项目开发五大阶段 最新

1、房房地地产产开开发发开开发发阶阶段段关关键键节节点点内内容容分分项项节节点点分分项项节节点点内内容容土土地地获获取取阶阶段段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排

2、土地深判可行性研究报告市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划项目方案确定现金流测算落实资金计划项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商版盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定引资（商业计划书）签署战略合作协议合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理投标、拿地土地摘牌缴纳土地出让金，签约土地出让合同确定总平图、经济指标项目备案方案评审、方案审批办理“建设用地规划许可证”土地确权土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书用地批复缴纳契税、耕地占用税

3、办理“土地证”文物勘探建设项目环境影响评价办理地质勘探抗震设防审批人防审批办理“建设工程规划许可证”施工图审查消防审批施工、监理中标通知书，施工合同、监理委托合同质量、安全监督手续资金保函或证明办理“建设工程施工许可证”基础验收备案办理“商品房（预）销售许可证”已投入开发建设资金（不含底价）超过总投资额25%以上的投资证明预测绘备案前期物业管理委托合同备案规规划划设设计计阶阶段段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）

4、竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息经济测算项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算项目发展报告开发计划、项目考核指标初定、资金流设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划方案设计组织方案设计院的选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点

5、）报建及确定（公示会市政府）建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定指标确认阶段项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整施工组织设计施工图设计院的选择与合同签定制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会

6、审施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化开开工工开开盘盘建设工程规划许可证文物勘探建设项目环境影响评价办理地质勘探抗震设防审批人防审批规划方案及市政方案送审建筑方案送审取得许可证现场工程放线按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告开工准备移苗，临水、临电，平整场地，施工组织方案参建单位、材料供应商招标招投标、签订合同勘察，桩基施工单位，监理，土建施工单位，甲供材、分包商，沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审

7、记录设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录质量监督手续办理质检委托办理安全检查委托环卫环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续办理施工许可证施工图审查消防审批施工、监理中标通知书，施工合同、监理委托合同质量、安全监督手续资金保函或证明开工、基础工程施工放线规划验线规划验线（监理组织工程、设计、规划局验线）出验线报告土方开挖土方支护规规划划设设计计阶阶段段设计前期桩基施工桩基施工桩基检测出桩基检测报告（委托桩基检测单位）基础施工地基工程：承台、地梁人工挖土，清槽余桩处理（截桩）地基备案承台、地梁砌砖胎膜砼垫层地下防水（地下室

8、底板及承台基础梁防水卷材施工）50厚细石砼保护层放线承台、基础梁、底板钢筋绑扎及墙柱插筋固定后浇带、外墙水平施工缝钢板止水带安装及吊模、管道预埋浇筑砼养护基础验收备案（签定建筑工程分部工程（基础）验收表）基础处理竣工结算；地下室施工：地下室墙柱放线地下室墙、柱、梁、板钢筋绑扎地下室墙、板、框架柱、梁立模墙、板、框架柱、梁浇筑砼养护外墙防水施工地下室砖墙砌筑楼梯踏步施工基础验收备案（签定建筑工程分部工程（基础）验收表）办理预售许可证基础验收备案已投入开发建设资金（不含底价）超过总投资额25%以上的投资证明预测绘备案前期物业管理委托合同备案开盘营销准备营销准备：案场团队组建、售楼部设计、建设、装修

9、（及物业用房建设）、确定代理公司、制定销售、推广方案项目亮相前准备项目亮相 项目开盘前准备开盘开盘庆典活动，客户转化，回款落实日常销售客户积累、签约合同、办理按揭销售回款清盘清盘后项目各种资料移交，项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档工工程程建建设设主体工程审核施工方案、施工组织设计材料进场验收模板工程模板工程：（1）矩形柱模施工（2）周边地下墙模板施工（3）异形短肢剪力墙模板安装：（4）剪力墙模板安装（5） 框架梁的模板安装（6）板的模板安装（7）梁、柱节点支模（8）结构脚手架的搭设及计算（9）模板的拆除钢筋工程钢筋工程：（楼层放线墙、柱钢筋绑扎柱、墙封模顶板、梁钢筋绑扎顶板、梁封模砼浇筑

10、（按要求留置试块）拆模试块送检模板拆除楼层放线，进行上一层结构施工）配套管线预埋砌体工程砌体工程：填充墙、隔墙、构造柱、圈梁、门窗过梁、女儿墙、压顶等（二次结构）重要分部、分项工程及隐蔽工程质量验收图纸问题解决施工质量、事故处理变更签证：设计变更、工程变更主体验收备案签定建筑工程分部工程（主体）验收表安装、装饰工程外檐装修材料确定甲供、甲分包材料招标内外檐装修内外檐装修：地面、防水、抹灰、饰面板（砖）、门窗、轻质隔墙、幕墙、涂饰、裱糊和软包、细部建筑屋面卷材防水屋面涂膜防水屋面刚性防水屋面瓦屋面隔热屋面开开工工开开盘盘开工、基础工程水、暖、电安装水、暖、电安装：室内给水系统、内排水系统、室内热

11、水供应系统、卫生器具安装、室内采暖系统、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装、备用和不间断电源安装、防雷及接地安装智能化智能化：通信网络系统办公自动化系统建筑设备监控系统火灾报警及消防联动系统安全防范系统综合布线系统智能化集成系统电源与接地环境住宅（小区）智能化系统通风与空调通风与空调：送排风系统防排烟系统除尘系统空调风系统净化空调系统制冷设备系统空调水系统电梯安装电梯安装：招标选定安装单位提供电梯井道土建节点图指导电梯井道土建施工电梯安装及调试毛坯房竣工验收备案毛坯房竣工验收：会同监理、施工单位初步验收、施工队伍整改整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营

12、、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接毛坯房竣工结算毛坯房竣工结算：土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算成品房装修成品房装修：土建工作面移交吊顶洁具护栏和扶手制作与安装饰面板（砖）涂饰橱柜制作与安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板暖气片安装裱糊与软包细部成品房验收备案成品房验收备案：会同监理、施工单位初步验收、施工队伍整改整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收报建委质监部门审定备案与物业进行交接成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算配套手续及施工热力、自来水、视讯、园林用水、热换站用水

13、、中水、燃气、电力、排水热力招投标手续配套施工给排水、采暖、电气、综合管网环境施工附属建筑（停车场、围墙、大门、收集站）景观：建筑小品、亭台、走廊、道路、花坛、场坪绿化工工程程建建设设安装、装饰工程竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算结算稽核交交房房入入住住竣工入住成品房装修室内空气检测住宅准入证项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证非经营性公建配套证明供水、供电、供气、供热、排水等配套证明土地使用权证书地名管理部门批准的地名文件小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）人防验收规划验收消防验收通水、通电大配套验收竣工验收备案通知书小配套验收供热验收人防验收入住准备工程质量