等额本金和等额本息利率关系

1、等额本金和等本息不过是还款方式不同 , 但利率是一样 . 国家基准利率调整 , 房贷利率也必然调整 .但这种调整不是同步的 . 而是从第二年年初才开始调整 , 有一个时间差 .所以有趣的是 , 如果国家在上半年上调 , 下半年又下调 , 那么第二年初是按最后一次的利率算的 , 前面调的就白 调了 . 比如 2008年上半年是控制经济过热 , 因此利率上调了 N 次 , 把广大房奴吓坏了 , 但下半年经济形势突变 , 改为刺激经济 , 又使劲往下调了 N 次 , 大家终于松了口气 , 上半年的调整其实没让大家多掏一分钱 . 所以这个时 间差还是很重要的 .等额本息还款:适合收入稳定的群体据业内人

2、士介绍, 银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。 这种还款方式就 是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加, 然后平均分摊到还款期限的每个月中。 作为还款 人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说,假设需要向银行借款 20万元,还款年限为 20年,按照目前大部分银行的利率, 选择等额本息法,每个月大约还 1376.9元。还款总额为 33万元,其中支付利息款金额为 13万。对此, 银行理财专家分析, 以等额本息还款方式还房贷, 借款人每月承担相同的款项也方便 安排收支。 等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群, 以及买房自住, 经济

3、条件 不允许前期投入过大。等额本金还款:适合目前收入较高的人群除了等额本息还款法外, 等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法, 借款人可随还贷 年份增加逐渐减轻负担。 这种还款方式将本金分摊到每个月内, 同时付清上一还款日至本次 还款日之间的利息。举例来说,假设需要向银行借款 20万元,还款年限为 20年,按照目前大部分银行的利率, 选择等额本金法,在还款初期,第一年每月还款额在 1700元左右;最后一年的月均还款在 800元左右。等额本金法的还款总额为 31万元,其中支付利息款金额为 11万。使用等额本金还款的特点是, 借款人在开始还贷时, 每月负担比等额本息要重。 但是, 随着 时间推

4、移, 还款负担便会逐渐减轻。 这种还款方式相对同样期限的等额本息法, 总的利息支 出较低。如果当房贷利率进入到加息周期后, 等额本金还款法也会更具优势。 按照现在大部分银行的 规定, 部分提前还贷只能一年一次。 如借款人打算提前还款, 等额本金还款法也不失为一个 不错的选择。等额递增(减:灵活性强等额递增还款方式和等额递减还款方式, 是指投资者在人住房商业贷款业务时, 与银行商定 还款递增或递减的间隔期和额度; 在初始时期, 按固定额度还款; 此后每月根据间隔期和相 应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中,间隔期最少为 1个月。它把还款年限进行 了细化分割, 每个分割单位中, 还款方式等同于

5、等额本息。 区别在于, 每个时间分割单位的 还款数额可能是等额增加或者等额递减。以贷款 10万元、期限 10年为例,如果选择等额递增还款,假设把 10年时间分成等分的 5个阶段, 那么第一个两年内可能每个月只要还 700多元, 第二个两年每月还款额增加到 900多元,第三个两年每月还款额增加到 1100多元,依此类推。等额递减恰恰相反,第一个两 年每月需要还 1300多元,随后,每两年递减 200元,直到最后一个两年减至每个月还 700多元。固定利率贷款是不划算的。等额递增方式适合目前还款能力较弱, 但是已经预期到未来会逐步增加的人群。 相反, 如果 预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕,可以

6、选择等额递减。按期付息还本:适合房产投资客“ 按期付息还本 ” 就是借款人通过和银行协商,为贷款本金和利息归还 制订不同还款时间单 位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上,就是借款人按照不同财务状况, 把每个月要还的钱凑成几个月一起还。 据悉, 目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招 商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商,每次本金还款不少于 1万元,两次还款间 隔不超过 12个月,利息可以按月或按季度归还。举例来说, 20万元贷款, 10年期,借款人可以把利息和本金分开还,利息仍然按月和季度 还款,数目递减。按照规定,借款人最少一次要还 6个月的本金,为 10000元,下一次

7、还 本金不能超过一年时限。据银行理财专家介绍, 按期付息还本方式适用于收入不稳定人群, 以及个体经营 工商业者。 在当前中小企业融资较为困难情况下, 以住房抵押从银行借到一笔资 金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。 因此, 一些本来购房有足 够一次性付款的人仍选择按揭。 不过, 据了解, 目前很多年轻购房者也有选择按 期付息还本方式的倾向。总利息支出是等额本金少, 但是等额本金第一个月还的最多, 以后按月递减, 对还款人的前 期资金要求较高;利息调整对两个方式的影响是一样的;请结合实际情况选择央行上调金融机构人民币存贷款基准利率后, 消费者最关心的是对还房贷带来一定压力。 为 此专

8、家提醒, 尽管加息对月供的影响只是几十元或几百元钱, 但几十年累计下来也是一笔不 小的数目,消费者可通过减少本金的方法来降低加息的影响。一是选择等额本金还款法。 这种还款方式相对于常见的等额本息来说, 尽管前期支付的 本金和利息较多, 但是由于本金不断减少, 不仅还款负担逐月递减, 总的利息支出较低, 而 且在同样面临加息的情况下,需要多支出的利息也要少很多。二是选择双周供。 双周供是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还 款一次, 每次还款额为原来月供的一半。 由于双周供比月供的还款频率高, 贷款本金减少得 更快,整个还款期内所归还的贷款利息将小于月供,同时还相应缩短了贷款期限

9、。三是提前还贷。 考虑到未来还有可能加息的背景下, 购房者如有条件, 可以考虑通过提 前还贷来减少本金,这也是一个可行的降低加息风险的方式。对于大部分贷款者来说, 贷款省钱主要有两种方式:缩短还款期限或者增加月供。 房贷的还 款方式中以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。招商银行东莞分行理财师蔡小姐建议, 还款能力较强、 收入较稳定、 有额外收入来源的 贷款者,可以转等额本息为等额本金方式相关公司股票走势 招商银行 15.87+0.382.45% 还贷,达到省息的目的。等额本金还款方式就是将本金每月等额偿还, 然后根据剩余本金计算利息, 所以初期由 于本金较多, 将支付较多的利息, 从而使

10、还款额在初期较多, 而在随后的时间每月递减, 这 种方式的好处是, 由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出, 比较适合还款能力较强的家 庭。目前大部分银行允许贷款者转换还款方式, 不过由于等额本金还款方式在前期还款压力 较大,因此银行将根据个人的还款能力进行评估。记者算了一算,贷款 100万元 20年期 (以基准利率 5.94%计算 ,采用等额本息还款法, 利息超过 71万元。而采取等额本金还款,支付利息款 59.6475万元。两者相比,利息相差 11万元左右。等额本息与等额本金目前,商业银行住房按揭还款主要分为 “ 等额本金 ” 、 “ 等额本息 ” 两种方式。 “ 等额本金 ” 就是 借款

11、人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还, 同时付清上一交易日至本次还款日间的 贷款利息的一种还款方式。 这种还款方式每月的偿还额逐月减少。 而 “ 等额本息 ” 则是贷款的 本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式, 即在整个还款期内, 每月的还款额固定 不变。据测算,在还贷前期, “ 本金法 ” 归还本息的金额要比 “ 本息法 ” 多。因此,当贷款利率下 降时, “ 本金法 ” 在较高利率的情况下已经支付了较多的本息, 能够享受到低利率的本金要比 “ 本息法 ” 少;反之,当贷款利率上升时, “ 本金法 ”“ 吃 ” 到高利率的剩余本金则少,利息总支 出相应减少。 换句话说, 当利率走

12、高时, 两种方式还款的总额差会拉大; 利率走低时两者额 差则缩小。举个例子:某购房者贷款 50万元,贷款期限 10年,当期贷款利率为 5.04%。如果贷款 期内利率未发生调整,选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为 12.7万元 和 13.75万元,两者相差 1.05万元。假设 5年后贷款利率下降为 4.2%,在利率调整时,选 择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是 28.13万元和 32.3万元,最后到期支付的利 息总和分别为 12.17万元和 13.11万元,两者相差 0.94万元。反之,如果 5年后贷款利率上升为 5.58%,则 “ 本金法 ” 和 “ 本息法 ” 到期支付

13、的利息总和 分别是 13.05万元和 14.18万元,两者相差 1.13万元。看见在我的帖子里有人问, 而且这确实是买房很重要的方面, 正好最近仔细研究了一下, 写 出来与大家分享,不正确的地方欢迎大家探讨。简单地说,等额本金就是每期还的本金相同,利息不同,利息随着本金的减少而降低,只 给本金的利息,所以是随着还款限期的减少,每月还款额是递减的。等额本息是每期还款额固定, 但是不仅本金计息, 而且本金所产生的利息也会计息, 是一 种循环利息。所以,如果是贷款同等年限,本息产生的利息比本金产生的利息要高得多。但是这两天我计算后发现,其实这个利息与贷款年限也是有很大的关系的。比如贷款 40万, 那

14、么等额本息 20年的利息与等额本金 25年的利息是大致相当的, 可能还略低。 而这个 时候要选择哪种方式,就要根据你自己的经济状况与未来还款规划来定了。首先,涉及到月供问题。本息每月还款额是一样的,所以,你可以很好地规划自己的财务 规划, 对要还的款也能做到心中有数。 本金相对来说, 刚开始还的数额较多, 就绝对数来说, 刚开始的几年内每月都会高于本息的月供额。所以相对压力在初期会较大。第二,看你是否有提前还款计划。还是以贷款 40万,本息 20年本金 25年为例。我计算 后发现:如果第二年一开始就提前还款 10万,而剩下的贷款不改变还款期限的话,本息节 省的利息稍高于本金。这时候本息划算。而

15、如果第三年再还 10万,仍然不改变还款期限, 这时本金节省的利息要高于本息, 总体付出的利息, 两种方式是持平的。 如果第四年再坚持 提前还 10万,这时本金节约的利息就要高于本息较多了,这时本金就比本息划算得多。注意:提前还款有个问题,就是要向银行咨询是否支持提前还款,如支持是否有违约金, 同时是否可以改变还款期限和还款金额。这是很重要的,直接影响所付出的利息的多少。 一般来说, 银行肯定不愿意你提前还, 但现在是大势所趋, 所以一般银行规定, 从首期开始 还款一年后可以申请提前还款。 但是比如我问的工行, 就不能缩短还款期限, 剩余的本金还 是要按规定的期限来还。 这样就会多不少利息。 因为银行说, 如果缩短贷款时间, 就相当于 重新贷款了,那就要重新开收入证明,重新办抵押。听起来还是有道理。总的来说, 在贷款期限相同的情况下, 等额本金比较适合能承受前期较大压力有一定经济 基础的人。同时也适合提前还款方式。但要注意一般本金前期的月供高出本息较多, 一定要计算好