南京市主城居住空间区位优势度分析——介绍一种简便的数学模型评

1、南京市主城居住空间区位优势度分析介绍一种简便的数学模型评价方法发表日期：2004-12-24作者：杨科来源：网易行业评论 0条 适逢新千年南京市城市总体规划调整之际，东南大学建筑系接受了其中居住空间发展研究专题的咨询委托。该项研究的主要目的是为规划局提供今后年南京市的住宅需求量、居住标准以及分布的区位，用简单的话来说就是“多少、什么样、在哪里”。在鲍家声教授的主持下，我们对南京市的居住空间进行了深入细致的调查研究，力图以严谨求实的态度来工作，拿出令人信服的事实依据，切实为南京市城市总体规划调整的科学性尽一份力。在进行第三部分的区位研究过程中，我们尤其认为应努力创建一个既有说服力又有可操作性的评

2、价模型，使人们能清楚地认识到主城居住空间现状的成绩与不足，为今后的规划明确调整方向。相信我们得出的结论不仅对规划人员有益，对普通市民和房地产开发单位也具有很大的参考价值。下面我们按照确立评价因子，建立函数模型，得出运算结果，并根据今后的发展变化对结果进行修正的步骤来阐释这一模型，希望我们的这种模型评价方法能对其他城市的规划人员也提供一定启发和帮助。一确立评价因子今年中国社会调查事务所江苏分所完成的跨世纪南京市房地产市场调查（以下简称跨世纪调查）表明，南京市民对现有居住小区最满意的五项要素是交通条件（），地理位置（），购物条件（），医疗条件（）教育条件（）最不满意的五项要素中与居住区位有关的一项

3、则是周围环境。这些数据较为客观地反映了目前南京市居民大多居住在城墙以内的实际情况，交通、购物、医疗、教育条件佳而环境差。另外关于居民今后购房的意向调查表明：价格水平（）交通方便（），周围环境好（），地理位置佳（）是居民最重要的决策因素，其中周围环境一项包括了周围的购物、医疗、教育条件以及生态环境（此为我们比较了此项调查中的其他选项后得出），南京市的调查结果与国家有关部门进行的调查研究结果相同。年月至月间，国家建设部、中国质量管理协会、中国人民大学在全国个大中城市进行了住宅质量与居住需求调查，结果表明居民对环境质量构成要素中的交通状况、天然环境、就医条件满意度最高，小区配套设施中购物、就医、上学

4、、入托等条件是居民最为关心的，地理位置是购房时首先考虑的因素（资料来自深圳规划国土信息中心）。另据各地大城市的调查报告，如西安市年季度商品房市场购买意向调查报告中显示，地理位置和价格是居民买房时首先考虑的两大要素（资料来自西安房地产信息网调研部），与南京的情况类似。根据以上调查情况，我们将居民择居最关注的价格、交通、环境（含购物、医疗、教育条件和自然环境）几项要素抽取出来，按地理位置分别进行比较（划分片区同主城规划中以河流、铁路、城墙等自然边界划定的东南西北中片），找出各个区位的优势与劣势：价格根据新千年南京市春展会楼市图分片计算平均价格： 元。交通与市中心点距离，根据南京市区地图观测估算，市

5、中心取鼓楼与新街口之中点，各片中点分别取孝陵卫、所街、卡子门、迈皋桥。城中自身。与城中道路联系，取现行南京市城市总体规划中的“经五纬八”主干道，次干道及支路以下不计，纬二路、纬七路、纬八路并未伸入城中。城中自身条（经五纬八总共是条，扣除条并未伸入城中的），城东条，城西条，城南条，城北条。联系城中的公交线路，根据南京市政公用局发布的市区公交线路一览表分片统计，截止年月日，有条线仅在城中运营。城中自身条（各片总和，再加上仅在城中运营的条），北片条，西片条，南片条，东片条。环境购物根据南京市大型超市布局规划统计，城中个（大型超市一般都在旧城外，在此主观取十大商场为准），城东个，城西个，城南个，城北个

6、，另外浦口个。医疗机构根据南京市地理信息查询系统分片统计，城中所，城东所，城西所，城南所，城北所。教育单位根据南京市地理信息查询系统分片统计，城中所，城东所（钟山南北各所），城西所，城南所，城北所。自然环境根据南京市主城年现状用地平衡表绿地面积分片统计，城中 ，城北 。二建立函数模型为了便于研究，我们在此引入两个概念：区位综合优势度和区位生活条件优势度。前者是综合考虑各个区位的价格、交通、环境因子后得出的结论，用一句通俗的话形容就是“价廉物美”程度，或者可称为“性价比”程度；后者是排除了价格因素，只比较各区位的生活便利度（只包括交通、环境），亦即仅是“物美”的程度。为了不仅仅停留在定性分析的层

7、次上，我们试图建立一个能进行比较运算的数学模型，从而能够量化各个区位自身的价值，做出客观而公正的评价。为此我们首先做出如下变量设定： 区位生活条件优势度 价格参数 环境参数各区平均房价 ，以下变量指代形式同理）各区与市中心的平均距离各区联系城中的主要道路数各区联系城中的公交线路数为系数，即居民对交通的重视程度各区主要购物场所数各区主要医疗机构数各区主要教育机构数 各区绿地面积为系数，即居民对环境的重视程度我们根据以上变量设定列出如下的计算公式： 分析上述五个公式不难看出，、实际上是常量，根据调查结果分别为、和，、和也可事先算出，分别为 （五区平均值），真正的变量只是各个区位不同的、和值，将这些

8、数值代入公式、即可得出各个区位的价格、交通和环境参数，再将这些参数值代入公式、即可得出各个区位的综合优势度和生活条件优势度。三得出运算结果下面以城西计算为例：首先价格： ，除以五区平均值 ，得比值；四者加权平均得出比值，乘以居民认可度，得环境参数。将以上得出的交通与环境参数相加，得出城西生活条件优势度为，如再减去价格参数，得出城西综合区位优势度为。根据以上算法，各片区位优势度情况如此。 ，按地铁平均速率计只需后，则相当于增加条公交线路。按照笔者前文采取的区位优势度计算方法，城北和城南的交通参数值大大提高至和，其生活条件优势度将分别达到和，综合优势度达到和。不论从生活条件优势度还是综合优势度上比较，短期内城北都将超过城西达到第一位，城南虽仍排在最后，但与城东已经不相上下，长期看则城北和城南将雄居前两位，可见今后几年中城北和城南将最具吸引力。各个区位不同的优势度构成相互之间的势能差，必将演化为推动城市居住空间发展的