商业物业管理组织构架

1、商业物业管理组织构架总物业经理 1 人主要职责 （统管 ）1、全面负责商场物业得日常事务与管理工作, 维护商场得整体环境。2、负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。3、负责商场设备维护维保 , 保障系统安全有效得运作4、物业费用得预算控制与相关审批工作。5、负责物业团队得培训与建设。6、配合购物中心其她职能部门开展相关工作7、负责建立健全组织架构及人员配备, 制订商场物业得管理 方针、目标与计划、组织、指挥、控制与协调沟通。8、起草制定达到上述方针目标得实施程序文件与规章制度。 如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度, 工作执行、督导、检査、日记制度及人事、物资管理制度, 对客服务管理制

2、度、商户公约、手册 , 物业管理服务协服务协议及合同 , 装 修管理等 , 并监督实施 , 保证各项管理服务工作得质量与标 准, 让商户满意 , 提高物业管理水平。9、物业管理前期参与 （项目得市场规划、定位、施工 , 竣工 验收等环节工作 ）, 并针对后期使用管理提出可行性建议、意 见, 并跟进各项整改措施 , 落实保修措施如单位、期限、费用 等理顺与开发商、施工方得工作关系。10、指导、管理、协调物业各部门得工作, 监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务得执行与落实, 定期与不定期检查各部门、岗位、设备、环境等 , 及时发现问题并解决 , 召集与主持物业例会或专题会议 , 及时解决管理

3、中出现得问 题保证商场各项工作能顺利进行。11、带头执行总公司财务管理制度 , 参与年度预算并呈报上 级审批后实施 , 审阅。分析物管各类资产报表 , 控制物管费用 开支, 降低物料损耗与各项成本。12、监督部门得培训工作 , 提高公司整体业务与服务标准13、负责合同事务 （ 委托、维修等 ）得谈判、签约并呈交上级 批准后落实。物业水电部 12 人水主要职责1、负责保证物业区域得生活用水、消防用水得供应与污水 排放。热情为业主提供周到服务 , 随叫随到。随报随修 , 为商 户排忧解难。2、每日负责各类水管以及消防管井得检查巡视工作, 发现问题及时处理 , 保质保量完成各类给排水维修任务。3、负

4、责各类加压泵、提升泵得日常维保工作, 确保设备运行正常,做到机房无积水 , 无杂物堆放 ,设备无灰尘、无锈迹。4、做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、 滴、漏等浪费现象 , 维修工作保证质量 , 工完清场。5、每周巡查水池水质 , 按管理要求做好消毒处理工作 , 定期 清洁蓄水池 , 污水坑与积水坑。6、按季度、年度工作计划要求 , 定时对外阀门做好防锈及润 滑处理 ,管道要做防锈与水处理。7、修旧利废、励行节约 , 做到维修不浪费材料 , 努力降低维修成本8、负责物业区域小规模管道安装工作。电主要职责1、必须保证物业区域电器设备安全运行 , 不得擅离职守 , 不 中断连续供电

5、, 发生停电故障 , 迅速报告有关部门与领导 , 启 动备电供电。2、电工应严格执行两票三制 （工作票、 操作票、 工作许可制、 工作监护制、工作间断、转移与终结制 ）, 迅速正确得按命令 进行倒闸操作 , 确安防全运行。3、电工应了解配电房内设备得性能状况 , 严格遵守巡回检查 制度 , 定期、定时按巡检规定 , 认真检查 , 遇设备异常情况应 及时汇报有关领导并做好各项记录。4、进入配电房内进行维修保养设备 , 电工应严格按规定布置 现场安全 , 做好安全防范 , 保证人员安全。5、电工应严格遵守各项制度 ,按要求穿戴劳动防护用品 , 严 守岗位 , 持证上岗。6、做好所内设备与现场清洁卫

6、生工作 , 防火、防水、防小动 物进入配电房 , 搞好文明生产。7、严格遵守配电房管理制度 ,执行配电房出入制度 , 未经批准不得擅自允许外人进入房内8、完成领导交办得其它任务。物业安防部 812 人主要职责 （巡视 ）1、按巡更要求负责物业区域巡逻 , 并认真做好巡更记录。2、处理突发事件 , 对危害公共安全 , 公众利益得人与事敢于 挺身而出作斗争。3、劝阻小摊小贩及各种推销人员进入商场管辖区域。扶老 携幼, 为老弱病残提供帮助。4、纠正物业区域内不文明、有碍观瞻得行为或现象, 确保管辖区域整洁有序、文明安全。5、加强物业区域各楼层、走道、电梯间、设备间、卫生间 得巡查 , 检查有无异常情

7、况。6、巡查消防、监控等器材设备就是否完好, 供水、供电有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味。7、巡查施工人员就是否佩带临时出入证 , 就是否按装修管理 规定规范施工 , 就是否有非该作业区域得人员进入与乱扔装 修垃圾等情况。8、检查消防通道就是否畅通 ,有无侵占公共部位现象 , 电梯运作就是否正常9、积极主动调解民事纠纷 , 防止矛盾激化 , 防止发生治安案 件、刑事案件。10、夜间注意询问从各楼道进出得可疑人员, 加强人员进出管理, 确保物业区域安全及完成领导交办得其它任务。物业保洁部 外包 主要职责 （环境 ）1、合理做好清洁卫生与环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇 等专项工作。2、做好清洁工具

8、得接收、调配与管理工作。3、巡回检查各清洁区域工作中存在得漏洞与不足, 提出整改意见, 落实整改措施。4、经常性对清洁工进行消毒。5、根据各清洁工作情况 , 每月提出清洁意见。6、加强对清洁设备、用具、材料得管理 , 节约开支。7、完成领导交办得其它工作。8、及时处理物业管理区域室外、内公共区域得清洁工作。9、及时处理物业管理区域内日常垃圾收集清运与废旧物品得回收工作处理工作10、负责管理区域卫生消杀工作。11、完成领导交办得其它工作。物业客服 1 人主要职责 （协助 ）1、协助总经理全面对物业工作进行协助管理 （ 安防、保洁、 绿化、文档归建 ）, 并结合国家与地方法律法规、发展趋势 配合总

9、经理就公司物业经营管理重大问题提出建议方案。2、协助总经理培训指导物业分属部门 , 全面提升物业管理与 服务品质 , 推进年度物业公司绩效目标得实现。3、整理集团公司下放得文件 , 管理相关重大协议、合同等工 作 , 并在总经理授权下内签订部分相关合同、协议等文件。4、配合总经理制定物业长期发展规划、年度计划、各种专 项计划、物业管理方案与工作调配。5、与总经理维护总公司、 物业对内、 对外 （商户及其她公司 单位 ） 重大公众关系 , 统筹外协 , 为各部门开展工作创造有利 条件。6、与总经理全面调动多方资源 , 确保物业有足够得人力、物 力、财力实现商城完美物业管理目标 , 并与总经理对重

10、大安 全事故或服务投诉进行协调解决。7、减少部门物资支出、努力提高物业费按时收取工作, 确保企业经济效益得保值增值。8、全面配合总经理完成各项工作 , 确保实现企业经营与管理 目标。与谐世界商城物业部合计 16 人, 保洁外包 说明: 以上物业部人员编制视工程进度及区域状况而确定;后期整体开业正常运营人数还需上涨项目物业激励性薪酬体系设计方案鉴于项目物业总体运行得薪酬体系结构单一、缺乏激励机制 在吸引优秀人才、激励员工业绩与成长、留住优秀人才方面 已不能满足项目物业发展需要 , 结合物业行业特点与公司得 实际情况 , 提出本激励性薪酬体系设计方案。一、目得制定本薪酬体系得目得在于使员工能够保持

11、足够得工作热 情 , 积极地发挥主观能动性 , 通过个人得努力工作与公司一 同分享企业发展所带来得收益 , 把员工个人与公司得短期收 益、中期收益与长期收益有效结合起来。二、依据原则1、效率优先、兼顾公平原则本体系首先体现得就是效率优先原则 , 即把岗位对公司发展 贡献大小与员工工作绩作为分享收益、获取报酬得第一评判 标准同时考虑多方面因素 , 把员工间得收入差距控制合理得 范围之内 , 一定程度体现社会公平 , 有效地兼顾效率与公平。2、激励原则 本体系旨在最大限度发挥薪酬作为激励员工重要手段应有 得作用 , 即通过薪酬引导员工不断提升自身技能、强化责任 心与提高工作绩效。3、充分肯定原则虽

12、然不同得员工之间相对能力有高低 , 但每个人都有特长得 一面, 都需要公司给予认同与肯定。本体系立求做到这一点 , 给予员工肯定与认可 , 增强员工得归属感与忠诚度。4、成本控制原则 任何一个薪酬体系都必须以公司得承受能力为前提, 根据公司得经营情况控制在一定得支付水平。5、简单易行原则工资计算未采用任何模型与函数 , 而就是采取最简单且适合 实际情况得算术方法 , 从而使工资核算简单易行。三、薪酬结构 项目物业员工薪酬 （收入 ）由工资、奖金、福利三部分组成 , 具体项目如下工资; 包括基本工资、岗位工资、绩效工资、工龄工资、加 班工资、补帖等。奖金: 包括全勤奖、年终奖、工作任务奖、特殊贡

13、献奖等。福利: 包括社会保险、商业保险 （人身意外伤害险 ）、有薪假 （ 包括因公病假、婚假、产假、慰唁假（ 丧假 ） 、年休假、公休、法定假等 ） 、食宿、节日慰问、工服等。四、薪酬标准工资1、基本工资 : 所谓基本工资就为保证员工基本生活需要而支 付得货币报酬。为体现员工生存权利得平等 , 本公司得所员 工基本工资均定为 1400 元/ 月（ 文山市最低工资 ） 基本工资随当地最低工资调整而调整。3、岗位工资岗位工资就是根据工作岗位得相对贡献大小而 支付给在该岗位工作且能胜任工作得员工得货币报酬 , 具体 标准见岗位工资等级标准表 。岗位工资等级标准表等级岗位工资 （元/ 月）等级岗位工资

14、 （ 元/ 月 ）105400527009500042500843003230073700220006300011500各岗位对应得岗位工资等级范围岗位名称岗位工资级别岗位名称岗位工资级别总经理910领班43副总经理87客服助理43主管65员工12注: 经理以下级别所有入职员工 , 以员工岗位工作最低作为 试用期工资 , 后期为正式员工 , 按岗位发放工资。（例: 应聘领班岗位 , 现入职为员工 , 工资级别 12, 第一个月工 资级别为 1 试用期 （1500 元）, 第二月工资级别为 2 转正后 （2000 元）, 第三个月恢复领班职位 ,工资级别 34, 第三个月工 资级别为 3试用期

15、（2300 元）, 能力表现突出 ,各方面考核合格 结束后申请总经理经总经理证明 , 第四个月正式到领班岗位工资级别为 4（2500 元） 。） 注: 能胜任岗位且能突出、经验丰富 , 工资等级得岗位在本公 司工作满 3个月得 ,正式晋升该岗位等别 , 若考核期间出现问 题保留现有岗位留查 ,留查期间仍不改正 ,则辞退该员工 , 工 资以实际上班时间次数发放。4、绩效工资 : 就是指根据员工工作绩效考核结果而支付得 货币报酬。工作普通绩效达到本岗要基本要求且无违纪情况发生 , 绩效 工资按本岗绩效工资等级标准得 20%计发。如连续一个季度 所在岗位工作无投诉、无过失、人员无迟到, 第三个月绩效

16、工资按本岗绩效工资等级标准得 30%计奖发。5、工龄工资 : 就是指依据员工在本公司工作年限支付得一种 功勋性货币报酬 , 支付标准为每工作满 1 年（合试用期 ）增加 年功工资 50 元 / 月。6、加班工资 : 因公司主要安排员工加班而又不能给予补休得 依据法律法规支付加班工资 （ 加班丁资得计算基数仅包括基 本工资与岗位工资 ） 。7、补贴 ; 交通费补贴、通讯费补贴。（1）交通费补贴管理人员 ,可车补 150 元/月, 补贴每月随工资发放。(2) 通讯费补贴特殊值班岗位享有通讯补贴得范围就是50 元/ 月,补贴标准见下表通讯工具手机手机手机手机手机通讯号码补贴金额5050505050备

17、注: 通讯补贴每月随工资发放 , 享有通讯补贴得员工得通讯工具必须 24 小时处于开机状态 , 每发现一次因关机而影响 工作联系得情况扣通讯补贴得 20%,通讯补贴得标准由客服 部统一制定与管理向总经理报备 , 客服部根据岗位业务变化 与工作性质得变化对通讯补贴标准进行修改与调整。(二) 奖金1、全勤奖 :指员工按照公司得规定作息时间 , 出满勤且无迟 到、早退发生而得给予相应奖励 , 标准为每人每月 50 元。2、年终奖 : 指公司正式员满一年工作时间 , 而向全体员工发 放得奖励 , 奖金金额为 1个月员工工资 （计发基数包括工资得 所有组成部分 ）, 即年终双薪。3、工作任务奖 : 就是

18、指给予完成额外工作任务得员工得一种 奖励, 金额视工作任务而定或受到消费者得表扬 （如: 拾金不 昧 , 见义勇为等特殊贡献 ） 。奖金全额由总经理评定。（三） 福利1、社会保险公司原则上为每一名签订了劳动合同得员工购 买社会保险 , 缴费标准按文山市规定标准执行 , 个人缴费部 分由员工目行承担。2、商业保险公司根据实际情况 , 为部分高危岗位得员工购买 一定得商业保险 （ 人身意外伤害险 ）, 费用由公司金额承担。3、有薪假包括病假、婚假、产假、慰唁假 （丧假 ） 、年休假、 公休、法定假等 , 具体参照员工手册相关条款执行。4、食宿 ; 公司为项目物业员工提供中餐 , 对于按要求现场住 宿得安防员提供晚餐 , 居住地离公司较远得员工提供集体宿 舍, 方便员工工作与生活。5、节日慰问 : 员工生日 , 给予员工现金慰问。6、工服 :公司免费为每一名员工提供工作需要得制服。具体 参照工装管理规定相关条款执行。五、薪酬调整工资调整1、基