央行基准利率调整对房地产业的影响

1、央行基准利率调整对房地产业的影响目 录中英文摘要1一、央行调整基准利率的情况分析2（一）紧缩性货币政策分析2（二）央行基准利率调整的内容2（三）央行不等距上调存款和贷款基准利率的影响3二、基准利率调整对我国房地产行业的影响3（一）加大了房地产行业的资金缺口3（二）造成开发商财务负担加重4（三）整个房地产业增速放缓4三、房地产企业应对基准利率调整的对策4（一）经营模式实现从量到质的转变5（二）适当减缓项目开发的热度5 参考文献5内容摘要为了调整过热的房地产行业，我国央行采取紧缩性货币政策。在“银根紧缩”的政策影响下，我国许多房地产企业因资金不足，贷款负担增加，开发放缓。本文通过对紧缩性货币政策的

2、分析，探讨了其对我国房地产行业整体的影响。关键词：基准利率 房地产行业 紧缩性货币政策AbstractIn order to adjust the overheated real estate industry, China's central bank tightening of monetary policy. "Monetary tightening" policy under the influence of many of China's real estate business due to lack of funds, the increase

3、 in the loan burden, slowing down the development. Through tightening of monetary policy analysis, to explore its real estate industry as a whole.Key words. Benchmark interest rates;Real estate industry; Tightening of monetary policy一、央行调整基准利率的情况分析（一）紧缩性货币政策分析紧缩性货币政策的实质是在外流通的货币量超过实际需要的货币量时，政府采取的减少货币

4、供应量的的货币政策！紧缩货币政策一般是在经济出现通货膨胀，中央政府通过加息来抑制消费增长，控制物价的过快增长，以达到控制通货膨胀的目的。而无论形成通货膨胀的原因是多么复杂，从总量上看，都表现为流通中的货币超过社会在不变价格下所能提供的商品和劳务总量。提高利率可使现有货币购买力推迟，减少即期社会需求，同时也使银行贷款需求减少；降低利率的作用则与之相反。（二）央行基准利率调整的内容如果市场物价上涨，需求过度，经济过度繁荣，被认为是社会总需求大于总供给，央行就会采取紧缩货币的政策以减少需求。这些政策可以包含减少货币供应量，提高利率，以及加强信贷控制。根据中国人民银行法，目前确定的货币政策工具主要包括

5、存款准备金、中央银行基准利率、再贴现、中央银行贷款、公开市场，其余的列入国务院确定其他货币政策工具。当房地产投资者的资金大部分来自于银行，房地产的收益率低于贷款利率时，房地产投资者有可能会发生对银行信贷的违约行为。因此，对于近年来我国房地产价格的过度上涨、房地产泡沫的潜在风险增大等情况下，央行通过提高基准利率以限制房地产业的过热发展。为抑制房地产泡沫，应实施紧缩性货币信贷政策。2003年6月13日，中国人民银行下发了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（俗称121文件 。在通知中，央行要求各商业银行严控开发贷款、土地储备贷款、建筑贷款垫资，加强个人住房贷款管理，这一通知预示着宏观调控大幕的开

6、启。2005年3月17日起央行宣布取消住房贷款优惠利率，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20提高到30。除了以上两次专门针对房地产贷款的信贷管理政策外，至2007年8月22日止，中国人民银行还8次上调存贷款利率，存款利率从2002年的1.98 上调至3.6，贷款利率从5.31%，上调至7.02。除此之外，中国人民银行从2003年起还多次上调存款准备金率，从1999年11月21日6的历史最低点，调整到2008年3月25日的历史最高点15.5，这些政策实施目的是以收缩过剩的流动性，为过热的房地产降温。（三）央行不等距上调存款和贷款基准利率的影响一方面上调存款基准利率的

7、幅度要大于贷款基准利率的幅度，另一方面长期存款的利率增加幅度大于短期存款的利率增加幅度，与此同时，长期贷款的利率增加幅度小于短期贷款的利率增加幅度。由此可以，管理层除了想要降低贷款增加存款外，更加注重增加长期存款的比重，从而达到改变商业银行的资产负债结构。由于政府的一系列政策的积累效果，从2007年11起，我国大部分地的房屋交易量开始大幅度减少。而随着广东等一些地区的房屋交易价格出现了下调，紧接着上海、北京等地区的房价也开始了出现不同程度的回落。虽然和多年的快速上涨相比，回落后的房价仍然不能为众多住房者承受，但房价上涨的趋已经开始出现变化。房地产的投机性需求已经得到一定程度的控制，住宅性需求虽

8、然具有较强的需求刚性，但价格的回落使得相当一部分需求推迟，购房者持币观望的态度比较明显。二、基准利率调整对我国房地产行业的影响基准利率作为央行调控经济的有个重要手段，其实施必然金融业以及与金融相关行业产生影响，和金融业密切相关的房地产市场必然受到影响。虽然近日央行开始调低两率，鉴于货币政策影响的滞后性，目前我们尚无法明确调减两率对我国房地产市场的影响。本文还主要是就紧缩性货币政策下，基准率的调增对房地产行业的影响进行分析。（一）加大了房地产行业的资金缺口央行以基准利率调整为主的紧缩性货币政策的实施，直接影响到房地产企业的资金供应，加大了其资金缺口。其原因有二，一个是由于存款利率的提高，吸收社会

9、货币资金进入银行，减少了流入房地产业的可能，尤其是在2007年下半年来我国股市不景气的情况下，这一措施效果异常明显；其二，是通过提高贷款利率，提高房地产业的运作成本，抑制其过快发展。事实证明，这一货币政策的效果，正在逐渐显现出来。据北京师范大学金融研究中心课题研究报告2008年房地产行业资金报告9月18日下午在京发布。报告显示，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在下半年开始集中体现。该报告的主要内容是对房地产企业行业状况、供给面与需求面形势、资金情况、资金缺口分析以及上市公司专项分析，整体反映2008年以来房地产企业最为关注的资金状况。而需求空缺，资金紧缺成

10、为该报告的主要观点。报告认为当前的房地产市场很多问题的主要根源是需求的空缺。报告预测，2008年房地产行业的资金缺口大概在6730亿元左右，而这个数字在07年的时候，房地产的资金是一个盈余的状态，08年上半年资金缺口为500亿元人民币。剩余巨大的缺口将会在下半年开始集中体现。该报告还预测，如果明年中国房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。（二）造成开发商财务负担加重对于房地产开发商而言，贷款利率的提高直接导致其要背负更大的利息负担，而由于贷款利率增大同时也造成其开发项目中资金流的减少，自然影响开发进度，推迟项目开盘的时间，进而再影响到资金的回流。这中双向的打压，显然给房地产开发商

11、造成了更大的财务负担。（三）整个房地产业增速放缓 据国家统计局9月17日公布的数据显示，2008年8月份，我国房地产景气指数为101.78，比7月份回落0.58点，比去年同月回落了2.70点。而该指数自2007年11月份以来，已经历了连续9个月的环比回落。该统计数据还显示，截至2008年8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%；空置办公楼822万平方米，增长7.8%；空置商业营业用房4012万平方米，增长4.7%。1-8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.65亿平方米，同比增长2.1%，增幅比前7个月放缓2.1个百分点，

12、比去年同期放缓13.2个百分点。全国房地产开发企业实现到位资金25102亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款5049亿元，增长11.5%；利用外资449亿元，增长21.0%；企业自筹资金9809亿元，增长34.5%。综上所述，我国房地产业发展减缓，冰山可见一角。三、房地产企业应对基准利率调整的对策据中国行业研究网的最新分析，2008年8月，我国房地产开发投资额同比增长19.6%，增速较上月下降了0.7个百分点。商品房新开工面积同比下降2.6%，环比下降 7.1%， 同、 环比降幅较上月均有所放缓。 商品房销售面积 0.41 亿平米， 同比下降 35.7%，环比下降 9.3%，交易量仍呈萎缩

13、态势；商品房销售均价 3848 元/平米，环比下跌 7.4%。这些数据表明，在经济形势进入不景气的阶段，加之 央行采取的以提高基准利率为主要手段之一的紧缩性货币政策下， 我国房地产行 业正在经历一次“退热”的过程。 （一）经营模式实现从量到质的转变 房地产企业是房地产市场机制和房地产宏观调控的结合点。 在房地产市场发 展过程中， 不管是宏观调控措施还是市场自动调节机制，都是通过房地产企业的 经济行为得以表现出来的。 如果房地产企业行为不规范或运行机制不灵活， 在 “退 热”的过程中势必遭受重创。为实现均衡的发展，房地产企业必须要规范自身行 为，转换房地产企业经营机制，加快房地产企业建立现代企业制度的步伐。房地 产企业应该加强市场调研和市场营销，真正树立“消费者是上帝”的营销理念， 多生产适销对路的房地产产品； 房地产企业还应该加强企业管理，努力控制开发 建设成本，树立品牌意识，提高企业的市场诚信度。总之，要实现经营模式的变 革，实现从数量型到质量型方面的转变。 （二）适当减缓项目开发的热度 这次“退热”意味着，我国房地产行业将逐渐告别高利润时代，在强化公司 治理、 注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求等方面能脱颖而出的房 地产企业才能成为真正的市场强者，而那些急功近利、追逐暴利、靠不正当竞争 手段起家、缺乏社会责任感的企业必终将被逐渐规范的市场淘汰。在现阶段，