武汉汉南江南春苑高档次大社区项目前期定位与物业发展建议_78p

1、1汉南江南春苑项目前期汉南江南春苑项目前期定位与物业发展建议定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣地产顾问有限公司合富锦绣地产顾问有限公司20102010年年3 3月月1111日日2报告构架报告构架竞争格局竞争格局市场、产品机会分析市场、产品机会分析项目发展战略项目发展战略产品、形象定位产品、形象定位3项目项目档次档次项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑类别建筑类别住宅均价住宅均价商铺类型商铺类型商铺均价商铺均价低档楼盘

2、御景天成多层、小高层、高层2200元/光谷新城16457850005.230.50%多层2500元/景泰家园61333120000238%多层、小高层2500元/住宅底商/社区商铺待定凤华名邸64666 1200001.836%多层2500元/祥云春晓9888 270002.6630.50%小高层2280元/城市之间33000 1200001.630%多层2500元/億家天下4922239384.830%高层2400元/德福中央城1065682800002.838%多层、小高层2400元/华府名居1800002000元/档次待定武汉锦绣香江2013431200002.4745%多层、小高层待定

3、中档楼盘光谷润园3000元/昊城景都758931960182.640%小高层、高层2800元/维纳阳光26992898593.3330.50%小高层、高层2750元/阳光香榭31345619731.9832.30%多层2600元/住宅底商/社区商铺待定御景名城11186440103.9335%高层2600元/太子花苑1100004500004.135%小高层、高层2600元/尚东嘉景院6944.5290002.840%小高层2600元/光谷佳园二期绿茵小镇100000 3000002.9835%多层2550元/金谷鑫城三期971024000002.240%多层、小高层2700元/住宅底商/社区

4、商铺2600元/祥达锦苑16666440002.640%小高层2650元/4项目属性项目属性北北东东西西项目地块项目地块n东：临在建项目08庄园n南：望老城区n西：靠马影河n北：临车辆基地在建项目南南5项目界定项目界定武汉远城区武汉远城区 离老城区不远离老城区不远 以居住为主的以居住为主的 大规模的住宅项目大规模的住宅项目6报告构架报告构架宏观大势机会市场机会分析客户机会分析产品机会分析项目界定项目界定市场机会分析市场机会分析项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位物业发展建议物业发展建议7宏观大势机会宏观大势机会8汉南将以工业发展带动区域经济增长，以利用汉南将以工业发展带动区域经济增

5、长，以利用区域内旅游景点及结合城市建设带动区域发展区域内旅游景点及结合城市建设带动区域发展 n汉南经济开发区规划建成以汽车制造、生物工程、IT产业为支柱，集科研、科技、机电、生物、医药、港口、仓储、物流、商住、商贸一体化的开发区 n湘口工业园依托现有的工业基础，积极发展高新技术产业，吸纳外向型工业企业，重点发展机电、生物医药、装饰建材等产业 n邓南农产品加工园发展重点是保鲜食品加工、食品加工、农副产品加工、饮品加工、农业综合开发 区域规划分析区域规划分析产业人群分析地产市场分析9汉南通过招商引资，以汽车零部件、能源原材料、动力能汉南通过招商引资，以汽车零部件、能源原材料、动力能源、印务包装等为

6、特色的新经济板块在汉南初现雏形源、印务包装等为特色的新经济板块在汉南初现雏形 n汉南与武汉经济技术开发区一体化发展战略n汉南也将成为汽车及零部件出口基地 的示范区区域规划分析产业人群分析产业人群分析地产市场分析10区域规划分析产业人群分析产业人群分析地产市场分析到到2013年，汉南人口城镇化率要达到年，汉南人口城镇化率要达到90%，建成，建成12个新农村示范社区，城乡一体化框架基本形成个新农村示范社区，城乡一体化框架基本形成 n汉南户籍总人口11万人n城镇常住人口6.95万人 11区域规划分析产业人群分析地产市场分析地产市场分析汉南近两年房地产投资额汉南近两年房地产投资额汉南近两年房地产销售面

7、积汉南近两年房地产销售面积近年来汉南房地产投资、销售面积均近年来汉南房地产投资、销售面积均显著增加显著增加12市场机会分析市场机会分析13让我们先看看各个在售项目让我们先看看各个在售项目14开发商碧桂园集团物管公司碧桂园物业物业地址汉洪高速军山出口总占地面积722亩总建筑面积近百万方建筑类别多层、高层、别墅容积率1.5绿化率40%房屋总套数3000多户户型公寓75-134，别墅180-500工程进度一期已交房销售价格公寓均价2600武汉碧桂园武汉碧桂园汉南最大体量，最高价格项目汉南最大体量，最高价格项目15开发商国新置业物管公司文苑物业物业地址纱帽街薇湖路总占地面积120亩总建筑面积15万方建

8、筑类别多层、小高层容积率1.87绿化率34.8%房屋总套数1500多户户型公寓90-150工程进度目前在售三期销售价格均价2500薇湖水岸薇湖水岸薇湖水岸薇湖水岸汉南体量超过汉南体量超过10万方的项目万方的项目16开发商新飞轮房地产物管公司武汉中环物业物业地址汉南大道与滨江路交汇处总占地面积21亩总建筑面积2.8万方建筑类别多层、小高层容积率2绿化率33.5%房屋总套数约300户户型92-124工程进度目前在售二期销售价格均价2500南国江城二期南国江城二期汉南小体量项目汉南小体量项目17开发商佳诚房地产物管公司佳康物业物业地址纱帽街滨江路101号总占地面积/总建筑面积1万方不到建筑类别1栋小

9、高层容积率2绿化率/房屋总套数约70户户型98-127工程进度外立面已呈现销售价格均价2300望江阁望江阁汉南小体量项目汉南小体量项目18开发商武汉第六建工集团物管公司/物业地址汉南大道纱帽街总占地面积19亩总建筑面积2.5万方建筑类别6栋多层容积率1.8绿化率35%房屋总套数约220户户型90-110工程进度已交房销售价格均价2100汉南家园汉南家园汉南小体量项目汉南小体量项目19n项目规模普遍偏小，且楼盘开发速度相当缓慢。除薇湖水岸和碧桂园超过10万方外，其他项目一般为3万方左右。n建筑形态以多层为主，小量小高层为补充。除碧桂园和薇湖水岸为框架结构外，其他项目基本为砖混，居住品质有进一步提

10、升空间。n房地产均价一般为2500元/左右。武汉碧桂园引领区域价格。n销售主力面积集中在90-120之间。由于本地消费市场还没有完全成熟，大面积和小面积扁形拔地而起量比较少汉南房地产市场小节汉南房地产市场小节20客户机会分析客户机会分析21客户客户趋势趋势我们将片区客户群按照收入层级和来源地划分，我们将片区客户群按照收入层级和来源地划分，然后再进一步梳理片区客户的行为特征然后再进一步梳理片区客户的行为特征收入层级收入层级中高端中高端中端中端中低端中低端本地企业员工普本地企业员工普通阶层通阶层外地来汉中低收入阶层外地来汉中低收入阶层原住民原住民p经过我司对汉南片区的客户梳理，我们发现，片区的主流

11、客户群经过我司对汉南片区的客户梳理，我们发现，片区的主流客户群为为本地落户的企职业员工本地落户的企职业员工，武汉中低收入阶（中低收入外地来汉，武汉中低收入阶（中低收入外地来汉+市内拆迁户）、事业单位员工、市内养老客户、原居住民。市内拆迁户）、事业单位员工、市内养老客户、原居住民。本地拆迁户本地拆迁户本地企业中高层本地企业中高层管理者管理者武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户22本地企业员工根据职位不一，收入不一，导致客本地企业员工根据职位不一，收入不一，导致客户需求不同户需求不同总价承受能力总价承受能力6060万万25-3525-35万万18-2718-27万万高级管理者，企业

12、高层高级管理者，企业高层职位阶层职位阶层高级技术工人，月收入约为高级技术工人，月收入约为2200-3500元之间，家庭收元之间，家庭收入约为入约为5000-6000元之间元之间普通阶层员工，蓝领工人，普通阶层员工，蓝领工人，月收入约为月收入约为1300-2200，家，家庭月收入约为庭月收入约为4000左右左右住房需求住房需求舒适型舒适型3-4房，房，舒适型产品舒适型产品紧凑型三房紧凑型三房/或小三或小三房房/两房两房居家型两房（过渡居家型两房（过渡产品）产品）本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户产业迁移、区域内经济稳步发展培养

13、了大批正在成长的产业迁移、区域内经济稳步发展培养了大批正在成长的技术员工人，构成了片区置业的主要需求面。技术员工人，构成了片区置业的主要需求面。原住民（拆迁）原住民（拆迁）23外地来汉的客户选择汉南购房主要是基于现实条外地来汉的客户选择汉南购房主要是基于现实条件，满足安家需求件，满足安家需求本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户原住民（拆迁）原住民（拆迁）汉阳、沌口汉阳、沌口憩居点憩居点家庭月收入家庭月收入4000元左右，无法在汉阳、沌口购房元左右，无法在汉阳、沌口购房收入构成收入构成一般需求两房，一般需求两房，80多平左右，最

14、关注总价承受能力多平左右，最关注总价承受能力购房关注点及需求购房关注点及需求24本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户原住民（拆迁）原住民（拆迁）本地拆迁就近选择，市内拆迁户受总价限制被迫在汉南置业，拆迁户的群本地拆迁就近选择，市内拆迁户受总价限制被迫在汉南置业，拆迁户的群居效应非常强；居效应非常强；市内拆迁户一般在汉阳、沌口城中村就住市内拆迁户一般在汉阳、沌口城中村就住拆迁户的置业选择拆迁户的置业选择在户型的选择上拆迁户更愿意选择二手房和小户型、价格相对便宜的低总在户型的选择上拆迁户更愿意选择二手房和小户型、价格相对便宜的低总

15、价楼盘受拆迁户青睐，据调查，价楼盘受拆迁户青睐，据调查，在选择买房面积拆迁户中在选择买房面积拆迁户中50%的人选择的人选择81-110平米，总价不超过平米，总价不超过40万！万！拆迁户的置业面积拆迁户的置业面积本地拆迁主要是刚性需求，市内拆迁主要是拆迁款有限，本地拆迁主要是刚性需求，市内拆迁主要是拆迁款有限，本地原住民主要是婚房、换房的刚性需求本地原住民主要是婚房、换房的刚性需求原住民主要是政府、医院、学校等事业单位老员工、客运等企业单位老员原住民主要是政府、医院、学校等事业单位老员工、客运等企业单位老员工，他们一般是刚性需求，婚房，换房需求，比较倾向于三房。工，他们一般是刚性需求，婚房，换房

16、需求，比较倾向于三房。原住民的置业选择原住民的置业选择25本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户原住民（拆迁）原住民（拆迁）市内养老客户基数较少，且主要被碧桂园分流市内养老客户基数较少，且主要被碧桂园分流养老客户趋势：养老客户趋势：随着汉南作为沌口中国车都的基地的发展，汉南在武汉形成一定的知随着汉南作为沌口中国车都的基地的发展，汉南在武汉形成一定的知名度和影响力，所以汉阳的客户就近选择价格较低的汉南购房。名度和影响力，所以汉阳的客户就近选择价格较低的汉南购房。我司认为此类客户基数较少，且随着区域内配套设施未明显加强的情我司认为此

17、类客户基数较少，且随着区域内配套设施未明显加强的情况下，市内养老客户更是被碧桂园直接分流。况下，市内养老客户更是被碧桂园直接分流。26产品机会分析产品机会分析27汉南竞争楼盘规划布局分析：社区多强调封闭，汉南竞争楼盘规划布局分析：社区多强调封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足缺乏与城市的互动；细节处理不足薇湖水岸薇湖水岸汉南家园汉南家园 受规划条件、市场受规划条件、市场阶段和规划理念的限阶段和规划理念的限制，市场整体规划水制，市场整体规划水平比较平均，同质化平比较平均，同质化明显：明显：容积率接近、建筑形式单一，大多项目为多层和小高层产品的混合少数项目有部分创新外，大部分项目整体规划仍以兵营式

18、为主建筑密度普遍较高，居住舒适性相对较差规划的市场价值还在逐步被认知的阶段，项目个性多靠建筑风格来体现碧桂园碧桂园28平台产品力平台产品力园林景观园林景观薇湖水岸薇湖水岸碧桂园碧桂园南国江城南国江城 整体园林景观水平不高，在售的项目碧桂园园林景观市场评价较高： 碧桂园以其园林的整体规模感和细节，体现了明显的领先性。但在设计感和精致度上仍存在很大的提升空间。29平台产品力平台产品力户形设计户形设计薇湖水岸薇湖水岸碧桂园碧桂园南国江城南国江城望江阁望江阁 户型属于市场上常规户型，无明显创新 部分项目的户型仍存在比较明显的缺陷。 如长过道、暗卫等过多影响使用等。30平台产品力平台产品力产品形象产品形

19、象薇湖水岸薇湖水岸碧桂园碧桂园南国江城南国江城望江阁望江阁 除碧桂园项目有一定的创新，在产品形象上的市场整体水准不高。31汉南楼盘产品小结汉南楼盘产品小结 汉南整体房地产市场仍处于初级阶段：汉南整体房地产市场仍处于初级阶段：1. 产品力较低，创新户型较少，形象同质化较为明显，目前多以价格为导向，卖点不突出；2. 营销力较低，多数项目属于自然消化的过程；3. 客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、物业管理等方面的关注度开始逐渐提高。物业管理等方面的关注度开始逐渐提高。 32报告构架报告构架项目界定项目界定市场机会分析市场机

20、会分析项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位物业发展建议物业发展建议33基于竞争的分析、客户的挖掘、未来预基于竞争的分析、客户的挖掘、未来预测及机会的把握和项目资源的利用，我测及机会的把握和项目资源的利用，我们制定项目的发展战略们制定项目的发展战略利用本项目的地块优势，打造成汉南住宅利用本项目的地块优势，打造成汉南住宅项目标杆，通过对项目项目标杆，通过对项目规划创造价值、园规划创造价值、园林提升价值、产品创新塑造价值林提升价值、产品创新塑造价值三方面打三方面打造产品，提升溢价空间，突破区域平台！造产品，提升溢价空间，突破区域平台！项目发展战略项目发展战略34报告构架报告构架项目界定项

21、目界定市场机会分析市场机会分析项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位物业发展建议物业发展建议形象定位客户定位产品定位35形象定位形象定位36汉南汉南形象定位形象定位37重拳出击。都市形象。38细致体验。景观动人。39客户定位客户定位401、片区可类比项目客户区域分析、片区可类比项目客户区域分析客户属性客户属性特性特性汉南迁移入企业职工汉南迁移入企业职工为解决上班路程过远的问题、也有就近置业的考虑。为解决上班路程过远的问题、也有就近置业的考虑。关心娱乐、配套及教育等问题。单位集体购买以关心娱乐、配套及教育等问题。单位集体购买以及团购的可能性较大。及团购的可能性较大。来自汉阳、沌口区域的

22、购买者来自汉阳、沌口区域的购买者相对于汉阳主城区目前相对于汉阳主城区目前75007500元元/ /左右的价格。距离汉左右的价格。距离汉阳较近的汉南价格诱人。如能增加公交，至王家阳较近的汉南价格诱人。如能增加公交，至王家湾的时间将大大缩短。湾的时间将大大缩短。来自汉南本地的购买者来自汉南本地的购买者属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基础。属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基础。碧桂园品牌的进入给予他们一次实现自己居住愿碧桂园品牌的进入给予他们一次实现自己居住愿景的机会。景的机会。其他其他拆迁客户，包括看好汉南区域发展前景、外地入汉人拆迁客户，包括看好汉南区域发展前景、外地入汉人口等。

23、口等。41意向购房者意向购房者年龄构成年龄构成汉南意向购房客户调研结论（汉南意向购房客户调研结论（60来自区域内，来自区域内，40来自其他区来自其他区域）：域）：其他其他已婚有小孩已婚有小孩已婚无小孩已婚无小孩未婚未婚受访群体婚姻状况受访群体婚姻状况6060505040403030202010100 0C ountC ount2-3年2-3年1-2年1-2年1年以内1年以内需求群体的置业计划需求群体的置业计划2、从消费者市场调研情况来看、从消费者市场调研情况来看年龄与婚姻状况年龄与婚姻状况大专以上学历占大专以上学历占50；未婚和未婚和3口之家的购房意向强烈；口之家的购房意向强烈；年龄构成年龄构

24、成2535岁为主。岁为主。42有购房意向客户职务构成有购房意向客户职务构成意向客户以汉南普通员工、中层管意向客户以汉南普通员工、中层管理人员、高级技工为主，不同员工、理人员、高级技工为主，不同员工、不同收入的客户具有不同的产品需不同收入的客户具有不同的产品需求；求；意向客户个人月收入以意向客户个人月收入以15003000元元/月为主，另外月为主，另外5000元元/月以月以上也占到了一定比例。上也占到了一定比例。开发区平均收入水平开发区平均收入水平岗位收入（元/月）蓝领工人7001500一般技术人员和高级技工16002400中级技术人员和管理人员20004000高级技术人员和高级管理人员3000

25、8000家庭人均月收入家庭人均月收入2、从消费者市场调研情况来看、从消费者市场调研情况来看收入及职业收入及职业43 我们称之为我们称之为 CE新城市菁英阶层新城市菁英阶层3、目标客户群体界定、目标客户群体界定CECECity EliteCity Elite新城市精英，客户圈层鲜明，概念明确新城市精英，客户圈层鲜明，概念明确 结合上文项目客户来源分析，我们认为我们的目标结合上文项目客户来源分析，我们认为我们的目标客户为客户为园区产业迁移企业员工、市内郊区化客户及园区产业迁移企业员工、市内郊区化客户及本地客户为主，处于本地客户为主，处于事业上升、财富积累过程中的阶层事业上升、财富积累过程中的阶层4

26、4区域来源：区域来源：汉南本地汉南本地职业特点：职业特点：工业园、加工、装工业园、加工、装备制造、食品；一线员工、中高备制造、食品；一线员工、中高级技术人员和中高级管理人员；级技术人员和中高级管理人员； 置业目的：自住置业目的：自住置业特征：少部分已有住房，置业特征：少部分已有住房，购房目的是为了家庭生活便利、购房目的是为了家庭生活便利、子女就学，或以住房作为拥有财子女就学，或以住房作为拥有财富的标志富的标志经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入515万万核心客户：约核心客户：约60%区域来源：区域来源：汉南及汉阳汉南及汉阳职业特点：区域内个体户、拆迁户职业特点：区域内个体户、拆迁户置业目的

27、：自住置业目的：自住置业特征：因城市旧改导致拆迁的强制置业特征：因城市旧改导致拆迁的强制住房需求住房需求/自住需求自住需求经济能力：家庭年收入为经济能力：家庭年收入为5万以上万以上重要客户：约重要客户：约30%区域来源：武汉其他区域、区域来源：武汉其他区域、外地外地（湖（湖北其他市）北其他市）职业特点：私企老板、外地投资客职业特点：私企老板、外地投资客置业目的：投资置业目的：投资置业特征：大部分有住房，购房目的置业特征：大部分有住房，购房目的主要是在武汉生活主要是在武汉生活经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入10万以上万以上潜在客户：约潜在客户：约10%核心客户4、客户构成、客户构成45产

28、品定位产品定位4647产品功能定位：物业类型定位思路产品功能定位：物业类型定位思路基于项目条件、市基于项目条件、市场实现风险、客户需求及接受度以及利润场实现风险、客户需求及接受度以及利润n自身资源条件：自身资源条件：体量大，具有规模效应n客户需求及接受度：客户需求及接受度：客户需求特征显示主要集中于小高层和高层产品n利润及展示：利润及展示：考虑项目形象及社区档次，初期须建立项目顶端形象综合以上因素：本项目物业形态定位为：综合以上因素：本项目物业形态定位为：高层高层+低密度低密度48产品档次定位：地块因子分析产品档次定位：地块因子分析自身因素和片自身因素和片区环境资源条件表明，项目较适合开发高档

29、次物业区环境资源条件表明，项目较适合开发高档次物业汉南绝对领先的高档次大社区汉南绝对领先的高档次大社区区域顶端品质是基于成本支撑、客户引导成败及产品价格综合理解的结果：区域顶端品质是基于成本支撑、客户引导成败及产品价格综合理解的结果：引导型客户需求不确定性，高品质是引导成败的基础；从目前市场看产品价格及成本足够支撑做市场顶端品质中高档次价位确定是基于竞争和客户分析，后期会随开发进行调整：中高档次价位确定是基于竞争和客户分析，后期会随开发进行调整：在相对陌生的区域，面对引导型客户，高性价比是竞争策略之一；开发前期价格制定需谨慎，但后期随着目标客户层面的变化与项目影响力的提升，档次会有所提升项目物

30、业档次定位区域顶端品质产品、中高档次价位的大规模社区4950一个绿意盎然的主入口一个绿意盎然的主入口高层揽城，低层看景的立体视野高层揽城，低层看景的立体视野多层次、组团的主题景观多层次、组团的主题景观高层低密度空间高层低密度空间规划价值点展示规划价值点展示51重庆龙湖水晶郦城重庆龙湖水晶郦城天津融科心贻湾天津融科心贻湾苏州万科金色家园苏州万科金色家园武汉复地东湖国际武汉复地东湖国际高层低密度空间，保证项目有较大的间距及视野高层低密度空间，保证项目有较大的间距及视野52入口概念：一个绿意盎然的主入口入口概念：一个绿意盎然的主入口结合绿地，设立广场式出入口，进一步放大空间的开阔感利用绿地尺度上的昭

31、示性，营造醒目的出入口意向入口景观结合绿地风情，强化绿意盎然的出入意向沿街而设的底层商业用房围合而成的步行广场，成为连接小区内外的过渡空间，同时形成与城市空间的相互渗透，体现出小区对城市的开放性53通过标志物、特色景观、小品形成与通过标志物、特色景观、小品形成与区域调性一致的主题广场区域调性一致的主题广场54前广场以开放的设计，形成与城市空间的相前广场以开放的设计，形成与城市空间的相互渗透，体现出小区对城市的开放性互渗透，体现出小区对城市的开放性 对着小区入口处规划路，小区内部设中心庭园，结合临近的会所、售楼中心，对着小区入口处规划路，小区内部设中心庭园，结合临近的会所、售楼中心，形成小区的景

32、观、功能节点；形成小区的景观、功能节点；同时作为前进路入口的对景，丰富入口空间层次。同时作为前进路入口的对景，丰富入口空间层次。 案例：武汉金地国际花园案例：武汉金地国际花园55小区入口及边界切忌以封闭的社区，应打造开放的社区小区入口及边界切忌以封闭的社区，应打造开放的社区 建筑单体与马路形成角度，商业建筑单体与马路形成角度，商业退线设计，形成商业广场，退线设计，形成商业广场，这样保证了商业的视觉美感，这样保证了商业的视觉美感，同时提升项目广场人期同时提升项目广场人期案例：沙市壹品漫城案例：沙市壹品漫城开放的社区规划开放的社区规划封闭的社区规划封闭的社区规划56高层揽城，低层看景的立体视野高层

33、揽城，低层看景的立体视野围绕景观资源中心，形成孔雀开屏围绕景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层次、多角度的观景面；式、多层次、多角度的观景面；同时形成资源强势点，为设立同时形成资源强势点，为设立“价价值标杆值标杆”的产品创造条件。的产品创造条件。57多层次、组团的主题景观多层次、组团的主题景观园林园林建议建议社区园林成为洪西渠景观带的有机延展，使水渠景观成为项目的后花园社区园林成为洪西渠景观带的有机延展，使水渠景观成为项目的后花园公园里的家58儿时的童话王国儿时的童话王国静谧的冥想空间静谧的冥想空间情感情感互动互动的的平台平台居住空间的延伸居住空间的延伸林中漫步林中漫步借公园元素，借公园元素，打

34、造项目园林打造项目园林园林承载了小空间里无法满足所有的功能园林承载了小空间里无法满足所有的功能59根据公园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点根据公园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点园林打造原则园林打造原则公园要素引入原则公园要素引入原则可参与性原则可参与性原则局部细致原则局部细致原则花花主题园林主题园林水水树树雕塑雕塑小品小品车库车库公园的特点：公园的特点：可参与性强，注重对水、可参与性强，注重对水、树、小品等要素的处理。树、小品等要素的处理。园林建议园林建议60元素元素:水水方式一：水方式一：水结合入口及会所，在客户最易感结合入口及会所，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎知的

35、敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性合客户的亲水性驻留空间驻留空间局部细致原则：利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观局部细致原则：利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观61局部细致原则：立体化景观体系局部细致原则：立体化景观体系-采用层次丰富的植被采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感体现整体园林层次感方式二：树方式二：树浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,； 通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；漫步空间漫步空间62局部细致原则：城市雕塑系统局部细致原则：城市雕塑系统+城市指路系统

36、城市指路系统+城市家俱，城市家俱，强化都市意象强化都市意象方式三：雕塑方式三：雕塑体现公园文化中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格63局部细致原则：突出生态主题的围墙与导视、标识系统局部细致原则：突出生态主题的围墙与导视、标识系统方式四：小品方式四：小品可设置树叶、树枝指示系统，与园林生态主题切合，整体突出主题；设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感趣味空间趣味空间64局部细致原则：停车与园林相结合，设置园林局部细致原则：停车与园林相结合，设置园林地下车库与架空层停车库地下车库与架空层停车库利用场地现有高差，将车库设置在地下，实

37、现完全人车分流，同时通过设置天井，将园林引入地下，改善地下停车库环境的同时，增强园林的层次感、空间感方式五：车库方式五：车库立体绿化空间立体绿化空间65停车与园林相结合，设置园林地下车库停车与园林相结合，设置园林地下车库66局部细致原则：园林内部，注重公园内可局部细致原则：园林内部，注重公园内可参与性园林主题打造参与性园林主题打造主题园林主题园林运动公园让生命永远年轻集中的体育形式，内设满足年轻人的活动设施，如露天篮球区等；儿童公园孩子的游乐天堂将儿童游戏场.戏水池.满足儿童丰富多样的活动需求；休闲公园每一天都是新生满足老年人喜静，交往的需求，可以矮墙围合一些半开放小空间，老人们可以下棋.打太

38、极.观赏花木.有限度过一天的美好时光参与空间参与空间休闲休闲运动运动学习学习儿童天地儿童天地游戏游戏6768建筑风格建议建筑风格建议严谨、质感、时尚而不张严谨、质感、时尚而不张扬的现代简约建筑风格扬的现代简约建筑风格案例解析：武汉案例解析：武汉金地国际花园金地国际花园69外立面色彩外立面色彩n简约现代建筑，显得雄浑但简朴肃穆，多用简约现代建筑，显得雄浑但简朴肃穆，多用纵向直线条纵向直线条，整，整体造型时尚、厚重，更体现建筑立面的体造型时尚、厚重，更体现建筑立面的质感质感与与简洁美学简洁美学。n讲究建筑与景观完美结合，以建筑去配合自然、营造自然，讲究建筑与景观完美结合，以建筑去配合自然、营造自然

39、，即使当即使当冬季植被较少时建筑仍然具有很强的观赏性。冬季植被较少时建筑仍然具有很强的观赏性。n通过通过褐色、灰色、暗红等色调褐色、灰色、暗红等色调进行和谐配置，体现稳重和简约进行和谐配置，体现稳重和简约的外在视觉效果；的外在视觉效果；n风格与线条硬朗，同时又内敛而不夸张，不为了吸引眼球而选风格与线条硬朗，同时又内敛而不夸张，不为了吸引眼球而选择炫目的色彩。择炫目的色彩。7071户型定位参考户型定位参考市场需求分析市场需求分析汉南意向需求群体对户型结构需求趋势与整体特征基本一致，意向群体对汉南意向需求群体对户型结构需求趋势与整体特征基本一致，意向群体对80-10080-100户型的需求占到总体

40、的户型的需求占到总体的40%40%，其次为，其次为100-120100-120平方米与平方米与60-8060-80平方米户型，分别占到平方米户型，分别占到总体的总体的25%25%与与20%20%。 市场调研需求分析市场调研需求分析三房、二房是需求主力三房、二房是需求主力汉南汉南受访群体对户型结构的选择构成受访群体对户型结构的选择构成 72两房及紧凑型三房是项目的主力户型产品两房及紧凑型三房是项目的主力户型产品三房需求三房需求两房需求两房需求一房需求一房需求p传统市场对户型的功能需求传统市场对户型的功能需求约约50%50%约约30%30%约约20%20%p项目产品创新引导需求变化项目产品创新引导需求变化单房单房一房一房小两房小两房大两房大两房小三房小三房110m110m 以下以下定位原则：定位原则： 目前市场上供应与需求存在一定差异，目前市场上供应与需求存在一定差异，中小面积两房、三房存在一定的市场需求缺口中小面积两房、三房存在一定的市场需求缺口； 本项目受到本项目受到“9090、60%”60%”的限制的限制，不能按照目前市场上项目主流做法进行产品规划设计；，不能按照目前市场上