重置成本法评估房屋及建筑物

1、一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中： 序号权证编号坐落幢号结构总层数建筑面积（）设计用途1234562. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房

2、权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫

3、生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。房屋结构等级评定及重置价格标准表结构等级分项件条主 要 条 件重 置 价 格 （元/平方米）钢混结构一框剪、剪力墙、框筒、筒中筒，框架、钢砼结构；现浇钢砼楼面；塑钢、铝合金门窗；外墙中高档装饰，内墙初装修；水、电、卫、电梯等设施。900二框架、钢筋砼排架结构；现浇钢砼楼面；塑钢、铝合金、钢门窗；外墙中档装饰，内墙初装修或一般粉刷；水、电、卫设施。770三大模板、外砌内框架结构； 预制

4、多孔板楼面； 钢、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施。600砖混结构一标准砖墙或部分钢砼梁、柱承重（有构造柱）；现浇钢砼楼面；塑钢窗、铝合金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、卫设施。620二标准砖墙承重或部分钢砼梁、柱承重；预制多孔板楼面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施。550三标准砖墙承重；预制多孔板楼地面；钢、木门窗；一般粉刷；水、电设施。400砖木结构标准砖墙承重,屋面由木屋架或木、砼桁条栓子承重； 木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电设施。320木 结 构木梁、柱承重（墙体仅为分隔、围护），木屋架； 木楼面； 一般粉刷； 木门窗；水、电设施。300简易结

5、构半砖墙、毛石、杂乱砖墙承重或木柱承重；较差木楼面，小青瓦、平瓦屋面。100勘察设计费5、工程监理费1.5、质量监督费1，合计为建造成本的2.1；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。根据评估人员调查，同类建筑的开发建设周期为12个月，利率采用同期中国人民银行一年以内的贷款基准利息率，取6%。钢混结构单位重置成本：前期费用=770×2.1%= 16.17元管理费用=770×2%=15.4元建设期利息=（770+16.17+15.4）×6%

6、÷12×12÷2=48.09元单位重置成本=770+16.17+15.4+48.09=849.66元砖混结构单位重置成本：前期费用=550×2.1%=11.55元管理费用=550×2%=11元建设期利息=（550+11.55+11）×6%÷12×12÷2=34.35元单位重置成本=550+11.55+11+34.35=606.90元砖木结构单位重置成本：前期费用=320×2.1%=6.72元管理费用=320×2%=6.4元建设期利息=（320+6.72+6.4）×6%

7、7;12×12÷2=19.99元单位重置成本=320+6.72+6.4+19.99=353.11元钢结构单位重置成本：前期费用=250×2.1%=5.25元管理费用=250×2%=5元建设期利息=（250+5.25+5）×6%÷12×12÷2=15.62元单位重置成本=250+5.25+5+15.62=275.87元房屋成新率的确定，根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%。房 屋 成 新 标 准 表 分类 成新条件分部完好房基本完成房一般损坏房严重损坏房危险房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍

8、好于全部符合稍好于全部符合稍好于全部符合1.00.9-1.00.8-0.90.7-0.80.6-0.70.5-0.60.4-0.50.4以下结构和楼地面地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降有承载能力，有少量不均匀沉降承载能力不足，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响有明显不均匀沉降且有继续发展，严重影响上部结构安全和正常使用承载能力严重不足，有严重不均匀沉降，已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲、房屋随时有倒坍可能承重构件完好坚固，屋架、墙体完好承重构件，木屋架各部件节点连接基本完好承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝、木屋架有局部腐朽承重墙体严重损坏，有明显下垂变形，木屋架端节点腐朽，有明显的

9、下垂或倾斜构件严重腐朽、开裂变形，已超过极限，丧失稳定性非承重墙墙体完好牢固，无破损砖墙体轻微裂缝，面层破损部分墙体裂缝，间隔墙、面层局部损坏，失修严重墙体裂缝、倾斜墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌屋面不渗漏，排水设施畅通局部渗漏，排水设施基本畅通局部漏雨，局部高低不平严重漏雨，木屋架严重腐朽，排水设施严重锈烂、断裂不全普通漏雨，严重破损楼地面整体面层完好、平整整体面层基本完好整体面层局部空鼓、裂缝整体面层严重空鼓、裂缝破烂不堪装饰门窗完好无损，开关灵活，油漆完好少量开关不灵，油漆尚完好部分开关不灵，油漆老化剥落大部分开关不灵，翘曲变形，部件残缺朽腐，油漆见酥内外墙抹灰完整牢固，无空鼓、裂缝稍有空

10、鼓、裂缝、风化局部裂缝、空鼓、剥落，勒脚严重侵蚀风化普通空鼓、裂缝、风化脱落，勾缝砂浆严重酥松、脱落，墙面渗水顶棚完整牢固，无破损和下垂脱落少量面层翘裂、缺损局部破损，顶棚下垂变形，面层破烂脱落面层破烂不堪，严重下垂变形，吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀蚀细木装修完整牢固，油漆完好稍有松动、残缺，油漆尚完好木材部分腐朽、蛀蚀、残缺、油漆老化木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺、油漆脱落设备水卫上下水管畅通无阻，各种卫生器具完好，零件整齐上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损上下水道不够畅通，卫生器具部分损坏上下水道严重堵塞、锈蚀、漏水，卫生器具较大部分损失、残缺电线路及各种照明装置完好，绝

11、缘良好线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏、残缺设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合要求年限成新率，委估房屋建于1998年，已使用20年，类似房屋的使用年限约为30年，因此年限成新率=（30-20）÷30=33.33%。综合成新率=33.33%×50%+50%×50%=41.67%钢混结构评估单价=849.66×41.67%=354.01元砖混结构评估单价=606.90×41.67%=252.87元转木构评估单价=353.11×41.67%=147.12元钢结构评估单价=275.87×41.67%=114.94元厂房一评估值=354.01×568.4=201,220.76元厂房二评估值=252.87×1001.1=253,144.29元厂房三评估值=354.01×507.3=179,590.59元厂房四评估值=114.94×1432.9