万科房地产开发企业成本核算指导

1、万科 房地产开发 企业成本核算指导万科 房地产开发 企业成本核算指导1、总则<1）为了加强成本管理 ,规范集团房地产开发企业成本核算 ,正确计算开发产品成本 ,便于成本 资料地比较和分析 ,根据股份有限公司会计 制度会计科目和会计报表及其附件三“ 房 地产开发 业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定 ,以及集团财务管理规则 和会计管理规则地要求 ,制定本指导 .<2）集团房地产开发 企业成本核算地任务是：建立和完善成本核算基础工作 ,严格遵守成本 开支范围 ,合理确定成本计算对象 ,正确归集和分配开发成本及费用 ,及时、准确、完整地提供 成本核算资料 ,及时发现成本管理中存

2、在地问题 ,以便寻求降低成本地途径 .<3）各房地产开发 企业,建立成本核算责任制 ,不断完善成本核算基础工作 ,改进成本核算办法 严格按照国家以及集团成本管理地要求 ,正确组织成本核算工作 ,并自觉接受集团地监督 .2、成本核算地基本程序成本核算地一般步骤：第一步：根据成本核算对象地确定原则和项目特点 ,确定成本核算对象 . 第二步：按成本核算及管理地要求 ,设置有关成本核算会计科目和帐簿 ,按成本核算对象归集 开发成本费用 .第三步：按受益原则和配比原则 ,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、 标准.第四步：将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行

3、分配 . 第五步：编制项目开发成本计算表 ,计算各成本核算对象地开发总成本 .第六步：正确划分完工和在建开发产品之间地开发成本 ,分别结转完工开发产品成本 ,按建筑 面积计算完工产品单位成本 .第七步：正确划分可售面积、不可售面积 （由主管部门划分提供 >,根据有关规定分别计算可售 面积、不可售面积应负担地成本 ,按与结算销售收入配比地原则正确结转完工开发产品地销 售成本 .第八步：编制成本报表 ,根据成本管理和核算要求 ,总括反映各成本核算对象地成本情况 .3、成本核算对象地确定<1）成本核算对象地确定原则：应满足成本计算地需要；便于成本费用地归集；利于成本地 及时结算；适应成本

4、监控地要求 .<2）各单位可根据上述原则 ,参照下列条件 ,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设 计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象 . 单体开发项目 ,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列地单项开发项目为成本核 算对象 . 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包地群体开 发项目 ,可以合并为一个成本核算对象 . 对于开发规模较大、工期较长地开发项目，可以结合项目特点和成本管理地需要，按开发项 目地一定区域或部位或周期划分成本核算对象 .I成片分期 <区）开发地项目，可以以各期（区为

5、成本核算对象U同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能地，在按期（区划分成本核算对象地基础上，还 应按功能划分成本核算对象 .川同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地 ，还应按结构划分成本核算对象 根据核算和管理需要 ,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施 ,不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本 ,均应单独作为成本核算对象 .对于只为一个房屋等开发项目服务地、应摊 入房屋等开发项目成本且造价较低地配套设施 ,可以不单独作为成本核算对象 ,发生地开发费 用直接计入房屋等开发项目地成本 .<3）成本核算对象一般应在开工前确定 .一旦确定 ,不得随意改变 ,以保证成本核算地准确性 .

6、4、成本费用项目及核算内容<1）开发产品成本核算应视开发产品地具体情况 ,按制造成本法设置成本项目 .成本项目一般 包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期项目费基础设施费建筑安装项目费配套设施费开发间接费<2）各成本项目地开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生地各项费用 ,主要包括以下内容：I 土地征用费 支付地土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费 ,交纳地契税、耕地占用税 ,土地 变更用途和超面积补交地地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方地房屋成本 和相应税金等 .U拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿支出 ,安置及动

7、迁支出 ,农作物补偿费 ,危房补偿费 等；拆迁旧建筑物回收地残值应估价入帐 ,分别冲减有关成本 .川市政配套费指向政府部门交纳地大市政配套费 ,征用生地向当地市政公司交纳地红线外道路、水、电、 气、热、通讯等地建造费、管线铺设费等 .W其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等 . 前期项目费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期地筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘 察、测绘、“三通一平”等前期费用 .主要包括以下内容：I项目整体性批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费 .如：人防项目建设费、规划管理费、新材料基金 （或墙改专项基金 、教师住宅基金 （或中小 学教师住宅补贴

8、费 、拆迁管理费、招投标管理费等 .U规划设计费 项目立项后地总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费 （含支付社会中介服务机构地市场调研费 ,制图、晒图费 ,规划设计 模型制作费 ,方案评审费 .川勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费 ,沉降观测费 ,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线 费、放线费、建筑面积丈量费等 .W “三通一平”费接通红线外施工用临时给排水 （含地下排水管、沟开挖铺设费用 、供电、道路 （含按规定应 交地占道费、道路挖掘费 等设施地设计、建造、装饰和进行场地平整发生地费用 （包括开工 前垃圾清运费 等 .V临时设施费工地甲方临时办公室 ,

9、临时场地占用费 ,临时借用空地租费 ,以及沿红线周围设置地临时围墙、 围栏等设施地设计、建造、装饰等费用 .临时设施内地资产 ,如空调、电视机 ,家具等不属于临 时设施费 .W预算编、审费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生地费用 . 叫其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等 . 基础设施费 指项目开发过程中发生地小区内、建筑安装项目施工图预算项目之外地道路、供电、供水、 供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施项目费用 ,红线外两 M 与大市政接 口地费用 ,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳地费用 .主要包括以下内容：I道路项目费小区内

10、道路铺设费 .U供电项目费变配）电设备地购置费 ,设备安装及电缆铺设费 ,供配）电贴费、电源建设费 ,交纳地电增容 费等.川给排水项目费自来水、雨 污）水排放、防洪等给排水设施地建造、管线铺设费用 ,以及向自来水公司交纳 地水增容费等 .W煤气项目费 煤气管道地铺设费、增容费、集资费 ,煤气配套费 ,煤气发展基金、煤气挂表费等 .V供暖项目费 暖气管道地铺设费、集资费 .切通讯项目费 电话线路地铺设、电话配套费 ,电话电缆集资费 ,交纳地电话增容费等 .叫电视项目费小区内有线电视 （闭路电视 地线路铺设和按规定应交纳地有关费用 .毗照明项目费 小区内路灯照明设施支出 .区绿化项目费小区内人工草

11、坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费 .X环卫项目费指小区内地环境卫生设施支出 .如垃圾站 （ 箱、公厕等支出 .幻其他 小区周围设置地永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控项目费、自然下沉整改费等 . 建筑安装项目费指项目开发过程中发生地列入建筑安装项目施工图预算项目内地各项费用（含设备费、出包项目向承包方支付地临时设施费和劳动保险费 ,有甲供材料、设备地 ,还应包括相应地甲供材 料、设备费 .发包项目应依据承包方提供地经甲方审定地“项目价款结算单”来确定 .主要包 括以下内容：I土建项目费a. 基础项目费：土石方、桩基、护壁（坡项目费，基础处理费、桩基咨询费.b. 主体项目费：即土建结构

12、项目费 含地下室部分）.c. 有甲供材料地，还应包括相应地甲供材料费.U安装项目费a .电气（强电安装项目费：主体项目内地照明等电气设施安装费 ,有甲供材料、设备地 ,还应包 括相应地甲供材料、设备费 .b. 电讯 （弱电安装项目费：主体项目内地通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费c. 给排水安装项目费：主体项目内地上下水、热水等给排水设施安装费 .d. 电梯安装项目费：主体项目内地电梯及其安装、调试费 .e. 空调安装项目费：主体项目内地换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设 施安装费 .f. 消防安装项目费：主体项目内地自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费 .

13、g. 煤气安装项目费：主体项目内地煤气管线等燃气设施安装费 .h. 米暖安装项目费：主体项目内地水暖、汽暖等供热设施安装费i. 上述各项如有甲供材料、设备 ,还应分别包括相应地甲供材料、设备费 .川装修项目费内外墙、地板 （毯、门窗、厨洁具、电梯间、天 （顶蓬、雨蓬等地装修费 ,有甲供材料地 ,还 应包括相应地甲供材料费 .W项目或项目监理费 指支付给聘请地项目或项目监理单位地费用 .V其他项目收尾所发生地零星项目费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费零星项目费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费能够归类地 ,应按从属主体原则归类计入上述相应费用 中） ,现场垃圾清运费、项目保险费等 . 配套

14、设施费指房屋开发过程中 ,根据有关法规 ,产权及其收益权不属于开发商 ,开发商不能有偿转让也不能 转作自留固定资产地公共配套设施支出 .该成本项目下按各项配套设施设立明细科目 ,具体核 算内容可区别以下情况：I在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房 （建筑成本 、变电所（建筑成本 、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、 自行车棚、景观 （建筑小品 、环廊、街心公园、凉亭等设施地支出 .U在开发小区内发生地根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公 共配套设施地支出 ,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等

15、设施地 支出.川开发小区内城市规划中规定地大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生地没有投资来源地费用 .W对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施 ，应根据当地政府法规、开发商 地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目 .如开发商通过补交地价或人防项目费等措 施,得到政府部门认可 ,取得了该配套设施地产权 ,则应作为经营性项目独立核算 . 开发间接费指房地产开发 企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品地开发建设而发生地各项费用 . 开发间接费地内容包括：I 现场管理费用内部独立核算地、开发项目现场管理地人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理 费、办公费、办公用

16、水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保 护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等 .U利息并借款费用直接用于项目开发所借入资金地利息支出、汇兑损失 ,减去利息收入和汇兑收益地净额 .川固定资产投资方向调节税按规定应计缴地固定资产投资方向调节税 .IV 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金 按规定应拨付给业主管理委员会地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其 他专项基金 .V 质检费包括按规定支付给质检部门地质量检验费 ,项目发生地材料、设备质量检验费、项目质量自 检费、项目竣工验收费等质量鉴定性费用 .筍其他项目交付使用后发生地 ,按规定或协议应由开发商承担、

17、补贴给物业管理公司地水、电、煤 气、暖气等价差 ,以及其他应计入开发间接费地费用 .3）开发企业期间费用地开支范围 营业费用 指在开发产品销售环节发生地各项费用 .包括：I已完开发产品销售以前地改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司 地空房物业管理费 ,根据规定或协议应承担地按单位、面积分摊地空房和自留、自用物业水 电费等 .U小区内、主体外临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用 样板房、售楼处内地资 产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支 .主体内临时样板房、售楼处地设 计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支 .川开发产品销售、转让、出租过程中发生地广告

18、审批费、广告制作费（含资料制作费 、广告宣传费、展览费、销售模型 （沙盘制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可 证时向政府部门交纳地物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费（或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等 .V专设销售机构地职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训 费、业务交际费以及其他经费 . 管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门 ,为组织和管理 房地产开发 经营活动而发生地各项 费用.包括：I行政管理部门人员地工资、福利费，办公费、差旅费、运输费 <包括驾驶员保险费）、折旧 费、

19、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等 .u工会经费和职工教育经费川财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费W税金：指按照规定支付地房产税、车船使用税、土地使用税 （金、费 >、印花税等V审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等切无形资产及长期待摊费用摊销%坏账损失及存货盘亏、毁损损失毗环境费：支付清洁工地工资、摆花费、租花费等区租金：包括房屋租金、车库租金等.X分摊上级管理部门和总部地管理费以及其他管理费等 财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生地各项费用 .包括利息净支出 <减去利息资本化部 分）、汇兑净损失、金融机构手续

20、费 （含票据工本费 >,以及企业筹集资金发生地其他财务费用5、会计科目与帐簿设置<1） “开发成本”科目 核算在房屋等产品开发过程中所发生地各项费用 .各级明细科目地设置详见“房地产成本核 算科目明细表” .<2）“开发间接费”科目 归集和分配在房屋等产品开发过程中 ,本单位项目、设计、项目、预算、材料等业务部门为 组织与管理开发项目建设而发生地各项费用 .（这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分 配后,再计入各成本核算对象地“开发间接费”成本项目中去 >.各级明细科目地设置详见“房 地产成本核算科目明细表” .<3）“预提费用”科目 核算按权责发生制原则和受益

21、期限、对象 ,应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地成 本、费用 .本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算 .应预提地费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担地由合作单位垫付地费 用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地地价 等.费用预提地时间：应由房屋等开发产品负担地费用 ,应在结转房屋等开发产品时预提 . 配套设施费地预提范围、条件、依据和计算方法： 范围： 开发小区内不能有偿转让地配套设施将发生地费用 .能有偿转让地配套设施将发生 地费用不得预提 . 条件： 配套设施费地预提条件为：房屋与配套设施非同步开发 （有前有后、穿插进行 >

22、;；先 建房屋 ,后建配套设施 . 依据： 拟建配套设施地预算成本或计划成本 . 计算方法： 某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费= *100%预提地配套设施费成本 （或计划成本 > 预提率 配套设施该配套设施地预算成本 （或计划成本费预提率应负担该配套设施费各开发产品地预算成本 <或计划成本） 式中应负担该配套设施费地开发产品一般应包括房屋、能有偿转让地小区内大配套设施 . <4）“待摊费用”科目 核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分 摊期限在一年以内地费用 .如：项目开发前期为项目开发而发生地贷款利息支出 （分摊期限为 预

23、计项目开发期 ,项目开发期超过一年地列“长期待摊费用” >、广告费、低值易耗品摊销、 预付保险费、预付报刊费等 .本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算 .<5）“开发产品”科目 核算已开发完成并验收合格地开发产品地实际成本 .各级明细科目地设置详见“房地产成本 核算科目明细表” .各单位在进行“开发产品”核算地同时 ,应收集、整理具体到每户地可售 面积构成、销售及其回款情况地详细资料 .6、成本费用地归集与分配<1）土地征用及拆迁补偿费 一般能分清成本核算对象地 ,可直接计入房屋等成本核算对象地成本项目中；如果分不 清成本核算对象 ,须两个或两个以上地成本核算对象负担

24、时 ,可先在“开发成本土地开发 土地费用”科目进行归集 ,再将其分配计入有关成本核算对象地开发成本；也可以直接分配 计入“开发成本 -有关成本核算对象 土地拆迁及补偿费” .有关分配方法为： 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时方法一：先按小区地占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内 地地价和拆迁补偿费 ,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进 行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配 ,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房 屋等成本核算对象地直接分配数加间接分

25、配数 ,即为该房屋等成本核算对象应负担地地价和 拆迁补偿费 .方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上 ,房屋等成本 核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积 ,再乘以单位面积地地价及拆迁补偿费来分 配. 按建筑面积计征 <或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生地“土地征用及拆迁补偿费”成 本项目内地费用 ,均应按房屋等成本核算对象地建筑面积来分摊 .<2）前期项目费能够分清成本核算对象地 ,可直接计入房屋等成本核算对象地“前期项目费”成本项目；应 由两个或两个以上地成本对象负担地前期项目费 ,可通过“开发成本土地开发前期项目 费”科

26、目归集 ,再按建筑面积 （包括在建及未建面积 >分配计入各成本核算对象地成本项目 . <3）基础设施费一般能够区分成本核算对象地 ,应直接计入房屋等成本核算对象地“基础设施费”成本项目 中；如果在开发地建设场地上有多个开发项目 ,不能区分成本核算对象时 ,其基础设施费应先 在“开发成本土地开发基础设施费”科目进行归集 ,待基础设施建设完毕后 ,将归集地费 用按建筑面积 （包括在建及未建面积 >分配计入有关成本核算对象地“基础设施费”成本项目 中.<4）建筑安装项目费 一般应在与承包单位进行项目价款结算时 ,按承包单位根据当月实际完成工作量提出 ,经甲 方审定、双方确认地

27、“已完项目月报表”、“项目价款结算单”所确定地项目价款 ,直接计 入房屋等成本核算对象地“建筑安装项目费”成本项目 . 预付给承包单位地项目款和备料款 ,不能直接作为建筑安装项目费支出 ,计入“开发成本” 科目 ,应先在“预付帐款预付承包单位款”科目核算 ,待项目价款结算时 ,再从实际应付项目 款中扣回 . 对几个项目一并招标出包且按标价结算地 ,应在项目完工结算项目价款时 ,按每个项目 （或成 本核算对象 地预算造价占各项项目预算造价之和地比例 ,计算各自地标价即实际建筑安装项 目费 .根据经计算得出地建筑安装项目费 ,计入有关房屋等成本核算对象地“建筑安装项目 费”成本项目 .计算公式为：

28、 某项项目地实际该项项目预算造价= 项目标价 * 建筑安装项目费各项项目预算造价合计 5）配套设施费凡是不能有偿转让地开发小区内配套设施所发生地支出 ,均应计入房屋等成本核算对象地 “配套设施费”成本项目： 配套设施和房屋等开发产品同步建设地情况下：I能分清成本核算对象地，应直接计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本项目 u不能分清成本核算对象地，应先由“开发成本一配套设施开发”科目地相应成本项目进行 归集,再分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本项目. 配套设施和房屋等开发产品非同步建设 （有前有后、穿插进行 地情况下：应先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集 ,待配套设施完

29、工后 ,再按房屋等成 本核算对象地建筑面积和分项平行结转法 ,分配计入房屋等成本核算对象地成本项目 . 先开发房屋等开发产品 ,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售 ,而配套 设施尚未全部完工地情况下：可按配套设施地预算成本 （或计划成本 进行预提 ,并归集在“开发成本配套设施开发”科目 地相应成本项目 ,再按房屋等成本核算对象地建筑面积 ,分配计入房屋等成本核算对象地“配 套设施费”成本项目 .预提数与实际数地差额 ,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象 地“配套设施费”成本项目 .U如果预提地配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时 调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本项目 ,不得等全部配套项目竣工后一次调整 . 凡是能有偿转让地配套设施 包括经营性和非经营性地）支出 ,不得计入房屋等成本核算 对象地成