设计的办公楼大都是直上直下、不加装饰的各式高层框架，如60层的纽约大通曼哈顿银行、52层的休斯敦贝壳广场大厦、纽约美国钢铁

37、公司等；而晚些时候芝加哥的100层约翰·汉考克大厦(1970年)和110层西尔斯大厦(1974年)都是非常别致的超高层建筑。SOM的其他著名作品很多，如比利时布鲁塞尔朗伯特银行、沙特阿拉伯吉达新国际机场以及美国许多大学校园和一些工厂实验室等。SOM的体系包括了工程构思、规划、设计、结构计算等一系列工作。工程类型从城市综合功能、商业、酒店、住宅、政府及机构到文化、教育、医疗健康与科学以及交通、航空等各个领域。SOM因在美国设计并建造了诸多的知名摩天大楼而受到尊敬。自成立以来，SOM已经在世界上超过50个国家和地区完成了l万多个工程工程。公司因其69年来的出色成就而赢得了广泛的国际声誉。

38、1961年，由美国建筑师学会(AIA)颁发的公司奖是SOM历史上首次获奖，这是AIA颁发给设计事务所的最高奖项。而且，SOM是唯一一个两次获得该项殊荣的公司：1996年再次获奖。多年以来，SOM已经获得了800多个设计奖项，远远多于美国其他设计公司。l 建筑设计公司背景及主要代表作品美国gpGoettsch Partners建筑设计是密斯范德罗在1938年所创立筑事务所的直系后裔。公司现有100名成员，其中75名专业人员包括建筑师、规划师和室内设计师。美国gp近几十年来凭借在国际网络中的广泛合作，开辟并拓展了公司的开展领域。办公楼、总部大楼、城市酒店、公寓综合体、文化建筑、政府大楼、高等教育机

39、构、商办和酒店综合体以及城市规划改造工程等，都是工作室涉及的设计范围。美国gp建筑设计已在中国开展建筑设计业务超过10年，有着高达200万平方米建筑面积的已完工或正在施工的工程工程，如上海陆家嘴钻石大厦、苏州国际大厦和建屋大厦、安亭颖奕皇冠假日高尔夫度假酒店、南京国际中心、成都凯悦酒店、广州富力君悦酒店、北京富力爱丁堡广场和天津万豪酒店等等。l 施工图单位:同济大学建筑设计院同济大学建筑设计研究院成立于1958年，是全国知名的集团化管理的特大型甲级设计单位。持有国家建设部颁发的建筑、市政、桥梁、风景园林多项设计资质，是目前国内设计资质涵盖面最广的设计单位之一。同济院在全国及世界各地有近万个工程

40、案例，如上海中心、钓鱼台国宾馆芳菲苑、上海新天地广场、上海世博会主题馆等。l 景观单位背景及主要作品一期景观单位为易亚源境景观设计 YASDESIGN，在中国景观设计业界拥有卓越的声誉和口碑，提出源于中国的现代景观设计理论及实践体系已使我们成为当代中国现代主义风格的领导者，是中国大陆最优秀的“外乡化+国际化的景观设计公司之一。迄今为止，设计业务已经涵盖了全国大多数省、市、自治区。参与重点工程：上海世纪大道砂岩广场改造设计、世博村B、D、E三个地块的深化设计工作，参与上海市重点工程外滩源核心区总体景观改造，在整个国际平台产生重大影响。 l 施工单位背景及主要作品 总包单位中国建筑股份，具有房屋建

41、筑工程施工总承包、市政公用工程总承包特级资质，机电安装工程一级资质，建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业，在资质方面位列全国建筑行业之首。上海渔人码头一期工程/上海市浦东新区东方金融广场工程/上海保利广场/上海市卢湾区113号地块住宅开展工程/大上海会德丰广场总承包工程。l 电梯设备供给商品牌及背景 日立电梯，日立以过百年的研发技术进入中国，投资建立了日立海外最大的电梯公司日立电梯中国。经过不断开展，不断推动中国都市建设事业的开展。日立电梯多年来一直致力于各类电梯、扶梯、自动人行道等的研发、制造、销售、安装、维修、保养以及进出口贸易效劳，超过64个营分司遍布全国各个主要城市，并在广州、天津、上海

42、、成都四个地方分别成立了大型制造基地，目前年产能超过6万台，是国内最大的电梯制造商和效劳商之一。“2021年度第十届中国蓝筹地产年会在北京举行。日立电梯中国蝉联上榜，与科勒中国、欧普照明等获得“中国蓝筹地产最信赖伙伴。 博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会，日立电梯荣膺中国地产金砖奖“最正确房地产战略供给商品牌大奖。l 卫浴设备供给商品牌及背景 未定l 楼宇空调供给商品牌及背景 暂定日立，3.1.3本工程的智能化设施包括哪些？是否“五A达标？ 本工程符合智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。3

43、.1.4工程是否有特殊设计特点或认证如LEED认证、特殊材料使用、环保节能等一期符合“绿建一星认证3.1.6 工程整体容积率、绿化率及一期容积率、绿化率全区容积率4.59、绿化率20%一期容积率4.5、绿化率20%3.1.7 工程土地性质及产权年限及范围 主体建筑物性质：商业、办公、文化；地上建筑面积：493447 平方米，地下经营性建筑面积 40000平方米；用地使用年限：商业：40年、办公：50年、文化：50年；用地起始时间：2021年9月12日。3.2 工程整体规划思路3.2.1工程总体规划思路及特色如何？以“流动的城市和“都市绿谷为核心概念，立足得天独厚的地理位置优势和独一无二绿带景观

44、资源，充分融入人文精神和科技元素，提供形态丰富的多品类办公产品以及体验式景观购物空间，形成24小时活力社区以及上海时尚生活新地标，打造一个面向未来的生态智慧之城。工程将开展成为一个以商务办公为主、商业效劳为辅的具有长期价值且整体协调的标志性、高品质功能区。国际著名的SOM建筑设计事务所为该工程提供了高效、合理的设计佳作。通过精心规划，强化了现有街道界面、开放空间系统和交通节点间的联系，形成了具有亲和力、以人为本的、令人难忘的城市环境。高性能建筑融合智能化的建筑科技，充分表达了结合气候与环境的考量。 工程周边拥有无与伦比的公共交通资源。作为城市的对外交通枢纽，轨道1号线、3号线、22号线、规划中

45、的15号线和12号线、机场快线规划5条轨道会聚环绕工程、结合火车南站公交枢纽设施提供了开展一个以公共交通为导向综合商务区。同时，徐汇万科中心通过地下行人通道，地面步行网络以及二层步行桥与周边功能设施及其它开发工程充分结合，最大程度的利用了周边的公交资源，为行人提供了清晰、合理、便捷的交通流线。 信息网络技术将在的将在该工程中充分应用。无线网络效劳商将与开发企业合作开展前所未有的办公、娱乐、购物体验。建筑与人之间的信息互动让生活工作更加愉悦。商务楼宇是本次开发的重点，甲级写字楼和总部型办公将吸引商务生态链中不同层级的企业，效劳多样的公司。地块的高度的可达性和昭示性将塑造价值，吸引总部办公企业纷至

46、沓来。徐汇万科中心将以其丰富的配套设施成为一个富有吸引力的办公场所。从1到3期的每期建设都将配套相应的餐饮休闲设施。在3期的建设中还将形成一个大型室内购物中心和一个室外商业群落。丰富的配套设施不仅能满足上班族的日常所需，而且也为周边的居民提供了休闲购物的好去处。开放空间的塑造是这一工程的重要的亮点。穿越商务区的轨道交通1号线路上部的限建区将被开展成为徐汇万科中心的中央公园。开放空间的布局与建筑组团的规划充分结合，改善了该区域的生态环境，提供了绿意盎然的办公、休闲环境。3.2.2 工程中央绿地规划，面积及景观特点，设计单位及后期维护单位；中央景观轴以贯穿始终的千米林荫大道作为主线，通过活动空间与

47、绿化景观的有机结合，打造独具吸引力的城市商务公园，绿化面积约6万平米。3.2.3 工程内公共设施配置及未来规划 工程约十万平方米的商业空间，以及独特体验的主题公园绿地，将辐射徐汇、闵行、松江、长宁等周边区域以致全市范围。3.2.4 工程商业定位及运营团队介绍，预计开业时间；商业由万科商业团队自营，预计开业时间一期商业为2021年初，三期商业为2021年。3.2.5工程有无会议中心、商务中心？位置？面积？包括哪些设施？一期没有，二、三期待定。3.2.5工程整体交通动线设计及规划？充分利用工程便利的地理位置，通过柳州路及定安路快速接入沪闵高架。三期在场地内部设置辅道，解决内部商业办公交通梳理问题并

48、减轻对城市的压力，靠近绿轴一侧设置地下辅道，以便将商业与景观轴无缝连接。* 主要出入口位置及动线一期主要T1、T2主要出入口广场位于定安路，T3主要出入口广场位于南宁路* 车库出入口数量及位置主要客用车库出口位于定安路入口广场，南宁路设置客货两用车库入口。*是否有地上车位，如有，其位置及使用原那么地上设置临时停车位。* 工程与轨道交通出入对接口设计靠近柳州路地下一层同一号线连接，地下二层同规划15号线连接3.2.6工程整体设计思路，建筑语言及寓意；一期强调高效，此原那么贯穿规划、建筑立面及平面设计。3.2.7工程总体量及开发周期；工程整体开发进度；工程总体分三期建设，整个工程预计2021年9月

49、开工，2021年12月全部交付。其中：一期约10万平办公和局部配套商业预计2021年初交付；二期约6万平办公及局部商业预计2021年底前交付；三期约28万平办公及10万平商业街区预计2021年底前陆续交付。3.3 工程建筑3.3.1本工程建筑结构类型？结构类型为框架-核心筒结构，3.3.1 每层单层面积及产证数量一期T1标准层面积约1940平米，每层预计12个产证3.3.2 得房率及使用率按照目前的暂测报告，T1整体得房率约为75.79%，标准层低区约78%，高区约80%3.3.3 公共区域分摊原那么大堂、竖向楼电梯等全楼公共使用部位全楼分摊；每层电梯厅、卫生间、走道等每层分摊。3.3.4 整

50、层购置客户可否对通道进行封闭使用； 在满足消防条例的前提下可进行有条件的封闭使用3.3.5 整层使用的得房率及使用率；整层使用时标准层得房率低区可达79%，高区可达81%3.3.7 可否给予客户冠名权，给予原那么； 针对整栋或大宗购置客户一事一议。 3.3.8办公车位和商业车位是否分流，配比原那么，机械车位或平面车位各多少个；一个车位有多大面积？停车场装修标准如何？ 一期地下室车位660个,独立产权，非人防，可售，车位尺寸2.4X5.5m，全部为平面车位。地面为金刚砂耐磨层。3.3.9 是否具备24小时冷凝水功能，24小时机房如何进行降温处理方案；否。自行设置。3.3.11是否配有柴油发电机组

51、及具体品牌、数量、功率；否。3.3.12 工程双路供电供电所名称；市南供电所3.3.13 工程电梯是否分区，是否具备梯控功能；各区域有几部电梯停靠地下停车场？T1、T2客梯分上下区设置，电梯行程低区为112层，高区为1,1321层，消防梯兼货梯不分区，行程为-121层，办公塔楼及两座商业各有一部电梯到达地下各室T1只到地下室一层；T3两部客梯及消防梯行程为-218层，另两部为118层。3.3.14 每层是否设有茶水间，配置标准；有茶水间，有热水炉，地面地砖、墙面防霉涂料、铝扣板吊顶。3.3.15公共局部走道、大堂、客梯、洗手间是否配置空调，效劳时间及标准如何，如何收费？ 大堂、电梯厅、洗手间等

52、公共局部配置空调和新风；客梯配置新风、空调；地下电梯厅设空调不设独立新风。费用包含在物业费。3.3.16标准层楼板结构厚度是多少？标准层楼板厚度130mm。3.3.17标准层层高？标准层净高？首层电梯厅层高？标准层公共走道及电梯厅宽度？办公标准层层高4.2m，梁底净高3.7m，首层电梯厅层高9m，净高约7m。标准层公共走道净宽1.6米，电梯厅净宽3米。3.3.19标准层产权单位的进深？外开窗的开启方式、宽度、高度、间隔距离？标准层产权单位进深约11米，外幕墙落地玻璃，高度3米，竖向构件间距1.4米，下部设开启扇。3.3.20办公区域相邻产权单位之间隔墙材质，办公区域与走廊之间隔墙材质；相邻单位

53、隔墙轻钢龙骨双层双面石膏板，内衬隔音棉。办公区域与走道之前200厚砌体墙。3.3.21入户门的材质； 玻璃地弹簧入户门，拉丝不锈钢门套。3.3.22大堂、电梯厅、洗手间等公共区域的设计理念、装修标准及材质；大堂及一楼电梯厅的地面和墙面以石材为主，标准层电梯厅、洗手间等采用品牌面砖，地下电梯厅高档地砖，墙面砖；具体待室内设计细化。3.3.23标准层洗手间的蹲位和座位有几个？男洗手间小便池有几个？洗手盆各有几个？ T1,T2 男3个座位3个小便池2个洗手盆, 女4个座位3个洗手盆T3男2个座位3个小便池2个洗手盆, 女3个座位3个洗手盆待定3.3.24洗手间具体装修标准及特点？材质名称、顔色质地、

54、品牌、是否进口？ TOTO或同档洁具，配有电热式洗手盆热水。浅色墙砖，品牌颜色待定，不进口。3.3.25洗手间有无擦手纸及烘 ？品牌？数量？安装位置？ 待细化3.3.25洗手间还有哪些配套用具？用具品牌、数量、材质及材质来源？ 未定3.3.26本大厦采用什么玻璃幕墙？是哪种形式、品牌、厂家名称及背景？ 单元式玻璃幕墙，品牌厂家待定3.3.27此幕墙的内外观效果如何？同其他形式的幕墙相比有何优缺点？本大厦采用这种形式的考虑？ 单元式玻璃幕墙由于大局部标准板块在工厂加工生产后现场组装，相对于框架式幕墙工艺精细，安装维护便捷，性能优越，价格较高。弧形幕墙能够增大室内景观面，并同空调机位相结合，保证办

55、公楼立面简洁大气。竖向装饰肋能够提供一定的遮阳效果。幕墙内倒开启扇巧妙设置在下部实体局部，提供室内自然通风，且不影响玻璃立面完整性。3.3.28玻璃幕墙的材料、顔色、透光率、反射率、隔音、隔热、防晒方面性能如何？是整块还是分段？分段的位置在哪里？ 灰蓝色LOW-E中空玻璃，1.4m宽单元设置。3.3.29每一层玻璃是否有栏杆？如有，在哪个高度？可否撤除？向谁申请？ 按建筑标准，交付时距地900mm高处有栏杆，可撤除3.3.30是否配备新风系统？假设配备，新风量立方米/小时供给标准？公共空间是否配备新风？设置情况怎样？ 公共区域采用热回收新风系统，大堂10m3/h.p,电梯厅20m3/h.p3.3.31报警系统由哪些局部组成？目前仅办公区域设置门禁系统；商铺无入侵报警系统；以及所有户内无手动紧急报警；3.3.32产权单位内、走廊、卫生间有无背景音乐？每层是否设有播送？在哪些位置？无背景音乐，有播送，公共应急播送3.3.33保安系统如何配置？是否有电子监控系统？监控系统品牌、组成局部区分大堂、电梯内外、公共走道？晚上有没有保安巡更？是否24小时