运营管理实施方案(新)2通用

1、运营管理实施方案（新）1第2页事）事前组织监控一-价值链前端的阶段性成果管理。项目运营按时段依次分为：项目论证、土地获取、项目策划、方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等七大标准环节。七大环节分为：利润规划区（策划 （ 即项目论证）、土地获得和项目策划）和利润实现区（方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等）。七大环节中，对利润贡献和风险表现为从前端向后端影响力依次递减。项目利润的可能实现关键取决于项目利润规划区的管控,对项目前端成果的管控，将直接影响项目过程的可控性和项目的成败。因此，我们要规范并强化措施，对项目前端的“项目策划、方案设计"等关键成果进行严格的审核评定后，才能继续

2、推进项目。设立项目成功标尺,标尺的内容包含度的项目成本、项目收入、项目利润、IRR 、一次房通过率等指标。2）事中过程监控构建收益过程跟踪体系。要站在项目全局的高度，跨职能线、全盘考虑*衡项目运营问题。建立定期回顾机制 ,构建收益跟踪体系一是以时间为周期（如按半年或季度）定期回顾；二是以事件为触发的不定期回顾,通常是以关键节点。项目收益跟踪管理的回顾要点主要是通过对项目基准成功指标对比、月度报告回顾模型对比、*项指标对比评估。在收益跟踪回顾内容上，按月度（或季度）对成本执行、进度执行、销售回款、计划执行四大维度进行分析和汇报.并通过对比偏差，引导每个项目都成为合格的项目。3、项目运营能力。项目

3、运营能力，是以项目开发能力、项目经营能力、项目现金流完成能力三个指标加权平均构成。项目运运能力指标作为考核和衡量项目团队的评价指标构成内容。项目能力指数=A1 X项目开发能力指数A2 X项目经营能力指数 A3 X项目现金流季度完成指数能力（二 ）运营管控模式结合的实际,采用以集权为主、集权与分权相结合的运营管理为主、战略管理为辅的综合模式。在组织架构上，采用的是职能型与矩阵型相结合,体现纵向管控和横向关联协同。五、构建运营管控平台根据众多标杆房企的和探索 ,一个套卓越项目运营管理高效落地，需要构建一个“144 ”管理平台。一个经营目标 :即充分项目运营的全生命周期 ,并构建以收益的全过程跟踪管

4、理体系,实现项目运营既定经营目标。四大核心要素：项目运营最核心在于构建规范高效的计划管理体系、成本管理体系、销售管理体系和管理体系 .:构建以高效项目运营管理体系、成果管理体系、绩效驱动体 系和信息化支撑平台，最终有效支撑和推动高效运营管理的落地。（一）一个经营目标项目运营围绕经营目标，项目全生命周期项目运营管理本身是基于企业年度经营目标的分解和落地支撑，侧重在外部市场环境和内部环境双重变化下能够始终围绕经营目标落地执行.具体项目运营首先要基于纵向的“企业经营目标-收益管理-业务单元落地”展开，在这条线中 ,收益管理是重心.其次，项目运营管理需要横向项目全生命周期，即从项目论证、拿地、规划设计

5、、工程建设、策划销售、竣工入伙全过程管控。（二）四大核心要素计划、成本、销售、1 、计划管理: 经营，强化协同，实现开发项目的过程监控计划管理的基本目标在于打通企业内部纵向、横向的协同，将项目经营目标任务分解,赋予 *工作任务明确的时间限制，责任落实.*责任方围绕经营目标工作的计划性和系统性，与* 项目分之间、业务部门之间、上游部门和下游部门的协同，促进项目运营效率的整体提升.（1 ）并实现项目的四级管控体系 :关键节点、项目主项计划、项目专项计划、部门月度计划。其中关键节点计划由确定和XX ，项目主项计划由项目分负责人组织XX,项目专项计划由项目职能负责人 XX,部门月度计划由 *相应职能部

6、门负责XX 。1）关键节点：从运营视角保障企业经营目标的达成.关键节点：通常，“开工、开盘、交房”三个节点是绝大部分房企作为关键节点重要组成，结合实际，我们将运营管控的关键节点设定为：取得国有土地使用证完成方案设计完成施工图设计项目开工销售中心开业( )开盘竣工验收交房关键节点计划是决策层管控“项目经营目标"的工具.项目运营管理是一个进行规划、组织、实施、监督、协调、控制的过程，对于决策层和管理层来说对项目的过程管理主要集中在对关键节点的计划目标下达、过程监督与控制、事后考核等手段上。具体操作上采取如下步骤推进：a.关键节点计划目标的设定与下达根据需求设定的经营目标，并结合的项目进行

7、 *盘点，将经营目标分解 为几个项目的经营目标，这几个经营目标体现销售指标。根据销售指标明确 *项目的开盘节点和交房时间要求，并结合工期反推出项目建设*主要节点的时间要求.项目团队对上述节点进行研讨提出建议，并达成共识后，由项目团队对项目开发节点或经营目标进行确认(或做出),经批准后项目开发关键节点计划。关键节点计划正式下发，作为项目下级计划执行的纲领性、指针性文件，执行上体现刚性要求。b .关键节点计划监督、控制和调整对关键节点计划执行情况的监督和管控,采用书面报告和定期运营管理会议的形式进行。鉴于关键节点计划重要性及严肃性，其执行完成情况直接与项目负责人绩效挂钩，一般情况下不允许变更.但在

8、实际操作过程中,可将其分为考核版和执行版，在开发过程中考核版不允许调整, 执行版则根据项目开发进度的要求按需调整以适应项目开发现状使其更具牵引性和指导性.2）主项计划：从管控视角实现纵向、横向的业务协同项目主项计划 ,囊括项目开发过程中的所有重要工作任务，强调工作任务的结果时间目标，是* 专业线横向协同的时间、质量基准，所有专业的工作展开必须以主项计划的时间节点要求倒排, 目标是促使*专业以项目进度目标为统一方向开展工作。a.主项计划内容设定主项计划设定为:“经营管理目标工作任务”,其工作内容的设定包括但不限于以下几项:包含管控的关键节点 , 主要目标是将经营目标作为主控内容和分解到项目开发管

9、理计划中去，并在分步推进中实现.包含项目瓶颈的工作内容，特别是一些企业内部不可控的内容，如 某些府验收工作等。含包含项目难点内容，如拆迁工作，工程量清XX工作。包含多部门协同工作的内容，特别是跨层级的部门协同内容，如材料采购工作，涉及和项目分两个层级，同时需要采招、工程、成本、销售等多个职能部门的协同。涉及重大费用支出的工作.b .落实主项任务计划六要素主项计划确定后，关键是要落实主项任务的六要素，以提高工作效率和效能。主项任务六要素为：明确责任主体清晰工作界面（即工作任务的开始和完成标志）设定合理工期厘清工作任务的前后置影响关系构建工作任务的工作指引提交成果标志物（完成工作任务的成果输出）c

10、.通过会议与报告作为主项计划协同的重要手段XX主项计划XX 主项计划由项目负责人组织进行XX 。具体由项目负责人根据批准后的项目关键节点计划，组织项目团队深入研讨交流达成共识后项目主项计划方案，经多轮评审后,经由运营部审核、总经理批准后执行。计划反馈与协调通过合理规划会议的方式对计划反馈与协调进行优化。具体做法是，以项目经理（项目分层面）或运营部经理（层面）为主导，组织周例会、项目/运营管理月会，对项目责任进行反馈：以主项计划为主要脉络,先简述当前工作任务完成情况，重点分析后续工作任务推进的 *需求和可能存在的风险.提前做好预案机制，集中精力推进下一步工作任务。*项目分月度工作报告，工作报告内容包括：。上月工作总结：根据主项计划明确上月工作任务有