居住环境质量与物业管理

1、居住环境质量与物业管理          王青兰【正文】1问题的提出“环境”是近年来人们最关心的问题之一。随着人工环境的增加，人类逐渐丧失了更多的自然环境，大地上的整个环境正在日趋恶化。日益恶化的环境将对人的生理和心理产生什么样的影响和损害呢？如何评价今天的环境？这些问题都要求人们在新的社会、历史条件下去深入研究人工环境与人的行为之间的关系，这样就产生了一门崭新的综合学科环境心理学。环境心理学是心理学领域中的一个重要分支，它是研究环境与人的心理、行为空间相互关系的一门学科。居住环境是环境心理学研究的一个方

2、面。居住环境不但影响着一个人的闲暇生活和邻里关系以及家庭成员间的关系，而且也影响着居住者的心理和生活健康。居住环境质量可以从两个方面进行评价：客观指标和主观指标。客观指标由政府有关部门负责制定，而主观评价则建立在人们对居住环境质量的主观态度上。人们对居住环境质量的评价，既受到客观指标的影响，也受到个人心理特征的影响。过去居住环境质量的研究多从客观指标着手，而忽略了人们的主观评价。本研究从环境心理学的角度对居住环境质量进行探讨，也是想了解在都市生活的人们，居住环境对其心理的影响以及人们对自己所居住的环境质量的主观态度，从一个侧面来反映城市居民的居住环境质量水准。研究方法和对象编制问卷量表根据文献

3、资料和已往的研究，首先设计出居住环境质量问卷量表，经过多次反复筛选、修正，初步确定了测评量表；后经过有关专家审评，再拟定出正式测评量表，并在小范围内试验，检验其信度和效度，最后定为正式测评量表。正式调查被试主要挑选了上海市长宁区仙霞居住小区的居民。仙霞小区是政府新建设的住宅小区，有四条公交线路通往市区，并有中、小学、托儿所、幼儿园和中、低档商业服务设施，其中的房屋（高层住宅，层高，每幢楼率有两部电梯供居民往返；多层住宅，层高，一梯两户、三户或一梯四户，设有电梯）多是八十年代末，九十年代初建造的；居住者大部分是工薪阶层的人士。对于买得起商品房的富有阶层和仍住在旧式里弄的居民来说，该地区居住条件属

4、于中档水平，在上海市具有一定的代表性。此外，还在广东省深圳市莲花二村（居住者层次以及房屋建筑时间和类型类似于上海仙霞地区）作了调查，用以对比研究。方法和步骤问卷量表以涉及居住环境的个项目（高层楼宇个项目，多了一项“电梯”的使用）为自变量，以居住者的“满意度”为因变量，要求被调查者根据自己的感觉和看法，给出某一方面的评价，即属下列答案的某一种情况：很满意、满意、基本满意、不满意、很不满意，给这五个答案分别赋值、。不同的个体有不同的回答，分别对应各个不同的值，然后求其平均值，从而得出居民对这一方面的居住环境质量的满意程度。除了使用上述量表法外，结合访谈法、观察法，然后对居住环境质量作出评价。3结果

5、与分析通过对份回收的有效问卷进行统计分析，我们得出了居住环境质量各项目的平均值和标准差。我们可以得到如下印象。不论是上海仙霞地区的多层或高层的居民，还是深圳市莲花二村的居民，从总体上来说，对居住环境的评价是基本满意的。深圳市居民对居住环境的满意度高于上海仙霞地区高层居民，上海仙霞地区高层居民的满意度高于多层居民；深圳市居民对小区绿化（x）、煤气供应情况（x）以及对小区的认同感和归属感（x）感到满意；上海市仙霞高层居民对煤气供应情况（x）以及老年人对居住地的总体感觉（x）感到很不满意。我们又进一步对个样本个项目（或个项目）分别做了初步归类，从而得出几个主要的大项，即影响居住环境质量的公共因子。归

6、类的方法是根据所有原变量的相关阵及相关阵的行列式列出相关阵的按大到小排列的特征值，然后取特征值大于的个数作为所为所取公共因子个数，而所取公共因子对应的累计贡献率在之间。表列举了个样本所提取的公共子。我们从表中个样本特征值最大的第个因子来看，上海仙霞地区高层住宅第个公共因子是“老人活动空间”（特征值）；上海仙霞地区多层住宅第一个公共因子是“厨房、卫生间”（特征值）；深圳莲花二村第一公共因子是“小区的景观与室外活动”（特征值）。它们之间的差异是由于外部条件（房屋的类型）还是由于内部因素（居民的需求）造成的呢？通过实地观察、了解以及与居民的访谈，我们可以认为，既有外部的原因，也有内在的因素。从高层建

7、筑来说，高层楼房是往空中发展，层次越高，离地面的实际距离越大，从心理学的角度来看，心理的距离也越大。电梯的往返减少了人们到室外活动的频率，尤其是对于老年人来说，更是如此。而上海仙霞地区多层住宅居民之所以把“厨房、卫生间”作为评价居住环境的重要因子，据研究者亲临现场察看以及从房管部门查找的图纸来说，与房屋设计有关。上海仙霞地区多层住宅的设计是一梯四户（即一层有四个住宅单元），每个住宅单元至少保证一间卧室朝南。在保证卧室充足的采光以后，再考虑厨房、卫生间以及客厅的设计，这就使得厨房、卫生间在大小、朝向、采光、通风方面不如深圳莲花二村多层住宅一梯二户（即一层有两个住宅单元）；深圳居民与上海居民对居住

8、环境质量评价的最大差异是他们把评价的重点放在了对小区整体景观上。住宅室外环境涉及到住宅小区规划和建设，是城市景观的一部分。良好的室外环境，除了规划设计外，还要有较好的管理服务。深圳居民对室外环境质量的重视，说明了他们已不仅仅满足自己一家一户的室内的装潢，而且还追求住宅整体环境的商品位。从心理学的角度来看，深圳居民对居住环境质量的评价已不再仅仅要求满足与生理需要的一些方面，而是已开始追求心理上的需求，朝住宅环境不准更高层次上发展。表三样本所提取的公共因子对照（附图图）（附图图）城市居民在评价居住环境质量时，除了上述各种因素以外，从居民在量表反馈的信息中，我们也看到了居民在评价居住环境中的心理因素

9、。心理要求不是孤立地提出的，常常是潜蕴在功能要求之中，即在功能要求之中包含有心理要求。因为人们对居住环境的要求，首先从使用上，即从功能的需要上考虑，其中较多的着眼于人们生活中的行为性和操作性的物理要求与生理要求。随着社会经济和物质文化的发展，当人们的生活具备了温饱基础，开始向小康型过渡时，就会萌生心理要求。人们在选择住宅或评价住宅环境时，逐渐会将心理要求作为主要因素加以考虑。社会物质经济条件进一步发展，心理要求的水准也会逐渐上升。环境心理学认为，居住环境的心理标准应该是：安全、健康、方便、舒适、秘密性、开放性、自主性、灵活性、趣味性和自然回归性。在本研究的结果上，我们试图建立一个人们对居住环境

10、质量评价的模式，提供一个评价居住环境质量的参照体系，见图。从图可以看出，居住环境质量的评价，既有客观的物质标准，也有主观感受的心理标准，并受到个体特征的影响。总之，“使用方便，感觉舒适”是人们对居住环境的基本要求，在此基础上，如果我们再赋予环境以某种意境，使之成为“使用方便，感觉舒适，寓以意境”的环境，将是现代人理想的居住环境。（附图图）图居住环境质量评价模式进一步的研究我们前面讨论了居住环境质量调查研究的结果以及对居住环境进行评价的客观标准和心理标准，在此基础上，又提出了居住环境质量的评价模式。我们知道，要保证一个较好的居住环境质量，达到一定的客观标准和心理标准，要经过四个环节，是规划、设计

11、、施工质量和管理。对于前三个环节，是属于住宅竣工交付使用前的，已引起人们的重视，而对于已经交付使用的住宅，怎样保证和改善其居住环境质量，研究的较少。我们在调查中发现，居住区管理，是保证其良好的居住环境所必不可缺少的。现在我国的居住区管理有不同的模式，而物业管理，则是我国改革开放以来所实行的一种新的管理模式。所谓物业管理，是由专业机构及人员依法和按合同（或契约）对物业（指已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及附属设施和场地）进行有偿管理和其他与之相关的服务行为。很明显，相对我国长时期实行的福利型房管体制来说，物业管理是一个全新的领域，根本目的是对住宅楼宇起保值增值作用，同时对维护居住区环境

12、和功能以及人与人之间的关系发挥作用。荣获年全国模范文明住宅小区第四名的深圳市莲花二村就是采取的物业管理模式。物业管理是否受到居民的欢迎？人们对这种管理是否满意？在与居住环境质量有关的四个环节中，人们的评价如何？为此，在居住环境质量研究的基础上，我们又作了进一步的研究，即在实行物业管理的居住区进行了调查。调查的对象分为三个类型：涉外商品房、侨汇商品房和内销商品房；调查量表分为四个维度（规划、设计、施工质量和管理）共个问题。其中前个问题是以“满意度”作为因变量，即很满意、满意、基本满意、不满意、很不满意，其评分标准为、；第个问题是对收取管理费方面表明其看法，其答案分为五个等级：能接受，勉强接受，略

13、高，太高，不能接受；第个问题是在下列项内容中选择管理单位应该增加那些服务项目。这项内容是：代付水电费；代订送牛奶；代订送飞机、轮船、火车票；代订送报刊、杂志；代接送儿童上下学或入托；代陪伴老人；代购副食品、代购电影、戏剧票；代室内清洁卫生；代办居室装璜；安装有线电视；绿化、盆栽咨询服务。共收回有效问卷份。统计结果详见表。表上海物业管理情况抽样调查结果（附图图）从表可以看出，三个不同档次的居住区居民在四个维度评价方面，其满意度基本是接近的。我们进一步作方差分析发现三者之间均数无显著性差异（F，（），P）。即认为所调查的居民对居住环境质量评价是基本一致的。对四个维度的结果进行方差分析，结果发现四个

14、维度得分均数之间有高度显著性（F，（），P）。我们可以认为，居民对室内设计和物业管理方面的满意度高于小区规划和施工质量。通过以上的调查和统计分析，我们可以得出如下结论。在有关居住环境质量的四厂方面中，居民对室内设计和物业管理方面的满意度高于小区规划和施工质量。有关管理费问题，居民普遍反映略高，但管理公司反映管理费入不敷出。有关这方面的问题，应专门探讨。有关增加服务项目问题，个项目中，除了“陪伴老人”无居民提出外，其余项居民认为都应该增加。这要求物业管理单位不但对房屋进行维修养护，环境进行管理，而且还应该为居民提供多种服务。最后，我们认为，物业管理不失为提高和改进居住环境质量的一种较好的管理模式，应该在居住区推广。为此我们提出了物业管理的模型，见图。（附图图）图物业管理模型5结论我们讨论和分析了居住环境质量评价的研究和上海物业管理情况的调查，看起来，这似乎是两个互不相关的问题，因为居住环境质量的评价属于环境心理学研究的范畴，而物业管理则隶属于房地产行业。但通过本研究结果的分析和讨论，我们看到了物业管理是保证和改善居住环境质量不可缺少的一部分。通过物业管理的配套系统，可弥补规划上的先天不足；而对施工质量所遗留的问题，通过物业管理公司对物业的精心养护和维修，以解除居民的后顾之忧；至于物业管理公司对