物业管理概论第一篇

1、物物 业业 管管 理理第一篇 物业管理的基础知识教学内容教学内容v一、朝阳行业一、朝阳行业物业管理物业管理v二、物业管理的概念二、物业管理的概念v三、物业管理的基础理论三、物业管理的基础理论v四、业主自治管理四、业主自治管理v五、物业服务企业五、物业服务企业v六、物业服务相关费用六、物业服务相关费用第二篇 物业管理的运行教学内容教学内容v一、物业管理招标投标一、物业管理招标投标v二、物业管理的前期介入二、物业管理的前期介入v三、前期物业管理三、前期物业管理v四、物业接管与验收四、物业接管与验收v五、物业装修与管理五、物业装修与管理v六、六、物业管理条例物业管理条例物权法物权法简介简介第三篇 物

2、业经营管理物业经营管理概述1收益性物业价值评估2零售商业物业经营管理4写字楼物业经营管理5物业经营管理步骤3导入语朝阳行业 物业管理原因之一政府支持 1 1、解决就业、解决就业 1 31 3年实现的物业管理覆盖率，每年仅新建年实现的物业管理覆盖率，每年仅新建住宅的物业管理服务就能解决住宅的物业管理服务就能解决8 8万人的就业问题。再万人的就业问题。再加上其他各类物业服务所带来的就业机会，整个物业加上其他各类物业服务所带来的就业机会，整个物业管理业每年吸纳的劳动力数目大约在管理业每年吸纳的劳动力数目大约在400400万到万到5050万人万人之间。目前物业管理企业接近之间。目前物业管理企业接近5

3、5万家，从业人员接近万家，从业人员接近10001000万，相当于我国社会服务业从业人员的万，相当于我国社会服务业从业人员的2323，其，其中中10%10%从事从事 管理，管理，20%20%左右从事房屋及相关设施设备管左右从事房屋及相关设施设备管理，理，40%40%左右从事保安，左右从事保安， 30%30%左右从事环境清洁。据保左右从事环境清洁。据保守估计，今后十几年内，城镇每年要建守估计，今后十几年内，城镇每年要建7 7亿平方米的住亿平方米的住宅，按普通住宅每宅，按普通住宅每20002000平方米、高档住宅每平方米、高档住宅每10001000平方平方米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理每年就

4、可米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理每年就可安排安排4545万万5050万人就业。万人就业。 2、政策支持、政策支持19941994年年3 3月建设部月建设部3333号令号令城市新建住宅小区管理办城市新建住宅小区管理办法法20032003年年9 9月月1 1日日 国务院国务院物业管理条例物业管理条例20042004年年1 1月月1 1日发改委与建设部日发改委与建设部物业服务收费管理物业服务收费管理办法办法20042004年年5 5月月1 1日建设部日建设部125125号令号令物业管理企业资质管物业管理企业资质管理办法理办法20052005年年1212月月1 1日实施的日实施的物业管理师制度

5、暂行物业管理师制度暂行20072007年年1010月月1 1日实施的日实施的物权法物权法20082008年年2 2月月1 1日实施的日实施的住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法 最高人民法院最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释 v成都市住宅物业服务收费指导价标准（成都市住宅物业服务收费指导价标准（ 试试行）行） v成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）成都市住宅物业

6、服务等级指导标准（试行） v成都市住宅物业环境设施设备成都市住宅物业环境设施设备 项目等级指导标项目等级指导标准（试行）准（试行）v 成都市业主大会成立运作指南成都市业主大会成立运作指南v3、促进经济增长、促进经济增长v4、推动房地产业发展、推动房地产业发展原因之二企业“钱途无量”v1、收入来源稳定、收入来源稳定v2、收入多样化、收入多样化v3、行业门槛低、行业门槛低目前存在的问题v1、市场化、专业化不足。、市场化、专业化不足。v2、社会舆论环境较差。、社会舆论环境较差。v3、部分业主没有确立有偿服务的观念，缺乏履行、部分业主没有确立有偿服务的观念，缺乏履行合同意识。合同意识。v4、物管企业定

7、位不准确，没有建立服务意识，法、物管企业定位不准确，没有建立服务意识，法律观念淡薄。律观念淡薄。v5、物业管理从业人员素质偏低、人才缺少。、物业管理从业人员素质偏低、人才缺少。未来发展趋势v1、传统和非市场化的房屋管理模式都将纳入市场、传统和非市场化的房屋管理模式都将纳入市场化的物业管理轨道化的物业管理轨道v2、法规建设进一步完善、法规建设进一步完善v3、物业资产管理、物业资产管理 v4、新技术在物管行业普遍应用、新技术在物管行业普遍应用v5、物业管理将实现规模化经营、物业管理将实现规模化经营v6、可持续性的物业管理、可持续性的物业管理案例1 1、物管企业能否停水停电？ 为什么不能停？一定不能

8、停吗？2、开发商能否罚款？、开发商能否罚款？ 设置灯箱广告需要谁的同意？设置灯箱广告需要谁的同意？ 灯箱广告的收入归谁所有？灯箱广告的收入归谁所有？3、张先生有何错误行为？有何危害？、张先生有何错误行为？有何危害？案例2 “收费难题”v1、未出售的空置房是否交物管费？、未出售的空置房是否交物管费？v2、虽然物管企业与开发商签订了物业服务合同，、虽然物管企业与开发商签订了物业服务合同，但业主以其并非合同当事人为由拒不缴纳，是否但业主以其并非合同当事人为由拒不缴纳，是否缴费？缴费？v3、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？v4、出租房谁缴费？、出租房谁缴费

9、？v5、电梯公寓，低层住户是否缴费？、电梯公寓，低层住户是否缴费？第二章 物业管理的概念一、什么是物业管理？一、什么是物业管理？业主物业服务企业选聘选聘合同合同房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。关于概念的几点解释1、物业管理的、物业管理的主体主体？2、物业管理、物业管理由谁来做由谁来做？3、物业管理的、物业管理的对象对象是什么？是什么？4、物业管理的、物业管理的手段手段是什么？是什么？6、物业管理的、物业管理的宗旨宗旨是什么是什么5、物业管理的、物业管理的目的目的是什么？是什么？1、物业管理的主体：、物业管理的主体： 业主业主和和物管企业

10、物管企业按照按照“物业服务合同物业服务合同“的的约定来进行活动约定来进行活动,因此物管活动具有因此物管活动具有委托委托和和有偿服有偿服务务两个基本特征。两个基本特征。 物业管理的委托关系，是指房屋物业管理的委托关系，是指房屋产权人产权人为了为了使自己名下的物业能够正常使用、保值增值，需使自己名下的物业能够正常使用、保值增值，需要在市场上寻找合适的委托人，将其物业的要在市场上寻找合适的委托人，将其物业的管理管理权权委托给受托人行使的行为。委托给受托人行使的行为。2、具体的物管活动由专门的机构和人员、具体的物管活动由专门的机构和人员物管企物管企业来进行业来进行 物管企业要经过有关部门的物管企业要经

11、过有关部门的资质审查和批准资质审查和批准，物管人员必须通过物管人员必须通过资格考试资格考试，领取上岗证书才能，领取上岗证书才能上岗。上岗。3、物业管理的、物业管理的对象对象已经竣工并投入使用的各类已经竣工并投入使用的各类房屋及其附属配套设施、设备和场地。房屋及其附属配套设施、设备和场地。4、物业管理的、物业管理的手段手段以经营的方式进行统一的专以经营的方式进行统一的专业化管理。业化管理。5、物业管理从来源、产品、效果上看物管的、物业管理从来源、产品、效果上看物管的核心核心（宗旨）（宗旨）服务，服务，是集管理、服务与经营为一是集管理、服务与经营为一体的服务。体的服务。6、物业管理的目的：追求综合

12、效益。、物业管理的目的：追求综合效益。二、物业管理的性质（特性）1、物业管理是以、物业管理是以”经济性质服务经济性质服务“为核心的为核心的第三产业。第三产业。2、物业管理是、物业管理是管理、服务、经营为一体管理、服务、经营为一体的服的服务管理。务管理。3、物业管理是、物业管理是 社会化社会化（总管家、总代管）、（总管家、总代管）、 专业化专业化（高质量、高水平、高标准）、（高质量、高水平、高标准）、 企业化企业化（自主经营、以经济手段为主）（自主经营、以经济手段为主） 经营型经营型（有偿服务、合理收费）（有偿服务、合理收费）v结论:v物业管理是以物业管理是以“经营经营”为手段，以为手段，以“服

13、服务务” 为宗旨，以为宗旨，以“综合效益综合效益” 为目标为目标的集管理、服务、经营为一体的服务管理。的集管理、服务、经营为一体的服务管理。三、什么是物业？1、物业的含义、物业的含义指指已建成并投入使用已建成并投入使用的各类建筑的各类建筑物及相关的设施设备和场地。物及相关的设施设备和场地。2、物业的类别：、物业的类别： 居住物业居住物业按特性分：按特性分： 商业物业商业物业 工业物业工业物业 特种物业特种物业3、物业、房地产、不动产的区别（1）内涵不同）内涵不同（2）概念的外延不同）概念的外延不同（3）称谓领域不同）称谓领域不同v 4、物业的性质、物业的性质法律性质物理性质经济性质敏感性“权利

14、束”商品性短缺性保值、增值性不可移动性多样性长期性相邻性四、物业管理服务标准及原则1、服务标准、服务标准参照参照成都市住宅物业服务等级指成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）导标准（试行） 、成都市住宅物业环境设施成都市住宅物业环境设施设备设备 项目等级指导标准（试行）项目等级指导标准（试行）服务原则服务至上按合同服务收费与质量相符有限责任提高服务手段五、物业管理服务内容1、常规性的公共服务、常规性的公共服务针对所有业主针对所有业主（1）房屋共用部位的维护与管理）房屋共用部位的维护与管理（2）房屋共用设备、设施的维护管理）房屋共用设备、设施的维护管理（3）环境卫生管理服务）环境卫生管理服务（4

15、）绿化管理服务）绿化管理服务（5）治安、交通、消防、公共秩序管理）治安、交通、消防、公共秩序管理（6）物业装饰装修管理服务）物业装饰装修管理服务（7）档案资料管理）档案资料管理（8）代收代缴收费服务）代收代缴收费服务（9）处理矛盾）处理矛盾（10）专项维修基金的代管服务）专项维修基金的代管服务2、针对性的专项服务、针对性的专项服务针对部分业主针对部分业主 包括：日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利及各类包括：日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利及各类中介五类。中介五类。3、委托性的特约服务、委托性的特约服务针对个别业主针对个别业主六、物业管理的原则v1、以人为本、服务第一原则、以人为本、服

16、务第一原则v2、企业化经营原则、企业化经营原则v3、统一管理、综合经营原则、统一管理、综合经营原则v4、物业管理公司专业化管理与业主自治自律相结、物业管理公司专业化管理与业主自治自律相结合原则合原则v5、契约化原则、契约化原则七、物业管理的运行程序第二章 物业管理的基础理论第一节第一节 现代产权理论现代产权理论一、产权的概念和特征一、产权的概念和特征1、产权的概念：、产权的概念：直接管理、支配特定物并排出他人直接管理、支配特定物并排出他人干涉的财产权利。干涉的财产权利。二、物权(所有权、担保物权、用益物权)的效力（1）排他效力）排他效力（2）优先效力）优先效力（3）追击效力）追击效力三、物权的

17、特征（1）物权法定原则）物权法定原则（2）物权公示原则）物权公示原则（3）物权优先原则）物权优先原则四、产权的形态（1）独有。一个人单独持有的某项产权。）独有。一个人单独持有的某项产权。（2）共有。两个及以上的若干人共同持有的某项产）共有。两个及以上的若干人共同持有的某项产权。分为权。分为“按份共有、共同共有、建筑物区分所按份共有、共同共有、建筑物区分所有有”。（3）公有。一定的非家庭式的社会经济组织范围内）公有。一定的非家庭式的社会经济组织范围内的全体成员共同持有的某项产权。分为的全体成员共同持有的某项产权。分为“集体所集体所有有”、“国家所有国家所有”、“社会所有社会所有”等。等。第二节

18、建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念：一、建筑物区分所有权的概念： 指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的所享有的专有所有权专有所有权，对建筑物共有部分所享有，对建筑物共有部分所享有的的持份权持份权以及因共同关系产生的以及因共同关系产生的成员权成员权的总称。的总称。二、建筑物区分所有权的内容1、专有所有权、专有所有权（1）专有所有权的概念：指建筑物区分所有权人按）专有所有权的概念：指建筑物区分所有权人按照自己的意志对其所拥有的建筑物的专有部分占照自己的意志对其

19、所拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益及处分的权利。有、使用、收益及处分的权利。（2）专有部分的范围）专有部分的范围“中心说中心说”、“空间说空间说”、“最后粉刷层说最后粉刷层说”v（3）专有所有权的内容）专有所有权的内容A：权利：所有权、相邻使用权：权利：所有权、相邻使用权B：义务：不得违背全体区分所有权人的：义务：不得违背全体区分所有权人的 共同利益共同利益的义务；的义务； 维护建筑物的义务；维护建筑物的义务； 不得随意更改共用管线的义务不得随意更改共用管线的义务 维护公共环境的秩序、安全和卫生的维护公共环境的秩序、安全和卫生的义务。义务。2、共用部分持分权、共用部分持分权（1）共用部分

20、持分权的概念：指建筑物区分所有权）共用部分持分权的概念：指建筑物区分所有权人对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、人对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。使用及收益的权利。（2）共用部分持分权的范围：）共用部分持分权的范围： 除了专有部分建筑物的剩余部分。除了专有部分建筑物的剩余部分。 具体分为共用部位和共用设施设备具体分为共用部位和共用设施设备v（3）共用部分持分权的内容）共用部分持分权的内容A:权利：对共用部分的使用权权利：对共用部分的使用权 对共用部分的收益权对共用部分的收益权 对共用部分的修缮改良权对共用部分的修缮改良权B:义务：按共用部分的本来用途使用共用部分的

21、义义务：按共用部分的本来用途使用共用部分的义务务 分担共同费用的义务（由享用这些共用分担共同费用的义务（由享用这些共用部分的区分所有人共同分担）部分的区分所有人共同分担）v3、成员权、成员权v（1）成员权的概念：指建筑物区分所有权人基于）成员权的概念：指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员所享有系而形成的作为建筑物管理团体之一成员所享有的权利和承担的义务。的权利和承担的义务。（2）成员权的内容）成员权的内容成员权人所享有的权利：成员权人所享有的权利： 表决权、参与订立规则权、选聘与解聘管理

22、者的权利、表决权、参与订立规则权、选聘与解聘管理者的权利、请求权请求权成员权人所承担的义务：成员权人所承担的义务： 执行团体决议、遵守管理规约、接受管理者管理执行团体决议、遵守管理规约、接受管理者管理四、建筑物区分所有权的特征v1、复合性、复合性v2、专有所有权的主导性、专有所有权的主导性v3、一体性、一体性v4、登记的公示性、登记的公示性v5、权力主体身份的多重性、权力主体身份的多重性一、相邻权的概念：一、相邻权的概念： 在两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人在两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方

23、有要求另一方的权利。的权利。第三节 相邻权三、相邻权的内容详见三、相邻权的内容详见物权法物权法v 如：第八十四条如：第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。确处理相邻关系。 v 第八十五条第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。照当地习惯。 v 第八十六条第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用不动产权利人应当为相邻权利人用水、

24、排水提供必要的便利。水、排水提供必要的便利。 v 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。流向。 v 第八十七条第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第三章 业主自治管理第一节第一节 业主大会制度业主大会制度案例分析：案例分析：某住宅小区已入住一年多，负责该小某住宅小区已入住一年多，负责该小区的物管公司在提供服务中存在一些缺陷，如抄区的物管公司在

25、提供服务中存在一些缺陷，如抄水、电表有误，维修不及时，引起部分业主强烈水、电表有误，维修不及时，引起部分业主强烈不满，这部分业主经过联络，认为已成立的业主不满，这部分业主经过联络，认为已成立的业主委员会没有发挥应有的作用，于是在征求小区部委员会没有发挥应有的作用，于是在征求小区部分业主同意后，自行成立了另一个业主委员会，分业主同意后，自行成立了另一个业主委员会，并以并以 新成立的业主委员会的名义，向社会公开招聘新新成立的业主委员会的名义，向社会公开招聘新的物管公司。就此形成了在同一个住宅小区，同的物管公司。就此形成了在同一个住宅小区，同一时间并存两个业主委员会和两个物业管理公司一时间并存两个业

26、主委员会和两个物业管理公司的局面。的局面。一、业主一、业主（一）业主的概念（一）业主的概念（条例第（条例第6条）条） 房屋所有权人为业主房屋所有权人为业主（二）业主的权利（二）业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则规则4、监督物业管理企业履行物业服务合同、监督物业管理企业履行物业服务合同5、参加业主大会会议，行使投票权、参加业主

27、大会会议，行使投票权6、选举业主委员会委员和被选举的权利、选举业主委员会委员和被选举的权利7、监督业主委员会的工作、监督业主委员会的工作8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督的权利情况享有知情权和监督的权利9、对专项维修资金使用情况的监督权、对专项维修资金使用情况的监督权10、法律、法规规定的其他权利、法律、法规规定的其他权利（三）业主的义务（三）业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则、遵守业主公约、业主大会议事规则2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序

28、和环境卫生的维设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定委员会做出的决定4、按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务、按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务5、按时交纳物业服务费用按时交纳物业服务费用的义务的义务6、法律、法规规定的其他义务、法律、法规规定的其他义务（四）业主使用物业应当遵守规则（四）业主使用物业应当遵守规则1、遵守、遵守相邻权相邻权规定规定2、遵守房屋装饰装修规定、遵守房屋装饰装修规定3、共用部位共用设施设备的使用规定、共用部位共用设施设备的使用规定4、

29、使用物业的禁止性规定、使用物业的禁止性规定二、业主大会二、业主大会（一）业主大会的含义（一）业主大会的含义物业管理区域的最高权利机构物业管理区域的最高权利机构 业主大会由业主大会由同一个同一个物业管理区域内的全体业物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理活动中的合法权益。（二）业主大会的类型1、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。2、业主人数较多是时，可按比例推选业主代表。、业主人数较多是时，可按比例推选业主代表。3、业主人数较少时，由业主共同履行业

30、主大会的职、业主人数较少时，由业主共同履行业主大会的职责。责。（三）业主大会的筹备和成立（三）业主大会的筹备和成立v1、第一次召开业主大会的规定、第一次召开业主大会的规定(条例第条例第11条条)“同一个物业管理区域内的业主，应当在同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地物业所在地的的v 区、县人民政府房地产行政主管部门区、县人民政府房地产行政主管部门或者或者v 街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。产生业主委员会。v 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且

31、经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会职责。” 2、业主大会的筹备、业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组）成立业主大会筹备组（2）业主大会筹备组的工作内容）业主大会筹备组的工作内容（四）业主大会的职责（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维

32、修资金；（五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施（六）改建、重建建筑物及其附属设施（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。项。 （五）业主大会活动规则1、业主大会的形式、业主大会的形式（1）定期会议）定期会议（2）临时会议）临时会议20以上业主提议以上业主提议发生重大或紧急事故需及时处理发生重大或紧急事故需及时处理业主大会议事规则或业主公约约定的其他情况业主大会议事规则或业主公约约定的其他情况2、业主大会的召开形式、业主大会的召开形式（1）到会业主集体讨论的形式）到会业主集体讨论的形式（2）书面征求意见和书面投票表决）书面征

33、求意见和书面投票表决第第12条条:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过专有部分占建筑物总面积过半数半数的业主且的业主且占总人数过半数占总人数过半数的业主参加。的业主参加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。v“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经第（六）项规定的事项，应当经v专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积

34、2/3以上的业主以上的业主且且占占总人数总人数2/3以上以上的业主同意；的业主同意；v决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积过半数过半数的业主且占总的业主且占总人数人数过半数过半数的业主同意。的业主同意。 三、业主委员会（一）业主委员会的性质（一）业主委员会的性质业主大会的常设性执行机构业主大会的常设性执行机构（二）业主委员会委员的资格条件和规模（二）业主委员会委员的资格条件和规模1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主的业主2、遵守国家有关法律、法规、遵守国家有关

35、法律、法规3、遵守业主大会议事规则、业主公约、模范、遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务履行业主义务4、热心公益事业、责任心强、热心公益事业、责任心强5、具有一定的组织能力、具有一定的组织能力6、具备必要的工作时间、具备必要的工作时间（三）业主委员会会议（三）业主委员会会议（四）业主委员会的职责（四）业主委员会的职责1、召集业主大会，报告物业管理的实施情况、召集业主大会，报告物业管理的实施情况2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同业服务合同3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、及时了解业主、物业使用人的意见和建

36、议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同和协助物业管理企业履行物业服务合同4、监督业主公约的实施、监督业主公约的实施5、业主大会赋予的其他权利、业主大会赋予的其他权利第四章 物业管理企业一、物业管理企业的概念和特征一、物业管理企业的概念和特征1、物业管理企业的概念：、物业管理企业的概念：v是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业理服务活动的企业 。2、特征：、特征：v（1）是独立的企业法人）是独立的企业法人v（2）属于服务性企业）属于服务性企业v（3）具有一定的公共管理性质的职能）具有一定的公共管理性质的职能二、物业管理企业的资质管

37、理v1、物业管理企业的资质等级标准、物业管理企业的资质等级标准一级一级二级二级三级三级1注册资本最低数额注册资本最低数额500300502专职管理和技术人专职管理和技术人员员 3020103中级以上职称的人中级以上职称的人员员 201054管理业绩管理业绩有优良的经营管理业绩有优良的经营管理业绩无要求无要求5管理物业类型管理物业类型2种及以上种及以上不限不限管理各类物业管理各类物业的房屋建筑面的房屋建筑面积分别占下列积分别占下列相应计算基数相应计算基数的百分比之和的百分比之和不低于不低于100 （1）多层住宅）多层住宅200万平方米；万平方米；（2）高层住宅）高层住宅100万平方米；万平方米；

38、（3）独立式住）独立式住宅（别墅）宅（别墅）15万平方米；万平方米；（4）办公楼、）办公楼、工业厂房及其它工业厂房及其它物业物业50万平方万平方米米 （1）多层住）多层住宅宅100万平方万平方米；（米；（2）高）高层住宅层住宅50万平万平方米；方米； （3）独立式）独立式住宅（别墅）住宅（别墅）8万平方米；万平方米；（4）办公楼、）办公楼、工业厂房及其工业厂房及其它物业它物业20万平万平方米。方米。 有项有项目目三、物业管理企业的设立1、物业管理企业的工商注册登记、物业管理企业的工商注册登记2、物业管理的资质审批权限、物业管理的资质审批权限企业资企业资质登记质登记资质审批单位资质审批单位一级一

39、级国务院建设主管部门国务院建设主管部门 二级二级省、自治区人民政府建设主管部门省、自治区人民政府建设主管部门 直辖市人民政府房地产主管部门直辖市人民政府房地产主管部门 三级三级直辖市人民政府房地产主管部门直辖市人民政府房地产主管部门 设区的市人民政府房地产主管部门设区的市人民政府房地产主管部门 四、物业管理企业承接项目的范围一级一级可以承接各种物业管理项目可以承接各种物业管理项目 二级二级可以承接可以承接30万平方米以下的住宅项万平方米以下的住宅项目和目和8万平方米以下的非住宅项目的万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务物业管理业务 三级三级可以承接可以承接20万平方米以下住宅项目万平方米以下

40、住宅项目和和5万平方米以下的非住宅项目的物万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务业管理业务 第五章第五章 物业服务费用的概念物业服务费用的概念v （收费办法第二条）（收费办法第二条）业主物管企业合同合同物业物业合同合同v1、未出售的空置房是否交物管费？、未出售的空置房是否交物管费？v2、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？v3、业主不办理入住手续的房屋谁交物管费？、业主不办理入住手续的房屋谁交物管费？v、出租房谁缴费？、出租房谁缴费？v、电梯公寓，低层住户是否缴费、电梯公寓，低层住户是否缴费物业服务费用1、定义：物业服务收费，是指物业管理企业、定义：物

41、业服务收费，是指物业管理企业按照物按照物业服务合同的约定业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，内的环境卫生和秩序，向业主向业主所收取的费用。所收取的费用。2、收费原则：、收费原则： 物业服务收费应当遵循物业服务收费应当遵循合理合理、公开公开以及以及费用与服费用与服务水平相适应务水平相适应的原则。的原则。3、定价方式：、定价方式： 实行实行政府指导价政府指导价和和市场调节价市场调节价 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域绿化养护