房地产城市化率及其人口移动与房价,一个简单的逻辑

1、 房地产 城市化率及其人口移动与房价,一个简单的逻辑投资要点1、城市化进程呈现两大基本规律:城市化总体进程沿“纳瑟姆”曲线变动,城市化率突破30%后进入加速阶段,直到城市化率接近70%;从人口流动看:城市化率低于50%,以从农村进入城市为主;超过50%,以从小城市进入大城市为主;超过70%,人口流动以从城区进入郊区为主;大都市圈阶段,人口进入郊区。2、中国城市化趋势:2007 年中国城市化率已达到44.9%。根据美、日、韩城市化发展的经验,中国城市化还处于加速发展阶段,城市化总体每年还将继续快速提高;农村进入城市为主导阶段即将结束,未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段、以大城市郊

2、区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段;按照城市化的国际规律,我们认为未来三大经济圈的核心城市,尤其是这些核心城市郊区的房价相对会有更大的潜力。3、以每年11.5 个百分点城市化增长速度的不同假设,测算实现中国实现纳瑟姆曲线70%城市化率所代表的高速发展阶段的时间:即城市化进程为房地产行业提供的真实消费需求可持续到2030 年。4、风险因素:中国城市化进程的行政色彩浓厚。深圳市泰石投资管理有限公司SHENZHEN TAISHI INVESTME- NT MANAGEMENT CO.LTDhttp:/www.a-研究员:宋兆勇sooncooer 日 期: 20090819 由联合国新近出版的世界城市

3、展望2007显示,截至2007年底,全世界约33 亿人居住在城市中,世界城市化水平首次突破50%,经过自工业革命以来200 多年的发展,全世界正式步入城市化社会。表1、世界部分国家和地区人均GDP(或GNI与城市化率1996年 2007年单位:亿人、美元人口(1996城市化率(1995人均GDP(PPP,93人口(2007城市化率(2007人均GNI(PPP、05全世界580445%661650%发达国家117175%121875%欠发达国家463338%539844%最不发达国家116222%173528%美国26676%2427930481%41950日本12578%3366712866%

4、31410英国5890%162556090%32690巴西16478%324219185%8230墨西哥9675%406411077%10030印度95327%279113629%3460俄罗斯14776%221414273%10640中国123430%361133142%6600印尼20135%84422866%3720巴基斯坦14535%42216536%2350尼日利亚11539%27113750%1040埃及6445%6077765%6770资料来源:联合国世界城市发展展望1996、世界城市发展展望2007,招商证券在城市化率的过程中,将呈现两大基本规律:第一是城市化率将沿着“纳瑟姆”

5、曲线变动:城市化率处于3070%之间时,城市化进程将加速发展。第二,城市化进程按人口流动主导方向可以分为四个阶段:(1、从农村进入城市;(2、从小城市进入大城市;(3、从城区进入郊区(大城市郊区;(4、郊区城市化,形成“大都市圈”。 M. Northam 首先发现并提出的,该曲线表明发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。图1、城市地理学的纳瑟姆曲线 当城市人口超过10%以后,进入城市化的初期阶段,城市人口增长缓慢;当城市人口超过30%以后,进入城市化加速阶段,城市化进程逐渐加快,城市人口迅猛增长;当城市人口超过70%以后,进入城市化后期阶段,城市化进程停滞或略有下降趋势。二、

6、美、日、韩三国城市化进程及地(房价表现1、美国美国的城市化进程是个缓慢的过程:从1840的超过10%至1960年的70%,期间平均每年提高约0.5%,沿着纳瑟姆曲线阶段性上升。在此过程中按人口流动可以分为4个阶段:1、至1920年,美国城市人口超过农村人口,城市人口比重超过50%;2、至1940 年,美国人口超25 万的大城市总人口占全国人口的比重达到47.6%,美国成为一个大城市占主导的国家。这时的城市化率达到56.5%; 区人口占城市人口的比重达到53.9%,美国成为一个郊区化的国家。这一时期城市化率达到了73.6%;4、至1990 年,美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4

7、%。这一时期,大都市圈不断发展,以纽约、芝加哥和洛杉矶为核心的三大都市圈不断延伸,形成了范围巨大的大都市延绵带,农村和城市相互融合。图2、美国城市化率进程 资料来源:美国人口统计署、左思报告平台由于美国于1920年已经实现城市化率超过50%,缺乏房地产相关的数据。而1963年以后的房价变得也可以在一定程度上反映城市化进程的推动作用。图2、19632005年美国房价走势 资料来源:左思报告平台2、日本日本在其城市化过程中,由于战争的因素,曾出现过反复, 一战后,日本的城市化率突破20%,并进一步加速上升,到1940 年,日本城市化率已经达到37.7%。其后,由于二战的因素一度使得城市化率下降到3

8、3%左右。但是从二战结束后不久的1947年开始,日本在创造经济高增长奇迹的同时,也创造了城市化发展的记录:1947 年到1965 年,仅仅18 年的时间,日本城市化率由33.1%提高到68.1%,年均提高1.94 个百分点,年新增城市人口约228 万人。其中1947 年到1955 年,城市化率每年提高2.9 个百分点,城市人口每年增加305 万。图3、日本城市化率进程 资料来源:日本统计局、招商证券、左思平台在城市化进程突飞猛进同时,日本六大城市的地价也在让人惊讶。其中表现突出的有以下三个阶段:图4、日本六城市地价情况 率达到30.5%,十年涨幅达13 倍之多。这主要是快速的城市化进程与日本城

9、市开发的滞后形成了尖锐的矛盾。1968-1974 年,日本房地产市场进入第二轮高速增长期,城市地价在7 年内涨了3.58 倍,年均复合增长率超20%。婴儿潮和住房抵押贷款的增长是其主要推动力量,但是快速城市化进程所带来的住房需求是其最基本的支撑力量,这其中就包括婴儿潮的城市化。1986-1991 年,是第三轮土地价格高速增长期,年均复合增长率25.2%,涨幅介于前两轮之间。但是这轮上涨结束之后,日本房地产市场陷入了长达14 年的衰退期。其深层次原因在于,这轮上涨缺乏城市化所带来的基本居住需求的支撑。3、韩国韩国的城市化进程相对简单快速:1960年代初,其经济开始腾飞,城市化进程加速,仅仅用了3

10、0年的时间至1990年,其城市化率突破了70%,达到74.4%。图5、韩国城市化率进程 资料来源:韩国统计局、招商证券在城市化进程中,地价出现了两个不同阶段的表现:一是:1963-1980 年,韩国城市化率由33.5%迅速提高到57.2%,年均提高1.58%,此阶段的人口流动主要以人口从农村迁入城市为主。期间,全国地价涨幅总体变化不大。 图6、韩国19631980年韩国地价表现(% 资料来源:招商证券、左思报告平台二是:1981-1995 年,韩国城市化率由57.2%进一步升至78.5%,年均提高1.42%。此阶段的人口流动主要以人口向首尔和釜山集中为主。期间,首尔和釜山地价相对显著增长。图7

11、、韩国19811995年韩国地价表现 资料来源:招商证券、左思报告平台三、我国城市化进程对房地产市场的驱动1、我国的城市化率概念到目前为止,中国城镇人口统计口径有三种。第一种口径是以行政建制为基础,统计城镇户籍人口,用城镇户籍人口统计城镇人口。户籍人口的数据来自于公安部,因此相对比较准确;第二种口径是以行政建制为基础,统计农业非农业人口,用 第三种口径是以行政建制为基础,统计城镇常住人口,用城镇常住人口代表城市人口,这是2000 年人口普查之后被采用的。城镇常住人口是指居住在城市及市辖区、县级市市区、县人民政府驻地及县以下小城镇满半年以上的人口总数。它等于户籍人口减去流出本地半年以上的人口加上

12、流入本地半年以上的外来流动人口。但手持户口迁移证、出生证、退伍证、劳改劳教释放证等尚未办理常住户口的人,即户口待定人口,也包括在常住人口中。城市化率中的城镇人口就是常住人口口径。1995 年城市化率突破30%后,截至2006 年平均每年增加1.4 个点,而1978-1990平均每年只有0.7 个点。图8、我国城市化进程已到加速阶段 资料来源:国泰君安2、由城市化率形成的对房地产行业的支撑以经验数据对我国今后城市化进程速度做不同的假设,测算实现70%以内高速发展所需时间。结果表明在20232032年之间,折中在2026年左右。表2、我国实现70%城市化率所在年份简单分析平均每年提高百分点 1 1

13、.1 1.2 1.3 1.4 1.5实现70%所处年份 203220302028202620252023注:2007年城市化率为44.9%。 的城市人口,以及由此所产生的对住宅面积的需求。假设条件:人口总数以2007年13.31亿为依据、城镇人均居住面积以2008年的27.77平米作为保守基数;目前城市的居住面积基本饱和。在此基础上我们可以得到由于城市化率的提高形成的对新增住宅面积的需求数。表3、假设条件下每年新增城市人口和住宅面积平均每年提高百分点 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 年新增城市人口数:万人 1464.11597.21730.31863.41996.52129.6年新

14、增住宅需要面积:万平 406584435448050517475544359139一个简要的结论就是,在接下来每年城市化率提高11.5个百分点的情况下,新增城市人口每年对住宅的新增需求量为4.15.9亿平米,而他们的居住需求基本上应该从商品房市场得到满足。从最近几年的商品房销售面积和住宅竣工面积来看,对于城市化进程中形成的新增需求并不能够充分满足,从而加大供求矛盾。图9、04年以来我国商品房销售面积和住宅竣工面积 数据来源:巨灵数据3、中国城市化的区位选择进入从小城市进入大城市阶段,哪些大城市将优先增长呢?超大城市进入郊区化阶段,那么哪些超大城市会首先进入郊区化阶段呢? 中在三大都市圈的周边;

15、在韩国,这样的城市集中的首尔都市圈和釜山都市圈;在美国,这样的城市沿着美国的西部大开发,由东向西延伸。而且经济规模越大的都市圈内,大城市增加的更多,持续的时间更长,大城市在更大规模上实现最优化,因而大城市的郊区化较晚。所以,中国未来优先增长的大城市将主要集中在上海,京津和广深港等三大经济圈及其周边地区。四、风险因素中国的城市化进程包括其它非经济因素,如行政计划和户籍制度,这些因素的存在,影响进程。行政计划1980 年国务院批转全国城市规划工作会议纪要,制定了“控制大城市规模,合理发展中等城市,积极发展小城市”的方针,此后,中国城市化进程在行政计划的推动下快速发展;1983 年,实行市领导县和整

16、县改市政策,城市数量由1982 年的245 个增至1997年的668 个(增长了1.8 倍,其中县级市由133 个增至442 个(增长了2.3 倍,城市人口由7682 万上升到36837 万(增长了3.8 倍,非农人口仅19470 万;1984 年,国家降低了设镇标准并放宽户籍管制,乡改镇的步伐随之加快。建制镇由1983 年的2968 个增至2002 年的20601 个。“整县改市,乡改镇”所导致的统计范围扩大是推动中国城市化率指标上升的重要因素,一个很明显的例子就是,1981 年城市中农业人口占36%,到了1995 年县级市达到最高峰的时期,城市中的农业人口达到了51%,建制镇人口中所包含的