如何选择房贷的还款方式

1、如何选择房贷的还款如何选择房贷的还款方式方式以农行为例以农行为例如何选择房贷的还款方式以农行为例拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想，然而要买房，大多数人需要贷款，选择贷款买房已经成为一种流行的消费方式。日益庞大的个人住房贷款市场，对银行散发巨大的诱惑力，各大银行为了抢占试产，争取客户，都亮出各色房贷产品。以农行为例，其个人住房贷款业务目前提供有个人一手房贷款、个人二手房贷款等十余种贷款形式，贷款利率方面有浮动利率、固定利率和混合利率三种形式，还款的方法有到期还本付息还款法，等额本息还款法、等额本金还款法等。 研究生李某现已工作1年，目前工资5000元，他的女朋友目前月工资4000元，每月支

2、出大概2500元。两人工作基本稳定，于是决定买一套房子为结婚准备，他们看中一套90平方米现房，每平方10000元。销售方提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如采用第一种方式提供3%的折扣优惠。两人考虑现自有存款5万元，双方父母可为其提供15-20万元支助，决定贷款采用分期付款偿还房贷。农行规定建筑面积90平方米以上，最高贷款金额为住房成交价70%，90平米以下比例为80%。虽然以后收入会增加，但同时抚养孩子和赡养老人的支出会增加。因此预期近期的还贷水平维持6500元。 面对多样化的贷款形式、利率方式和还款方式，小李该如何选择贷款的品种、贷款金额、贷款利率、贷款期限和还款方式？各种利率方式和

3、还款方式有和区别？如果提前还贷对还款现金流量分布有何影响?贷款利率浮动贷款利率 目前各大商业银行按揭贷款浮动利率，执行的是商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.850.9倍，上不封顶。个人住房贷款期限在1年之内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。固定贷款利率顾名思义，固定贷款利率就是银行与贷款人约定的一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。它是相对浮动贷款利率而言的，是借款人为了规避利率

4、上升风险而与银行约定的一定时期内固定不变的利率。银行制定固定利率主要考虑未来利率变化，如果一段时期内市场普遍对利率看涨，银行制定的固定利率就会比现行同期利率高；反之，市场普遍看跌，银行制定的固定利率就会略低于现行利率。同时对于不同区域，不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。混合贷款利率即“固定+浮动”的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定期结束后，剩余的贷款就可转换为浮动利率。还款的方法一次还本付息法，又称到期一次还本付息法，是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内（含1年）的个人住房贷款，采用的就是这

5、种方式。 现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。一次还本付息这种方式适合短期借款。等额利息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。解题思路还款水平是2025万 25 应排除 90*20%=1825 符合条件所以选90平米以下比例为80%，并假设借款金额为70万李某和他女朋友月收入基本稳定且是长期贷款，所以适合等额本息还款法或等额本金还款法。等额利息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等

6、额法。其计算公式如下：设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率i，则：根据上面计算公式可以得到以下结果：偿还完所有房贷后一共偿还的金额=5015.02*240=1203605（元）偿还完所有房贷后一共偿还的利息=5015.02*240-700000=503604.8（元）等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。其计算公式如下：设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：根据上面的计算公式，可以得出以下结果：本月偿还的本金=700000/240=3916.67偿还完所有的房贷后一共偿还的利息 =2916.67*6%

7、/12*（240+239+1） =2916.67*0.005*（240+1）*240/2 =421750（元）偿还完所有房贷后一共偿还的金额=700000+421750=1121750（元）结论通过计算可以看出：在等额本息还款法和等额本金还款法中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取得利息。如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本息法借款人共付利息503604.18元，而等额本金还款法下共付利息421750元，两者相比，等额本金还款法少付81854.18元。但考虑到货币的时间价值因素，以给定的利率将两种还款方式下每月还本付息额贴现到贷款发放日，则两

8、者相等。即从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑货币时间价值因素情况下，两种还款方式完全不存在差异，正因为忽略了货币时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。两种还款方式下还款期现金流量分布规律如图1和图2所示。图1 两种还款方式下每次偿还本息数额之和比较图1是对两种还款方式下每次偿还本息数额之和的比较。从图中可以看出：对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款始终保持不变；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款直线下降。图2 两种还款方式下每次偿还利息的比较图2表示的是两种还款方式下每次偿还利息的比较，从图中可以看

9、出：对于等额利息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款中，每次偿还的利息逐步减少的，对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款中，每次偿还的利息也是逐步减少的，但是，前者是曲线下降，后者则是直线下降，并且在每次还款的数额中，采用等额本息法索还的利息总是要大于采用等额本金法所偿还的利息。因此，从索还利息总额的角度来看，采用等额本息法在还完所有款项之后所还的利息总额必然要大于采用等额本金法在还完所有款项之后所还的利息总和。两种还款方式下每次偿还本金的比较图3表示的是两种还款方式下每次偿还本金的比较。从图中可以看出，对于等额本息还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的

10、本金逐渐增加；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的本金保持不变。事实上，从这张图中可以看出采用等额本息法要比采用等额本金法所偿还的利息要多，原因就在于采用等额本息法在前期偿还的本金数额要比采用等额本金法在前期偿还的本机数额少。等额本息等额本金还款情况比较不同还款方式比较提前还款对还款的现金流量分布的影响提前还款总得来说分为全部提前还款和部分提前还款。全部提前还款就是一次性把所剩贷款本金还清。部分提前还款分为三种方式：月供基本不变，将还款期限缩短；减少月供，还款期限不变；同时改变月供和还款期限。借款人可以根据自己的实际情况进行选择。借款人之所以选择提前还款，其目的就是为了节省

11、利息支出，那么如果借款人在最初申请按揭贷款的时候就考虑到要提前还贷，在选择还款方式时就要考虑选择哪种方式会相应地少支付一些利息。对于A、B两人来说，如果想要提前还款，而且尽量少的支付利息，就要选择在按揭初期偿还利息较少的还款方式。通过之前的分析计算，可以计算出案例中截止到第5年年末（第60期）等额本金的还款方式偿还利息的总额为184188元，等额本息还款方式偿还利息总额为192198元，前者要比后者少11010元。因此，如果A、B两人预期会提前还贷，在选择按揭贷款方式的时候最好选择等额本金还款法。补充与拓展虽说提前还贷能在一定程度上减少利息支出，但是有两类人并不适宜提前还贷第一种类型：对于选择了等额本息还款法的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。因为对于借款者来说，在贷款期限的1/31/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金