2017时间名座营销策略2017-4-18

1、以大师之名，献给青年菁英的礼尚生活家宋都时间名座2017年营销策略解析To master the name, dedicated to the young elite still living at home目录目录市场环境市场环境客户研究客户研究本体研究本体研究营销战略营销战略费用计划费用计划Catalog市场环境市场环境谋全局者夺天下杭州市历年酒店式公寓供求走势临平历年酒店式公寓供求走势供应面积, 2012年, 58111.03045供应面积, 2013年, 0供应面积, 2014年, 56498.95供应面积, 2015年, 105634.77供应面积, 2016年, 228904.19

2、供应面积, 2017年, 0成交面积, 2012年, 10477.74016成交面积, 2013年, 16342.12001成交面积, 2014年, 32159.14成交面积, 2015年, 80569.09成交面积, 2016年, 221510.3成交面积, 2017年, 73487.428,5528,2356,9596,0108,95710,8050200040006000800010000120000500001000001500002000002500002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积成交面积成交均价供应面积, 2011年, 890889.771供

3、应面积, 2012年, 551886.8009供应面积, 2013年, 1157310.18供应面积, 2014年, 1175826.46供应面积, 2015年, 1171670.91供应面积, 2016年, 767928.04供应面积, 2017年, 42444.2成交面积, 2011年, 566461.3401成交面积, 2012年, 579734.7206成交面积, 2013年, 758959.8301成交面积, 2014年, 507325成交面积, 2015年, 751389.88成交面积, 2016年, 2048232.883成交面积, 2017年, 543213.7718,6821

4、5,25717,92114,97213,12214,87718,40305000100001500020000050000010000001500000200000025000002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积成交面积成交均价受到G20及亚运会利好影响，杭州市的住宅价格快速上涨，同时土地市场楼王不断，引发了狂热的投资潮，酒店式公寓借机在16年成交量集中爆发，几乎超越历年之和，成为2016年的一匹黑马。第一章第一章 、市场研究、市场研究杭州酒店式公寓市历年销售走势杭州酒店式公寓市历年销售走势多年平淡，多年平淡，G20G20一飞冲天一飞冲天1、酒店式

5、公寓价格波动较大，和区域变化有较大关系；2、余杭是酒店式公寓主要集中区域，未来区域内竞争非常激烈；3、受到G20和亚运会利好影响，整个杭州房地产市场将持续看好，酒店式公寓将成为投资新宠；杭州酒店式公寓板块及项目地图第一章第一章 、市场研究、市场研究杭州酒店式公寓分布及供应量杭州酒店式公寓分布及供应量2017年总供应量列表西湖区余杭良渚余杭临平大江东下沙萧山滨江拱墅区未来科技城上城、下城江干区第一章第一章 、市场研究、市场研究杭州酒店式公寓分布及供应量杭州酒店式公寓分布及供应量区域内典型竞品研究区域内典型竞品研究11华元欢乐城华元欢乐城区域内典型竞品研究区域内典型竞品研究22理想银泰城理想银泰城

6、区域内典型竞品研究区域内典型竞品研究33康城国际公寓康城国际公寓区域内典型竞品研究区域内典型竞品研究44余之城公寓余之城公寓板块间典型竞品研究板块间典型竞品研究11未来广场（未来科技城）未来广场（未来科技城） 板块间典型竞品研究板块间典型竞品研究22中豪国际（江干区）中豪国际（江干区） 板块间典型竞品研究板块间典型竞品研究33三花国际（江干区）三花国际（江干区） 板块间典型竞品研究板块间典型竞品研究55云栖小镇青年国际社区（之江）云栖小镇青年国际社区（之江） 板块间典型竞品研究板块间典型竞品研究66复地壹公馆（拱墅）复地壹公馆（拱墅） 板块间典型竞品研究板块间典型竞品研究77绿城运河郡（拱墅）

7、绿城运河郡（拱墅） 竞品小结竞品小结政策限制对商业产品影响分析政策限制对商业产品影响分析 本章总结本章总结客户分析客户分析知己知彼，百战不殆客户样板采集说明客户样板采集说明客户分析客户分析临平公寓客户区域全市公寓客户区域客户分析客户分析客户置业目的客户行业客户分析客户分析客户年龄客户关注点客户分析客户分析客户关注点排序本项目客户定位本项目客户定位传统公寓客户构成本项目公寓客户构成本项目客户定位本项目客户定位加大区域内和杭州本地低端刚需客户挖掘的优点本章小结本章小结认识本体认识本体知己知彼，百战不殆物业形态物业形态楼栋号楼栋号套数套数合计合计货值（万元）货值（万元） 商业办公 1# 511 15

8、541554套套7657576575商业办公 2# 532 商业办公 3# 511 商铺 1# 16 6969套套76757675 商铺 3# 16 商铺 1#3#中间商铺 10 商铺 3#商业裙房 17 车位 独立 124 773773位位30053005 车位 机械 549 合计合计8725587255公寓产品配比公寓产品配比面积段套数占比39.1539.151281128182.40%82.40%60.5573.7%54.521013.5%79.560.4%总数1554100%3#楼1#楼2#楼底商、连廊商业3#楼裙商机械停车楼本案主要产品为本案主要产品为3939LOFTLOFT商务办公

9、，商务办公，20172017年总可售货值为年总可售货值为3 3亿元。亿元。建筑经济指标建筑经济指标效果图欣赏效果图欣赏本案优势分析本案优势分析排他性优势排他性优势日本大师设计，小空间大作用日本大师设计，小空间大作用独有围合式园林景观独有围合式园林景观独有业主生活会馆独有业主生活会馆得天独厚的位置环境得天独厚的位置环境本案优势分析本案优势分析均好优势均好优势4.24.2米层高，东西朝向米层高，东西朝向豪华主入口，五星级大堂豪华主入口，五星级大堂双广场商业街区双广场商业街区宋都品牌，宋都品牌，3232年精工打造年精工打造宋都物业，管家式服务宋都物业，管家式服务全屋品牌装修全屋品牌装修智能化管理智能

10、化管理建筑气质，罕见全白新古典建筑气质，罕见全白新古典本案优势分析本案优势分析劣势分析劣势分析地段地段配套配套交通交通项目间优劣势对比打分项目间优劣势对比打分价值体系搭建价值体系搭建SWOTSWOT分析分析本章小结本章小结营销战略营销战略四年销售周期，首年必须高站位，为后面销售奠定基础年度任务目标设定年度任务目标设定年度一级节点年度一级节点战略思考战略思考名人效应下的名人效应下的“七宗最七宗最”营销理念解析营销理念解析年度营销策略一览表年度营销策略一览表售楼处盛大公开售楼处盛大公开最有情怀的媒体发布会最有情怀的媒体发布会开盘策略开盘策略全杭州首次全黑荧光秀开盘全杭州首次全黑荧光秀开盘广告包装策

11、略广告包装策略VIVI广告包装策略广告包装策略推广定位语推广定位语广告包装策略广告包装策略分阶段广告调性分阶段广告调性广告包装策略广告包装策略临展点包装临展点包装广告包装策略广告包装策略商业街包装商业街包装广告包装策略广告包装策略最梦幻的样板间通道最梦幻的样板间通道广告包装策略广告包装策略最有气质的服务人员包装最有气质的服务人员包装广告包装策略广告包装策略高科技设备展示高科技设备展示媒体推广策略媒体推广策略引爆性媒体引爆性媒体媒体推广策略媒体推广策略引爆性媒体引爆性媒体媒体推广策略媒体推广策略实用媒体选择实用媒体选择媒体推广策略媒体推广策略实用媒体选择实用媒体选择媒体推广策略媒体推广策略高性价比媒体