商业地产投资收益分析报告

1、为了充分了解并把握*商业街项目开发的可行性，我司组织人员对*目前主要路段的商业现状、现有的*县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及*人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。我司在结合*商业的发展趋势，以及目前*县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合*县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照*小县城相似项目投资的各项成本投入，并对本项目作

2、初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正！一、项目开发可行性报告（一）城市概况：1、自然条件2、经济状况3、产业结构4、城市化进程（二）现有的商业无法适应现代经济发展的需求1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱2、几大商城经营现状不佳（三）消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机1、休闲、娱乐业：2、餐饮业：3、网吧：（四）作为现代城市商业经济的代表之一的超市，*仍存在很大市场份额（五）项目分析1、项目地块概况；2、项目地段商业价值分析；（1）优势：（2）劣势:（3）机会点:（4）问题点3、行动对策图（1）、SO对策（最大与最大的对策）（2）、

3、WO寸策（最小与最大的对策）（六）县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运（七）项目市场可行性结论基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划，控制好二层的总建筑面积，而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领*的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然*的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持，以及可实现的营销推广

4、力，都能够迅速提升*人民对于本项目的信心！二、项目初步定位（一）产品定位1、定位；集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区；临*路右侧规划二层的商业（框架结构），一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售；二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧；或者是大型超市（一层要保证足够面积的门面与二层相接）；其他两侧的商业门面仅规划一层（框架结构），层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间；*路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均规划为住宅（砖混结构），

5、以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以二、三房为主；2、定位依据；标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升*城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目；集购物、 居住、 休闲、 娱乐为一体商业街区， 是*县真正意义上的四位一体的大型商业街区， 也直接与“*”、*”、*”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响；一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售；目前*县二层的商业均无法经营，所以临*路右侧的商业二层定位为休闲中心

6、、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在*具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营；若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中；由于都是临街门面，临*路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业（整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱），因此，作为立面的处理，应该提高层高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，升其商业使用价值，进而提升售价；商品住宅，作为*县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速

7、度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心而且由于层高的提高，也可以提态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利；这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。(二)案名建议(三)目标客户定位1、定位；(1)一层商业门面客户定位：投资及自用者；(2)二层商业客户定位：(3)住宅客户定位：定位依据；商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿；住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题；城区内多数是家庭拆分产生购房需求；(四)价格定位1、定位；2、定位依据；(1)一层部分：(

8、2)二层部分：(3)住宅部分：三、项目财务可行性分析(一)项目投资估算及财务可行性分析的依据1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型；2、建设项目投资成本构成参照*省小型城镇同类建设项目的成本费用;3、有关税费按国家相关文件规定；4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目；(二)项目主要经济技术指标(规划方案)项目数据备注总用地面积20500m230.4亩建筑占地面积9369m2总建筑面积40030m2其中商业面积12260m2其中A区总建筑面积12700m2其中商业3050m2住宅9250m2配套管理用房400m2B区总建筑面积17166m2其中商业7400m2住宅9

9、160m2酉匕套管理用房606m2C区总建筑面积10166m2其中商业1808m2住宅8138m2配套管理用房220m2容积率1.95建筑密度45.7%（三）项目投资成本及收益估算序号名称金额（力兀）备注一工程成本44271土地款21002报建费用8621.5元/m2X40030m23建安费用1841460元/m2X40030m24配套费用400估算一其他费用25201税费1300估算2办公费用250估算3财务成本220估算4开办费100估算5销售广告费用330估算6小PJ预见费用320估算三项目总投资6947四销售收入112151住宅部分2443880/m2X27770m22商业部分8772其中一层商业79638500元/m2X9369m2一层商业8092800元/m2X2891m2五效应测算4268销售收入-总投资（四）项目不确定性分析1、敏感性分析国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚起步的县市房地产影响较小。2、临界点分析根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%（