房地产质量及工程项目管理培训体会

1、房地产质量及工程项目管理培训的感想这次有幸参加了为期二天的房地产及工程项目管理高级研修班，全部课程由王金升老师主讲，王老师有着在中海、万科两在房地产集团十余年工作阅历，目睹了这二大房地产集团的快速发展历程，参与或负责众多地产经典项目和管理工作，在会议上剖析了现在各个房地产企业管理模式，阐述了工程项目质量管理理念，去编写工程项目规划书去制约工程的施工程序和工序等众多理念。质量是企业的生命，实现企业经济效益的根本保证。质量是工程管理员的尊严。房地产工程质量管理是提升企业竞争能力、企业素质和经济效益的重要手段。房屋质量的好坏，直接关系到企业经济和广大客户的切身利益。因此房地产开发经营者，不仅要牢固树

2、立“质量第一”，“客户第一”的观念，而且还应以工程管理体系、规划书等一些有效的控制方法和研究技术质量管理策略和措施，提高房地产质量作为主要责任。一 房地产工程质量管理的重要性及其影响因素11质量管理及其重要性。质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调活动。 通常包括质量方针和质量目标的建立，质量策划、质量控制、质量保证和质量改进。质量是企业的生命。提高质量是企业在竞争中取胜的保证， 是企业经济效益不断增长的基础; 提高质量水平， 能从根本上改善企业管理。以质量为核心的管理方式也是现代企业管理的要求， 更好、更快的满足客户的要求是企业生存和发展的目标， 也是质量管理的目标。12影响质量管理的主要

3、因素。影响施工项目质量的主要有以下几方面因素：人员素质、材料、工艺方法、机械设备、环境等对这几个方面的因素严格加以控制，是确保工程目标实现的关键。121人员素质的因素施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。122材料因素材料是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。材料的检验在国家现行的相关施工技术规范中对其进行了详细的介绍，实际施工过程中只要我们严格执行，就能

4、确保施工所用材料的质量。123工艺方法因素施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能引顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程项目的实际状况，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施恬当、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。124机械设备是保证施工的重要工具，合理选择机械的类型和参数，设置地点，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理，杜绝发生安全责任事故。125环境因素影响工程质量的环境因素较多

5、，往往前一道工序保证后一道工序的实施，前一分项、分部工程保证后一分项、分部工程的实施。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。二 房地产工程质量问题产生的原因21施工方面的原因211工程施工队伍素质过低各施工企业内部新工人比较多，技术培训跟不上，工人技术素质较低，甚至个别工人对本身所施工部位在整体建筑物中所起的作用不了解，操作时不按规程顺序进行，这就很难达到质量标准。尤其是许多未经过专业训练的农民工涌入建筑行业，导致了施工队伍整体素质下降很快。虽然农民工可以使房屋建筑中的人工造价降低，可其技术水平也很低。不少建筑企业缺乏相应的专业技术人员，无法按照设计与施

6、工图纸的规定和要求进行房屋建筑工程的规范性施工。212质量控制体系不健全在施工过程中，没有建立健全的质量控制体系，工序与工序，工种与工种之间没有严格的交接措施，前道工序留下的隐患，后道工序施工者不但不及时处理，甚至蓄意隐蔽。213施工管理混乱在施工过程中，施工单位对工程的监管不到位。例如线管敷设过程中没有按规范施工，造成墙面线管处产生裂缝等。施工现场成品和半成品乱堆乱放，随意损坏，严重地影响整体工程质量。22材料选用方面的原因由于材料选用方面原因造成的质量问题也比较常见。例如抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。由于材料及设置质量低劣而造成的质量通病比较普

7、遍，造成的后果也是相当严重的。23设计方面的原因现在许多设计研究院，他们大多考虑的是建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等因素却比较很少，在施工过程中设计变更联系单出具比较频繁。鉴于这些情况应加强使用设计指导书,统一技术要求,严把图纸审核关,保证图纸质量,落实图纸预审机制,有效的减少现场设计变更的数量。24工程成本过低房屋工程的质量问题和工程的成本有直接的关系，造价过低，会增加施工企业经营压力而疏于管理，材料质量无保证。房屋工程的投资价格应严格控制，应当符合使用要求，适当的节约而不是盲目的压低造价，由于部分工程受到盲目压低造价的影响，造成“低价

8、低质”的局面，这也是产生质量问题的重要原因之一。25现场监理不到位施工现场监理行为不到位是造成质量问题的一个重要原因。监理机构的人员资格、配备要求不符合，现场监理质量控制体系不健全，监理人员对材料、构配件、设备投入使用或安装前未进行严格审查，没有严格执行见证取样制度，有些项目监理机构甚至未按规定程序组织检验批、分项、分部工程的质量验收，就进入下道工序施工，许多质量隐患得不到及时解决。三 加强质量管理的措施31 提高施工企业的综合素质，改进施工工艺由于施工因素造成的质量问题占所有质量问题的80左右，因此提高施工企业人员的综合素质，减少因施工不当造成的质量题至关重要，我们可以从以下几方面人手。31

9、1提高施工企业管理人员的技术素质，熟练掌握工程质量问题形成的规律并具有预防工程质量问题的技能，有效地指导本企业施工技术工作。312改进施工操作工艺，对一些不能保证工程质量的工艺要加以改进。对某些容易形成工程质量问题的部位或工艺要加大管理力度，以预防工程质量问题形成。313加强施工技术人员对规范、规程的学习，认真组织施工，倡导优质服务，建立有效的奖罚机制。对违反规范、规程施工造成质量问题的予以严惩，对能按质按量，有效消除工程质量问题的技术人员做出奖励，并通报表扬，激励技术管理人员的积极心。32 重点把好材料、制品及设备质量关材料使用前严格遵守“先检后用”的原则，做到：321择优选购，不要采购生产

10、厂家不清、质量不明的建筑材料、制品或设备。322购入的材料、制品在使用前，必须严格按规定进行质量检验和检测，合格后方可使用。323对一些性能尚未完全过关的新材料，要慎重使用。324对于地方生产的建筑材料，制品及设备应该加强质量管理，实施生产许可证和质量认证制度，从根本上杜绝不合格的产品的流入工地。33 建立健全的质量管理体系质量管理不仅是对工程质量的预控， 更重要的是要建立一个完善、高效能的质量管理保证体系， 有了这个体系， 就可以把各环节的质量管理纳入统一的质量管理保证体系， 使质量管理工作制度化、标准化、程序化。331 树立“质量第一”，“客户第一”的意识建立质量管理保证体系是对质量的必要

11、性和重要性进行认识的统一， 这是高质量的重要保证。应成立全面质量管理领导小组，建立定期质量检查制度，适当提高工程施工标准。332 明确质量规划和目标， 并与专业管理相结合紧紧围绕公司确定的目标和总体方案， 把各部门、各级的质量管理工作统一起来，有效的发挥各方面的力量， 把质量管理的理念及要点， 融会贯通到各专业管理之中， 进一步强化各专业的管理基础工作和质量责任制， 形成以质量为中心的质量保证体系。333 建立高素质的员工队伍员工是企业最宝贵的资源， 只有他们充分参与他们才能给企业带来最大收益。同时应加强对员工的业务培训， 来提高员工的工作技能， 在很大程度上决定了质量管理保证体系的运行质量。334 坚持监督检查， 保证工程质量在工程建设过程中， 对工程预算的审核、施工队伍的落实、材料设备采购招投标、工程质量验收等进行严格的审核。建立材料样板间，加强对材料设备和备品备一件的管理制度，严格控制材料进场验收关，而且最好做些交房样板间、工艺样板间、施工样板间。使客户在购买住房时了解建造房