华夏幸福基业商业模式

1、业绩“护城河”助力华夏幸福股价连创新高http:每经记者王砚丹核心提示：一家原本基本面一塌糊涂的ST 公司，去年摇身一变转型地产。乍一看，你会觉得它进入了一个正备受煎熬的“夕阳”行业。但是市场有时候往往出人意料。本周，原名 ST 国祥的华夏幸福（ 600340 , 收盘价24.72 元）进入主升浪，股价创出历史新高，成为地产股中的 “另类”。而自从去年 11 月更名以来 , 华夏幸福涨幅已经高达36.88% 。每经记者王砚丹一家原本基本面一塌糊涂的ST 公司，去年摇身一变转型地产。乍一看，你会觉得它进入了一个正备受煎熬的“夕阳”行业。但是市场有时候往往出人意料。本周，原名 ST 国祥的华夏幸福

2、（600340 , 收盘价24.72 元）进入主升浪 , 股价创出历史新高 , 成为地产股中的 “另类”。而自 从去年 11 月更名以来 , 华夏幸福涨幅已经高达36.88% 。是什么原因导致华夏幸福的股民们如此“幸福”呢？每日经济新闻记者展开了调查。独特的“园区 +地产 ”模式“简单的说 , 华夏幸福不是一个单纯靠修房子、卖房子过日子的公司。它最 大的价值来源于园区业务。它的园区业务背靠政府 , 且每签一笔单子 , 基本能保证后续几年的稳定收入和现金流。这是华夏幸福受到市场追捧的根本原因。” 一1/ 5位不愿透露姓名的地产行业分析师告诉每日经济新闻记者。根据公告，华夏幸福前身为廊坊市华夏房地

3、产开发有限公司，成立于1998 年。早在2009 年 3 月，华夏幸福就筹划借壳 ST 国祥上市，但直到去年 9 月才正式完成，后于 11 月完成更名。华夏幸福主营业务战略非常清晰明了 工业园区 +房地产开放两条主线齐 头并进。具体步骤如下：首先，公司与政府签约，垄断片区一级开发，公司垫资进行土地整理与配套设施建设；初始投资期一般12 年，成本约为4 亿5 亿元 /平方公里。随后，公司代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务。公司还利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；通过住宅销售，公司可回笼资金并为政府提供GDP 和税收。当政府实现税收和卖地赚取收益后，返还基础建设投资额（一般按照基建

4、成本加成 10% ），管委会可以一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超过 3 年。另外，在招商引资方面，公司可获得落地投资额45% 的佣金返还；这部分收益管委会也是每年结算一次，费用支付可以选择一次性，也可以选择分期，但分期不能超过5 年。上述分析师指出，这种园区开发模式不但可以实现利润上多面开花，能够保证未来多年的稳定现金流；更重要的是受市场环境影响较小。面对商业住宅开发低迷周期，依仗一级开发和园区经营，公司可获得稳定回报；周期上升时，利用一级开发成本优势获取的大量土地储备，又可以实现快速扩张。成功样本：固安工业区华夏幸福上述模式已经在河北固安工业园区取得了成功实践。公司与当地政府于2

5、002 年签约开发，但由于国家开展的清理整顿工作，因此固安工业区真 正开始发展是在 2006 年。2/ 5固安工业园区目前三大主导产业为电子信息、汽车零部件、现代装备制造。由于地处大北京核心区，离市区仅有1 小时车程，在北京工业外迁的背景下，固安工业园区产值增长迅速。根据公司收购报告书，近几年固安工业园 GDP 年均增长为95.2% ，产值近3 年复合增长率达42% 。固安工业区的发展令当地政府与公司获得双赢。2005 年，固安工业园区管委会的财政收入盈余只有 220 万元，到 2009 年已经增长至 7 亿元。 2005 年， 固安工业园区支付给华夏幸福的金额为696.4 万元，而到2009

6、 年已经增加至5.64 亿元，2010 年更是达到6.35 亿元。除了 2006 年垫资进行基础设施建设初期以及2008 年经济危机期间，固安工业园区项目给华夏幸福一直带来了巨额现金净流入；2009 年、 2010 年分别达到11.40 亿元和12.99 亿元。光大证券指出，固安的园区开发模式优点非常明显。首先，公司前期投入主要集中在基建和土地整理方面，成本较低，且非常固定，没有弹性，大约只需要 5亿元启动资金；其次，与政府签订园区整体开发委托协议后，其他公司介入进行房地产开发的可能性极小，基本上不可能会有竞争者。因此，公司拥有大规模的土地储备，但投入极低。固安工业园区共接受委托面积60 平方

7、公里（30% 为住宅），协议签订即以低成本锁定住宅土地储备18 平方公里，即1800 万平方米。由于地价极低，公司产品在市场上极具竞争力，去化速度极快。如2010 年，公司仅靠 4 个孔雀城销售额就超百亿，2011 年地产回款额更是达到128 亿 元。3/ 5每股未结算业绩或逾10 元巴菲特曾经提出“经济护城河”这一著名概念，意思是企业抵御竞争对手攻击的可持续性竞争优势，这些企业一般都拥有一头能在未来若干年不惧竞争对手的“现金牛 ”。在股市低迷时，即使整个市场估值中枢下移，这种拥有护城河的公司往往仍能取得优于市场的表现。对于华夏幸福来说，现有开发园区为公司已经锁定了未来几年的巨额收益，这或许也

8、是公司受到市场追捧的重要原因。2 月 1 日，公司发布公告称，经过与河北香河县人民政府、朗森汽车产业园开发有限公司友好协商，由公司与朗森汽车产业园开发有限公司合作进行区域整体开发，区域占地面积为40 平方公里。光大证券统计，截至目前，公司已签约拓展的园区达到10 个，拥有的项目总占地面积达到475 平方公里，其中430 平方公里处于环首都经济圈。光大证券经过测算后认为，目前华夏幸福有大量落地投资额待结算；在扣除相关税费后，较为确定未结算的招商引资返还额未来7 年可贡献净利润约35 亿元，合每股5.95 元。另外，截至2011 年 9 月 30 日，公司房地产预收账款 160 亿元，按照 16% 净利率计算，可贡献净利润