房地产开发项目的物业管理

1、房地产开发项目的物业管理第一节物业管理基础知识一、物业管理的概念物业的定义物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。需掌握的要点从物业的概念可以看出物业的内涵主要包括以下要素: (1已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇;(2与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施;(3屋宇的建筑(包括内部的各项设施和相邻的场地、庭院、停车场和小区内非主干交通道路。物业的分类居住物业:如小区、公寓商业物业:综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心工业物业:工业厂房、仓库其它用途物业:医院、学校物业管理的定义物业管理条例第二条明确规定:物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管

2、理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。需掌握的要点:1、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是,如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理,则应当按照条例的规定来进行。2、业主可以根据不同情况采用不同的方式来实施物业管理。主要有三种方式:其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。二、物业管理起源物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为

3、在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法。要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。香港的物业管理源自英国,二十世纪六十年代,为管理屋村,政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。三、物业管理在我国的产生我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立。1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议,正式把小区管理工作提到议事日程,并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。1990年建

4、设部发出了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知,并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议,再全国部署开展住宅小区管理试点工作。接着又颁布了全国文明住宅小区标准。1992年建设部发出了全国城市文明住宅小区达标考评办法和关于印发全国文明住宅小区达标考评实施细则的通知。1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了城市住宅小区竣工综合验收办法等一系列法规文件。1993年4月建设部颁布了33号令,即城市新建住宅小区管理办法,明确指出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。1996年2月国家建设部、计委联合颁发了城市

5、住宅小区物业管理服务收费暂行办法,为规范物业管理服务的收费行为,维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益,促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知,为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为提供了保证。2003年9月1日全国物业管理条例的施行。思考题下列对于物业管理的理解,不正确的是(A 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理的服务为标的进行的一项交易B 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C 物业服务合同是物业管理生产活动的契约

6、基D 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理第二节物业管理服务一、物业管理服务的内容1、物业管理服务的特点公共性和综合性服务的重点是物业的共用部位和共用设施设备。服务内容包括绿化、清洁、交通、秩序维护、设备维等。受益主体的广泛性和差异性公共性决定。按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项。即时性和无形性物业管理生产和消费处于同一过程之中,企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。服务是无形产品,难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。持续性和长期性物业共用部位需保持长时间完好和共用设施设备的全天候运行,任何服务中断,都有可能导致业主的投诉和违约的追究。物业管理企业必须长时间接

7、受客户的监管和考验。2、物业管理中两大服务常规服务(公共性服务这是指物业管理中的基本管理工作,是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。特约服务(委托性服务特约服务是为了满足物业产权人,使用人的个别需求而提供的服务,通常是指在物业管理委托合同中未要求,物业管理企业在专项服务中也未设立,而物业产权人,使用人有提出该方面的需求,此时,物业管理企业应在可能的情况下,尽量满足其需求,提高特约服务。如小区内老年人的护理,接送子女上学,照顾残疾人的上下楼梯,为住用人代购生活物品等。3、物业管理常规服务的内容概括的说,包括以下两方面的内容:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;

8、二是维护相关区域内的环境卫生和秩序;具体地说,公共性服务主要包括以下内容:(1房屋共用部位的维修、养护与管理;(2房屋共用设施设备的维修、养护与管理;(3物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;(4物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;(5物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;(6物业装饰装修管理服务;(7物业档案资料的管理;(8专项维修资金的代管服务。4、特约服务物业管理企业为业主提供物业服务合同之外的特约服务项目,通常为有偿服务。条例第四十四条规定:物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务报酬由双方约定。理解这条规定,需注意以下几点:(1提供物业服务

9、合同约定以外的服务,并不是物业管理企业的法定义务。(2合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。(3物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。5、物业管理服务的标准湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅于2010年6月7日联合颁布了湖南省物业服务收费管理办法,从物业管理服务的综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五个方面界定物业管理服务的内容,每个方面又制定了五个等级的服务标准,作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同,确定物业服务等级。约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业

10、服务价格的参考依据。物业管理企业和业主在使用以上标准时,应当注意以下问题:(1办法为住宅物业服务的标准。物业服务收费实行市场调节价的非住宅的物业服务不适用本标准。(2办法根据住宅物业服务需求的不同情况,由高到低设定为一级、二级、三级、四级、五级五个服务等级,级别越高,表示物业服务标准越高。(3办法以外的其他服务项目、内容及标准,由签订物业服务合同的双方协商约定。(4选用办法时,应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人的居住消费能力等因素,选择相应的服务等级。思考题下列各项中,属于物业管理服务内容的有(A 房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理B 物业管理区域内的

11、环境卫生与绿化管理服 C 全面负责物业管理区域内的安全防范工作 D 物业档案资料的管理 E 专项维修资金的代管服务二、物业服务收费1.物业服务收费的概念和原则物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。我省现行物业服务收费的规范性文件是2010年6月7日湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅联合颁布的湖南省物业服务收费管理办法。物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费,根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价管理。2、物业服

12、务收费定价形式一是政府指导价:是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。二是市场调节价:是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。3、物业服务收费形式包干制收费形式:物业服务收费管理办法规定:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后,物业管理企业必须按照物业服

13、务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说,就是物业管理企业的盈亏自负,无论收费率高低或物价波动,物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。包干制物业收费形式比较简捷,但交易透明度不高。在收费率偏低时,容易导致物业管理企业亏损;在市场不规范时,个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润,业主的权益可能受到侵害。酬金制收费形式物业服务收费管理办法规定:“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的,预收的物业服务资金包括物业服务

14、支出和物业管理企业的酬金。酬金制也称佣金制,这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用,目前,不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担,物业管理企业受业主委托,运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务,并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用,酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定,先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有,物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,每年不少于一

15、次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况,听取业主大会的意见。4、物业管理服务成本构成(1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3物业管理区域清洁卫生费用;(4物业管理区域绿化养护费用;(5物业管理区域秩序维护费用(6物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用;(7物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(8管理费分摊;(9经业主同意的其他费用;(10法定税费;(11合理利润。物业共用部位,共用设施设备的大修、中修和更

16、新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。5物业服务费的交纳业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。【小贴士】2009年10月13日,国务院法制办正式公布了征信管理条例(征求意见稿,向社会各界公开征询意见,中国物业管理协会建议在征信管理条例(征求意见稿修改时,将“业主个人物业费交纳情况”列入个人征信的内容与范围。物业费纳入征信范围的条件已基本具备,如果纳入征信范围,必将为推动我国诚信体系建设贡献一份力量。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物

17、业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。湖南省物业服务收费管理办法第十九条:物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租,或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务费用由建设单位交纳。【小贴士】物业竣工验收合格后,建设单位

18、根据购房合同书面通知买受人办理交付手续,经物业买受人查验收房后,物业服务费由买受人交纳;物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件,整改期间的物业服务费由建设单位交纳;物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收,由物业买受人交纳,但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的,从其约定。5、物业服务收费监督6、物业服务收费实行统一政策,分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定,制定全省物业服务收费的政策,指导全省物业服务收费管理工作。7、市、州、县政府价格主管部门会同

19、同级房产主管部门按照价格管理权限,负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。7、公用事业单位收费物业管理条例第四十五条对公用事业单位收费及委托收费作出了规定,即物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。湖南省物业服务收费管理办法第二十四条:有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务,凡属于政府定价、政府指导价的,应当执行规定的收费标准,不得乱加价、乱收费,并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的,委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同,并向物业服务企业支付13%的代办服务费。思考题实

20、行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金包括( A 物业服务支出B 法定税费C 物业管理企业的利润 D 物业管理企业的酬金E 住房专项维修资金三、物业服务合同1、物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。2、物业服务合同物业管理条例第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房

21、、合同期限、违约责任等内容进行约定。”3、前期物业服务合同一般情况下,在物业建成之后、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下,只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。前期物业服务合同的特征(1前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限,存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中,物业的销售、业主的人住是陆续的过程,业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主

22、大会选聘物业管理企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限也是不确定的。【小贴士】业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后,前期物业服务合同自然终止。(2前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。这是因为首次业主大会尚未召开,业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业,而此时已有实施物业管理的现实必要,为了维护正常的物业秩序,保护业主现实的合法权益,条例规定,建设单位选聘物业管理企业的,应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且,建设单位一开始就拥有物业,是第一业主,这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权,能够签订前期物业服务合同的合理依据。

23、(3前期物业服务合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益,条例要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求,便于明确合同主体的责权利,防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生,发生纠纷时也有据可查。前期物业服务合同的主要内容1.合同当事人与物业的基本情况2.物业服务内容与质量3.物业服务收费方4.物业经营管理活动的内5.物业的承接查验6.物业的使用与维护 7.专项维修资金8.违约责任 9.其他事项前期物业服务合同内容必须写进商品房买卖合同物业管理条例第二十五条规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物

24、业服务合同约定的内容。湖南省物业服务收费管理办法第十条规定,未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费由建设单位根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务等级并拟定收费标准,填列住宅前期公共性物业服务收费申报审核表。建设单位在核定的收费指导价范围内,在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的,业主有权拒绝付费。案例分析以“未签物管合同”为由业主就可拒交物业管理费吗?一、案件介绍程某是某小区的业主,2003年9月23日与开发商签订了售房合同,

25、后直接从开发商处拿到了钥匙,正式入住小区。程某入住小区后,物业公司多次找其欲与其签订前期物业管理服务协议书,但都被程某拒绝。之后物业公司通知程某交纳物业管理费,但程某以未与物业公司签订任何合约为由,声称未欠物业公司物业管理费而拒交物业管理费。案例分析程某所居住小区的物业公司于2003年1月10日与该项目的房地产开发商签订了前期物业管理委托合同。该合同除一般的物业管理合同条款外,尚有以下特别条款:“第四款甲方(房地产开发商的权利与义务第10条为:代表和维护产权人、使用人的合法权益,审核乙方(物业公司与入住业主签订的物业管理合同:第五款乙方的权利和义务第4条为:乙方须在楼房销售时,派物管人员配合甲

26、方与业主签订物业管理合同。”业主入住时,物业公司与大多数业主签订了前期物业管理服务协议书。案例分析2004年5月2日,该项目业主委员会经市物业管理行政主管部门批准正式成立,2004年9月1日物业公司与业主委员会签订了物业管理合同。程某仍以自己未与物业公司签订任何合约为理由拒交物业管理费。因部分业主不交纳物业管理费,2004年7月3日、7月16日,物业公司先后在小区公告栏公布了包括程某在内欠费业主的名单。同年9月3日,程某在小区电梯口张贴公开信,以讽刺、挖苦等口吻对物业公司工作人员进行评论,并表明自己不交费的理由。同年10月11日,物业公司在管理处公告栏贴出特别公告,意为由于程某不交管理费并对其

27、工作人员进行污辱,决定停止对程某提供相关的物业管理服务,并将对其所欠费用通过法律诉讼的形式追缴。之后,双方矛盾无法调和。案例分析2004年10月20日,程某以物业公司在管理处公告栏公布其欠费为由向法院起诉,并请求:1.判令物业公司赔偿其名誉、精神损失人民币1元;2.判决物业公司在管理处粘贴特别公告的原址张贴向其公开赔礼道歉的告示:3.判决物业公司支付全部诉讼费。在原审过程中,物业公司则提起反诉:1.判令程某交纳欠交的物业管理费:2.在小区公告栏以公开信的方式向物业公司赔礼道歉;3.诉讼费由程某承担。案例分析二、请思考以下几个问题1.物业公司向业主收费的法律依据是什么?2.物业公司在前期物业管理

28、委托合同条款拟定中的过失3.前期物业管理委任合同与前期物业管理服务协议书的区别4.前期物业管理合同与售房合同的关系5.房地产开发商能否减免物业管理费四、共用物业的承接验收和资料移交1、物业承接查验定义2010年10月14日住建部颁布的物业承接查验办法第二条规定,物业承接查验是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2、承接查验的时限建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。3实施承接查验的物业,应具备的条件3 建设工程竣工验收合格,取得规划

29、、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;法律、法规规定的其他条件。4、物业承接查验时应移交的资料物业承接查验办法第十四条条规定,现场查验

30、20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;物业质量保修文件和物业使用说明文件;承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。5、物业承接验收内容(一共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;(二共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设

31、施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;(三共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。物业承接验收工作流程物业承接验收工作流程承接验收的误区:接管的物业经过竣工验收为合格工程,承接验收就没有问题或没必要开展。竣工验收是从大的方面把握质量关,许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地转缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等。这些问题一

32、般不影响竣工验收的通过。但物业公司接管时,却要将类似这样细小的问题逐一列明,要建设单位承诺在一定期限内整改。物业承接验收办法表面,物业接管前有任何问题均应由开发商负责解决。五、住宅专项维修资金住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。一、住宅专项维修资金交存对象住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。二、住宅专项维修资金交存比例商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存

33、住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。目前怀化市仍按购房款的2%收取住宅专项维修资金。三、住宅专项维修资金的管理业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产主管部门代管。成立业主大会的,业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位;业主大会决定变更代收代管单位的,原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起30日内,将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会,并将有关账目等一并移交;六、改变物业用途的规定一、改变公共建筑及共用设施用途的规定物业

34、管理条例第五十条对改变公共建筑及共用设施用途的程序作出了规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续时告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。物业管理条例第十一条、第十二条对重大事项的决定程序作出了规定,即业主行使对公共部分所有权的方式是通过如召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且占总人数2/3以上的业主同意的方式进行。二、改变住宅用途的规定物权法第七十七条对业主的住宅改变为经营性用房作出了规定,业主不得违反法律、

35、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。而住宅改变为经营性用房的危害性主要表现在:(1干扰业主的正常生活;(2容易产生安全隐患;(3造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用紧张;(4造成国家税费流失。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩

36、的,人民法院不予支持。第三节业主、业主大会和业主委员会一、业主1、业主的概念物业管理条例第六条规定,房屋所有权人为业主。这里的业主是指物业的所有权人,通常指房屋的所有权人,也包括与房屋相配套的设备没施和相关场地的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体。房屋的所有权人是业主,但常常使用房屋的人并不是业主。这里的使用房屋的人是物业的承租人和实际使用物业的其他人,业主对物业享有占有、使用、收益和处分的权利,而物业的使用人仅对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权,没有处分权。2、业主的种类现实物业管理中,具备业主身份的情况有三种:一是房屋所有权证书持有二

37、是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人3、业主的权物业管理条例第六条规定,业主在物业管理活动中享有以下权利:(1按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(2提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(4参加业主大会会议,行使投票权; (5选举业主委员会成员,并享有被选举权; (6监督业主委员会的工作;(7监督物业服务企业履行物业服务合同;(8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称“专项维修资金”的管理和使

38、用;(10法律、法规规定的其他权利。除以上权利外,业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时,有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。4、业主的义务物业管理条例第七条规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:1遵守管理规约、业主大会议事规则;(2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5按时交纳物业服务费用;

39、(6法律、法规规定的其他义务。除以上义务外,业主还应承担法律、法规规定的其他义务。如有配合物业管理企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业管理企业告知的义务;有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务等等。5、业主违反法律、法规或者管理规约,应承担的责任业主违反法律、法规或者管理规约,实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为,当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持:(1损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放臵危险、放射性物品等危及建筑物

40、安全或者妨碍建筑物正常使用; (2违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观; (3违反规定进行房屋装饰装修; (4违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分;(5任意弃臵垃圾、排放污染物或者噪声;(6拒付物业费;(7违反规定饲养动物;(8其他违反法律、法规或者管理规约,以及损害他人合法权益的行为。二、业主大会1.业主大会的概念业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使而产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会具有以下特征:(1民主性。(2自治性。(3代表性。(4独立性和不可替代性。2.业主大会的成立方式业

41、主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。3、业主大会会议召开的方式业主大会会议可以采用集

42、体讨论的方式,也可以采用书面征求意见的形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主参加大会的方式包括亲自参加和委托代理人参加两种方式。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以

43、上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定除上述事项外的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定分割业主合法权益的,受分割的业主可以请求人民法院予以撤销。4、业主大会会议类型业主大会会议分为定期会议和临时会议两种形式。(1业主大会定期会议根据管理规约的规定,每年召开一次或几次。(2业主大会临时会议业主大会临时会议一般是指经20%以上的业主提议,业主大会临时召开的会议。除20%以上的业主提议这一形式可以召开临时会议外,法律并没有限定其他情形下可以召开临时大会,根据法理的一般规定,

44、以下两种情形也可以召开临时业主大会:发生重大事故有及时处理的必要,经业主委员会请求时;其他管理规约规定的情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。5、业主大会的议事规则业主大会的议事规则是业主大会召开业主大会时就大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出的约定。其主要包括以下内容:(1业主大会的议事方式业主大会是会议性质的决策机构,因此,大会的基本议事形式是召开会议,以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。关于会议何时召开、会议的形式以及特邀相关部门、人员参加由议事规则规

45、定。(2业主大会的表决程序业主大会的表决程序是指如何形成一个有效的决议。一般形成一个决议应当经过这几个阶段:提出议案;审议议案;表决通过议案;公布会议决议。这些具体的表决程序议事规则应当作出具体规定。(3业主委员会的组成和任期物业管理条例第十六条对业主委员会的组成作出了规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。但还不够具体,议事规则还应对此作出更具体的规定,另外对业主委员会委员的任期和是否连任作出具体规定。6、业主大会的职责限制物业管理条例第十九条对业主大会的职责作出了限制,即业主大会、业主委员会应当依法履行

46、职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。7、业主大会与相关单位的关系物业管理条例第二十条对业主大会与相关单位的关系作出了规定,即业主大会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真

47、听取居民委员会的建议。三、业主委员会1、业主委员会的概念、特点、性质及登记备案业主委员会的概念业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,是业主大会的执行机构。业主委员会的特点业主委员会有以下特点:由业主大会选举产生;活动范围仅限于对物业的自治管理,不得从事除签订物业服务合同以外的其他经营活动;应代表和维护全体业主的合法权益;应经房地产行政主管部门登记。业主委员会的性质业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,管理物业公共事务和公益事业

48、的社会性自治组织,属于非法人组织。业主委员会的登记备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。这里的备案不是业主委员会成立的要件。业主委员会作为业主团体的组织机构,是基于团体的意思自行设立的,备案不应影响业主委员会的成立,备案仅仅是为了行业管理的需要所履行的备案手续,而且其有别于企业法人等民事主体的登记。2、业主委员会的职责、职责限制以及业主委员会与相关单位的关系业主委员会的职责(1召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3及时了解业主、物业使用人的意见和

49、建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4监督管理规约的实施;(5业主大会赋予的其他职责。业主委员会的职责限制业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主委员会与相关单位的关系业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指

50、导和监督。住宅小区的业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。3、业主委员会的诉讼主体资格物权法第八十三条第二款规定,业主大会和业主委员会,对任意弃臵垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。从这一规定可以看出,对业主委员会(包括业主大会是否具有诉讼主体资格,法律没有作出明确规定。之所以如此,是因为立法者认为,业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机

51、构。业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会,故没有对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定。但是最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释征求意见稿,对业主委员会的诉讼主体资格作出了明确规定,业主委员会经全体业主授权,作为全体业主的代表参加诉讼活动。即业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的诉讼主体资格按照下列方式确定:(1已经选举出业主委员会的,为业主委员会;(2没有选举出业主委员会,或者业主委员会怠于行使权利的,为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判,对全体业主具有约束力,其诉讼

52、利益归属于全体业主。第四节早期介入与前期物业管理一、早期介入与前期物业管理阶段划分前期管理二、早期介入1、早期介入的定义早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。咨询活动主要是指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议。可以由物业管理企业提供,也可以由物业管理专业人士提供。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求,而是根据项目和管理需要进行选择。2、早期介入的作用优化设计有助于提高工程质量有利于了解物业情况为前期物业管理作充分准备有助于提高建设单位的开发效益3、早期介入的内容可行性研究阶段:根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式

53、;根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。规划设计阶段:就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;提供设施设备的设臵、选型及服务方面的改进意见就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设臵、要求等提出意见。建设阶段:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;配合设备安装,确保安装质量;对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

54、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。销售阶段:完成物业管理方案及实施进度表;拟定物业管理的公共管理制度;拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。案例分析某物业项目位于深圳,总建筑面积40余万m2,属多层、中高层住宅小区。项目分三期建设,是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区,倍受当地居民和政府的关注。建设单位为把项目建设好,在

55、项目立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业管理企业,并由其负责该项目的物业管理早期介入工作。良好的物业管理提高了这个小区的知名度,同时早期介入物业销售初期综合环境的设计,使该项目与该市同类建设项目相比,具有更高的经济效益和社会效益。案例分析1、经济效益方面:首期16万m2售完,二期销售势头强劲,部分户型出现抢购热潮,房价也比前期上涨了25%。2、社会效益方面该小区成为当地政府指定的参观点和示范小区,成为当地城市建设和物业管理的样板。该项目成功后,建设单位的品牌形象得到大幅提升,使其他建设单位提高了对物业管理的认识。思考题早期介入的费用该谁付?由开发商支付。有的地方也叫前期物业管理启动经费。主要是为了帮助启动管理,一般支付给物业管理单位或居委会,目前还没有统一的法规。1、早期介入的主要目的是协助开发商工作。2、早期介入阶段物业服务费尚无收费来源。3、政府规定