小产权房买卖合同效力

1、合同订立原那么平等原那么：根据?中华人民共和国合同法?第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 的规定，平等原 那么是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的 前提下订立合同的原那么。这一原那么包括三方面内容：合同当事 人的法律地位一律平等。不管所有制性质，也不问单位大小和经 济实力的强弱，其地位都是平等的。合同中的权利义务对等。 当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当； 要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止 平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同条款充分协商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不

2、得 把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签 订合同。自愿原那么：根据?中华人民共和国合同法?第四条： “当事人依法享有自愿 订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预 的规定，民事 活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一， 订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容 由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补 充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可 以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决 争议的方式。公平原那么：根据?中华人民共和国合同法?第五条：“当事人应当遵循公平原那么确定各方的权利和义务的规

3、定，公平原那么要求合同双方当 事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时， 要根据公平原那么确定双方的权利和义务；第二，根据公平原那么确 定风险的合理分配；第三，根据公平原那么确定违约责任。老实信用原那么：根据?中华人民共和国合同法?第六条： “当事人行使权利、履 行义务应当遵循老实信用原那么的规定，老实信用原那么要求当事 人在订立合同的全过程中，都要老实，讲信用，不得有欺诈或其 他违背老实信用的行为小产权房买卖合同效力小产权房合同效力一直是各方关注的焦点，我们先来了解一 下对小产权的解释。对小产权的解释归纳起来主要有 3种解释:第一种解释是针对开展商的产权而言，将开展商的产权叫

4、大 产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是 由开展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区 分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫 小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是 小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证 的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权， 又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款， 或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。 而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不

5、到真 正法律意义上的产权证。目前通常所谓的 “ 小产权房 是上述第三种，也称 “乡产权 房 ，指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以， “小 产权其实就是 “乡产权“集体产权 ，它并不真正构成严格 法律意义上的产权。这种小产权房只具备了普通商品房的使用性 质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房 的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用 商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购 房人的权益很难得到维护。事实上，关于小产权房合同效力是否受法律保护的案例和讨 论，每年在中国都会发生很多，结果也各不相同，购房者有输有 赢。某个法院某个案例的成功，

6、并不意味着小产权房屋交易就安 全了，购房者选择这样的房屋，仍然要谨慎。事实上，建设部也不断提示城市居民不要购置在集体土地上 建设的房屋。建设部表示，非集体经济组织成员购置此类房屋， 将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些工程允 诺办理的 “乡产权 、“小产权 均不符合法律规定，不受法律 保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕 地、特别是根本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障 功能，违规违法用地躲避了农地转用和土地审批，农民很可能得 不到相应的补偿，长远生活得不到保障。总之，应对小产权房合同效力纠纷是一个复杂的过程，实践 证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防 范法律纠纷，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地防止或降 低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决小 产