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（三）售后包租的风险 l l 【风险成因】 售后包租行为与开发商的返本销售、分割拆零销售行为一 并被商品房销售管理办法列为开发商不得采取的销售 方式 l l 【防范对策】 要防范的主要是该种行为带来的行政责任风险。特别是在 商品房未竣工的情况下，尽量不要采取售后包租的销售方 式 第四部分 物业管理阶段 【案例15】甲开发了数栋小高层，在开展销售之前甲与乙 物业管理公司签订了前期物业服务合同。房屋对外销售后， 乙一直进行着物业管理服务，但双方没有办理书面物业交 接手续，移交承接相关资料。后因管理原因水泵房漫水， 造成业主地下室货物损坏，业主为此诉至法院，要求甲、 乙共同赔偿损失。在诉讼中，乙以物业未交付也未实际管 理为由拒绝承担责任。法院查明双方确实未办理正式移交 手续，但乙已实际进行了管理，同时甲选聘乙未经招标程 序。法院判决，甲乙双方均对业主的损失承担连带责任， 并就甲未经招标擅自选聘乙的行为向当地建委发出了司法 建议书，甲被当地建委处以5万元的罚款。 l 第四部分 物业管理阶段 1 【风险成因】 1、选聘前期物业公 司存在未依法招标 的法律风险 2、未规范办理物业 交接手续导致物业 服务主体不明的风 险 2 【防范对策】 1、依法通过招标等法定 程序选聘物业管理企业 2、与前期物业管理公司 依法规范移交 ，双方办 理交接手续，这样，开 发商

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