前期物业管理三大阶段重点工作攻略

1、前期物业管理三大阶段重点工作攻略前期物业管理前期物业管理前期管理主要工作是站在业主使用的角度，从符合物业管理需求和满足广大小业主使用的合理性控制管理成本可持续发展性（更新改造升级）等方面，向建设单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程前期管理中应该注意的工作要点，分三个方面简单的归纳为以下几点：一早期介入应关注的重点事项1要根据法律法规的约定和开发商明确管用房的面积，其中管理用房包括管理处办公室客服中心员工宿舍食堂等一般情况下开发商在设计中往往会忽略宿舍和食堂的预留在这方面需要及时的提出建议及修改方案2小区的进出口位置和数量配置要合理，坚持能少则少的原则目前以最低工资增长幅度的趋势来看，物业公

2、司需要减少人员的投入，尽量的用安防设备来替代劳动力的支出小区尽量考虑全封闭式管理，外围防护围栏的设计要防攀防钻外围死角位需要加装监控设备3小区内VI标示和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护否则日后这块物业维护将会是很大的成本4小区内地下室和楼道的照明灯不必多，只需满足一定的光照度即可，小区内的照明灯尽量采用耐锈蚀牢固防日晒雨淋不怕台风采用节能灯泡，地下室和楼道则可以采取节能措施如声控开关光控红外线复合开关等，主要目的是方便日常维修业主使用及减少日后公共照明的用电量5根据工作经验核定一个单元的楼道灯用电量，尽可能配制最小容量的电表（以免大容量电表运作而发生不必要的公共能耗）另外消防水泵二次供水

3、等设备设施功率大但用电量少的尽可能的合用一个电表，以免以后计量出现误差6小区公共配套设施设计需要一步到位管道煤气智能系统二次加压的管路及闸阀用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑以免引起以后小业主对此产生的一些不必要的纠纷7小区基建工程采用的批量较大的各种建材装饰材料水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子型号与规格方便日后的维修与补给8项目中所有参于土建工程装饰工程设备设施安装工程绿化工程和相关的市政工程的施工单位供货商安装单位都应与开发商就设施设备的保质（修）期的保质（修）内容保质（修）期限责任费用（维修保证

4、金）违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明产品的产地合格证明设备订购合同材料供货价目表采购供应地址及单位联系电话这可以方便物业管理公司在前期工作中的承接查验工作的展开9项目内所有重要的大型配套设备（包括电梯*空调配电设施闭路监控系统消防报警系统对讲系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训以方便日后的操作和维修维保10项目内所选用的设备和仪表均应得到有关部门的许可证明（如电表水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统灭火器电梯变配电系统停车场交通管理系统等）最

5、好由设备或仪表供货安装单位一并解决并对物业公司相关技术人员给予指导并交付使用11为方便以后小业主的使用和物业公司的管理，对大型重要的公共配套设备能设独立电表的设独立电表（便于物业公司以后情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与*空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层分表到户，表的位置最好能统一集中（便于抄表住户忘关开关时可临时切断电源，减少住户的损失），弱电类分线分层分户应作好识别标记，合理分配方便日后物业的检修12物业公司的工程专业技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料尤其是各种给排水电*空调消防报警电话有线电视等管线的走向重要闸阀和检查口的位置，以及

6、相应的施工更改记录以满足物业管理公司对项目更深入的了解二承接查验阶段须关注事项1对项目的竣工验收，物业公司人员应同参加，对不符合物管要求的工程项目令其整改合格后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸资料更改记录等物业管理公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造增设工程会给物业公司带来沉重的包袱及成本2建设单位应对小区所有土建工程装饰工程市政工程设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称工程项目工程负责人的联系电话保修期限等内容列出清单交给物业公司方便以后管理中出现问题可以及时跟进3将施工单位施工未用完的建材包

7、括各种瓷片玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址电话和联系人4物业公司在验收时应注意在以后的管理工作中与其密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭道闸围栏防攀防钻设施清洁绿化取水用的水管接口倒水池垃圾收集房（含清洁工具房）小区标识系统汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊搞社区活动室外加工用电的预留电源插座空调滴水排水系统（含商铺）等还有就是小区公共设备设施辅助场所（幼儿园等）停车位会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起小业主的投诉争纷）现在业主维权意识比较强烈，物业公司尽量在前期工作中

8、将以后可能会引起的纷争和投诉的问题提前解决三入伙阶段须关注事项物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约管理费本体维修基金停车位使用协议管理费和水电费银行委托缴款协议等）凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物公共楼道烧香乱丢乱放杂物垃圾车辆停放不到位私自架设天线乱拉电线电话线不按要求安装空调拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主管理规约中列明，业主签字后有效入伙前期对小区违章违规的危害性，处罚条款和依据频繁地通过宣传栏单元大门通知栏广而告之对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育当然重点是前期工作需要全面完善的预防问题的发生综上所述，前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，前期管理从图纸开始其核心是把物业管理的理念注入到物业的规划设计施工进程中，使产品尽量满足小业主的需求通过前期管理对物业的土建结构管线走向设施建设设备安装等情况了