资产评估复习题

1、资产评估复习题1某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？评估值=160×150/210=114.29(万元)2某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，

2、评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则待估资产的评估值为：资产评估值=58000×(1+9.3)=63394(元)3某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为20

3、02年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(130)=255.64（万元）4待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成

4、新率为：待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元) 5. 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机

5、器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）6. 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买

6、价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2÷（81.60

7、.4）2%间接成本13.04×2%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）7. 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 16×1.60/1.05+ 4×1.60/1.28+ 2×1.60/1.35=31.75万元8. 被评估设备购于1999年，原始价值为500

8、,000元，2002年和2004年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为30,000元和25,000元。假设从1999-2009年每年的价格上升率为10%。试估测该设备2009年评估时的综合已使用年限。（计算结果保留至小数点后两位数）综合已使用年限=（每次投资在评估时点的重置成本×对应的投资年限）÷每次投资在评估时点的重置成本=(1,295,000×10+58,500×7+40,250×5) ÷(1,295,000+58,500+40,250)=(12,950,000+409,500+201,250) 

9、7;1,393,750=13,560,750÷1,393,750=9.73（年）9. 被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于(C)A.58万元 B.90万元C.120万元 D.150万元10评估某持续经营企业，前5年各年的收益(净利润)现值加总后为2500万元，第6年起每年净利润固定在350万元，假设折现率与本金化率均为10，则该企业的评估值应为（    A  ）A、4673.1

10、5万元B、6000.00万元C、15767.80万元D、28500.00万元11. 被评估机组购建于2003年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值600万元人民币，其中主机占70，辅助装置占20，工艺管道占10。到评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装置价格上升1，工艺管道价格上升了5。该机组评估基准日的重置成本最接近于（  B    ）A、585.8万元B、595.8万元C、612.6万元D、624.8万元12. 某进口汽车的到岸价为75万元人民币，关税税率为20，消费税税率为8，增值税税率为17，银行财务费、外贸手续费、海关监

11、管手续费合计为到岸价的3，则应付的增值税最接近于（   C   ）A、15.30万元B、16.52万元C、16.63万元D、22.16万元13. 被评估设备为年产某产品100万件的设备，运用市场法对其进行评估，所选择的参照物为生产同样产品但年生产能力为120万件的设备，其他条件与被评估设备相同。该参照物于3年前购置，价格为40万元，三年中该类设备的价格指数每年上升20。若该类设备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被评估设备的评估值约为（   C   ）A、33万元B、57万元C、58万元D、69

12、万元14.某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润率为400%;联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适刚的成本利润率为10%。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8000件，乙类地区为7000件，丙类地区为5000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12%，所得税率为25%)。要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。(计算结果

13、以“元”为单位，取整)15由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。要求：请帮助评估人员计算确定（1）专有技术的折现率；（2）专有技术各年的净收益；（3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）16. 甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料：（1）甲企业与B

14、公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。（2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。（4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。（计算结果以万元为单位，取整）17.甲企业拟进行股份制改组。根据企业过去的经营情况和未来市场形势，预测未来5年的收益额分别为130万元、14

15、0万元、110万元、120万元和150万元。预计从第6年开始，以后每年的收益额稳定在140万元的水平。评估人员根据分析，确定的折现率和资本化率均为10%。另外，采用单项资产评估方法，评估出甲企业有形资产的价值为900万元，可确定的无形资产价值为200万元。xehedu.co要求：(1)计算甲企业整体评估值;(2)确定甲企业商誉的评估值。(计算结果以“万元”为单位，取整)18待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。要求：（1）采用年金资本化法计算

16、该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）；（2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。19.某公司于1998年10月以有偿出让方式取得一宗50年使用权的土地，并于1998年11月开始在此地块上建一栋写字楼，2000年10月建成完工，当时造价为每平方米1300元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1400元，残值率为5%，该宗地面积为4500 ，容积率为4.5，目前该建筑全部出租，每月实收租金为9000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每 35元，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每 2

17、0元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为为重置价的2 。根据上述资料估算该宗地在2002年10月的土地使用权价格。解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进行估价。第一步：计算出租年总收益采用客观收益而不是实际收益：年总收益=35 ×4500 ×4.5 ×12 =8505000第二步：计算出租总费用（1）年税金=20 × 4500 ×4.5 =405000（2）年管理费= 8 505000 ×4%= 340200（3）年维修费=1400 × 4500 

18、5;4.5 ×2%=567000（4）年保险费= 1400 × 4500 ×4.5 ×2 =56700（5）计算房屋折旧费房屋折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1400 × 4500 ×4.5 /48=590 625元总费用=405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525第三步 ：计算房屋出租年纯收益 房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 =1400 ×4500 ×4.5-590625 ×2 =27168750元 房屋年纯收益=房屋现值×

19、;房屋还原率 =27168750 ×6%=1630125元第四步：计算年土地纯收益 土地纯收益 =房地年纯收益-房地年总费用-房屋年纯收益 =8505000-1959525-1630215=4915350第五步：确定2002年10月的土地使用权价格20. 某开发区土地总面积52 ，现已完成“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.52 。现开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000 。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成1 2 的开发需投入2亿元。一般征地完成后， “七通一平”的开发周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资

20、的40%；全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行贷款利息率为10%，土地还原率为7%。试估算该宗土地的单位面积价格和总价格。1、土地取得费征地费50000/亩，即75元/ 2、土地开发费200000000/ 2 ，即200 / 3、利息=15.75+12.3+5.86=33.9元/ 4、利润 （75+200） ×20%=55 / 5、计算土地增值收益 （75+200+33.91+55)×20%=72.78 / 6、计算土地价格 75+200+33.91+55+72.78=436.69 / 7、进行可出让土地比率修正 436.69 ×5/3

21、.5 =623.84 / 8、进行土地使用年期修正623.84 × =602.66 / 9、计算拟出让土地总价格 602.66 ×10000=6026600元21. 现有一块3km2的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m2；可出让土地面积为全部土地的70，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元/km2，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70，第二年投入30，贷款年利息率为10，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3；投资利润率为20，当地土地转让中卖方需要缴纳的转让税费

22、为开发完成后转让价格的6.5，买方需要缴纳的税费为转让地价的4。试用传统方法估算该成片生地总价和单位面积地价。 【解】由题意：设该成片生地的总价为V：该成片生地开发完成后的总价值=1200×3 000 000×70% = 25.2（亿元）土地开发费用 =3.5×3=10.5（亿元）专业费用 =10.5×3 = 0.315（亿元）投资利息=（V+V×4）（1+10）21+（10.5+0.315）×70×（1+10）1.51 +（10.5+0.315）×30×（1+10）0.51=0.218V+1.322（亿元）转让税费=25.2×6.5%=1.638（亿元）开发利润=（V+ V×4+10.5+0.315）×20 = 0.208 V+2.163（亿元）购买该地的税费= V×4V=该成片生地开发完成后的总价值土地开发费用专业费用投资利息转让税费开发利润购买该地的税费 = 25.210.50.315（0.218V+1.322） 1.638（0.208V+2