房地产项目风险与不确定性分析ppt课件

1、第七 章 风险与不确定性分析第一节第一节 房地产工程不确定性要素的分析房地产工程不确定性要素的分析一、房地产开发工程财务评价中主要变量分析一、房地产开发工程财务评价中主要变量分析1、土地费用、土地费用2、建安工程费、建安工程费3、租售价钱、租售价钱4、开发期、开发期5、容积率及有关设计参数、容积率及有关设计参数6、资本化率、资本化率(年投资收益率年投资收益率)7、贷款利率、贷款利率二 、房地产置业投资工程主要变量分析1、购买价钱2、权益投资比例3、空置率4、运营本钱第二节 盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的根本原理一、盈亏平衡分析的根本原理1、概念、概念 盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的市盈亏

2、平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研讨投资工程产品本钱、产销量与场条件下，研讨投资工程产品本钱、产销量与盈利的平衡关系。其目的就是找出工程方案的盈利的平衡关系。其目的就是找出工程方案的盈亏平衡点盈亏平衡点Break Even Point,BEP)，确定合，确定合理的开发量，并对其盈利才干及其风险程度进理的开发量，并对其盈利才干及其风险程度进展进一步的了解。展进一步的了解。2、计算方法、计算方法 建立本钱与产量、销售收入与销售量之间的建立本钱与产量、销售收入与销售量之间的函数关系，经过对这两个函数及其图形的分析，函数关系，经过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。引见线性盈亏平衡分析

3、找出平衡点。引见线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析的根本公式：线性盈亏平衡分析的根本公式：年销售收入方程：年销售收入方程：B=P*Q年总本钱费用方程：年总本钱费用方程：C=Cf+Cv*Q其中：其中：B为销售收入，为销售收入，C为总本钱，为总本钱，Cf固定本钱，固定本钱，Cv变动本钱，变动本钱，Q为产销量为产销量 实现盈亏平衡时，实现盈亏平衡时，B=C，可以推导出盈亏平衡，可以推导出盈亏平衡产量、盈亏平衡价钱、盈亏平衡单位产品变动产量、盈亏平衡价钱、盈亏平衡单位产品变动本钱。本钱。盈利区域BC亏损区域BC固定本钱销售收入线总本钱线二、房地产工程的盈亏平衡分析房地产工程的盈亏平衡分析，有临界点分析和

4、保本点房地产工程的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，区别在于平衡点设置。分析两种，区别在于平衡点设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险要素变化而临界点分析，是分析计算一个或多个风险要素变化而使房地产工程到达允许的最低经济效益目的的极限值，使房地产工程到达允许的最低经济效益目的的极限值，以风险要素的临界组合显示房地产工程的风险程度。以风险要素的临界组合显示房地产工程的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险要素变化而保本点分析，是分析计算一个或多个风险要素变化而使房地产工程到达利润为使房地产工程到达利润为0时的极限值，以风险要素的时的极限值，以风险要素的临界组合显示房地产工程

5、的风险程度。临界组合显示房地产工程的风险程度。1、盈亏平衡分析的方向1最低租售价钱分析2最低租售数量分析3最高土地获得价钱4最高工程费用5最高购买价钱6最高运营费用比率7多要素临界点组合2、案例1保本点分析结论：当初始售价下降33%，本钱上升57%时，本工程的税前利润为零。阐明本工程抵抗售价和本钱变动风险的才干较强。2临界点分析结论：当工程的初始租金程度下降约32%即26.5美圆/平方米，出租率下降至62%时，本工程的税后财务内部收益率接近目的收益率18%，使工程到达决策的临界点。阐明本工程抵抗租金和入住率变动风险的才干也较强。三、敏感性分析1、概念、概念敏感性分析：指从众多不确定性要素中找敏

6、感性分析：指从众多不确定性要素中找出对投资工程经济效益目的有重要影响出对投资工程经济效益目的有重要影响的敏感性要素，并分析、测算其对工程的敏感性要素，并分析、测算其对工程经济效益目的的影响程度和敏感程度，经济效益目的的影响程度和敏感程度，进而判别工程接受风险才干的一种不确进而判别工程接受风险才干的一种不确定性的分析方法。定性的分析方法。2 2、敏感性分析的目的、敏感性分析的目的1 1找出影响工程经济效益变动的敏感性要找出影响工程经济效益变动的敏感性要素，分析其变动的缘由，并为进一步进素，分析其变动的缘由，并为进一步进展不确定性分析提供根据。展不确定性分析提供根据。2 2研讨不确定性要素变动引起

7、工程经济效研讨不确定性要素变动引起工程经济效益值变动的范围和极限值，分析判别工益值变动的范围和极限值，分析判别工程承当风险的才干。程承当风险的才干。3 3比较多方案的敏感性大小，以便在效益比较多方案的敏感性大小，以便在效益类似的情况下，从中选择不敏感的投资类似的情况下，从中选择不敏感的投资方案。方案。3、敏感性分析的步骤1 1确定用于敏感分析的经济评价目的内部收确定用于敏感分析的经济评价目的内部收益率；益率；2 2确定影响该工程的不确定性要素；确定影响该工程的不确定性要素；3 3确定不确定性要素能够的变动范围；确定不确定性要素能够的变动范围；4 4计算不确定性要素变动时，评价目的的相应计算不确

8、定性要素变动时，评价目的的相应变动值；变动值；5 5经过评价目的的变动情况，找出较为敏感的经过评价目的的变动情况，找出较为敏感的不确定性要素，做进一步的分析。不确定性要素，做进一步的分析。4、单要素与多要素敏感性分析1单要素敏感分析假设某一不确定性要素变化时，其他要素不变，即各要素之间是相互独立的。下面经过例题来阐明单要素敏感性分析的详细运用方法：案例：某开发商拟在其以20万美圆购得的一块土地上开发一块普通写字楼，规划允许建筑面积2000平方米，建造本钱为200元/平方米，工程的预备期为3个月，建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造本钱分别占总建筑臣本的3.8%、4.70%、5.8%

9、、6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、8.5%、6.8%和6.5% 。估计工程投入运用后年租金收入为6.5美圆，贷款利率为15%。用现金流量法对该工程进展评价的结果见图，试对工程进展敏感性分析。解：1单要素敏感性分析 2单要素敏感性分析5、敏感性分析的“三项预测值法根本思绪： 对房地产开发工程中所涉及的变动要素，分别给出三个预测值估计值，即最乐观预测值、最能够预测值、最悲观预测值，根据各变动要素三个预测值的相互分析、判别开发商利润受影响的情况。例题：变化结果：结论：当要素发生变化时，开发商利润值大约在38539266841美圆之间，最能够的利润值大约为19944

10、4美圆。四、 风险分析1、敏感性分析与风险分析的区别1敏感性分析无法对开发商所承当的风险作定量估计，它只能起定性阐明，只能阐明该工程的盈利性所发生的变化及变化的敏感程度。2风险分析可以根据各种变量的概率分布，来推求一个工程在风险条件下获利的能够性大小。 2、风险分析的普经过程可以分为三个阶段：风险辨识、风险估计、风险评价调查和专家打分法解析方法蒙特卡洛法3、概率分析的步骤1原理： 经过分析不确定性要素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产工程的经济评价目的，就可以阐明房地产工程在特定收益情况下的风险程度。2、概率分析的步骤1列出需求进展概率分析的不确定性要素；2选择概率分析运用的经

11、济评价目的；3分析确定每个不确定性要素发生的概率；4计算在规定的概率条件下经济评价目的的累计概率，并确定临界点发生的概率。3、概率确定的方法分类：客观概率：就是用客观概率对风险进展估计的情况。所谓客观概率是根据对某事件能否发生的个人观念，取一个01之间的数值来描画事件发生的能够性，此数值称为客观概率。人员利用较少的统计信息作出的估计，但它是根据个人或集体合理的判别，加上一定的信息、阅历和科学分析所得，因此在运用中也必需引以注重，尤其是可用资料严重缺乏或根本无可用资料的情况。 客观估计：是用客观概率对风险进展的估计。客观客观估计：是用客观概率对风险进展的估计。客观概率是经过大量统计实验信息进展计

12、算的或根据概率概率是经过大量统计实验信息进展计算的或根据概率古典定义将事件集分解成根身手件后分析计算出的概古典定义将事件集分解成根身手件后分析计算出的概率值。它不随分析计算者的意志而变化，是实事求是率值。它不随分析计算者的意志而变化，是实事求是的客观存在值。的客观存在值。案例：知某房地产开发工程的工程发包价和建造本钱自1985年2000年的变动情况如下表。1经过归纳后预测2001年2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造本钱的上涨率大约为每年6%7%。2进一步分析2001年2005年间该地域房地产工程开发承包价和上涨情况的能够值，以及发生的概率。3、蒙特卡洛法模拟法或统计实验法1分析每一可变要素能够变化的范围并确定这些变