第一册++世茂运营管理系统体系

1、世茂集团运营管理制度汇编（2015 版）第一册 运营管理体系世茂集团综合管理中心运营管理部为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化 管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅， 特制定本运营管理制度汇编。运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部 分， 系统阐述了集团运营管理的框架和要求。本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（ 813）日常经营管理的独 资、合资项目公司。目录前 言 0第一节 运营管理组织架构 2一、集团组织架构 3二、集团运营管理组织架构 3第二节 流程管理

2、体系 6第三节 会议管理体系 6一、高效会议管理的构建思路 7二、会议规划与分类 7三、会议管理与流程 13第一节 运营管理组织架构一、集团组织架构.i- - J 1 7 I IIk B-It 14 V it隘一中崔团组決號构两；015版彷意團H h 10 ftH 騒耳'<431场乍鼻中心切E酣Tr1& 尹4U «一«LL3R-一N；.旦 Mt（H£3M込-一4 nZHt一wH1 V-fri rf« iiLJth-tL-”tfETas«*tVK£_ZJQHD也堆1ff品rt會右KIMViVATA.4B«

3、軒酸R=fry aft p J rJrffiuBjlJ« T4tlH¥U瓷!*i|H HI K KMd工呻£4口PM + il -< H 1 .1fitt* rl =.V二、集团运营管理组织架构（一）、集团运营管理组织架构（二）、集团运营管理部组织架构部门组织架构審眼/更时直营幅就SaP培谓#和L对卄备咅（三）、区域总裁办公室一增设运营副总岗位1、目的酣运营副啟集团的"陶厳” m&w: 麒畑r关曲张 族量" 运营副总；孰竝,关注稳健 "保固'甜运营副总的编制与兀根对象*遍制隶属：区域r属于区域的一个独立商位（栢当

4、于区域副总）*汇报対象：建议第FHS人为隼昭管中心负壹人”第二评估 人为区域翳頁管对象：顼呂负费人运苜mt提高区城运2、权责划分运营副总一隼团角度!空风险运营副总“不重点关注“：投蜃拿地及新顶目柘展：*集中采购、工程粪台同的签订時定标；营销企划类的宙批；<_>运营副总“重点胃控":业务堆：与生产相关的业务重点关注 过程中的蛮更和凤险*人资娃：管理项目鸟的任命.转岗，调 亦离眼II设计方室供货货值-土地拓晨*-修正&纠偏3、对运营副总的考核机制斟原则运营SO总的业务产岀与区域运营考评休蔡挂钩以作为评定其绩效考核的依据合同变更变更金额f工作职责777工wtm贖）货值出

5、处权蓋对等重大设计口程调整4、运营副总的工作形式现金流情况销售风脸排資/交忖飓排登已割右建面积比例同质化It况踊亟现范合同变更任程）施工圏还原度工輙计郭歸赏值出处r強賊wu;盅;现金流情况卫義曙議負：趙售风脸排旨交忖网裁道考核机制供卷和去化节墨会现金流情:研B控豊培训机制贯彻规则,保证制度在区域着地； SAPMtffir人才培养及棵队建设啓字习优秀项目讎第二节流程管理体系（待补充书面指引）第三节会议管理体系一、咼效会议管理的构建思路 -聚焦“开什么会，怎么开会”两大问题会议规划 与类型Qftt么金會珅规划金谊会议管理与流程会议规划与分类分H H Hiz IX'项ij顶会中讥-R 会k推

6、快槟揭发起嘟门不同，以上各盖会议可分为“集厨层帝"、"区域展首"A “确目展也r ；每类会战叩以按“设讣岀、°成本"、“管$界等进律专业分类；对-J- “项：】决策英会X 袄桂具重婪程度不同，可分为“1级"、“2圾" 1級"：原则上I報会谊为 臭用副上席上持，2级会这由区城总裁主持.3報空议由区域耶罐贞责人戟砥目贞贵人上持:：（一）会议体系分类一一经营管理类项目层面： 项目周例会（每周1次）临时决策会区域层面：区域运营沟通会（每月建议 4次/至少2次）项目现场协调会（每月建议2次/至少1次）临时决策会集团层面：集团

7、区域协调会（每月上旬）运营计划评审会（每年末） 年度预算评审会（每年末） 执委会（每季度）临时决策会1. 项目周例会要 t-在顼目团队层面解决项目日常统筹f办调工作。至少每周一决，项目负责人可根据项目运营情况増加召开频次；项目负责人项目负贵人，项耳工涯、设计、开发、营销、成本、财务和综 舍负贵人，各专业负贵人员上周计划完成1情况及本周计划；*需要协调和解决的问题回顾上周计划工作完成情况；提出工作中奠带点间題聂需协调李项；集中团队资源确定奄具 难朮问題的舞决方案（或资源）；确定需提交区域解决的问题，*安排未来一周工作计划：-会议纪要发送与会人员、区域車能部门、区域总裁及集团运营管理部*会议确定的

8、任务由项口总描定人负责跟蹿，必要时项目负责人捡杳；2. 区域运营沟通会娶索*回顾区域内备项目的业绩情况，协调解决项目重点及难点问题；-建谏每月斗次/至少两次；区域运营负责人；-区域总裁、区域职能负贵人、项目负贵人；区域各职能贡贵人：专业条找的各项工作计划回顾及下阶段的工作 重点；项口负贵人：项目计划工作完咸情况，未完原因分析、应对措施夙 重难点问题；下阶段项目计划及二作重点舍部门配合挙项）；以项目为主线，逐项目斛决该项冃进度问題及需要耶能部门配合解 决的事项;区域总裁现场拍板需要斗决策的事项。会递纪要由区域运营负责人负贵，发送与会人员、集闭运营管理 部、运营执董、副主席、董事鱼；会议确定的任务

9、由各贵任部门跟踪、区域运营部门检查；3.集团区域协调会要素囘顾集团、区城的业锁-睛况、各区城业绩综合諸核排名、各专业运 莒点评及需柴团解决的问題等；*錄月上旬;集团运勞管理部；集团管理展、各区域/专业公司职能部门负责人、项耳负贵人、集团 运营管理部运营管理部：月度运营简PPT;各职能中心：运营专业点评；各区域/项耳：需要向集团汇很及协调解决的审项；集囲运勞管理部讲评同度运菅简报PPT ;各职能中心对相关业务条践送行点评；区域/项目汇报；金这纪脅旋送吕会人员、電爭长；会该确老的任务曲各责任部门跟踪，集团运营管理部检塞；（二）会议体系分类一一项目决策类1住宅项目顼目拓嵐会地析渥强评会 用裁总计排审

10、场析产定评金 市分总品使审AS项冃预备会为三项评审会）-lr:l-项目启动会11圜鮭黑醫需会締虫展示区鸟动会开匸議工备楽交舟<r V观化秦审 景课方评内皆-那<评金 室耳买化#审盘划报 开策?£工let划项耳A扶会堆段捋准含 £就所就备规划方秦确定注1：在聚用组訊召开1蜕会议送前，佩域必领先组覩內啣评审；丄：对亍棄团绘刊的相托会议：籍团运縈肯理薛应阪図応加“図域毘面的枸丢会议,2. 项目决策类会议与项目进度计划管理的整合（住宅项目）项目开盘址匸备谡交时規划拧喙确宦开匸项龄预备会 （调卷为三项 评审劭项目 启动会对嗟冈.斑卩层向的令逍时冋沟展腔时间、恳则上庖按吋咒

11、成； 区城层向的警遠时间沖曲导时间"怛顶供旺斑口的后五匸作按吋兄咸“示启会 麗区动蠶需卓集团 层面令析计強 排评帀场事析品定性评审匍 - P标卷施工评审图评审佥L .19l.i5乂会1J袅-氏30i:v增震将准会 上税所税备:，”3. 会议体系分类一一项目决策类（酒店项目）2<注： 此欝住宅场析产定评会 市舟贬晶悻审恥析竇叠评会. 用舟加讣加审.上地蕊舉拮枭审洒沖评支护方熬评审会规划方案确定开匸开业1T""S/1-v店目结満项惡酒咸史村刍工收X'店菱评会 酒牯修审注1 ：在象团祉织召牙1亂会熬复啣，区城必锁先纽.瞬內卿评v ；?.:对亍桌二层网的相关

12、合伉：桑二适讳骨理部层濂负枣扫“区瑛层向的相关金乱,）会议体系分类一一业务专题类项目层面：项目现场专题会区域层面：各职能条线例会（每月）集团层面：设计条线月度联席会（每月）工程条线月度联席会（每月）成本条线月度联席会（每月）运营条线月度联席会（每月）三、会议管理与流程（一）会议管理流程一一会前准备1.会议通知：1.1例会除特殊情况不另行通知；1.2 非例会由会议组织部门确定会议时间、地点、参会人员、主题、议程及其它相关事项， 原则上至少提前 1 周通知相关人员。2. 方案及材料：1.1 会议需要决策的方案或者初步方案应由组织部门通知相关部门作好准备，并在会前 3 天 前提交会议组织者，没有方案

13、、初步方案的议题不列入会议议程，由专题会单独讨论。1.2 需要通报的会议材料，由材料准备部门应以电子版本形式在开会 2 天前发送给组织者和 与会人员。1.3会议展示材料尽量使用PPT如果传递的信息很专业，则辅以图纸、图表、图片等资料； 如果传递的信息很复杂，可辅以照片、音像、模型、实物等；3. 与会人员选择：1.1 主持人与召集人应谨慎界定参会人员范围，尽量避免扩大会议；全体人员并非必须从头 至尾参加会议的，应在通知中应明确。1.2 与会人员一般不得缺席或指定他人代表，确因个人紧急事务需要请假的，须向会议召集 人请假，同时指定专人代为履行职责。（二）会议管理流程会中控制1. 会中控制：1.1

14、会议按既定议程开展会议，会议期间需临时调整议程的，主持人应提醒参会人员。1.2 主持人对突发的占用太多时间的议题，有权及时中止；对一时难以决定的题，可指定专 人组织“专题会”进行讨论，并指定反馈时间，并由会议召集人担任跟踪检查者。2. 会议讨论规则（罗伯特议事规则）：1.1 主持人控制发言；1.2 面向主持人发言（供借鉴）；1.3 发言时，先呈现结论，后说明原因；1.4 辩论时应注意：（1）文明表达，不得进行人身攻击；（2）限时限次；（3）除非超时，不打断他人发言；（三）会议管理流程会中决策1. 决策一般原则：1.1 如果决策事项仅涉及单一专业问题，该专业负责人必须提出决策意见。如存在异议，主 持人做出最终决策结论。1.2 如果决策问题涉及多专业问题，各专业负责人都应提出建议，由主持人最终决策。1.3 如果决策问题争议较大，难以达成一致意见或者主持人及专业负责人认为做出决策还不 成熟时，主持人应指定专人组织专题会进行后续讨论，并限期提交方案。2. 决策结论：1.1 决策结论及意见，写入会议纪要，如会后两天内没有变更的，作为最终决策结论。（四）会议管理流程会后跟踪