商业地产业态的定义

1、业态业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在 20世纪 60年代。 萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书连锁经营理论与实 践中，给业态下的定义是： 针对特定消费者的特定需求， 按照一定的战略目标， 有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售 方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。业态定义日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态” 它是形态和效能的统一， 形态即形状，它是达成效能的手段。 业态是零售店向确定的顾客群提供确 定的商品和服务的具体形态， 是零售活动的具体形式。 通俗理解， 业态就是指零 售店卖给谁、卖什么和

2、如何卖的具体经营形式。零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成 的不同经营形态。商务部根据近年来我国零售业发展趋势， 并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准零售业态分类(GB/T18106-2000)进行了修订。国 家质检总局、国家标准委已联合发布新国 家标准零售业态分类 (GB/T18106-2004)，该标准为推荐标准。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、 服务功能、以及选址、 商圈、 规模、店堂设施、 目标顾客和有无固定经营场所等因素， 将零售业分为 17种业态。 从总体上 可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类

3、。一、有店铺零售业态共有 12 种1 、食杂店选址：一般位于居民区内或传统商业区内。商圈与目标顾客：辐射半径 0.3 公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 营业面积：一般在 100 平方米以内。商品(经营)结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。服务功能：营业时间 12 小时以上。管理信息系统：初级或不设立。2、便利店 选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、 办公楼、加油站等 公共活动区。商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行 5 分钟到达，目标顾客主要为单身 者、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积： 100 平方米左右，使用率

4、高。 商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、 应急性等特点，商品品种在 3000 种左右，售价高于市场平均水平。 商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。 服务功能：营业时间 16 小时以上， 提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。 管理信息系统：程度较高。3折扣店选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。 商圈与目标顾客：辐射半径 2 公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。 营业面积： 300-500 平方米。商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的 比例。商品售卖方式：开架自选，统一结算。 服务功能：用工精简，

5、为顾客提供有限的服务。管理信息系统：一般。4、超市 选址：市、区商业中心、居住区。商圈与目标顾客：辐射半径 2 公里左右，目标顾客以居民为主 营业面积：营业面积 6000 平方米以下。商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构 不同。商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：营业时间 12 小时以上。 管理信息系统：程度较高。5、大型超市 选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。 商圈与目标顾客：辐射半径 2 公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。 营业面积：营业面积 6000 平方米以上。 商品（经营）结构：大众化衣、食、用

6、品齐全，一次性购齐，注重自有品牌 开发。商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设不低于营业面积 40%的停车场。 管理信息系统：程度较高。6、仓储式会员店 选址：城乡结合部的交通要道。商圈与目标顾客：辐射半径 5 公理以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、 集团购买和流动顾客为主。营业面积：营业面积 6000 平方米以上。 商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商 品品种在 4000 种左右，实行低价、批量销售。商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：设相当于营业面积的停车场。管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管

7、理。7、百货店 选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。 商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主。 营业面积：营业面积在 6000-20000 平方米。 商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼 品、家庭用品、家用电器为主。商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。 管理信息系统：程度较高。8、专业店选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客：目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。 营业面积：根据商品特点而定。商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现

8、专业性、深度性、品种丰富， 选择余地大。商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式。 服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。管理信息系统：程度较高。9、专卖店选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。 营业面积：根据商品特点而定。商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。 商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广 告讲究。服务功能：注重品牌声誉， 从业人员具备丰富的专业知识， 提供专业性服务。 管理信息系统：一般。10、家居建材商店 选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有

9、房产比较高的地区。 商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。 营业面积：营业面积 6000 平方米以上。商品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用 品、日用杂品、技术及服务为主的。商品售卖方式：采取开架自选方式。 服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位 300 个以上。 管理信息系统：较高。11、购物中心分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种A 社区型购物中心 选址：市、区级商业中 商圈与目标顾客：商圈半径为 5-10 公里。 营业面积：建筑面积 5 万平方米以内。商品（经营）结构： 20-40 个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食 服

10、务及其他店。商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位 300-500 个。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。B 市区购物中心选址：市级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为 10-20 公里。营业面积：建筑面积 10 万平方米以内。商品（经营）结构： 40-100 个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业 店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位 500 个以上。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。C 城郊购物中心 选址：城乡结合部的交通要道。商圈与目标顾客：商圈半径为 30-50 公里以上

11、。 营业面积：建筑面积 10 万平方米以上。商品（经营）结构： 200 个租赁店以上，包括百货店家、大型超市、各种专 业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位 1000 个以上。管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统12、工厂直销中心 选址：一般远离市区。 商圈与目标顾客：目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。 营业面积：建筑面积 100-200 平方米。商品（经营）结构：为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌。 商品售卖方式：采用自选式售货方式。服务功能：多家店共有 500 个以上停车位。 管理信息系统：各个租赁店

12、使用各自的信息系统。二、无店铺零售业态共有 5 种1、电视购物 目标顾客：以电视观众为主 商品（经营）结构：商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不 强。商品售卖方式：以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道。 服务功能：送货到指定地点或自提。2、邮购 目标顾客：以地理上相隔较远的消费者为主。 商品（经营）结构：商品包装具有规则性，适宜储存和运输。 商品售卖方式：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道。并 取得定单。服务功能：送货到指定地点。3、网上商店 目标顾客：有上网能力，追求快捷性的消费者。 商品（经营）结构：与市场上同类商品相比，同质性强。 商品售卖方式：通过互联网进

13、行买卖活动。 服务功能：送货到指定地点。4、自动售货亭 目标顾客：以流动顾客为主。 商品（经营）结构：以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在 30 种以上。商品售卖方式：由自动售货机完成售卖活动。服务功能：没有服务。5、电话购物目标顾客：根据不同的产品特点，目标顾客不同。商品（经营）结构：商品单一，以某类品种为主。商品售卖方式：主要通过电话完成销售或购买活动。 服务功能：送货到指定地点或自提。本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和店铺。19、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。20、凡世的喧嚣和明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我

14、眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。23、因为记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自 己。24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大欢喜，大部分的情况却两败俱伤。25、爱上一个人容易，等平淡了后，还坚守那份诺言，就不容易了。36、爱情不是花荫下的甜

15、言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。39、如若有开始，没有结果，我还是希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月又有什么意义？41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自己的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自

16、己不喜欢怎么过一辈子？42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星 才是长空中永远的最美！44、爱一个人，对方也爱你，甜的居多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而过。51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，又要求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐

17、。52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人来关心来问，也只是隔靴搔痒。56、如果你想被别人爱，你首先必须使自己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。57、一个

18、女人必须了解和牢记，男人一一只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光。66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦。69、人生是一幅风景，爱情是一束鲜花。没有鲜花，风景就不会绚丽，没有爱情，人生就容易成为荒凉的土地。70、爱一个人就是拨通电话时忽然不知道要说什么，才知道原来只是想听听她那熟悉的声音，原来真正想拨通的，只是自己心底的一根弦。71、爱情是