土地储备论文：大型居住社区建设基地核发房屋拆迁许可证的方案分

1、土地储备论文:大型居住社区建设基地核发房屋拆迁许可证的方案分析根据市委、市政府统一部署,2009年以宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、松江泗泾、青浦华新、浦东周康航、曹路、三林等八个建设基地为重点,加快推进本市大型居住社区建设和管理。2010年全市以市区联手方式启动第二批大型居住社区土地储备工作,共涉及浦东、嘉定、奉贤、闵行、青浦、宝山、松江等7个区13个拓展基地,规划用地面积约55平方公里。一、运用SWOT分析模型开展分析SWOT分析法一般用于现代的战略规划报告中,来自于麦肯锡咨询公司的SWOT分析,包括分析企业的优势(Strength、劣势(Weakness、机会(Opportunity、风险

2、(Threats,其实质上是将企业内外部条件各方面内容进行综合和概括,进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。基于大型居住社区建设基地面积较大、动拆迁量较多、动迁时间跨度较长的状况,对其的开发建设有整体拆迁和分批拆迁两种模式,于是产生核发房屋拆迁许可证是“一张整体拆迁许可证”还是“N张拆迁许可证”两个方式,需要运用SWOT方法对优劣势、机会、风险进行分析。(一政策背景分析一是土地批文下达情况:由于基地的面积较大,上海市审核耕地、 非耕地的权限必须严格按照国土部的有关要求,土地批文的批次报批、下达有个时间上的制约因素。二是从拆迁许可证核发管理层面,1张或N张是操作手续数量上多寡,依拆迁

3、人申请核发拆迁许可证,政策上没有数量上的限制。三是在方案时滞方面,1张整体许可证动迁方案决策时滞较长、发证的时间会在所有土地批文全部办出之后,可以有较充裕的时间排摸情况、研究分析、想清问题。由于基地政策口径可保持统一性、延续性,有利于整体推进,当然如果1张拆迁许可证的范围过大,会因被拆迁人想法的多样、对拆迁的期望值过高而导致许可证不断延期;N张许可证动迁方案决策时滞较短,可以随着土地批文的不断办出,逐个发放,前期会较快。但若一旦碰到问题特别是后期动拆迁压力较大。四是在方案评估基价上:1整张许可证,评估时点为许可证核发日;N张许可证,会有N个评估时点。有利方面:对于时间跨度较长、不同(区域基地,

4、N张可以制定不同的评估基价;不利方面:对于时间跨度较短、同一(区域基地,N个评估时点若制定有差距的评估基价,居(农民不认可,实际操作性差。五是动迁配套房源落实上:1整张许可证核发,由于拆迁许可证核发要件之一是要求拆迁人具有30%房源,对拆迁人压力大;N张许可证对拆迁人落实房源的压力小。六是返征地指标的整体落实方面:1整张拆迁许可证对于涉及动 迁企业的返征地指标与地块同步落实可能性大。(二基地特征分析一是公众的信任程度:动拆迁工作开展多年,公众会相互比较,怕吃亏的心理普遍存在,对拆迁人信任度不高。二是农村和城市动拆迁的区别:农村具有地缘近、血缘亲的特征,乡情、族情特征显著,户与户之间、家族与家族

5、之间、村与村之间的联系比城市密切。三是重要依靠力量:在农村动迁,村委会是重要的依靠力量,要善于发挥村委会的作用,因为居(农民对村委会有一定的亲近感和信任感。四是操作上实施时间尽量要短。大基地建设的目的是政府加大住房的保障力度,这对大基地的动拆迁提出时间要求。根据多年的动拆迁经验,一块基地一旦开始动拆迁,就要持之以恒尽快推进,若中途由于各种原因停顿,由于时过境迁,很多时机、政策、心态都发生变化,再推进的难度就会加大。(三心理学分析一是广泛认可程度:从地缘上看,整个大基地是一个完整的整体,不论发2张还是发N张,都是人为进行的切割,当地居(农民只认同样的政策口径、同样的安置房源标准(希望统一规划。二

6、是“患不公”的心态普遍:希望“公平、公开、公正”被拆迁人的基本情况公开、配套房源公开、拆迁去向公开。 三是攀比、观望、等待、对抗等心理:族系之内会经常联系,产生比较心理;若安置房源规划不一、标准不一,居(农民会有等待心理;不同基地之间还存在攀比心理,内心认为不公会产生对抗心理;不同安置时间会产生观望心理。(四影响因素分析一是拆迁政策:拆迁政策可能发生的变化不可预见。二是金融资金情况:动迁费用的给付情况,1整张拆迁许可证会使得动迁资金整体要求支付的理由充分。三是时间与成本的关系。动迁成本在居(农民、企业动迁成本确定的基础上,主要与动迁时间相关性较大,即动迁成本=f(居民、农民、企业动迁费用,延续

7、时间,。二、方案对比(一1整张拆迁许可证优势(Strength*动迁方案的效果时滞较短;*评估基价唯一,有利于时间跨度短、统一(区域基地的推进;*大基地是完整的整体,整体发一张拆迁许可证,群众认可程度高;*动迁配套安置房可以在核发拆迁许可证时一次性确定;*动拆迁资金有理由按照整个地块要求予以支付;*涉及动迁企业的返征地指标与地块有理由同步落实。 劣势(Weakness*土地批文分期提供,时间上拆迁许可证在所有批文之后;*动迁方案决策时滞较长(前期研究时间长;*评估基价唯一,对于时间跨度长、不同(区域基地缺乏灵活性;*对拆迁人取得拆迁许可证压力大,需要政策支撑(由于基地大,动迁配套安置房需要30

8、%房源,是核拆迁许可证的要件之一,若政策能明确如只要落在规划图纸上即可,此条可转化为优势。机会(Opportunity*各方对基地推进的重视程度、推进力度前所未有;*农村基地具有地缘近、血缘亲的特征;*动迁公司是主力,村委会是重要的依靠力量;*政策层面:群众希望“阳光拆迁”;*操作层面:群众希望“公正、房地产开发公平、公开”,1张整张拆迁许可证核发,发生攀比、观望、等待、对抗等心理相对较弱。风险(Threats*基地群众普遍对拆迁工作的不信任;*对“暗箱操作”的不认可; *期间拆迁政策的变化未知;*若动迁延续时间长,成本将增加。(二N张拆迁许可证优势(Strength*土地批文分期提供,时间上

9、与各批文比较匹配; 动迁方案决策时滞较短（前期研究时间短） ； N 个评估基价有利于时间跨度长、不同（区域）基地的推进； 拆迁人落实动迁配套房源的压力小； 劣势(Weakness 动迁方案的效果时滞较长； N 个评估基价，不利于时间跨度较短、同一（区域）基地的推 进； 大基地是完整的整体，对人为分割为 N 个基地认可程度低； 动迁配套安置房多次确定，变数大，群众心理变化大； 动拆迁资金分块支付的可能性大； 涉及动迁企业的反征地指标与地块同步落实的可能性小 机会(Opportunity 各方对基地推进的重视程度、推进力度前所未有； 农村基地具有地缘近、血缘亲的特征； 动迁公司是主力，村委会是重要的依靠力量； 政策层面：群众希望“阳光拆迁” 。 风险(Threats 基地群众普遍对拆迁工作的不信任； 对“暗箱操作”的不认可； 期间拆迁政策的变化未知； 若动迁延续时间长，成本将增加； 操作层面：群众希望“公正、公平、公开” ，拆迁许可证核发， 发生攀比、观