办公楼产品分类研究

1、办公楼产品分类研究办公楼分级标准 就我国的办公楼市场而言，一般分为： 顶级写字楼高档物业（甲级写字楼） 甲级写字楼中档物业（乙级写字楼）低档物业（丙级写字楼） 顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 办公楼分级标准 在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划的因素 。北京办公楼物业公认标准 甲级 乙级 丙级 位置 位于商业中心

2、地区，交通便利 临近商业中心，交通条件良好 零散分布， 交通条件较好 停车位 每6090平米出租面积有一个车位 每 90120 平米出租面积有一个车位 每 120 平米出租面积有一个车位 电梯 33003900建筑平米/吨*台 39004500建筑平米/吨*台 45005000 建筑平米/吨*台 空调 中央空调，用户可根据需要调节温度和湿度，新风量在 30 平米/人*小时左右 中央空调，用户可根据需要调节温度和湿度，新风量在 20 平米/人*小时以上 可无中央空调 电力 双回路供电系统，配备应急供电系统，每平米 3050 伏安 双回路供电系统，电力负荷每平米 1530 伏安 电力负荷每平米 5

3、15 伏安 净高 2.6 米以上 2.5 米以上 2.4 米 大堂及公共部分 高档装修材料。有大堂，大堂，公共部分地面宜为石材 中档装修材料。有大堂，地面为地砖或地毯 无大堂。 普通装修材料 装修情况 卫生间 名牌卫生洁具，电动干手机，洗手液，高档面砖或石材墙地面 中档卫生洁具，设置香皂盒，中档瓷砖墙面 普通卫生洁具。 入住客户情况 有大型国际知名企业入驻 入驻企业以中型企业为主 入驻企业以中小型企业为主 顶级写字楼 1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面

4、积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并

5、对乘客和商品进行分区。顶级写字楼 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3A5A(8)开发商的背景

6、：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 顶级写字楼金茂大厦Jin Mao Tower 上海金茂大厦浦东区，陆家嘴路，租价$0.90-1.50元/天/，管理费$4.80元/月/，高88层，面积120-2700。 顶级写字楼汇丰大厦HSBC Tower 汇丰大厦浦东区，银城东路，租价$1.60元/天/，管理费$5.40元/月/，高46层，面积117-1200。甲级写字楼 2、高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超

7、过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。甲级写

8、字楼 (2)建筑规模：15万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。(7)智能化：3A及3A以上。甲级写字楼浦项商务广场POS Plaza 浦项广场浦东新区，浦电路，租价$0.65-0.80元/天/，管理费$3.50元/月/，高23层，面积128-318。甲级写字楼嘉里中心 Shanghai Kerry Centre 上海嘉里中心静安区，南京西路，租价$1

9、.00元/天/，管理费$3.80元/月/，高26层，面积111-1462。乙级写字楼 3、中档物业(乙级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。配套设施：有专用地上、地下停车场。设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。(2)建筑规模：无限制。(3)客户进驻：客户多为国内的中小

10、公司，从事销售代理、产品研发。(4)物业服务：有物业公司服务。(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 丙级写字楼 4、低档物业(丙级写字楼)(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。配套设施：无。设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。(2)规模：无限制。(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。(4)物业服务：可

11、有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。(5)交通便利：有交通线路到达。(6)所属区位：一般城区位置。 智能大厦 智能大厦的定义：智能大厦的定义：智能大厦是人们通过对建筑物的四个基本要素即：结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联的最优化组合。智能大厦是建筑技术与信息技术结合的产物。大厦的使用者，可以采用智能系统对大厦的供热、空调、电梯、灯光、音乐、应急、防火防盗、监控、闭路电视、电话传真、计算机通信、办公、购物、保安等全套设施都能实现按需控制。 智能大厦的组成：智能大厦的组成： 所谓“3A”，是指智能大厦智能化构成的三大基本要素，即：办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）和通信自动化（CA

12、）；“5A”，则是将属于楼宇自动化（BA）范畴内的“消防报警（Fire Alarm）”变换为“消防自动化（FA）”，把“保安监控（CCTV）”变换成“安全自动化（SA）”。办公楼的新形态和概念 SOHO LOFT IO Town house EOSmall Office Home Office SOHO房地产细分产品 “实际上，这个产品在今天看来完全是一个雕虫小技，是非常小儿科的，没有什么大的突破”，潘石屹今天回顾，主力户型做成188平方米，房间空间宽敞而灵活，宜商宜住；楼外立面刷点颜色，增加色彩感和时尚感；将窗户做成落地窗，让人们拥有更开阔的视野；省却装修的麻烦，在北京第一个做精装修的内销房

13、。尽管如此，这些“小改小革”在当时社会上还是形成了很大的冲击。 房地产产品是供人们使用的，就一定要考虑它的使用价值。潘这样解释：“我之所以建，而没有建一般的住宅楼和办公楼，是因为它比这两种产品有更高的使用价值。因为住宅楼，一天有12小时是空的，而办公楼也有12小时是空的。我建成的，主力户型每套188平方米，既可以办公，又可以居住，等于是一平方米顶两平方米用，而且还节省了水、电等配套设备和费用。”SOHO建外SOHO建外SOHO位于北京建国门外大街4号（国贸对面），总建筑面积约70万平方米，共有20栋高楼，其中有18栋公寓，2栋写字楼。 建外SOHO设计师为日本著名建筑设计师山本里显。LOFTL

14、OFT出自美语，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为STUDIO或STUDIOAPARTMENTLOFT发源于六、七十年代的美国纽约，纽约的SOHO区，多少年前曾是工厂和仓库，现在变成了最有个性、最前卫、年轻人最喜欢住的地方。目前在美国加州，空间大、自由度高的旧仓库“LOFT”成为最抢手的物业。 80年代，随着个性化浪潮的兴起，这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。应该说不拘一格的艺术家们是今天的LOFT的创造者。他们把工业文明时代的产物，那些位于市中心的、价格低廉的废弃了的工

15、厂、仓库改造成既可居住又可工作的房子，因为完全是依个人的需要和想像而再创造，每一处都千奇百怪、形式各异。 LOFTLOFT主要特点在于在建筑中采用“剪切墙，只有四周的外墙承重，而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻质墙体，全部可以拆除。它最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。这种住宅除了卫生间和厨房因管线的关系不可改动外，所有空间都可以进行重组，因此也就具有了变化多端的个性和流动性，有些家具甚至可以带轮子，以方便随时移动；同时LOFT又十分开放透明，以大落地玻璃窗为主，绝少遮挡，强调与社会一同生活，它不仅可以平面组合，也可立体组合，用户不仅可以在同一层面

16、买两个、三个单元，上下层面之间也可连在一起，真正做到全方位组合。所以LOFT又赢得了“百变家居的美誉。在这“百变”的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，他们听凭自己内心的指引，将这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置各种个性的空间。LOFT海上海“海上海”项目位于杨浦区大连路920号，建设用地面积约8.49万平方米，尚未开盘。 Instant Office“Instant office”顾名思义“即租即住”，以提供小面积，全装修的办公室，使客户随时开展工作。它们主要的客户群是：因承接一项目在沪短期工作的外籍企业，或是有意向在沪拓展业务而进行前期调查的外籍企业。其特点是，公司在沪工作

17、人员较少，急需寻找写字楼，且租期较短无需大面积空间办公。因而，他们选择写字楼的标准是，小面积、全装修、配套服务完善。据悉，在力宝广场、金茂大厦、阿波罗大厦都有此类特殊要求的办公用房出租，客户不仅可以办公，还有会议室，可举办商务会议等等，其租赁程度相当火爆。阿波罗大厦的Instant Office从一人房至七人房，面积在10平方米至72平方米不等的小型办公房，因其办公家具配置的完善（包括直线电话、宽带入网、室内装修），以及商务中心的“行政秘书服务”，让客户享受到了“随时开展工作”的特殊氛围。租赁的客户群中95是国外企业驻沪办事处，其中以美、德、法居多。IO阿波罗大厦Shanghai Apollo

18、 Building 上海阿波罗大厦静安区，延安中路，租价$0.50元/天/，管理费$3.50元/月/，高7层，面积8-72。 Instant office for two双人即时办公室Town House TOWNHOUSE风格的写字楼。位于亚运村北五环北苑地区的森根国际将一个全新的写字楼概念带到北京，具有浓郁的德国使馆风格，是京城惟一TOWNHOUSE式高档涉外商务社区。三层至四层的写字楼，在奥运村寸土寸金的地段非常难得；每套600平方米至800多平方米的面积，特别适合中型公司使用。这种TOWNHOUSE风格写字楼有某些类似TOWNHOUSE的地方，离市区不远而且拥有低密度的办公环境，对于习惯于处于紧张而嘈杂的办公环境的北京白领人士来说简直不可思议。在森根国际每一家入住的公司都将享受到独门独院办