当前海南省商业银行房贷利率政策执行情况存在问题及对策建议

1、近年来, 海南省房地产业正处于恢复性增长阶段, 积 压房地产处置完毕, 市场运行总体上是健康的, 但海南建 设国际旅游岛战略获批后, 目前海南省房地产市场投资 、 交易异常火爆, 出现了投资大幅增加 、 价格快速上涨 、 房屋 库存下降的现象 。 海南国际旅游岛建设文件出台后, 房地 产价格出现了跳跃性上涨, 目前房屋交易量开始回落, 价 格趋于稳定, 但房地产价格较去年年底普遍上涨了五成至 一倍, 价格上涨加重了购房者贷款供楼的负担, 贷款银行 应审慎对待, 适当提高首付标准, 以抵御房价可能高位回 落所产生的风险 。一 、 2008年四季度以来辖内房地产市场运行情况 (一 房地产开发投资情

2、况根据海南省建设厅公布的数字, 2006 2009年房地产投资分别为 89.2亿元 、 126.9亿元 、 198.8亿元 、 287.4亿 元,分别占全省固定资产投资的 20%、 25.28%、 28.34%, 31.6%。 2006 2008年海南房地产投资平均增幅为 24.54%。 2009年房地产开发投资增势强劲,增幅为 51.9%。 在列入 统计 20个投资行业中投资规模位于第一, 增长 44.3%。 其中, 住宅投资 261.78亿元, 增长 51.9%。(二 房地产贷款总体风险可控截至 2010年 3月末, 海南省房地产贷款余额为 372.4亿元, 同比增长 85.96%, 房地

3、产贷款在贷款总额中的占比 为 17.54%。 其中, 房地产开发贷款余额 152.62亿元, 同比 增长 136.09%; 个人住房贷款余额 195.81亿元, 同比增长 56.83%;个人住房贷款逾期率为 0.51%。 以目前情况看, 金 融机构介入房地产业不深, 总体风险可控 。二 、 2008年四季度以来辖内金融机构落实商业性个人 住房贷款利率政策执行情况(一 落实房贷利率政策采取的主要措施自 2008年四季度以来,海南省各商业银行为贯彻落 实 中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮 幅度等有关问题的通知 (银发 2008302号 、 中国银监 会 关 于 加 强 个 人 住 房

4、 贷 款 风 险 管 理 的 通 知 (银 监 发 200871号和 2010年初国务院办公厅下发了 关于促进 房地产市场平衡健康发展的通知 等有关文件精神, 工行 、 中行 、 农行海南省分行制定了相关实施细则, 确保个人住 房贷款政策得到有效贯彻 。 以上的细则均由各银行零售贷 款部 (个人信贷部 制定, 组织个贷客户经理 、 个贷经理 、 零 售信贷风险部审批及出账人员 、各经营单位负责人 、 具备 个贷业务操作资格的综合客户经理学习贯彻 。 并通过营业 场所视频播放 、 广告栏告示 、 客户经理解释等方式做好对 社会各界人员对房贷政策的宣传和解释工作 。(二 房贷利率实行风险定价的实际

5、情况1. 房贷利率风险定价的原则和特点 。 海南省各商业银 行房贷利率定价一是严格按照人总行的有关利率政策执 行, 房贷利率风险定价的原则遵循贷款风险定价基本原 则:风险收益对称 、 全面成本覆盖 、 效益市场兼顾 、 审慎风 险决策 。 其特点是:区别对待 、 合理确定 。 2. 房贷利率风险定价的具体操作情况 。 海南省各商业 银行房贷利率风险定价的具体操作情况是:对首次利用贷 款购买普通自住房的客户,贷款利率不低于基准利率的 0.7倍,首付比例不低于 20%;对购买改善型自住房的客收稿日期:2010-04-05作者简介:黄翠玲 (1961- , 女, 海南澄迈人, 高级经济师, 从事中小

6、企业融资问题 、 支农再贷款管理 、 利率管理 、 信贷管理 、 现贴现管 理 、 现金管理等研究 。当前海南省商业银行房贷利率政策执行情况存在问题及对策建议黄翠玲(中国人民银行海口中心支行货币信贷管理处, 海口570105摘 要:近年来, 海南省房地产业正处于恢复性增长阶段, 积压房地产处置完毕, 市场运行总体上是健康的, 海南国 际旅游岛建设文件出台后, 房地产价格出现了跳跃性上涨, 目前房屋交易量开始回落, 价格趋于稳定, 但房地产价 格较去年年底普遍上涨了五成至一倍, 价格上涨加重了购房者贷款供楼的负担 。 对此, 我们对房贷利率有关情况进 行了调研, 并对存在的问题进行分析, 提出了

7、有关积极的建议 。关键词:房地产; 贷款; 利率; 存在; 问题; 建议中图分类号:F830. 33文献标志码:A 文章编号:1002 2589(2010 20 0053 03 经 济 研 究 J i n g J i Y a n j i u53Theory Research学 论理 余额平均浮动幅度利率上浮贷款 利率下浮贷款 基准利率贷款占比占比 平均幅度 占比 年份 2008年 12月 33.20-8.9913.1622.2579.50-15.007.352009年 3月 33.42-17.5912.5620.4180.21-25.127.232009年 6月 36.29-17.8013.3

8、518.4280.11-25.296.542009年 12月 47.52-17.7116.6814.3876.67-26.236.662010年 3月60.36-16.9220.3613.0274.20-26.385.44例:海南省工行 2008年末至今个人住房贷款利率变动情况表 单位:亿元, %户, 贷款利率不低于基准利率的 0.7倍, 首付比例不低于 20%;改善型自住房认定标准由分行根据当地政府相关规 定或根据当地同业竞争实际情况自主确定 。 已结清贷款不 计住房套数; 对购买二套 (含 以上住房的客户, 在确保贷款利率不低于基准利率的 0.75倍,且首付比例不低于 40%的前提下, 按

9、照首付比例越高 、 客户综合贡献度越大, 则利 率相对优惠的原则执行 。 不允许同时执行最低利率和最低 首付比例, 且不得低于当地同业标准 。3. 房贷利率风险定价在不同地区的情况 。 海南省各商 业银行个人住房贷款业务以海口 、 三亚和东线沿海地区为 重点区域, 对房贷利率风险在不同地区未进行区分, 全省 房贷利率均遵循风险定价的原则, 根据相关文件规定及借 款申请人的具体情况合理确定 。(三 房贷利率变动情况1. 房贷利率变动情况及原因 。 从海南省各商业银行房 贷利率定价变动情况看, 自央行扩大了个人住房贷款利率 下限后, 2009年上半年, 海南省各商业银行个人住房贷款加 权平均利率浮

10、动幅度有所下降, 但从四季度开始海南省各商业银行利率上浮的贷款占比由年初的 13.16%上升到16.68%,下浮利率贷款占比下降了 2.83个百分点, 年末贷 款加权平均浮动幅度开始上升,到 2010年 3月末个人住 房贷款加权平均浮动幅度已比年初提高了 0.79%。 比去年 同期提高了 0.67%。2. 房贷利率分布区间变动情况及原因 。 2008年以 前, 海南省各商业银行个人住房贷款利率的浮动幅度基本上按照 5%的倍数进行上下浮动,下浮幅度基本统一按 最低下限执行, 上浮利率分布在 10%、 15%、 20%三个浮动幅度区间 。 从 2009年 4月开始,海南省各商业银行分 支行开始出现

11、更多的浮动值,先是上浮利率出现上浮 11%、12%、 16%、 17%等 浮 动 区 间 ,接 着 进 一 步 细 分 下 浮 幅 度区间, 分别有 -30%、 -29%、 -25%、 -20%、 -15%、 -10%等区间, 由于议价定价能力的提高, 使海南省各商业银 行贷款收益率提高的同时, 更细化了客户结构, 有效地 防范贷款风险 。(四 房贷利率政策效果1. 房贷业务发展的基本情况 。 截至 2010年 2月末,海 南省房地产开发贷款余额为 127.49亿元,同比增长 89.2%。 个人住房贷款余额达到 184.11亿元, 同比增长 48.3%。 尽 管房地产贷款同比增速仍维持高位,

12、但近期已显现调整迹 象, 其中房地产开发贷款增速回落和新增减少 。2. 房贷业务的收益情况 。 海南省各商业银行个人住房 贷款业务稳健发展, 特别是 2009年海南省各商业银行围 绕实现各自的发展战略目标, 密切跟踪市场变化, 积极应 对同业激烈竞争, 推动个人信贷产品 、 营销策略和业务运 行机制的完善和优化 。 突出重点产品, 组织开展竞赛活动, 加大营销力度, 打造优势品牌, 提升市场竞争能力, 促进了 各行个人信贷业务持续 、 快速和稳健发展 。 至 2009年年末 海南省各商业银行个人住房贷款迅速增加, 贷款收益率为4.9%,取得了良好成绩 。 3. 房贷资产风险情况 。 截至 20

13、10年 2月末,海南省房 地产贷款不良率为 1.0%, 比上年同期下降 1.9个百分点, 不良额同比减少 42.9%。 其中房地产开发贷款不良率为1.2%,比上年同期下降 4.3个百分点, 不良额同比减少 57.0%。 个人住房贷款不良率仅为 0.7%,比上年同期下降 0.6个百分点,不良额同比减少 19.7%。 (五 银行业协会等银行自律组织在房贷利率定价过 程中如何发挥作用一是发挥沟通的平台作用; 二是发挥检查督导的作 用, 避免恶性竞争; 三是牵头制订和规范当地房贷利率定价的政策, 避免各家银行打价格战 。三 、 目前辖内金融机构商业性个人房贷业务所面临的 主要问题及原因分析1. 高位房

14、价带来的风险 。 随着国家拉动内需政策措施 的实施, 海南省房价有了较大幅度的上升, 虽然国家也出 台一些抑制投机性购房政策, 但对房价的抑制没有起到根 本的作用,特别是海南国际旅游岛上升为国家战略的宣 布, 全国各地投资者蜂拥海南购房, 海南省房价大幅上升, 给银行房贷带来一定风险 。2. 不良个贷处置进度受诉讼程序 、执行等因素影响, “ 双 降 ”工作任重道远 。 在海南省建行不良个贷中, 有 70%以上 贷款已进入诉讼阶段, 其中 45%以上贷款的诉讼期已超过两年, 受诉讼程序烦琐 、执行难等多种因素影响, 不良处置 进度比较缓慢 。该行目前房贷不良率为 0.6%, 均为 2003年

15、和 2004年发放的存量贷款 。3. 部分房产证办证时间过长 。 根据房贷业务标准的房 产证办证时间规定, 期房交付使用后, 房产证须在两年内 办理完毕, 以便银行完成相关的抵押登记手续的办理 。 但 目前部分楼盘期房交付使用五年后, 房产证仍未办理完 毕, 给银行房贷业务带来了风险 。 主要原因是开发商办证 手续不齐全以及政府相关职能机关审批时限过长, 导致房 产证迟迟不能办出, 无法落实抵押登记 。4. 抵押登记办理时间过长 。 目前房贷业务平均抵押登54(上接 29页 产党员先进性的标准, 应该坚持把最高纲领 与最低纲领统一起来,把远大理想和现实工作统一起来, 既要强调党员走在时代前列,

16、 又不能脱离人民群众的现实 实践, 超越特定的历史阶段; 既要强调党的长期奋斗目标, 牢固树立共产主义的远大理想, 又要在实际工作中努力实 践 “ 三个代表 ” 重要思想, 全面建设小康社会 。 因此, 广大党 员既要树立为共产主义奋斗终身的远大理想, 又要立足本 职做好各项工作; 既要做政治上的排头兵, 又要做业务上 的急先锋 。坚持继承性和时代性的统一 。 新时期共产党员先进性 的标准既要继承优秀传统, 又要增添时代内容 。 没有继承, 党的先进性就成了无源之水; 缺乏时代内容, 党的先进性 就会失去活力 。 因此, 党的优良传统和作风必须继承, 体现 党的先进性的根本要求必须坚持 。 比

17、如, 要有共产主义的 远大理想, 有坚定的社会主义信念; 全心全意为人民服务; 带头执行党的基本路线和各项方针政策; 艰苦奋斗, 吃苦 在前 、 享受在后; 英勇斗争, 不怕牺牲; 勇于开展批评与自 我批评等, 这些都是我们党经过革命 、 建设和改革的洗礼 不断探索和积累下来的基本要求, 也是党始终保持先进性 的法宝, 新时期共产党员先进性的标准必须把这些优良传 统和基本要求充分吸收进来 。 同时又要注意, 党的先进性 在不同的历史时期有不同的内容, 共产党员先进性标准在不同时期也有不同内涵, 须适应新形势 、 新任务的需要, 与 时俱进, 不断研究新情况, 解决新问题, 总结新经验, 体现

18、时代精神, 反映时代特征 。坚持普遍性和特殊性的统一 。 党员是党的肌体的细 胞, 党的先进性是通过党员的先进性表现出来的 。 因此, 党 的先进性最终要落实到每个党员先锋模范作用的发挥上, 落实到每个党组织战斗堡垒作用的发挥上 。 新时期共产党 员先进性的标准须坚持普遍性和特殊性的统一, 正确处理 党的整体先进性与党员个体先进性的关系, 既要适应全党 和全体党员普遍的共性要求, 又要体现党员个体的特殊要 求, 以增强现实针对性, 提高可操作性, 使党员先进性标准真正为每个党员所理解 、所接受, 进一步化为自己工作 、 生 活和学习的具体要求与实际行动 。 比如, 全心全意为人民 服务, 无私

19、奉献, 是党的先进性的普遍要求, 但在新时期, 对社区党员, 强调多的是带头搞好社区服务, 维护社区稳 定; 对企业党员, 强调多的是带头解放思想, 更新观念, 支 持改革, 发展经济; 对离退休党员, 则强调发挥余热, 老有 所为等等 。 只有把先进性的标准具体化 、 细化, 才能化作每 个党员的具体行动 。参考文献:1赵子平 . 论党的先进性建设 J. 求是, 2005, (1 .记办理时间是 10个工作日, 但部分市县的办证时间其实 已经达到 40天以上 。 由于房贷业务多为凭抵押回执出账, 这种模式要求需在 1个月内办妥抵押登记手续 、 权证入库 。 但由于实际办证时间过长,造成银行此

20、类业务出现权 证未能及时入库的风险 。5. 房贷业务两证抵押未合一 。 目前海口地区房产证和 土地证需要分开办理抵押登记手续, 增加了抵押登记的办 理流程, 降低了房贷业务办理的效率 。 建议采用将房产和 土地抵押登记统一办理, 提高抵押登记的办理效率 。6. 外省人员个人住房贷款占比大,贷后管理难度加大 。 由于部分房贷业务由外省人员申请办理, 对贷后跟踪管理 带来了一定的困难和风险 。四 、 2010年辖内金融机构个人房贷业务的发展规划及 主要考虑1. 正确处理开发贷款和按揭贷款的协调关系 。 优先支持符合国家政策 、能增加按揭资源的优质住房开发贷款需 求, 对按揭资源实行封闭管理, 挖掘资源发展潜力重点加 强与国土 、 规划 、 城建等政府职能部门的沟通联系, 从源头上抓住房地产开发项目信息, 落实大项目 、大企业跟踪营 制度 。 建立开发贷款项目负责制, 通过走访 、 项目蹲点等方 式, 动态掌握项目进度, 有效做好个人住房按揭业务的转 化和引导, 提高楼盘的按揭比例 。2. 正确处理优势业务和新业务的发展关系 。 整合按揭 贷款客户资源, 根据客户的行业 、 年龄 、 行为特征等维度进 行归类, 制定相应措施, 深度挖掘住房按揭贷款客户资源, 延伸客户价值链; 完善纯按揭贷款项目资源信息库,