居住小区智能化技术的发展趋势

1、居住小区智能化技术的开展趋势摘要：目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统， 特别受到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及 经济较为兴旺沿海城市等已建设了不少高水平的智能化系统。随着时 间推移对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都 给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题， 它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理， 也涉及到开发商、业主，甚至于政府等，但总的民展趋势是健康的。 随着人们生活水平的提高，智能化居住小区的建设将会逐渐扩展，甚 至将智能化小区扩大为社区或城市。关键词：小区智能化智能化系统1 我国智能化居

2、住小区的现状及应解决的关键技术1.1 我国智能化居住小区的现状我国居住小区，特别是新建小区的智能化系统建设是近几年才兴起来 的。小区智能化系统的建设总体上是以需求为导向的，而且带动和培 育了一个产业的开展。 1999 年，只有少量房地产开发商在建设楼盘时 规划设计了智能化系统， 2000 年，在局部商品楼盘都不同程度地开始 建设了智能化系统， 甚至存在某些 “炒作或“广告不实 的现象。不少开 发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来的好处，而对居住小区 建成后，智能化系统的运行与维护， 以及所需的运行费用那么很少考虑， 存在着盲目建设 “过火了，开发商头脑 “发热了，应该让政府出面压一 压，这

3、种担忧完全是多余的。因为小区智能化系统的建设根本上是市 场行为，不应该用过去方案经济时期的眼光来看待。事实上到 2001 年 这种具有“盲目性的建设逐渐“冷下来，开始转为 “理性。 目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统，特别受 到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较 为兴旺沿海城市等已建设了不少高水平的智能化系统。随着时间推移 对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了 高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及 到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及 到开发商、业主，甚至于政府等，但总的民展趋势是

4、健康的。随着人 们生活水平的提高，智能化居住小区的建设将会逐渐扩展，甚至将智 能化小区扩大为社区或城市。1.2 制定“居住区智能化系统建设要求与技术导那么 必要性 总结这几年来居住小区智能化系统建设的经验及教训， 2003 年建设部 住宅产业化促进中心及时地发布经修订的?居住小区智能化系统建设 要点与技术导那么?以下简称?导那么?是非常必要的。1可以标准居住小区智能化系统的建设，提高居住小区的性能，使 其适应高科技，特别是信息技术的开展，满足信户较长期的需求。 ?导 那么?要求居住小区智能化系统建设与居住小区建设同步进行，衽统一 规划、设计、施工、检测调试与验收。智能化系统建设应采用总体设 计

5、，分步实施的原那么。要求智能化系统的室内外管网布线纳入居住小 区的综合管网布线设计中，满足居住小区平面规划的要求以及房屋结 构对预埋管路的地求。并要求按现有标准标准设计与施工。2?导那么?的实施，标准了智能化系统的功能，促进了土建设计与 智能化系统建设的紧密结合。在近几年建设的智能化系统不少是由系 统集成商设计的，他们往住把智能建筑设计理念及方法用于居住小区 智能化系统的建设中，造成了系统建设内容过多，功能过于复杂，物 业管理公司不愿用等问题。事实上智能建筑与居住小区智能化系统建 设有很大的区别。把居住小区智能化系统建设简单地纳入智能建筑范 畴是不对的。首先，智能建筑往往是写字楼或单位办公楼，

6、对楼宇自 控、安防系统、网络系统等建设要求远比居住小区智能化系统更高、 复杂。而居住小区智能化系统面向老百姓，系统简单易学、可操作等 方面那么比智能建筑的要求高。而在土建设计方面居住小区智能化系统 比智能建筑地理范围更广，产品安装难度往往较大。3通过?导那么?实施，标准居住小区智能化系统总体规划设计和施 工图设计。今后应将这局部内容作为设计单位的一个专业，全面提高 智能化系统的水平。4?导那么?的实施可以引导国内智能化系统产品的研发。 近几年来， 国内围绕小区智能化系统的产品开发迅速增加，特别是IP 家庭智能终端、家庭智能化布线箱、数字硬盘录像、物业管理网站等，不少大公 司也进入这市场。智能建

7、筑中应用系统与产品大局部为国外产品，由 于智能建筑对系统与产品技术要求较高，国外系统与产品相对成熟， 而居住小区智能化系统的产品，如：可视对讲、多表远程计量、家庭 智能终端等，国外产品价位太高，因此，绝大局部智能化系统采用国 内或合资企业生产的产品。?导那么?的实施可促进国内产品开发向实用、 先进方面引导。?导那么?中支持多网融合技术， IP 智能终端、系统集成 技术，这些都是目前居住小区智能化系统急需的技术与产品。另外， 目前还不能做到不同厂家生产的智能化系统产品，可以相互替换。 ?导 那么?的实施力求在产品互换性上起引导和示范作用。5?导那么?的实施可以提高和必进物业管理水平。居住小区智能

8、化 系统的建设对物业对物业管理队伍提出了更高地求，盲目建设、物业 管理人员素质跟不上将会造成浪费。如何使居住小区的智能化系统科 学合理，既能满足住户需求，又能使物业管理公司掌握，运行维护费 用合理，这是?导那么?中实施内容之一。另外，居住小区智能化系统 的建设使物业管理在 Internet 网上展开成为可能， 探索新的物业管理模 式也是?导那么?实施中的一个内容。1.3 当前智能化居住小区建设中一些问题1盲目追求先进 有些业主贪多求全，甚至提出 “世界一流、“十五年不落后 等口号。过 分强调了智能化系统的作用，无视了中国的现实、文化背景和人们的 实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；

9、缺乏对系统和 产品深入的了解，盲目追求 或“A勺数量；需求分析不够，致使投 资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。在?导那么?中，把智能 化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计， 就是最正确方案。 星级划分是对不同档次的居住小区而言的。 简单地说， 一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区， 三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也 就是业主的实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选 择功能及产品是建设成功的关键因素。有些盲目追求技术先进，对智能小区建设及系统集成存在理解误区。 除了相互攀比，追求不切合实际的高标准和技术先进

10、性，还有的片面 强调系统集成概念，在小区内盲目推行三网合一方案。既不考虑是否 有需求，也不考虑物业管理人员素质。智能化系统是高新技术的高度 综合，这些高新技术本身敢在迅速地开展和更新换代。智能化系统的 建成中是一切的开始，在投入运行的几十年时间里，除了需要正确地 管理和有效地维护外，还要不断通过实际使用来发现各类系统存在的 问题和缺乏，从而对系统内的局部硬件和软件进行更新与长级，使其 到达最正确运行状态。一般来说，智能化系统产品与设备的生命周期在1015年，综合布线与现场总线等的使用寿命在 1520年。这就涉及到业主利益与维修基金的使用等方面的问题。当前有关部门应研究这 方面的体制与政策措施，

11、使之能适时地提长技术与更新设备。2重建设轻管理许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后所需要的物业管 理人员、运用费用等问题。甚至有的只为楼盘促销而建，也就是说重建设轻管理，从而导致由于物业管理费偏低或物业管理人员素质差， 造成某些系统关闭、停机现象。3规划、设计与施工方面存在问题 没有总体集成和系统更新与扩展的考虑，仓促上马，甚至边招标、边 设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重。有些智能化系统集 成商对现场安装与施工组织了解不多，不能很好地组织指挥。设计部 门对智能化产品和智能设计方法还很不熟悉，尤其在系统集成方面较 弱，还需要产品厂家和系统集成商的支持和通力合作。目前对智能建

12、筑设计的注意重点大都集中在智能化系统上，面建筑方面注意不够。 建筑结构的灵活性、适应性欠佳，对智能化系统设备的安装空间、管 线、路由等考虑不周。施工组织与管理不够健全、形面指挥不灵、协 调不力，施工中相互扯皮，施工效率低。现场工程督导人员、施工队 伍素质差，缺乏经过正规训练、有经验的施工人员，造成安装质量不 高。另外，对施工的全面质量管理重视不够。4小区局域网与宽带接入网重复建设 开民商自已建设小区局域网，要求该小区有较大的规模最好在 1000 户以上，对别墅区可减少 ，且住户上网率较高；物业管理公司中有通 信运营的。前一种方案小区对信息化的需求较高，投资较大，另外对 网络的平安方面要下更大的

13、功夫， 有一定的风险； 后一种方案投资少、 风险小，但今后物业管理公司要开展网上增值效劳需支付一些费用。目前有少量的小区智能化系统建设这两种方案都用， 这是没有必要的 5多表远程计量系统运行管理方面问题 多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。 有的建成后长期无法工作， 造成浪费， 有的选用一些价格低、 质量差、 性能不稳定的产品，造成系统不能正常运行；或系统的误差很大，结 果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测的作 用。水、电、气等业务部门的经营管理方式很不相同， 有的在推行 或 局部推行预付费的 IC 卡经营方式；有些计量由小区物业公司管理， 物业公司

14、向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较 大差。个别小区还将公共环境的浇花清洁用水、路灯照明和办公用电 等摊到住户身上，常常由此引发纠纷。6系统配置与控制室建设不合理 这一误区会造成系统运行效果不佳。局部小区安装安防系统只是为门 面，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。 例如有一个只有二个多层住宅楼的院，为了防止非法放侵，从一层至 顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕墙，由于选用产品性能不佳， 再加上使用不当，造成报率高，应用效果极差。另外，根据众多物业 管理公司和系统集成商反映，许多小区的中心控制室非常狭小并且偏 隅一角，甚至在地下二层，致使智能化系统投入运行后

15、效果不理想。 为了物业人员能及时出警响应，迅速赶到现场，中心控制室位置首迁 在小区中间。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选 择有系统设计和施工经验，并能标准施工的集成商来完成智能化系统 工程。应严格按标准要求进行施工，否那么待隐蔽工程结束后便无法更 改了，由此成的损失将是十分巨大的。如智能化系统中涉及的弱电系 统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条 个综合管道 井中， 每个子系统对接地都有一定的要求，应根据不同的子系统确定不同接 地方案，接地与防雷应分别考虑、统一施工。由于智能化系统在国内隶属于建设、公安、邮电、广电、电业等行业 管理，目前管理混乱，加强对小区智能化管理势在必行。

16、1.4 我国智能化居住小区应解决的关键技术 目前居住沤智能化系统是由平安防范系统、管理与监控系统和通信网 络系统组成，总共十五个功能模块。平安防范系统由以下五个功能模块组成：居住报警装置、访客对讲装 置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、电子巡更装置。管理与监控系统由以下五个功能模块组成：自动抄表装置、车辆出入 与停车管理装置、紧急播送与背景音乐、物业管理计算机系统、设备 监控装置。通信网络系统由以下五个功能模块组成： 网、有线电视网、宽带 接入网、控制网、家庭网。总结以上三个系统， 共十五个功能模块在个国各地小区中的应用情况， 排除其管理、产品质量与用户使用等因素外，从技术层面来看应解决

17、以下关键技术：1产品互换性目前居住小区智能化系统中不少产品是不可替换的，如小区可视对讲系统，如果客户终端机坏了只能换同一型号的产品。这对系统长期运行存在着很大隐患，因为谁也不能保证这些产品的生产厂家不会出现变迁。解决产品的互换性问题，需要制定一毓的待业标准标准，通过市场竞争，使其逐步形成占据垄断地位的厂家联盟及它的品牌。这里的关键技术是制定一系列的行业标准，这需要时间，也需要政府、社 会各个方面大力支持，来检同攻关。2改良自动抄表装置的原理从已经建成自动抄表装置的运行情况来看，效果普遍不佳，除了水、电、燃气的管理部门不予配合原因外，自动抄表装置的工作原理存在 着严重缺陷，自动抄表装置一般都是采

18、用将原表具中机械转动变换为 电脉冲，以累计电脉冲数得到计量值。虽然目前采用抗干扰、UPS信号传输过程自动纠错等方法，仍免不了出错。因此研究开发?可直读 表具计量值?的自动抄表装置已是当务之急， 目前已经有了这类产品， 但还不普遍采用。3简化布线目前一套居住区智能化系统布几十根线的现象普遍存在，线多给施工 造成困难，且今后维护也十分麻烦。因此如何使布线简化且标准，形 成整套智能化系统布线施工标准，也是需各方共同攻关来解决。居住小区智能化技术的开展趋势 :2 大力开展基于 Internet 网家庭智能化系统 美国、欧洲等经济兴旺国家提出了 “SmartHom或称为“WiseHouse 实际上与我们

19、 “智能化住宅 概念差不多，其实质内容是：将住宅中与信 息技术相关的各种通信装置、家电和家庭安防装置等通过家庭总线技 术HBS连接到家庭智能终端上，对这类装置或设备实现集中式的控 制和管理，也可以异地监视与控制。异地功能的实现主要依赖于 Internet 网。换句话说，家庭智能终端是指完成住宅内各种数据采集、 控制及通信传输的设备或设备组合 ，一般具有家庭平安防范、设备 监控及信息通讯的功能。早期家庭智能终端采用星型结构，每个探测器和家庭智能终端之间都 必须单独布线缆， 造成了在面积不大的一套住宅内要敷设几十根线缆， 给建筑设计、施工和用户的装潢带来很多困难。家庭总线技术的推出 改变了以往家庭

20、智能终端星型结构的布线方式。随着生活水平的提高，家庭智能化系统家庭总线的带宽要求将会逐步 提高，对家庭宽带总线开始有了需求。其实家庭中的不少低速设备， 对带宽的要求不高。考虑造价因素，将会形成低速总线和高速总线在 同一住宅中并存的局面，两者之间通过网关连接。由于这一方案本钱 较低，将会维持较长一段时间。1988 年美国电子工业协会组织编制了?家庭自动化系统与通讯标准? 在美国约有4万户家庭安装了 “SmartHome系统，在新加坡也有许多社 区采用了这一类家庭智能化系统。从居住环境而言，欧美以单体别墅 的居住模式为主。家庭智能化系统是与市镇相关系统直接相连，美国 目前仍盛行 ADSL、Cabl

21、eModem 等宽带接入方式，因此欧美的智能家 居多数是自行独立安装，自成体系。我国城镇大多项选择择建设密集型的居住小区，这是符合我国国情的。但 对家庭智能化系统而言，房地产开发商不应该将其所有内容划入小区 智能化系统中。而应该将家庭智能化系统设计成业主完全可以自行选 择的系统，业主可以根据需要选择相应产品和功能、可以自选升级。 房地产开发商应该为业主自行安装家庭智能化系统提供环境、建筑结 构与技术上的支持，如管线、设备或装置的安装空间等。家庭智能化系统可以成为智能小区的一部份，也可以每个家庭独立安 装基于 Internet 网家庭智能化系统， 由于后一种工作模式将很大局部增 值效劳由物业管理

22、部门转向于社会，克服了信息效劳由物业管理部门 一家包打天下的不实际的做法。 从开展来看家庭自行安装其于 Internet 网家庭智能化系统将是一个开展方向， 这一类产品将会有很大的市场。3 研究开发用于绿色建筑的智能产品是今后的开展重点建筑活动是人类对自然资源、环境影响最大的活动之一。我国正处于经济快速开展阶段，年建筑量世界排名第一，作为大量消耗能源和资源的建筑业，如何承当起可持续开展的社会责任已迫在眉睫。开展绿 色建筑是改变传统建筑的高消耗、高污染模式，实现可持续开展的一 项重要举措。绿色建筑是指为人们提供健康、平安、舒适和适应 21 世纪信息社会的 居住、工作和活动的空间简称为舒适空间 ，

23、同时实现自然资源、节 约资源节能、节材、节水、节地及最大限度的减少对环境污染的 建筑物。绿色建筑涵盖了智能建筑、智能化居住区、节能建筑、健康 住宅和生态住宅等内容。在建筑全生命周期内规划、设计、施工、 运营、撤除 / 再利用，绿色建筑通过高新技术和先进适用技术的集成 应用，降低资源和能源的消耗，减少废弃物的产生和对生态环境的破 坏，最终实现与自然共生。我国在经济增长方式方面，还存在着 “高投入、高消耗、高排放、不协 调、难循环、低效率 的问题，并且在建筑业还相当突出。建筑物在建 造和运行过程需消耗大量的自然资源和能源， 并对环境产生重要影响。 建筑产品本钱的 2/3 属于材料费。据统计，建筑业

24、消耗的物质占全国 物质消耗的总量的 15左右。 2001 年，全国建筑业主要建筑材料消耗 为：钢材7810.1万吨，木材4519.3万M³，水泥41399.8万吨。 每年房屋建筑的材料消耗量占全国消耗量的比例约为：钢材占25、木材占 40、水泥占 70、玻璃占 70、运输量占 8，建筑材料消 耗的矿产资源约 50 亿吨/年，生产能耗约 1.6 亿吨标煤/年，占全国能 源生产的 13，建筑能耗约占全国能耗的 28，建筑活动造成的污染 约占全部污染的 34。同时建筑占据土地资源和自然空间，影响自然 水文状态、大气质量，对生产环境产生重大的影响。绿色建筑可以拉 动相关产业开展和扩大内需。绿色

25、建筑对于建筑理念、开展模式和消 费方式是一次深刻的革命，它集成了建筑节能、建筑智能化和绿色建 材等一系列高新技术，为城市建设的可持续开展注入了新的活力，提 高行业科技含量。据统计，开展绿色建筑可带动新型节能墙体、节能 门窗、新能源利用等 30 多个待业的发菜，市场开展潜力达 164 亿元。 智能技术应用以智能技术为支撑、提高绿色建筑性能的系统与技术、 开展集中空调节能控制技术、建筑室内环境综合控制、空调新风量与 热量交换控制技术、高效的防噪声系统、水循环再生系统、给排水集 成控制系统等。采用高技术的智能新产品，如：太阳能发电产品、智 能采光照明产品、隐蔽式外窗遮阳百叶等。智能化居住区是指配备有

26、智能化系统的居住区，到达建筑结构与智能 化有机结合，并能通过高效的管理与效劳，为住户提供一个平安、舒 适与便利的居住环境。居住小区智能化系统的概念是从智能建筑开展 而来的，随着科学技术的开展，特别是信息技术、计算机技术、自动 控制技术及 Internet 网等的迅速开展， 反这些领域中技术、 产品、应用 环境引入到居住小区中已成为居住小区建设中的开展趋势。随着人们 生活水平的不断提高，对居住小区的建设提出了更高的要求。因此， 可以说居住小区的智能化系统建设是现代高科技的结晶，也是建筑结 构与信息技术完美结合的产物。从这一观点出发，居住区智能化系统 应用范围应扩大，应用于节、生态、环保和可持续开展方面。这些领 域的应用兴旺