不平衡使用容积率地块商业利用商业的案例ppt课件

1、 货值最大化不平衡运用容积率1、不平衡运用容积率，是提高货值的有效方法，做总图之前要进展业态组合比例模型推演。可利用总图预案目的求解模型2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价钱，提升溢价空间。3、资源利用最大化 ,尽能够多的扩展优质资源户型比例 ，扩展溢价范围4、尽能够开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 1.1 不平衡运用容积率案例A-成都郫县工程建立用地77.88亩建立用地111.32亩各业态市场分析含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 估计建面价钱估计地价外本钱估计建面价钱估计地价外本钱地价外本钱地价外本钱 前期工程费根底设备及

2、配套费前期工程费根底设备及配套费这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。后剩余的容积率为高层。成都郫县新城案例成都郫县新城案例总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、普通底跃虽然可类别墅，但只需12层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在一样覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖率20%，少占地，

3、容积率8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代成都郫县新城案例成都郫县新城案例规划规划分析不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部构成系列组团 向40米绿带借景成都郫县新城案例成都郫县新城案例规划规划分析花园洋房集中、规模化，城市笼统1、主道路入口构成洋房规模视觉2、构成点、线、面丰富城市空间 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 功能分区多层返迁房规划未建小区景尚景高层电梯花园洋房34层高层社区商业成都郫县新城案例成都郫县新城案例成都郫县新城案例成都郫县新城案例不平衡运用容

4、积率后的总货值为不平衡运用容积率后的总货值为40亿元左右亿元左右 ，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右亿左右本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区/高层区高层区=6.3/3.7本方案可售住宅面积比含下跃赠送：花园洋房本方案可售住宅面积比含下跃赠送：花园洋房/高层高层=3.1/6.9效果图成都郫县新城案例成都郫县新城案例 1.2 不平衡运用容积率案例B-重庆睿城工程虎溪河市政停车场建立用地建立用地n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.51.5的容积率的容积率n 产品业态组合有：产品业态组合有：n 1 1、商业洋房、商业洋

5、房n 2 2、商业联排、商业联排/ /大院高层大院高层n 3 3、商业联排、商业联排/ /大院洋房高层大院洋房高层7层7层总图总图 配比研讨配比研讨洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距重庆睿城工程案例重庆睿城工程案例含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 估计建面价钱估计地价外本钱估计建面价钱估计地价外本钱地价外本钱地价外本钱 前期工程费根底设备及配套费期间费用前期工程费根底设备及配套费期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽

6、量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。重庆睿城工程案例重庆睿城工程案例重庆睿城工程案例重庆睿城工程案例不平衡运用容积率后的总货值：不平衡运用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右亿左右东西分区高档住区东西分区高档住区 vs vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区大院别墅南北分区大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户型高层 利用河道、绿地、高差利用河道、绿地、高差 将差别大的

7、业态分开。将差别大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其质量。既满足各业态的需求，也保证了其质量。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。高层布置在远端。艰艰苦苦大大门门公公交交站站点点总图价值发掘总图价值发掘重庆睿城工程案例重庆睿城工程案例用地面积用地面积: 106688 m2地上建筑面积地上建筑面积: 160035 m2总建筑面积总建筑面积: 215671 m2容积率容积率:1.5绿化率绿化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅: 052 m2 (计容计容) 14410 m2 (不计容不计容商业商业: 22788 m2 (计容计容)