中小型房地产企业的经营战略

1、前言随着市场经济的不断发展,住房制度的不断改革,使得房地产行业成为了社会关注的焦点以及热点。由于它有较强的投资风险,而且投资数额较大,也随时面临着国家的宏观调控制度,最终降低了房地产的利润。因此,我们必须改善房地产企业的经营战略,致使房地产的利润得到平衡的发展。一、房地产税收策划的特点及内容在房地产的税收策划下,有如下一些特点,需要我们去重视。1、要在符合国家税收法律政策及法规的基本准则下进行税收策划。2、要提前做好税收策划管理工作。3、要在加大税收利润的前提下进行税收策划。另外,我们还要了解税收策划的内容,主要包括:设计税收策划的方案以及控制和防范好税收策划的风险。二、房地产成本控制1、成本

2、控制的基本前提要想节约企业的成本费用,管控人员必须具备良好的职业道德,不能存在私心,还要具备踏踏实实做事的态度,本着利益至上的原则,好的人品是成本管理的基本前提。2、成本管理的成本意识在进行成本管理时,要考虑其成本的效益,尽可能的去降低资金的投入,根据企业实际情况来加强企业成本控制,该省的时候就尽可能的去省,宁愿去选择对的,也不要去选择对的。3、做好成本管理中的业务控制在成本业务的控制方面,首先要把握好所购商品中技术参数的要求,然后要对项目的定额套价进行全面的考虑,达到完善其市场材料价格的目的,最后要全面的去考察合作方的实际情况。另外,我们要对房地产成本控制的基本环节要有所了解,其环节主要包括

3、:成本控制下地段的选择环节、成本控制下的设计环节、成本控制下的总包单位确定及材料设备招标投标的环节、成本控制下的税收策划。（1）成本控制下地段的选择环节。目前,大多数中小型房地产公司普遍通过招标的形式来对地段进行选择,在这种形式下,老板就只是凭着感觉来选择地段,然后在以感觉的方式来确立地价的空间范围,太过于冒险了。因为在成本的控制下最为关键的环节就在地段的选择上,它在成本控制中起着决定性的作用。同时,在选择地段时,要考虑到很多的因素,包括政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体以及开发周期等,然后研究整个项目的可行率。另外,还可以利用咨询机构,来悉当地情况,进而实施地产开发,总结出一份可行的

4、报告。结合报告的内容,对其进行审核、商讨及决策。（2）成本控制下的设计环节。设计工作是中小型房地产公司的薄弱环节。在设计管理存在着这样一些较为普遍的问题:一是对项目的成本通常不进行预测设计,以至于不能很好地去实施项目投资及控制;二是必须加大设计控制管理力度,从而形成与相关单位之间的对接资料,才能有效履行设计方合同义务的责任,才能提高设计深度以及工程进度效率;三是在实施审核工作时,不能对各阶段设计成果进行全面的审核及优化;四是招标机制不是很合理,导致设计单位没有优秀设计团队合同价款也不是合理;五是在不清晰、不准确的产品定位标准下,设计常常在发生变更,致使成本控制不能顺利进行;六是没有完善的资源信

5、息库,限制了优秀设计团队的选择等。设计成本控制是选择地段重要成本控制环节,它的决定性通常在70%80%之间。而实行限额设计又是整个设计环节中的重点,在实施时,我们需要签订限额设计合同。要在贯穿工程项目设计的各个阶段（包括可行性研究阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段）的前提下进行限额设计。另外,在实行限额设计的过程中,要对项目进行合理投资,能为整个项目投资带来强大的经济效益。其次,在签订限额设计合同时,保证设计质量、降低设计院设计随意性、最大化降低成本质量风险房地产公司应该采取必要的手段,同时也是甲方获取利益的保障。（3）成本控制下的总包单位确定及材料设备招标投标的环节。为了确保开发项目的质量、

6、进度及安全文明,并且能使合同成本控制得到有利地保障,就必须要有一个好的施工单位。当前,中小型房地产公司在选择施工单位时,在进入确认环节时,会存在以下类似问题:往往只考察建筑公司的信用问题,不考察施工团队。结果在组织施工时,施工团队就出现了一些严重的问题,比如施工管理水平差、没有过硬的施工技术、协调配合能力不好等。因此,在成本控制下,选择好总包单位是尤为重要的,在此要严格对施工团队进行考察。另外,在对材料设备进行招标和投标时,对材料设备价款要做到有效地控制,从而达到节约成本的目的。当前,中小型房地产公司都会出现这样一些问题:采购招投标制度不够完善,存在着不规范招标工作以及不清晰程序,关键环节控制

7、没有落到实处,招标工作存在舞弊行为是由于招标环节中存在了不同程度的问题,严重时会发生串标和围标等一些问题,成本的控制工作也就不能顺利的进行。要想控制好材料设备招投标工作,就要把握好两个最重要的环节:对入围单位的确立以及对该单位的评估和定标。中小型房地产企业往往不重视入围对象的选择和确定工作,开标后不符合投标单位要求的现象十分普遍,由于时间的原因,在确定中标单位时十分地草率,以至于房地产企业不能很好的去控制成本。（4）税收筹划方面的成本控制。在实施税收策划时,要尽可能的去避免偷税的现象发生,要采用有效地手段去避税,做好纳税筹划的相关工作。企业财务部门的工作目标就是合理的去节约税收。有以下三个方面

8、是中小房地产企业应该重视的问题:一是不实施税收筹划;二是有税收筹划,落实的不够到位;三是有些企业出现了偷税现象。另外,在实施税收策划时,既要对整个项目进行税收筹划,也要处理好税收业务下的每一笔经济业务。4、成本管控保障在有效的成本控制下,我们要尽可能的去完善内部控制制度。另外,我们要对成本管理和控制结果进行绩效考核。此外,为了使成本管理和控制能够顺利进行,我们需要制定相关的绩效考核制度。中小型房地产企业的经营战略曹悦莲北京国华置业有限公司 北京 100025【摘 要】随着市场经济的不断地发展,我国中小型房地产也日益蓬勃了起来,在强大地竞争环境下,要想获得很好的生存,就必须改善企业的经营战略,其

9、中包括加强企业税收策划的特点及内容、成本控制及财务管理等。【关键词】中小型房地产企业经营战略税收策划成本控制财务管理（下转第176页）三、房地产财务管理1、财务管理特点一是房地产企业产业链及投资周期都很长,资金投入量较大,同时存在着许多的中间环节,增加了企业财务管理的复杂性和难度性。二是不确定的经营管理方式为企业带来了风险,因此,我们在进行财务管理时,要提供科学、准确、及时的财务信息,将财务管理工作真正的纳入企业经营决策中,以达到降低企业财务风险的目的。三是合理有效地处理好各财务方之间的关系,要明白只要有一方的财务关系处理的不够协调,就会使企业在经营的过程中受到损失,导致财务管理工作变得更为复

10、杂。2、财务成本管理存在的问题由于企业对财务管理不够重视,使得财务管理的方式及方法较为落后,仅仅局限于记账和算账,对财务成本的预测与决策、控制和分析方面做得还不够到位;又加上财务管理的制度不太明确,缺乏合理的发展目标,只注重投资项目的短期效益,只在盲目的进行财务工作,不太善于分析,降低了其操作效果;另外,在投资决策上,不能将整个市场作为导向,只在一味的进行主观的判断,使得投资决策显得不够科学,对市场经济的分析还不够彻底,在研究时,只注重单个项目的控制,不能很好的去把握不同的项目;其次,在运营资金的管理上还有待改善,目前,房地产企业资金很难得到回收,销售的积极性不够强,为了使资金能够尽快的收回,

11、产品能够很好的销售出去,在提供购房担保时不能做到慎重考虑,若出现不能及时偿还银行贷款的现象时,企业自身就必须承担起垫付款的责任,使企业的资金运营受到严重的阻碍;最后,在成本管理体系不够完善的情况进行成本管理控制,使企业的实际成本不能在预测的范围内顺利的进行。3、加强财务管理措施首先要加强财务管理决策者和执行者的管理意识,并建立健全的财务管理制度,注重项目管理投资以及运营资金的管理,然后加强和改善财务成本控制管理的措施。结语:综上诉述,通过改善房地产企业的经营战略,使得房地产的管理水平获得了有效地提高,同时也增加了企业的现金流量,减少了企业成本的支出,让中小型房地产能够持续的发展下去。参考文献1

12、刘淑云.基于价值链管理的中小房地产企业战略选择研究J. 科技创业月刊,2011(10.2王根兴,余茂辉.宏观调控新政下房地产中小企业融资策略J.中外企业家,2011(12.3朱远.合肥中小房地产企业发展对策研究D.合肥工业大学,2010.对于胆敢以身试法的一定要用法律的武器予以严惩。这样才能使人人心存对法律的敬畏,自我约束、持续改进,才能站在正确的立场对煤矿进行服务和监管,煤矿企业也才会心存对监管的敬畏,才能真正做到执法必严、违法必究。2. 3 责任主体之二再来看看责任主体的第二方面:煤矿企业及其主要负责人、有关主管人员。主要是煤矿的所有者和管理人员,本着“谁投资,谁受益”;“谁受益,谁负责”

13、的原则,一旦出现事故,企业拥有人就象车辆的驾驶员、所有者,必须负主要责任。对煤矿及其主体负责人的行政责任追究采用行政处罚的方式实施;构成犯罪的,依照刑法关于安全生产犯罪的规定处以刑罚。只有从重从严进行追责,业主和管理人员才不敢胡作非为、唯利是图,才不敢违章指挥。安安全全生产,最大受益人是企业所有者,出现安全事故所有者理应是最大责任人,更不应有替罪羊代其承担责任。我国在特殊的发展时期出现的煤老板对我们的经济做出了一定的贡献,他们自身也得到了丰厚的回报,并且资源是国家的,是不可再生的,他们对企业的安全生产负有义不容辞的责任。2. 4 责任主体之三煤矿的从业人员,这是弱势群体,是煤矿的直接生产者,是

14、煤矿利润价值的创造者,不论什么事故他们是直接受害者,大部份时候也是直接责任人。很多时候他们当中的一个就是使车辆肇事的驾驶员,因为他一个人的原因,牵连了井下所有的人,直接最先受到伤害的往往也是他。违章指挥、违章作业、违反劳动纪律是最主要的表现形式。一旦发生事故,他是直接责任者,我们往往也追究不着他的责任了,因为他已在事故中死亡,他自己也是最大的受害者。所以在劳动生产中必须做到“不伤害自己、不伤害别人、不被别人伤害”,严格按行业要求作业。对在事故中没有受到伤害的直接责任人必须严格按规定给予处罚,构成犯罪的,依照刑法关于安全生产犯罪的规定处以刑罚。事故发生后,必须按照“四不放过原则”进行处理,使人们

15、受到必要的警示教育。2. 5 责任主体之四最后是安全生产中介服务机构和安全生产中介服务人员。在以往的责任事故中,没有听说哪些中介服务机构和安全生产中介服务人员受到过责任追究,这是我们国家体制和法律法规的弊端 。安全生产法规定:“依法设立的为安全生产提供技术服务的中介机构,依照法律、行政法规和职业准则,接受生产经营单位的委托为其安全生产工作提供技术服务”。从事煤矿安全生产评价认证、检测检验、咨询服务等工作的中介机构及其安全生产的专业工程人员,必须具有执业资质才能依法为煤矿生产经营单位提供服务。我们现在的评价认证、检测检验、咨询服务等部份工作已成了以收费为主的走过程项目。如果中介机构及其工作人员对其承担的安全评价、认证、检测、检验事项出具虚假证明,视其情节轻重,必须追究行政责任、民事责任和刑事责任,只有这样,才能正行业之风。3、总结安全发展是科学发展观的重要组成部分。科学发展观的核心是以人为本,安全发展的本质要求就是保护劳动者的健康和生命安全以及财产的安全。安全生产是一个永