日本房地产的发展史

1、日本房地产的发展史1 关于房地产的发展史（绝对精彩）以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做 -公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！?过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧

2、城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。?又过了几年，地主的村子发展成大城市了， 有钱人更多了， 地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说： 咱给他们钱多点儿， 起个名堂叫货币化安置， 咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房， 给他们修个马车道让他们到那边买房住， 地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱

3、庄借前给他们，一年 6 分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢-?于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了， 别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们， 结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远 ?。调控当前房价重要的是压低消除通胀预期2007 年 10 月 20 日 09:3021 世纪经济报道9 月底以来，一系列的政策“组合拳”再次打到了持续火爆的楼市身上。9 月 27 日，央行和银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知

4、 (359 号文 )，不但规定“第二套住房”的首付比例不得低于 40%，而且将住房贷款利率提到基准利率的 1.1 倍。10 月 9 日，国土资源部在官方网站上公布了新的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (39 号令 )，明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人， 只有在付清全部土地出让价款后， 才能获得土地使用权证。对于近年来屡调屡高的中国房价来说， 一方面是调控政策失效后的尴尬， 一方面是民众对房价日益高涨的不满， 以及随之而来的对在房地产调控上的 “缺位、越位和错位”的讨论。就在央行和银监会发布 359 号文之后不久， 政策的市场效应就开始显现。 据报道，国庆一周，北京市商品

5、住宅成交量环比下降 56%，深圳市七天长假的一手房总成交量甚至只有 82 套。虽然关于“第二套住房”的认定以及执行效果仍存在争议，但此次调控从银行信贷着手的方式已经获得了部分学者和市场人士的赞许。然而，有鉴于之前调控效果上的南辕北辙， 目前市场对于这些政策最终的结果仍然充满了狐疑。事实上，经过了几年的快速上涨之后，人们对于中国楼市的反思日益深入，无论是从土地财政的角度、 流动性泛滥的角度， 还是从政府调控的角度。 但假如跳出这些框架， 放在新兴市场经济发展的大背景下，楼市的发展会呈现出什么样的状况呢？日本楼市的发展历程从表象上似乎可以给中国一定的借鉴。随着经济的发展， 土地的价值将会上升，假如

6、同时处于城市化过程中，那么新创造出的经济成果将如何分配呢？房价从中长期来看，有没有一个合理的标准去衡量呢？假如有，对于目前的中国房地产市场来说，这个标准的具体数值是多少呢？带着这些问题，本报专访了长江商学院和美国纽约大学金融学的梅建平教授，请他来谈谈日本楼市的发展史对中国房地产市场的借鉴。1.房价涨幅应与 GDP 增长同步21 世纪： 2002 年以来，中国各大城市的房价上涨比较快，由此在社会上引起了较大的关注，那么您如何看待目前的中国房地产市场呢？梅建平：这个问题我们可以从基本的理论谈起。 GDP 增长后，所有的生产要素包括土地、资本和劳动力都要参与分配。如果 GDP 增长速度很快，那么意味

7、着劳动工资要增长， 资本的回报率会比较高， 土地的价格也就是土地的回报也会比较高。假如土地、劳动力和资本的供应都比较充足， 那么这三者的增长率基本上应该和 GDP 的增长同步，这里的 GDP 指的是名义 GDP。21 世纪：名义 GDP 就是通常我们在报道中看到的那个经济增长 10%、11%吗？梅建平：不是，是每年的经济增长率再加上通货膨胀率， 比如今年 CPI 同比增长在 3%到 4%之间，那么今年的名义 GDP 增长率就是经济增长 11%再加上 3%或 4%的通货膨胀率，也就是 15%左右。如果今年地价上涨的幅度在 15%左右，那么在供给和需求都比较平衡的市场中， 土地、劳动力和资本的回报

8、基本上应该是同步的。对此，我们可以看看日本的数据，从1955 年到 1965 年，日本的地价增长了 589%，换算成年增长率应该是21.3%。再看日本同时期的名义 GDP 增长，速度也在20%左右，所以这两者的速度还是基本一致的。另外， 从 1965 年到 1975 年，日本的地价上涨速度平均每年是 15.2%，这个速度只是略高于同时期的日本名义GDP 增长率。为什么会是这样呢？因为在一个国家经济增长的初期阶段， 农村人口向城市转移，劳动力供应相对于土地供应来说比较充沛， 价格相对也会比较低。 所以在经济增长初期， 劳动力在国民经济的分配中， 相对处于弱势， 特别是大城市的土地供给比较稀少，所

9、以它的价格会比劳动力价格涨的更快。21 世纪：但地价并不是房价。梅建平：对，并不是房价。但现在地价在房价中已经占了很重要的部分，像北京、上海、 深圳这样的大城市，地价在房价中占的比例要远远超过 50%。在这种情况下， 房价很大程度上会由地价来决定。 所以在北京、 上海、深圳等地，只要房价的上涨速度和当地名义 GDP 的增长率基本同步，或略高于名义 GDP 的增长速度，那么我认为这个房价还是合理的。另外，由于在改革开放初期， 土地由政府控制， 土地价格的增长速度远低于名义 GDP 的增长速度，因此现在有很大一部分的上涨实际上是对过去的弥补。2.兴建廉租房是合理政策21 世纪：既然您认为地价和房价

10、上涨有其自身的经济规律，那您怎么看最近政府出台的廉租房政策呢？梅建平：从社会和谐的角度看， 我比较赞同政府在土地价格市场化之外， 再拿出一部分土地来兴建廉租住房。中国的城市化进程目前还处于快速发展时期，劳动力供给会相当充裕， 这意味着目前还有相当部分的人口红利，因此劳动工资的上涨速度肯定远远跟不上名义 GDP 和地价上涨的速度。也就是说会有相当一部分中低收入的人，他们付房租或者买房的能力会跟不上经济的发展，生活水平甚至会有所下降。在 这种情形下，政府拿出一部分钱来保证低收入阶层的居住权利，让其基本上与GDP 增长同步，我认为这是一个合理的政策。21 世纪：但目前在一些大城市，房价在不到一年的时

11、间内就上涨 50% 以上。据政府公布的数据， 2007 年 8 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 8.2%，那您对此怎么看呢？梅建平：这已经超过了合理的范围，因为折算下来 8 月的名义 GDP 增长速度也就 2%左右。但我要说一点，我对这些统计数据的准确性和科学性有怀疑。根据我自己的研究以及和业界交流，我认为现在房价和地价的统计数据并不科学，例如统计房价时用的是平均价格， 但平均价格往往是不可比的， 一年和另外一年的价格之间都没有可比性， 更不要说一个月和另外一个月之间了。 因此，这个数据中可能存在相当“噪音”。另外，房价 8.2%的上涨速度可能还包括预期因素。例如老百姓看到物价

12、涨的那么快，就认为还会涨的更快， 因此突然就产生了大量的需求，无论这种需求是否理性。但房屋的不是打卤面， 需求增多的时候无法马上增加供应， 因此会造成价格迅速上涨。如果房价一个月上涨 8.2%是准确的，那么政府需要非常关注这个问题，要考虑怎样通过加速廉租房的建设， 来解决工资增长远跟不上房价增长的那部分人的居住问题。除此以外，还要考虑宏观经济层面的问题， 要关注整个经济运行偏热的问题。例如通货膨胀预期出现后，老百姓的消费行为就会发生很大的改变，他们往往会追逐可以保值的资产，这样就会给股市和房市带来泡沫。而且我认为现在宏观上最主要的问题就是对付通货膨胀。 只有把通货膨胀解决好，才会形成一个比较稳

13、定的经济发展环境， 老百姓的消费行为才会比较理性，投资行为也才会理性。21 世纪：您认为只要房价的上涨和名义 GDP 的增长率同步，房价就是合理的，但我们也看到最近几年对于房地产的调控一直没有间断， 那您怎么看这些调控措施呢？梅建平：对房地产的调控从 2003 年就开始了。政府的出发点我认为是好的，但由于市场经济发展的规律， 地价，尤其是大城市地价的上涨速度会远远超过工资上涨的速度， 只要是自由市场经济， 就一定会有这样的结果。 但政府又不愿意看到这样的问题太严重， 因为劳动力在国民经济分配中处于弱势， 绝对的生活水平随着经济发展甚至可能下降， 住宅消费在整个消费中占的比重越来越高， 因此出现

14、了“房奴”这样的现象。从社会和谐和公平的角度， 我们应该对房价进行调控。 近年来，政府出台了各种各样的调控措施，我认为当中有一些政策的效果可能和原来的期望存在背离，比如紧缩地根。如果土地供应变的更紧张，地价上涨的速度会更快，药方和症状之间并不匹配。随着政府在市场经济运作上越来越熟练，现在的政策取向也越来越合理，我认为政府官员也应该逐渐认识到，地价的上涨实际上还是由经济规律支配的。随着经济的发展，地价涨的越来越高， 会出现两个结果， 一是经济增长速度放慢，一是越来越多的公司在土地和房屋的使用上更加节约。这一点你可以从日本的数据中看到，日本1976 年到 1985 年的 GDP增速比之前下降了很多

15、，同时地价平均每年的增速也只有6.3%，从 1996 年到 2005 年，地价甚至是负增长的。从和谐社会的目标来看，政府对自由市场经济的结果采取重新分配的措施，使得分配对劳动力有所倾斜，这是合理的。 但这里面有一个度的问题， 因为向劳动力倾斜的太过会违反经济规律， 也会产生一些问题， 例如一些土地资源可能会被浪费，还有可能会提高公共权力的寻租空间。3.衡量房价的合理标杆21 世纪：您刚才使用了日本的历史数据来说明房地产价格发展的规律，但我们也看到， 日本在上世纪 80 年代后期，为了对冲日元升值的影响，奉行了宽松的货币政策， 最终导致出现了大规模的资产泡沫，等到泡沫破灭之后，房价、股价等资产价

16、格大幅回落，经济增长多年停滞。我们现在讨论中国的房价上涨问题， 除了讨论老百姓是否买得起房以外， 还有一个很重要的考虑， 就是害怕中国像日本那样， 出现资产泡沫并最终破灭， 给宏观经济造成负面影响，不知道您怎么看？梅建平：我用的这个方法和所谓的泡沫 -危机分析方法有一点不同，我主要看房地产发展的长期规律， 例如十年，而非三五年的规律。 房价和股价的上涨在短期里都受到投资者心理因素的影响。如果价格和基本面背离太多，就会出现泡沫，就像日本 1985 年以后的确出现了一个泡沫。 但另一方面，我们看数据会发现， 1986 年到 1995 年地价每年的平均增长率仅有2.7%，而 1986 年到 1990

17、 年地价的上涨速度是很快的，所以地价在这十年呈现出先上涨、后下跌的局面。我们从中也可以看出，如果土地价格的增速远远高于名义GDP 的增长，那么过一段时间地价会自动回调。这种情况在中国是不是有可能出现？我认为是可能的。但从宏观数据来说， 我主要是想建立一个基本的地价标杆，也就是说在中国经济发展的现阶段， 衡量地价和房价是否合理的标准是什么？我觉得比较合理的标杆就是名义 GDP 的增长率，地价和房价的上涨幅度应该略高于名义GDP 的增长率。按照近几年的经济发展状况来说， 地价每年上涨 15% 20%应该是合理的。同样，房价每年上涨 10%15%也应该是合理的。21 世纪： 对于目前的房价和地价，人

18、们有一个感受就是2002 年之前，中国的房价并没有出现快速的上涨， 但随着中国经济走出通缩以及人民币升值预期形成之后，宏观流动性过剩的现象日益明显， 房价开始快速上涨， 从去年开始，股市也开始大涨 ，这样一个解释的模式似乎和您的框架有一些不同， 不知道您怎么看这个说法？梅建平：流动性过剩是一个很好的问题。 现在资产增值确实比较快， 这其中有几个方面的原因，一是中国资本市场在经历了 2001 年到 2005年的大熊市之后，股票价格已经低于其基本面了，远不能反映中国 GDP 的增长。所以近两年的牛市，在很大程度上包括了恢复性的上涨。股票的大幅度上涨势必会带动土地的升值。如果我们认为股指从 1000

19、 点恢复到 4000 点是正常的话，那也就是说股价翻了三倍是正常的。在这种情形下，如果土地价格没有一两倍的上涨， 我认为反而是不正常的。 如果土地的价格能够涨一两倍，那么房价会怎么样呢？所以深圳房价今年这样的暴涨， 从这个意义上也是可以解释的。而且，目前的这个资产泡沫，与宏观经济的偏热存在相当大的关联。因此，我认为不要把土地市场妖魔化， 就是说我们不要认为所有的问题都是出在炒房炒股上。实际上炒房炒股有相当一部分是和宏观经济偏热相关联的。 我认为当务之急是要把整个宏观经济调控好，使 GDP 增速适当放慢，特别是把通胀预期降下来。21 世纪：您刚才还提到了人口红利，我们知道日本战后经济发展较快和人

20、口红利也有关，而日本近来经济低迷也和红利后的负债有关。我们要知道，中国现在虽然处在人口红利中， 但由于计划生育等因素， 中国的人口负债期可能会较快到来，您觉得这对于中国的地价房价会有什么影响吗？梅建平：你这个问题提得很好。 根据我看的联合国的资料， 目前中国的人口红利还会持续一段时间。 而且，我想有一点是可以肯定的， 就是今后十年我们还会处于城市化的过程中。 那么，这种趋势就决定了社会的平均工资， 特别是低技能员工的工资，其增长速度会比较慢，甚至有时候会停止不前。而高端人群，比如说掌握了资本和技术的那些人，其收入可能会增长比较快。所以，我认为土地价格的涨幅超过平均工资涨幅， 尤其是超过低技能员工工资涨幅的情形，可能还会持续相当一段时间。21 世纪：从另一方面说，按照日本的经验来看，当人口负债期来临的时候，经济增速放慢，地价这时候会停滞，甚至下跌。梅建平： 我想日本后来地价的下跌有两方面的原因，一是对上世纪80 年代末期泡沫的调整。 一是人口负债期的开始 ，我认为这也是更重要的因素。 当经济发展进入人口负债期以后，会出现工资增长的速度远高于地价增长速度的现象。因为届时人口减少，劳动力供应不足，工资相应会上升，而名义 GDP 的增长几乎是停滞的， 所以在国民经济的分配中， 土地开始处于劣势， 于是就出现了土地价格下降的现象。4.稳定宏观经济预期21 世纪：那您觉得