社区商业定位与规划ppt课件

1、住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商4 目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求n规模定位规模定位n市场定位市场定位n主题定位主题定位n租售定位租售定位社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求p主题笼统定位主题笼统定位p社区商业的主题笼统定位主要思索的要素：社

2、区商业的主题笼统定位主要思索的要素：p 住宅楼盘的整体风格；住宅楼盘的整体风格；p 工程片区的整体气氛；工程片区的整体气氛；p 主题营造的可实现性等；主题营造的可实现性等；p租售定位租售定位售价定位售价定位p收益复原法根据商业租金与投资报答率来确定售价，按照目前深圳市场租收益复原法根据商业租金与投资报答率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价钱比的参考规范，商业前期实践租金报答率普通为金与价钱比的参考规范，商业前期实践租金报答率普通为6：p均价租金均价租金/投资报答率；投资报答率；p由于工程周边商业尚处于市场培育期，租金价位较低，投资报答率相应较由于工程周边商业尚处于市场培育期，租金价位较低，投

3、资报答率相应较低低,p均价：均价：60元元/6%12月月=12000元元/p50元元/6%12月月=10000元元/p根据收益复原法，工程售价在根据收益复原法，工程售价在1000015000元元/之间。之间。p即经过市场比较法与收益复原法得出工程的均价为：即经过市场比较法与收益复原法得出工程的均价为：p 12000元元/ 左右。左右。社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四

4、部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 业态组合规划原那么业态组合规划原那么p租金收益的最大化，位置较好的铺位优先思索承租才干较高的业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先思索承租才干较高的业态；p 工程能否具有招商的可执行性，符合工程实践情况；工程能否具有招商的可执行性，符合工程实践情况；p工程能否在目前条件下开业运营，培育商业气氛；工程能否在目前条件下开业运营，培育商业气氛；p 工程必需符合商铺建筑设计技术目的。工程必需符合商铺建筑设计技术目的。p根据各业态的运营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及根据各业态的运营特点，对于位置的要求也不尽一致。从

5、方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要留意的根本原那么有以下几点：合理分配资源的角度出发，应该要留意的根本原那么有以下几点：p 在商业布点时，可优先思索表达居民生活便利的业态，如超市、效力配在商业布点时，可优先思索表达居民生活便利的业态，如超市、效力配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；商家对其它小商家的带动作用；p 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应防止影响到社区居民餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应防止影响到社区居民的正常生活；的正常生活；p 对

6、位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容普对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容普通是以二楼为主要承租面积，但必需预留良好的展现面。通是以二楼为主要承租面积，但必需预留良好的展现面。社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的

7、建筑规划设计与要求p社区商业的规模规划社区商业的规模规划p社区商业地产的开发必需服从社区商业的规律，必需量化规模规划。社区商业地产的开发必需服从社区商业的规律，必需量化规模规划。p当前一些社区工程商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置当前一些社区工程商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置p由于社区商铺价值高于住宅价钱多倍，开发商为了追求利润最大化，尽能由于社区商铺价值高于住宅价钱多倍，开发商为了追求利润最大化，尽能够地划分街铺销售，够地划分街铺销售，p如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的景象，有的甚至临着小如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的景象，有的甚至临着小区地

8、下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。也大大降低了商铺的价值。p社区商业要以社区实践消费需求量来适度规划，超越了这个度，就会使社社区商业要以社区实践消费需求量来适度规划，超越了这个度，就会使社区商业价值降低。区商业价值降低。p社区型商业的三种开发方式社区型商业的三种开发方式社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求社区商业社区商业中心方式中心方式社区次主社区次主力店方式力店方式社区商社区商业街方式业街方式123n超市百货主力店面积超市百货主力店面积n普通规范超市规模到

9、达普通规范超市规模到达6000-10000平方米，单层面积普通在平方米，单层面积普通在3000平米以平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米面积达一万平米.n次主力店面次主力店面n次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如普通连锁快次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如普通连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。平米之间。n街铺面街铺面n街铺通常情况下以运营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店运营街铺通常情况下以运营社区便利为主，

10、其是快餐店、美容美发店运营面积较大，普通在面积较大，普通在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店运营面积较平米左右，而面包坊、冲晒店、药店运营面积较小。小。n在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽能在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽能够把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超越一百平方米够把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超越一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适宜社区商业运营，除了餐饮、美容以上，殊不知大面积的铺位不太适宜社区商业运营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需求四五十平方米。有些社区商业中等业态外，更多的社区便

11、利店只需求四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率非常有限，其主要缘由就是铺位面积大，商心的街铺每年租金递增率非常有限，其主要缘由就是铺位面积大，商户运营本钱高，导致单位租金难以生长。户运营本钱高，导致单位租金难以生长。社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划当前社区规划设计重住宅轻商场的景象比较严重，导致商场空间难用。开展商当前社区规划设计重住宅轻商场的景象比较严重，导致商场空间难用。开展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大，主要表达在：

12、间破坏性较大，主要表达在：住宅中心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结住宅中心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合中心筒设计合中心筒设计“回字型动线；回字型动线；住宅由于柱网比较密集、不规那么，使得商场空间非常难用；住宅由于柱网比较密集、不规那么，使得商场空间非常难用；住宅的消防梯、电梯设置不当，呵斥商业死角的存在；住宅的消防梯、电梯设置不当，呵斥商业死角的存在；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的延续性，地下停车场在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的延续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然

13、无存等等。的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但假设在工程建筑规划设计之初充虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但假设在工程建筑规划设计之初充分注重的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值分注重的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌可以兼得。的平衡点，让鱼和熊掌可以兼得。 社区商业如何处置好商业与住宅的关系社区商业如何处置好商业与住宅的关系p社区商业如何处置好商业与住宅的关系社区商业如何处置好商业与住宅的关系p方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。方式一：转换层设计，将住宅

14、和商铺独立化。p为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。计方向。p例如，底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同例如，底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进展绿化等环境景观的设计，时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进展绿化等环境景观的设计，既发明了住宅的销售卖点，又可以处理住宅对商铺的影响。既发明了住宅的销售卖点，又可以处理住宅对商铺的影响。p方式二：寻求住宅住户大堂、消防等配套设备位置的平衡。方式二：寻求住宅住户大堂

15、、消防等配套设备位置的平衡。p住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设备，都会对商场构成一定的负面影响，这些设备应该口等相关硬性配套设备，都会对商场构成一定的负面影响，这些设备应该尽能够往建筑物周围、地段偏离主街道的地方进展设置，柱网构造方面可尽能够往建筑物周围、地段偏离主街道的地方进展设置，柱网构造方面可以部分的经过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网构造规划的合理性。以部分的经过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网构造规划的合理性。社区商业如何处置好商业与住宅的关系社区商业如何处置好商

16、业与住宅的关系目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 社区购物中心配套规划社区购物中心配套规划 业态业态-社区购物中心社区购物中心 基基 本本 特特 点点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统市、区级商业 中 心商圈半径为510公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服

17、务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位：300-500个各个租赁店使用各自的信息系统根本特点：根本特点： 社区购物中心的系统规划：社区购物中心的系统规划： 美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：1购物中心规划、开发设立、运营都在一致的组织体系下运作；2顺应一致管理的需求，产权要求一致，不可分割不可出卖；3尊重顾客的选择权，使其实现一次购足onestopshopping 的目的；4 拥有足够数量的停车场；5 有更新地域或发明新商圈的奉献。 社区购物中心配套规划社区购物中心配套规划英美两国社区购物中心的比较：英美两国社区购物中心的比较： 国别国别形式形式营业面积营业面积服务人口服务人

18、口-商圈商圈汽车普及率汽车普及率美国美国单层楼为主9000-3.6万平方米2-10万很高英国英国多层的购物中心和多层停车场1-3 万平方米2-4万高，但低于美国 国外社区购物中心的零售商们结合扩展运营的范围，不仅加强对人们国外社区购物中心的零售商们结合扩展运营的范围，不仅加强对人们“一站式购一站式购物的满足才干，还向社区居民提供丰富的效力工程和休闲文娱工程。物的满足才干，还向社区居民提供丰富的效力工程和休闲文娱工程。 社区购物中心配套规划社区购物中心配套规划社区购物中心的商业功能社区购物中心的商业功能 1 1、购物功能：大型超市、购物功能：大型超市+ +百货百货业态业态选址选址商圈与目商圈与目

19、标顾客标顾客规模规模商品（经商品（经营）结构营）结构商品售卖商品售卖方式方式服务功服务功能能管理信管理信息息系统系统大型超市 市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设不低于营业面积40%的停车场 程度较高 大型超市： 社区购物中心配套规划社区购物中心配套规划百百 货：货：品牌专卖店：按品类分品牌专卖店：按品类分-shopping mall-shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专中商品组合的深

20、度由各类品牌专 卖店实现。卖店实现。专业店：屈臣氏专业店：屈臣氏-个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、 专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店 (Office Supply)(Office Supply)、玩具专业店、玩具专业店Toy StoresToy Stores、家电专业店、家电专业店Home Home Appliance Appliance、药品专业店、药品专业店Drug StoreDrug Store、服饰店、服饰店Apparel ShopAppa

21、rel Shop 等。等。 社区购物中心配套规划社区购物中心配套规划2 2、餐饮：各种方式的主题餐厅构成，普通由知名的连锁品牌店构成；如星巴克、麦、餐饮：各种方式的主题餐厅构成，普通由知名的连锁品牌店构成；如星巴克、麦当劳、肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、当劳、肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQDQ、3131种美国风味冰淇淋、种美国风味冰淇淋、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。3 3、休闲文娱：设置文娱城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、休闲文娱：设置文娱城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPASPA、旅游、旅游代理、茶

22、吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的开展。代理、茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的开展。4 4、配套效力功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、配套效力功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影等日常效力。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中、摄影等日常效力。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。心等。 社区购物中心配套规划社区购物中心配套规划p租赁关系未确定之前的规划要求租赁关系未确定之前的规划要求p虽然目前出现了虽然目前出现了“订单式商业地产方式，但主力店在工程规划之初不能订单式商业地产方式，但主力店在工

23、程规划之初不能确定，依然是工程明确规划的妨碍所在。确定，依然是工程明确规划的妨碍所在。p国内的超市百货对于规划中的商业工程，根本没有签意向协议的习惯，短国内的超市百货对于规划中的商业工程，根本没有签意向协议的习惯，短少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。p面对这一现实，开发商更应该让谋划公司提早介入，经过缜密的市场调研面对这一现实，开发商更应该让谋划公司提早介入，经过缜密的市场调研和分析，了解商城最适宜做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、规和分析，了解商城最适宜做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、规划、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。划、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。超市百货主力店配套规划超市百货主力店配套规划超市百货主力店配套规划超市百货主力店配套规划p租赁关系确定后的规划要求租赁关系确定后的规划要求p对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设备的提供也应该具有一对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设备的提供也应该具有一定的合理性，假设前期设计对配套规划设计未思索或者思索得不够，都或多定的合理性，假设前期设计对配套规划设计未思索或者思索得不够，都或多或少会影响商铺的运用。或少会影响商铺的运用。p以大型超市为例，在配套设备规划方面应该思索到以下几