天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案课件

1、GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案大港经纬置地城市绿洲项目营销方案2012.2012.4 4. .5 5GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案导 读 一、宏观市场 二、SWOT分析 三、推盘思路 四、营销思路 五、推广费用 六、人员架构GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案CHAPTER 1.1 宏观市场-区域市场GREAT

2、EASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案大港区商品住宅市场大港区20102011年商品住宅成交走势全区2011年商品住宅市场成交27.80万，同比2010年小幅上涨 1.35%。2011年大港区商品住宅成交均价为6224元/，同比2010年上涨 9.46%。受限购政策影响，2011年2月形成集中放量增长的局面，透支了未来一段时间的需求。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案大港区商品住宅供求走势01020304050602006

3、 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2006 -2011年大港区商品住宅供需情况18.451.851.519.157.757.329.72818.647.322.824.4新增供应面积（万平方米）成交面积（万平方米）n 2006年2011年大港区商品住宅新增供应面积约255.8万平方米，成交面积约170.8万平方米。且2010年及2011年市场去化量明显低于供给量，给2012年市场带来很大压力。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案港东新城商品住宅供需情况02040608010

4、01202006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2006 年-2011年大港区港东新城商品住宅供需趋势038.953.956.278.48.61314.430.81617.9总供应面积（万平方米）成交面积（万平方米）u 自2006年至2011年，大港区港东新城商品住宅新增供应量呈逐年递加趋势，成交量远低于供给量，2011年去化率不足20%。u 2006-2011年新增供应量高达169.4万平方米，总去化量100万平方米，供给量远大于成交量，后市港东新城竞争将更加激烈。供给大 去化小 市场竞争激烈GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬

5、置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案大港区二手房住宅市场大港区20062011年二手住宅成交趋势02000400060008000100001000150020002500300035004000450050002006年2007年2008年2009年2010年2011年成交套数套538947923384953146853661成交均价元/176321372675345946554865p 2010、2011年二手房市场成交量较2009年相比有大幅回调，一方面是调控原因，另一方面价格也是很重要的原因。二手住宅成交量受政策影响较大，但价格却依然呈平稳上涨态势！二手房市场较

6、为冷清，市场未形成成熟的投资力量！GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案港东新城成交价格分析港东新城20062011年成交价格走势 20062011年成交价格呈不断增长态势，但20102011年价格虽然还在增长，但增长幅度较为缓慢，主要是因为供应量的不断加大，去化率保持相对稳定，存量不断加大；另一方面价格在2009年快速拉升至2010年初至价格峰顶后逐渐回落，后开始在合理的范围内小幅波动。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项

7、目营销方案纵横观点 从土地上场来看，2011年度只推出一幅住宅用地，总建筑面积在11万，土地供应大幅缩水，项目新增速度减缓；从商品住宅市场来看，2011年度大港区总成交套数2787套，月均成交约232套，目前在售竞品约17个，除新开盘项目当月成交较为活跃外，其他月份成交量约在10套以下；2011年大港区成交均价小幅增长。2012年，随着调控政策的稳定和巩固以及供应量的加大，区域价格的提升存在一定的难度。2012年大港区存量约在66万，新增供应预估在4050万，市场供应不断加大，市场呈现供过于求的局面，市场面临巨大挑战。随着市场存量的不断加大，项目竞争将会越发激烈！GREATEASE GREAT

8、EASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案CHAPTER 1.2 宏观市场-竞品分析GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案区域竞品分布区域竞品分布GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案主要项目对比基本信息项目名称总建面入住时间单户层高车位比物业公司主力产品（万平米）维朗山海川园152013.5.12.91:1天房物业高层、洋房房信海景园52011.62.91:0

9、.7荣达物业高层泰达港湾6.22010.631:0.8小波物业高层泰达风景142013.931:1小波物业高层、别墅心泊馨城112012.5.12.91:0.9泰达万洁洋房、小高滨海新代城7.32012.62.91:0.8红都物业洋房、高层福源花园12.052012.62.91:0.8晨晖里物业高层枫尚河院4.72012.72.91:1港城物业洋房、多层、高层溪谷港湾7.62012.9.302.91:1兴港物业小高层、高层福锦园13.82012.52.91:0.8建工物业洋房巴登巴登302013.62.91:1龙达物业洋房、高层剑桥港湾16.62012.8.312.91:0.8房信物业别墅、洋

10、房、高层恒盛尚海湾972012.82.91:0.8长城物业洋房、别墅总计240.25交房时间集中在2012年5-10月；高层大量上市、产品同质化严重。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案大港区2012年度体量统计在售项目体量分析项目名称 总建面 （万/）已推面积（万/） 成交面积（万/） 存量面积（万/） 未推面积（万/） 入市时间 维朗山海川园157.51.376.137.52011年7月房信海景园6.256.254.182.0702009年10月泰达港湾6.25.314.820.490.892008

11、年8月泰达风景141.340.091.2512.662011年9月心泊馨城118.121.1272.882010年11月滨海新代城7.337.331.835.502010年10月福源花园12.0612.065.017.0502009年12月枫尚河院6.916.910.826.0902010年12月溪谷港湾7.65.622.842.781.982010年10月福锦园11.435.321.3246.112011年7月巴登巴登305.922.573.3524.082009年10月海明园9.819.811.128.6902010年10月汇康园8.148.144.853.2902010年12月剑桥港湾1

12、6.64.912.422.4911.692010年12月恒盛尚海湾977.411.455.9689.592011年8月合计 259.33101.9535.8166.14157.38 GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案2011年港东新城竞品去化统计竞品楼盘 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月总计月均去化均价巴登巴登554682057105488787227福源花园16421764656511111096557枫尚河院9402411000324126967226溪谷港湾813831141

13、6263427717174156683滨海现代城9223617221714231116142126476心泊馨城20838851265417167638海川园-502131151617150256893泰达风景-53201036434海景园21112101312137638077334福锦园-29033989151256965海明园017102221552215855168汇康园54235149516241922238546464653总计1413355033434919622324311785891604-GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营

14、销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞品市场2012年供应量预估 预计2012年大港区市场未来供应量在100120万； 2012年大港区在售项目存量约在66万 ，新推货量约在37.97万； 同质化竞争激烈；预计大港区未来市场供应量在100120万，市场竞争激烈。项目名称 产品类型 2012年新推面积 维朗山海川园洋房/别墅/高层7.5万房信海景园高层0泰达港湾洋房/高层0泰达风景高层2万心泊馨城洋房/小高2.88万滨海新代城多层/高层0福源花园高层0枫尚河院洋房/多层/高层0溪谷港湾小高/高层1.98万福锦园多层4万巴登巴登洋房/高层4万剑桥港湾别墅/洋房/高层3万恒盛尚海湾 洋房/别墅

15、4万海滨园洋房/高层6.17万合计37.97万GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞争对手剑桥港湾建筑规模：16万平方米容积率：1.09绿化率：48%产品：9/16层高层、5层洋房户型：高层85-100平米，洋房100-140平米 装修标准：毛坯成交情况-2011年度总成交112套，其中高层成交均价7800元/以上;成交分析-区内房产，学区板块，高端定位老城区唯一英伦生活社区，教育氛围浓厚，项目定位极高推广手段：短信、高速路牌GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿

16、洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞争对手巴登巴登建筑规模：18万平方米容积率：1.5绿化率：42%产品：18/24/28层高层，5层洋房户型：89-90平米高层，70-188平米洋房 装修标准：毛坯成交情况-2011年度总成交87套，其中高层成交均价7227元/;成交分析-面积小总款低，中心地段坐拥港东最中心地段，市场口碑影响客户认知推广手段：短信、线下活动、DM直投及扫街GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞争对手泰达风景建筑规模：14万平方米容积率：1.4绿化率：45%产品：9/1

17、0/11/18层高层、5层洋房户型：80-95平米高层，136平米洋房 装修标准：毛坯成交情况-2011年底，总计成交10套，高层成交均价6333元/成交分析-一期老业主推荐为主，品牌力量品牌号召力，”无理由退房”体现开发商实力。推广手段：短信GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞争对手维朗山海川园建筑规模：15万平方米容积率：1.5绿化率：40%产品：11/14/16/ 21/23层高层，5/7层洋房户型：88-90平米高层，108-110平米洋房 装修标准：毛坯成交情况-2011年成交150套，高层

18、销售均价6263元/；成交分析-总款控制在60万，大港蓝印首选线下推广最具特点，是促进成交的重要手段！推广手段：短信、DM扫街、高速路牌、二手房联动、交通指示牌GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞争对手溪谷港湾建筑规模：7.6万平方米容积率：1.2绿化率：40%产品：11/16层高层户型：90-140平米两室三室 装修标准：毛坯成交情况-2011年度总成交174套，高层成交均价6683元/;成交分析-地点相对较好，小高层，户型优势，蓝印房右守老城区尽享生活便利 左守溪谷公园开启私家花园推广手段：短信、

19、样板间GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案竞争对手滨海现代城建筑规模：13.8万平方米容积率：1.3绿化率：42%产品：16层高层、6层洋房户型：70-100平米高层，90-130平米洋房 装修标准：毛坯成交情况-2011年度总成交142套，成交均价6176元/;成交分析-地点、价格灵活，蓝印房优惠灵活，特价、团购、返现层出不穷，开发商垫付首付款，区域降价先锋！推广手段：短信、二手房联动GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项

20、目营销方案竞争对手心泊馨城建筑规模：3.6万平方米容积率：1绿化率：42%产品：9层小高层，6层洋房户型：95-105平米高层，100-140平米洋房 装修标准：毛坯成交情况-2011年度总成交70套，其中高层成交均价6700元/;成交分析-小高层、户型好、景观配套江南园林气息纯洋房社区，价格稳定推广手段：短信、老业主维系、DM直投及扫街GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案纵横观点大港区主流客户特征：1、地域观念极强，对于新开发区域接收速度慢，对港东呈现速度信心下降严重；2、消费人群无明显层次划分，各消

21、费能力群体之间联系性强；3、对于产品附加值关注度低，关心产品户型、价格；4、本地人群人均房屋饱有量高，本地购房人群多为改善需求；5、目前大港石化、大港油田等大型企事业单位的新进大学生职工以及其他私营个体等构成了当前大港区域市场的消费主体；GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案港东新城各个项目的共同点：产品形式雷同，产品线单一没有对于自身品牌形象树立的宣传全部属于低成本运作，推广欠缺，不连续整个市场陷入各项目价格战中纵横观点GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目

22、营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案CHAPTER 2 SWOT分析GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weeknesses）位于大港港东新城未来居住中心区域；项目体量大，具备大盘优势；社区景观优势明显高于周边楼盘；产品优势明显；周边交通、配套等尚不完善，有待进一步发展；区域属于港东新城现开发阶段的边缘，客户抗性较大；机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势随着年内海景大道的开通，区域交通将会明显改善；随着

23、轻纺城、南港工业区的发展，本区域将成为港东新城的中心区域；发挥大盘优势，逐步引领居住人口的导入；深挖产品优势，提升项目品质，树立企业形象；借势交通发展、配套等发展，引导市场消费观念；开展体验式营销，成为区域楼市的领航者；深耕区域市场，联动社区、企事业单位，提高项目的知名度、美誉度；威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁大港区域的新建商品房集中港东新城区域，本区域内供应量较大，产品同质化严重，竞争激烈；国家宏观政策调整，项目面对的改善型客户需求受抑严重；精准定位，有效分散与周边楼盘的直接竞争；深挖产品附加值，提升项目的竞争力；深入油田等受限不明显区域，深挖客户

24、资源，为销售提供有力支撑；强调区域发展的必然性，利用项目自身的大盘优势，引导区域客户的消费习惯，着力打造滨海南部第一名盘的品牌效应；积极了解市场动态，提高反应速度，把握一切对项目销售有利的契机，为整盘营销奠定良好基础；GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案CHAPTER 3.1 推盘思路-入市价格制定GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案溪谷港湾6683元/ 海川园6263元/ 心泊馨城6700元/ 海韵园6176元

25、/ 巴登巴登7227元/ 泰达风景6333元/ 剑桥港湾7800元/ 竞品参照GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案区域竞品项目参照比较法项目楼层状况2012年一季度成交价格与本案对比溪谷港湾18层小高6400户型经典H户型，靠近大港一中，公摊小18%靠近大港老城区，均价6700，户型和地理位置上对比本项目弱海川园17-23层小高及5层情景洋房6800地理位置偏，部分楼层过高，户型和地理位置上比本项目好心泊馨城9层小高6500地理位置与本项目接近，社区景观丰富，户型经典H户型，楼层很低，位置和户型比相比同

26、等，社区景观本项目略胜，楼层相比心泊较为市场认可海韵园16层小高6100现房，配套不完善，无景观，位置核心，小区规划上比本项目好泰达风景18层小高6450紧邻海景大道，位置很偏，地理位置上比本项目好GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案加权比较法综合素质泰达风景海川园 溪谷港湾海韵园本项目地理位置6.67.0 7.5 6.5 6.5 品牌价值8.5 7.0 7.0 7.0 8.5 项目配套7.0 7.2 7.5 7.0 7.0 整体规划7.5 7.0 7.0 7.0 8.5 交通生活方便6.5 7.0 7

27、.5 6.5 6.5 户型设计7.5 6.8 7.3 7.0 7.8 景观园林7.5 6.4 6.5 6.3 8.5 交工标准7.5 6.4 6.56.8 7.7 物业7.5 7.07.0 6.8 8.0 总分66.1 61.863.8 60.969实现均价6450680065006100比较系数1.07 1 1.03 0.98 参考均价6733 75927030 6911 参考权重比30%20%30%20%100%加权平均2020 1518 2109 1382 7029 GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营

28、销方案CHAPTER 3.2 推盘思路-推盘节奏GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案 采用低开高走策略：结合行业市场状况，预计短期内难以形成大规模量价反弹，所以整体操作采取“低开高走”销售策略； 确保开盘成功，引爆市场，造成轰动效应； 保证入市产品线丰富，满足不同客户需求； 形成自身产品的自然挤压； 确保产品去化均匀，促使项目及消化进度良性发展.推盘思路GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案2012年任务指标本项目

29、预计销售周期为十八个月；实现整盘均价7000元/；2012年6月中旬开盘，年度销售额目标1亿元。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案推盘节奏-2012-2013年整体推盘2012年6月第一组团：楼座：9#楼、10#楼、14#楼、15#楼产品线：90平米、120平米、140平米9月第二组团：楼座：1#楼、4#楼、5#楼产品线：90平米、110平米、140平米2013年6月第四组团：楼座：11#楼、12#楼、13#楼、16#楼产品线：90平米、120平米、130平米、140平米3月第三组团：楼座：2#楼、3

30、#楼、6#-8#楼产品线：90平米、110平米、120平米、140平米第一组团第二组团第四组团第三组团GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案3#2#1#8#7#6#5#4#9#10#11#12#13#16#14#15#3#2#1#8#7#6#5#4#9#10#楼号楼层户型面积套数总面积占同类面积总和比9#楼11F两室两厅90.312180.621.43%92.77201855.414.67%99.1222180.217.24%合计444216.2233.33%14#楼15#楼17F两室两厅119.9660

31、7197.615.19%114.678917.361.94%118.66688068.8817.03%合计13616183.8434.16%10#楼14F三室两厅144.18182595.2410.57%143.153429.451.75%142.71182568.7810.46%141.683425.041.73%合计426018.5124.52%总计22226418.5731.24%推盘节奏-首次入市(第一组团)GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案推盘节奏-应急预案9#楼6月中旬热销加推4#楼10#

32、楼6月中旬热销加推5#楼14-15#楼6月中旬滞销加推1#楼9#楼：全部为90-100平米11层小高，为市场主力产品，如开盘后实现热销，则加推同类产品4#楼收拢客户。14-15#楼：全部为110-120平米大两室户型，此类产品市场认可度较低。如前期客户蓄积中意向客户数量有限，则放弃此两栋楼，改推1#楼100-110平米附加值价高的产品收拢客户。10#楼：全部为144平米14层小高，靠近中央景观带，整个地块中较好的楼座。如开盘后实现热销，则加推同类产品5#楼收拢客户。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案C

33、HAPTER 3.3 推盘思路-产品等级划分GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案等级等级楼号楼号产品产品等级标准等级标准A A类类1010号楼号楼140-150140-150平平米米不临街、中央景观不临街、中央景观B B类类9 9号楼号楼90-10090-100平米平米面积小总款低、出房率面积小总款低、出房率高高C C类类1515号楼号楼110-120110-120平平米米有噪音、宅间景观有噪音、宅间景观D D类类1414号楼号楼110-120110-120平平米米临街，有噪音临街，有噪音ABCD项目产

34、品等级划分按楼座：GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案项目产品等级划分按产品及楼层：1-5层（B类）6-11层（A类）12-17层（C类）差价100-130元差价50-80元差价50-80元楼层差价原则：鉴于大港区客户的情况及我们的销售经验，客户对于10层以下房屋尤为钟爱，考虑到本项目为小高层产品，因此建议将楼层氛围3段，进行分段式差价挤压法，6-11层定为A类产品，1-5层定位B类产品，较高的12-17层定为C类产品。西北东一单元二单元边户中户中户边户南产品差价原则：本项目产品分布为每栋楼为一类户型，

35、一梯两户，边户及中户之间不存在等级，各有利弊，因此在定价上只考虑产品位置，采光因素等，鉴于大港区客户对于东西房山比较介意，因此建议东边单元价格高于西边单元100-150元。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案CHAPTER 3.4 推盘思路-销售排期GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案2012年销售排期GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市

36、绿洲项目营销方案整盘销售排期GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案CHAPTER 4 营销思路GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案营销之前 利用纵横在大港3年多的项目蓄客的扎实根基，进行优质资源互补。鉴于“巴登巴登”（88和89）“心泊馨城”（95和105）及“城市绿洲”（90-120两室、117-150三室）的产品线差异进行客户重组分析，筛选优质客户为本案提供后援保障。并形成长效机制，进行持续性项目“填弹”过程。

37、三盘联动GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案区域项目营销理解大港特点心泊馨城成交客户认知途径巴登巴登成交客户认知途径GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案项目开盘前营销节点分布6.166.95.124.304.20蓄客活动渠道推广一次升级二次升级普通会员金卡会员钻石会员广泛蓄积开盘SP活动：样板间开放PR活动：系列路演活动SP活动：六一嘉年华游乐PR活动：广场露天影院SP活动：产说会SP活动：开盘线上：路牌（产品优

38、势及节点释放）线下：短信、DM、尊荣广告SP活动：报纸（会员升级信息释放）PR活动：短信、DM、尊荣广告线上：报纸（开盘信息释放）线下：短信、尊荣大港油田：项目初步介绍企事业单位及社区：项目初期介绍大港油田：组织活动、团购意向梳理企事业单位：联谊、团购意向梳理收拢邀约开盘6.1GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案蓄客GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案6.166.95.124.304.20普通会员手段：选择区域内

39、人流量密集地点，每周末进行路演，广泛蓄积客户。维系手段：组织金卡会员客户进行北京一日游，人均费用100元。一次升级升级手段金卡会员秒金计划：凡认购金卡会员客户，自5.12日起，每日累计积累优惠1000元整，直至6.9日验资升级时，凡验资客户将换取累计优惠凭证一张，其余客户前期积累优惠自动作废。二次升级升级手段钻石会员开盘：“秒金计划”最大优惠额度3万元。验资拍卡：提前2日释放排卡信息，保留优惠，排卡当日释放优惠，10万元验资换取优惠凭证，前期办理金卡会员未参与升级客户一律取消优惠资格。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城

40、市绿洲项目营销方案活动连续性、针对性、参与性、广泛性、深入性、强势爆发！连续性、针对性、参与性、广泛性、深入性、强势爆发！GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案案例-1活动名称：业主答谢会时间：15:00-20:00地点：现场售楼处效果：场地内冷饮冷餐及到访礼品，由本项目销售员主持，促使“老带新”的延续性。更加坚固业主对项目的忠诚度，达到品牌宣传的目的。改进：增加业主可参与的项目，带动现场气氛，增加礼品数量及等级，增强业主的归属感。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城

41、市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案案例-2 活动名称：他她同学会时间：当天17:00-21:00地点：大剧院前小广场现场登记人数：500人效果：联系各个生产型单位和企事业单位，共联系1000人未婚员工，可以使活动的渲染大范围延伸。活动现场很有氛围，除各单位未婚员工到访外，自然到访量极高，很受年轻人喜爱，此活动可持续执行，能长时间拥有人脉。改进：地点可改为世纪广场，效果更佳，活动内容可根据时间及人群更加丰富GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案案例-3 活动名称：车展巡街时间：9：00-

42、17：00地点：大港-油田（各个街道）现场登记人数：200人效果：用20辆马六，每辆车上一个礼仪手拿巴登巴登牌，到大港和油田各个街道游街，重要路口前停下礼仪站街30分钟。这类宣传方式既节约成本，又可以使本项目得到大范围人群的认知，可持续执行，口碑影响巨大，很长一段时间成为人们茶余饭后的谈资改进：由于活动形式致使登记人数有限，可加强人员调配，使每一站有更多时间和机会收拢客户。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案案例-4活动名称：少儿轮滑赛时间地点：世纪广场17：00-21:00现场登记人数：200人效果：

43、属户外活动，观场人数达400人以上。改进：由于轮滑比赛不能使用台上场地，灯光效果不好，丢失远处人群，后期此类活动应注重渲染现场效果带动气氛。活动名称：少儿拉丁舞大赛时间地点：世纪广场17：00-21:00现场登记人数：300组以上效果：此类型活动现场渲染力极大，可观性极强，非常适宜使大范围人群得到认知。改进：影响范围太大，应注重客户的收拢GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案5.124.304.20一次升级普通会员广泛蓄积SP活动：4.30样板间开放 于售楼处内部进行样板间开放活动，前期蓄积客户、渠道客户

44、邀约PR活动：4.20-5.12路演 于区域内人流量密集处（如广场、超市、商业街等共10处）每周六日连续举办 大型路演宣传活动，提升项目品质同时增加客户基数，为后期“秒金计划”做以铺垫。 GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案于售楼处内部，邀请名人进行样板间开放仪式，邀约前期蓄积客户及渠道客户，仪式结束后参观样板间。 GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案于大港区域内及大港油田人流量密集处（如广场、超市、商业街等共1

45、0处左右）每周六日连续举办大型路演宣传活动，提升项目品质同时增加客户基数。为了更好的将区位较远的客户拉至售楼处，强烈建议以售楼处凭证（路演时派发）到场领100元加油卡。预计1000组GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案6.95.12一次升级二次升级金卡会员6.1SP活动：1）5.12秒金计划 客户凭意向资源办理金卡会员，自办理日起，每天积累优惠1000元，至6.9二次升 级，验资换购优惠凭证。未参与验资的金卡客户自动取消优惠资格。 2）6.1六一嘉年华游乐 组织前期蓄积客户、渠道客户及区域内高端客户参与

46、，于售楼处内及社区景观带 搭建游乐设施，提升项目品质同时增加客户基数。PR活动：5.12-6.9露天电影院 于大港大剧院搭建屏幕，每周末举行露天电影院，每场影片开始前播放本案宣传片。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案客户凭意向资源办理金卡会员，自办理日起，每天积累优惠1000元，至6.9二次升级，验资换购优惠凭证。未参与验资的金卡客户自动取消优惠资格。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案组织前期蓄积客户、渠道客

47、户及区域内高端客户参与。扩大项目口碑，同时大港区域目前缺乏孩子的游乐场所。组织嘉年华活动给孩子一个游乐空间，增加家长对项目的认知。提升项目品质同时增加客户基数。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案于大港大剧院搭建屏幕，每周六、日7：50举行露天电影院，每场影片开始前播放本案宣传片。（客群高端，兴趣中将项目进行有效传递）GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案6.166.9二次升级钻石会员开盘SP活动：1）6.9排卡验

48、资 提前2日释放排卡信息，保留优惠，排卡当日释放优惠，10万元验资换取优惠凭证， 即钻石卡前期办理金卡会员未参与升级客户一律取消优惠资格。 2）6.19开盘 邀请名人代言，于售楼处内部进行开盘仪式。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案提前2日释放排卡信息，保留优惠，排卡当日释放优惠，10万元验资换取优惠凭证，此优惠与前期秒金计划的优惠可一同使用。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案邀请名人、明星代言，于售楼处内部

49、进行开盘仪式。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案客群定位：女性客户（美容讲座）、学生群体（名师考前讲座）、等各种圈层类（投资理财等）开盘后还需要哪些活动支撑* 利用圈层营销的概念，为项目直接锁定目标客户群体，增加销售现场与客户的接触深度。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案世纪广场亲民活动GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销

50、方案节日庆典：植树节、劳动节、六一儿童节、七夕、中秋、国庆以节日为节点的活动营销，主题性强，同时有效利用客户的精神向往性，及空余时间。重阳节七夕节相亲活动GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案渠道利用我们已经掌握的资源，配合开发商的资本实力以及项利用我们已经掌握的资源，配合开发商的资本实力以及项目品质，要将客资工作做深做实。目品质，要将客资工作做深做实。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案渠道先行、立体式营销 操作任何项目之前，我们首先要做的是目标客群的关系挖掘及重点拓展。过程中注意以点铺面、纵向宣传及裙带关系的横向拓展。GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案GREATEASE GREATEASE 纵横地产纵横地产天津大港经纬置地城市绿洲项目营销方案天津大港经纬置地城